房地产投资信息月报文档格式.docx

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2006年，免征额从每月800元提高到1600元；

2008年，免征额从1600元提高到2000元。

这次减税额是最大的一次。

85%的人不赞成3000元作为起征点，最后促成了起征点提高到3500元，这是民意的力量。

但起征点提高后，免征所得税的人群如需购房，无法出具纳税证明。

二、行业动态

1、土地市场

⏹上半年土地出让收入缩水，下半年恐难回暖

土地市场在今年上半年中，仅1月份借去年年底的推地高峰出现了一波供地小高潮，后期即持续保持低迷态势。

据记者了解，下半年各地供地压力更大，但由于对后市判断的不明确，开发商拿地热情依然没有明显回升。

而土地出让收入的大幅缩水对于依赖土地财政的地方政府来说，无疑压力巨大。

2011年1月至今，全国130个城市土地出让金为7524亿元，去年同期土地出让金收入为7875亿元，同比下跌了5.5%。

而2010年全年全国土地出让金高达2.9万亿元。

今年上半年土地市场持续冷淡，市场热情不高，今年土地出让收入明显下降。

今年上半年，土地出让金额最高的前十个城市总土地出让金额达2856亿元，占今年上半年总土地出让金额的38%。

其中上海位列第一位，土地出让金额为492.71亿元，但同比下降达22%。

北京以303.58亿元的土地出让收入位列第三，同比下降达52%。

下半年土地市场大幅回暖的可能性并不大。

目前开发商的共识是，加速销售、尽快出货是首要任务，其次才是拿地。

随着资金链越来越紧张，开发商会更省着花钱，只有在地价出现较大回落的时候，才会伺机出手。

从目前情况来看，政府已减少住宅用地推地速度，推出较多工业、商业用地。

⏹北京CBD核心区地块流标“神仙招标”投标违法

北京市土地整理储备中心8日发布公告称，“中信联合体”投标文件中的有关内容违反《中华人民共和国商业银行法》的规定，投标行为属无效投标，Z11地块按流标处理。

7日，新华社“中国网事”栏目发出《网曝“北京CBD核心区土地‘神仙’招标”调查》一文指出，中信银行股份有限公司和中国中信集团公司投标联合体作为北京市CBD核心区Z11地块的唯一买家，其报价26.32亿元与北京市土地整理储备中心的标底价格一模一样，这一事件引起各界高度关注。

8日，北京市土地整理储备中心发布公告称：

“由于Z11地块只有中信银行股份有限公司和中国中信集团公司投标联合体参与了该宗地第二阶段的投标，因其投标文件中的有关内容违反了《中华人民共和国商业银行法》的规定，被确定为无效投标，按流标处理。

”

标底价格泄露，一方面反映北京土地储备中心工作缺乏程序性和纪律性，另外一个侧面也可以反映出土地收储部门当前急于推地，而倾向给予企业“勾地”政策的普遍心态。

2、商品房市场

⏹今年六月好于去年，近七成城市成交量同比上涨

受调控政策影响去年6月大多数城市成交量处于当年较低水平，因此，本周监测的35个城市，24城市楼市成交量同比上涨，19城市成交量涨幅在50%以上，海口、东莞、福州等7个城市涨幅皆逾100%。

重点城市中，仅成都和重庆同比下跌，其余8城市成交量皆同比上涨，其中广州涨幅最大，达112.39%，北京、深圳、武汉涨幅亦皆超过80%。

总体市场成交情况分析：

本年1-28周成交面积前三位为重庆、上海和长沙，1-28周重点城市中，成交量涨跌参半。

上海、天津、广州、苏州、深圳成交面积同比2010年上涨，其余皆下跌。

广州涨幅最大，达30.79%；

长沙跌幅最大，达25.22%，其次重庆跌幅为25.07%。

2010年也是调控重灾之年，号称“史上最严厉调控”，但去年的调控政策在数月之后被消化，市场转为回暖，今年6月的成交数据虽然好于去年，但后市堪忧。

3、资本金融

⏹绿城豪赌信托融资：

年息高达25%

平安信托和绿城中国联袂打造平安财富安城1号房地产基金信托产品，以股权投资方式参与多个绿城优质房地产项目，年化收益25%以上。

按照该计划，绿城项目的年平均利润率低于10%时，不能获取项目收益回报；

即使年平均利润率超过10%，也只能按二八分成的原则，少量获取投资回报。

业内人士指出，绿城的上述信托计划不仅说明绿城最近非常缺钱，同时也显示绿城很看好三五年内的房价，认定这些项目的售价还将暴涨。

更有业内人士直言不讳地说，在严控房价的背景下，地产商哪来那么多利润还，当前地产信托融资汹涌的背后，投资的与融资的，都在进行一场豪赌。

据调查，绿城中国的上述信托产品融资成本，是今年以来品牌大公司中融资成本最高的。

此前，他所知道的大地产商最高信托融资成本为20%。

而今年5月23日宣布发行2015年到期高息债券融资的佳兆业，融资成本也只有13.5%。

绿城掌门人宋卫平素以“好赌”著称，2009年年初，一笔4亿美元的高息债压境，让绿城险些陷入破产清算的危局，最终绿城用发行20亿元的信托计划获取资金。

如今绿城虽通过代建等模式转移风险，但高端化产品在限购的背景下遇阻，其抗风险能力与国内其他大型房企相去甚远。

⏹地产信托被口头暂停

目前，国内7家信托公司已经开始暂时停止房地产信托计划的成立，华澳、兴业、中海、华宝、中融、平安、爱建等公司均在被暂停的名单之中。

银监会于6月下旬，在杭州召集国内15家信托公司开内部会议。

会议提到，所有房地产信托项目“一事一报”，主要是针对房地产业风险的控制与发展。

据相关人士透露，也不是全部房地产信托暂停，保障房除外。

用益信托工作室数据表明，在经历了季末、年中因素的影响，上周成立的产品数量和规模较均有上涨，市场环境趋于稳定。

值得注意的是，此次集合信托产品投资领域仍集中在房地产领域，共有13款房地产信托产品成立，募集资金33.81亿，占总规模的46.35%。

参与这13款产品发行的机构有10家。

成立数量最多的是外贸信托，共成立8款产品，其中2款为投向房地产领域的贷款类产品。

吉林信托共成立5款产品，其中4款是权益投资类产品。

“口头暂停”相当于房地产信托大门已经关上，只是未加锁而已。

对于大型企业来说，海外融资是个不错的选择，而对于中小企业来说，则需要采用成本更高的其他融资方式。

三、房地产开发企业信息

⏹大型房地产企业走强

《2011年上半年中国房地产企业销售排行榜TOP30》显示：

今年上半年房企销售金额和销售业绩的前十名入榜门槛分别为155.5亿元和116万平方米，同比分别提高48%和25%。

前十大房地产开发企业累计实现销售3323亿元，万科、恒大和中海位居排行榜前三名。

上述情况表明：

我国房地产业市场集中度正在逐年提高，大型房企呈现强者愈强的巨大优势；

房地产调控几无对大型房企造成实质性约束，反而成为历史少见的高速扩张期，一批企业已经成为世界房地产企业的领头羊。

出现上述情况的主要原因有下列四条：

1、大型房企资金、人才、土地储备等方面实力雄厚，产品品牌影响力巨大，融资手段和渠道多样化，拿地规模化且价格相对低廉。

2、中小房地产企业在受房地产调控政策冲击下，市场分额下降，但其开发资源却通过转让、兼并、流动、委托等方式进入大型房地产企业的资源库。

3、精心研究调控政策，努力踏准市场节奏，广招人才实行经济激励措施，苦练内功完善管理体制机制。

4、地方政府给予品牌大型房地产企业更多的开发期待和优惠支持，提供城市核心区优质土地和郊区大面积开发土地，甚至代为储留土地。

大型房地产开发企业和地方政府高度结合是近五年来中国房地产市场发展最重要的特点之一。

就两者之间的依赖关系相比较而言，是地方政府更期待、更需要大型房地产企业的进驻。

地方政府认为大型品牌房地产开发企业可以迅速提升城市的形态品质和产业功能；

可以有效提升使区域土地和房产的市场价值；

可以分担保障住房开发的硬性任务并弥补建设资源的短缺。

房地产行业市场集中度不断提升，大型房企不断做强，这是市场发展的需要和必然。

⏹20975元/平方米，钱塘帝景公示房价成本

近日，位于滨江的钱塘帝景在开盘现场对开发成本进行了公示，27500元/平方米的毛坯均价，除了6525元/平方米的预期利润，其成本高达20975元/平方米。

钱塘帝景在楼盘销售现场公示的是一张“开发成本及销售价格组成表”，其中包括土地使用权取得费、住宅开发成本、期间费用、预期利润、税金共五大类，

第一大项：

土地使用权取得费，也就是当年的拿地楼面价，5674元/平方米，这有公开的土地出让为证。

钱塘帝景是2008年由世茂竞得。

第二大项：

住宅开发成本，5665元/平方米，其中包括勘察设计和前期工程费：

80元/平方米；

建筑安装工程费：

5005元/平方米；

附属工程费：

180元/平方米；

开发间接费400元/平方米；

第三大项：

期间费用共2232元/平方米，包括管理费用：

894元/平方米；

财务费用：

857元/平方米、销售费用：

481元/平方米；

第四大项：

税金7404元/平方米。

第五大项：

预期利润6525元/平方米。

“外行看热闹，内行看门道”，公布房价成本，只是一个宣传噱头，让人看看热闹罢了。

四、商业地产

⏹绿地集团打造“订单式商业地产”

日前，绿地集团与沃尔玛、上影集团、国美电器、上海歌城、美格菲健身等国内外知名商企宣布建立全面战略合作关系，携手践行紧密型、捆绑型等合作模式，这标志着绿地集团正从单一型开发商向商业地产全程营运商转变，向“订单式商业地产”的开发模式过渡。

根据协议，绿地集团将与沃尔玛就绿地集团在全国19个城市开发的30个现代服务业项目达成合作意向，打造大型购物超市；

上影集团则将入驻绿地集团在上海、济南、成都、长沙、郑州、南昌、无锡、南通等城市开发的13个现代服务业项目，合作面积达到4.48万平方米；

国美电器、上海歌城、美格菲健身等分别入驻绿地集团在上海、无锡、南通、南昌、济南等城市开发的5个现代服务业项目，合作面积达到6.28万平方米。

继万达之后，又一大型“订单式商业地产”出炉，这是企业发展的好事。

但订单式地产开发商对沃尔玛大型主力店几年内免租的做法已成“标配”，这大大削弱了开发商的议价能力，是行业内的一股不正之风。

⏹万达预计2011年全年收入破千亿

记者从大连万达集团获悉，2011年上半年万达集团收入618.2亿元，完成上半年计划的153%，同比增长69.7%。

其相关负责人表示，预计集团全年收入将突破1000亿元。

据悉，万达集团旗下业务中，连锁百货板块增幅最大，同比增长200%，万达酒店公司收入同比增长100.8%，万达商业管理公司租金收入同比增长85.8%。

上半年万达集团纳税93.7亿元，同比增长98.7%，预计全年纳税额将突破200亿元。

在对住宅市场限购的大背景下，住宅房企大多惨淡经营，而主攻商业地产的万达却逆势飘红。

“不差钱”的万达豪掷5亿支持中国足球，如此高调，其商业地产的扩张步伐必将持续加速。

⏹龙湖地产开创北京首个FAMILYMALL

对于房地产行业而言，“差异化竞争”并不是一个新鲜的字眼。

龙湖地产今年开盘的长楹天街便是其中一个典型代表，它首次集合了交通、商业、景观、品牌四大资源。

龙湖长楹天街项目择址于朝阳区核心，与地铁6号线实现无缝链接。

地铁6号线是和1号线基本平行的另一条横穿京城的交通大动脉，可以最大程度地为人们出行提供保障。

作为朝阳东区的新兴居住地标，长楹天街以“全家庭型生活体”规划将商业与居住完美复合，开创北京首个FAMILY 

MALL。

规划有北京东区第一家IMAX影院、1200平米真冰冰场、四季主题购物中心等主力设施，未来将是家庭生活所需的全面多元平台，更是一家人的主题生活公园。

“天街”系是龙湖地产一条非常成熟的产品系，天街模式主要是为了更贴近于人居生活，兼顾从老人到孩子的每一个家庭成员。

基于这种目的，龙湖将天街项目定位为“全家庭生活平台”，项目经常会举办一些以家庭为背景的活动，让客户能更贴切的感受这种全家庭生活模式的温馨氛围。

能够炒作概念，善于讲故事，这是企业所需要的重要“软实力”。

五、浙江杭州

1、地方政策和城市建设动态

⏹良渚新城规划方案公布

2011年6月，《良渚新城概念性规划》方案公布，亿丰家居建材城作为良渚新城内第一个房地产项目及新城内离杭州主城最近的项目，迎来重大利好，随着新城的开发建设，项目的价值将迎来跨越式提升。

良渚新城规划范围北至新104国道，西至毛家漾港，东至绕城公路，南至杭州西湖区三墩地界，规划总用地面积约为6平方公里。

以“良渚文化”为品牌定位，以文化创意产业为主导产业，以田园城市和都市水乡为特色景观，旨在打造集文化创意、文化旅游、文化居住三大功能于一体的，宜业、宜游、宜居的生态新城。

通过高水准、高品质的新城规划和建设，良渚品牌的挖掘和推广，将良渚新城打造成为功能复合、产业突出、环境优美的综合性新城，成为良渚文化的核心和门户，成为良渚与西湖两大文化脉络的重要链接；

成为杭州新城建设的标兵与示范区；

成为具有全国乃至世界影响力的文化创意产业中心。

规划形成“一核五心，一轴一带多组团”的规划结构

“一核五心”：

文化演艺核心、龙舌嘴生态公园会议交易中心、商务办公中心、娱乐活动中心和商业服务中心五大城市主体服务中心；

“一轴”：

沿古墩路的新城发展主轴；

“一带”：

滨水创意带，主要是文化创意产业的集聚区；

“多组团”：

位于南北两侧的居住组团。

对于亿丰家居建材城来说，这无疑是一个重大利好，必将来带的是区域发展、人口集聚、商贸氛围、物业增值。

但良渚新城高起点、高标准的规划对亿丰城项目也提出了更高的要求，做为先行开发的项目，如何在将来还继续保持物业的高品质，这就要求在开发之时树立“30年、50年不落伍”的思想，并做好与整个区域的衔接。

2、土地市场

⏹城东新城宅地楼面价创新高

7月14日，杭州主城区成功出让4宗土地。

位于城东新城的19号和20号宅地，由浙江汇元房地产开发有限公司（杭州紫元置业）和浙信房产、广宇房产联合体，分别以总价8.56亿元和9.6亿元收入囊中，折合楼面价12464元/平方米和13247元/平方米，创城东新城宅地楼面价新高。

而位于创新创业新天地区块的2宗商用地，则毫无意外地再次由杭州新天地集团竞得。

地块编号

板块

出让面积（㎡）

用途

建筑面积

（㎡）

总价

（万元）

楼面价（元/㎡）

杭政储出[2011]19号

城东新城

29859

住宅

68675.7

85600

12464

杭政储出[2011]20号

30196

72470.4

96000

13247

杭政储出[2011]21号

东新

9277

商业金融教育科研设计

39891.1

20509

5141

杭政储出[2011]22号

10107

43460.1

22335

5139

此次楼面价创出新高，但溢价率均不超过30%，竞争过程也较为理性。

这样的情况已经充分体现了调控的作用，否则溢价率会更高，对于中标者来说，是个不错的机会。

⏹钱江新城浙商财险地块退地？

位于钱江新城的8号地块在今年4月14日成交，竞争相当激烈，经历了91个拍卖回合，当时的成交价为17.71亿，楼面价为16490元/平米，堪称地王。

但成交后竞得人不按照标书的约定，一直不肯与杭州市国土资源局签订土地出让合同。

现3个月过去了，市场行情发生逆转，据说已正式提出退地。

记者联系了杭州市国土资源局相关负责人，对此进行求证。

该负责人给出了肯定的答复，“这块地的得主浙商财险公司确实提出了退地，现还在协商当中”。

对浙商财险公司的退地行为，这位负责人颇为不解，“钱江新城核心区已经没什么地了，卖一块少一块。

根据我们以往的经验，凡是退地的最终都后悔了。

”“是不是他们后来觉得价格高了？

”，记者问。

“第一，作为大型国有保险，他们应该不缺钱；

第二，当初拍地时，他们应该是经过了充分的测算的；

第三，如果退地，按合同约定，保证金没收，还要罚款，更划不来。

对于浙商财险的退地动机，这位杭州市国土局相关负责人表示不便猜测，但更趋向于认为退地是由于企业自身原因。

2009年，北京大龙地产以“地王”价格竞下顺义区某地块，后因拖欠地价款和逾期未签订土地出让合同，2亿元竞买保证金被没收，成为业内著名的“地王闹剧”。

此后，大龙地产发展一直不顺，股价也长期低迷。

浙商财险应避免这样的悲剧再次发生，即使企业自身情况发生变化，也可考虑办下土地证后再进行盘活。

3、交易市场

⏹二手房成交低迷，传新房价格低开抢走二手房客户

透明售房网数据统计显示，上周（7月4日-7月10日）杭州主城区二手房共成交195套，日均成交27套，比前一周的日均23套成交量稍有增长。

进入6月以来，杭城各大板块大量推盘，大部分开发商选择了较低定价快速走量的销售策略，很多楼盘的开盘价格比周边二手房还要低（二手房买卖包含税费等因素），抢走了不少本想买二手房的购房者，这也造成二手房成交难的一个重要原因。

开发商在定价上比二手房房东具有更高的灵活度，加上二手房较高的交易税费，其成交趋冷完全在情理之中，三墩板块就是很好的例子。

⏹青枫墅园销售数据注水已作为大案立案

青枫墅园位于文一西路，属于余杭仓前镇，开发商是杭州青枫房地产开发有限公司。

尽管这个楼盘面向杭州主城区销售，但多数人对其知之甚少。

不过，自上周起很多人开始关注这个楼盘，而这与青枫墅园对外打出的广告息息相关。

广告宣称，6月25日青枫墅园语山组团首次开盘，当天销售率超过70%，成为近期最为耀眼的楼盘。

除了在一些报纸和电台上发布“销售超七成”的广告之外，杭州青枫房地产开发有限公司在其官方网站上，也以新闻动态的形式发布了《青枫墅园语山组团1号楼开盘预定超7成》的消息。

而通过调查发现，从今年6月6日到7月5日的1个月之内，青枫墅园不但连一套房子都没卖出去，甚至连一套预定都没有。

青枫墅园这起涉嫌虚假宣传的案件，目前由余杭工商分局余杭镇工商所作为大案立案查处。

目前掌握的事实是，上月底青枫墅园公开宣传最新一批房源销售超七成，但是余杭房产信息网显示的成交数据却为零。

目前，余杭工商分局会同余杭镇工商所已完成取证工作。

自吹自擂太离谱，这不是“注水牛肉”，这是“纸馅包子”，企业经营者法律观念和自律意识的淡薄是主因，对于企业来说，没有任何好处。

⏹专题：

杭州楼市年中报

总量成交为五年最低点，上半年住宅成交不足7000套；

“存量房”销量大于新上市房源；

成交均价在2万元/平方米上下徘徊；

从2011年上半年成交项目所属的板块看，下沙、三墩、九堡和滨江板块表现突出……这是2011年上半年杭州楼市呈现出来的一些主要特征，通过这份供求报告，或许可以对杭州楼市的运行轨迹有一个基本的判断。

成交量为五年来最低点，但整体房价保持稳定

　　2011年上半年，杭州楼市新政后陷入低谷，1-2月份延续2010年的热度，成交量依然持续在一定的高度，但进入3月杭州开始执行“限购”、“限贷”、“限外”三限政策后，成交量跌入历史最低谷，且3-6月持续呈现低谷态势。

低成交量成为2011年上半年楼市的主要特征。

“存量房”销量大于新上市房源

2011年上半年，杭州住宅总销售量为6523套，其中新房源销售2886套（不含预定），占整体销售量的44.3%；

存量房销售3637套，占整体销售量的55.7%；

存量房销售大于新上市销售，成为市场销售去化的主力。

成交量之所以呈现不断下滑、低谷运行态势，主要是受两方面的影响，一是宏观调控的影响：

1月底，国家对房地产行业的新国八条政策出台，杭州“限购、限贷、限外”的新政细则也于2月底出台，这是造成2月和3月楼市成交量出现两次大幅下降的直接原因。

二是楼市供应影响，2011年1-5月杭州主城区一直呈现出供应量不足的情况，在新房源上市缺少的刺激下，成交量出现大幅萎缩。

　　2011年上半年杭州总共上市商品房13008套，其中住宅9565套，无论是商品房还是住宅，整体销售率均表现不佳，销售率仅为30%。

对比2010年上半年，这样的销售情况更显差距，2010年上半年住宅新房源销售率为44%。

　成交均价在2万元/平方米上下徘徊

　　从上图可以看出，在新政对房价的抑制下，2011年上半年杭州楼市成交均价基本保持平稳态势，基本在20000元/平方米上下徘徊，上限未超过24000元/平方米，下限未低于18000元/平方米。

从3月开始，各种各样房价的优惠方式开始浮现市场，只是表达方式和表现尺度不同而已。

根据合创地产机构市场研究中心的统计，目前杭州房价优惠总体来说可分为六种形式：

一、总价打折；

二、存抵；

三、减免；

四、买就送；

五、办卡优惠；

六、多重优惠叠加。

最低的优惠幅度达9折，但以一些郊区楼盘或酒店式公寓为主，对整体楼市形成的影响有限。

下沙、三墩、九堡成交量领跑

　　从2011年上半年成交项目所属的板块看，下沙、三墩、九堡和滨江板块表现突出。

在上半年成交的房源中，下沙板块共成交1395套，为板块成交冠军，占据上半年总销售量的21.4%，此比例较2010年同期下降10%，这已是下沙板块连续三年成为杭州主城区板块成交冠军，多楼盘供应、多类型产品、区域关注度高是下沙板块成交热烈的主因。

其中，三墩板块是2011年上半年的热点板块，虽然板块内在售楼盘不多，中海·

紫藤苑和金地·

自在城是主力，但其两个楼盘华丽的销售成交照亮整个板块热度，使之与多达10个楼盘同时销售的九堡板块平分秋色。

　存量房现历史顶峰，新房源上市为近