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征用、划拨、出让。

其中，以出让方式获取土地使用权，目前在济南已经实行“招拍挂”的方式进行，即以招标、后卖、挂牌的方式进行出让，协议出让已经停止。

生地与熟地：

熟地是指已经拆迁完毕，达到“三通一平”施工条件的土地。

生地则是相对应熟地而方的。

是指尚未具备上述施工条件的土地。

土地的使用年限：

70年；

商业用地：

40年；

工业用地：

50年。

土地成本的构成：

土地出让金+拆迁费用。

土地出让金：

指市县级人民政府土地行政主管部门将土地使用权出让给土地使用者，并由土地使用者按规定的标准向国家缴纳的土地出让的全部价款。

二、建筑

容积率：

项目总建筑面积与项目总用地面积的比值，

多层容积率一般控制在1.3以下，小高层的容积率可以达到2左右，高层视情况一般在4或5左右。

对于开发商来讲，容积率越高，出的建筑面积就越多，土地成本就越容易摊薄，利润空间自然就越大。

对于购房者来讲，则正相么，容积率越低，说明楼与楼之间的空地越大，视野、采光就越好。

建筑密度：

在居住区及地内各类建筑的基地总面积与居住区总用地的比值。

建筑密度可反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程序。

绿化率：

项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。

绿化率自然越高越好，一般在35%左右。

别墅较高。

日照间距系数：

指根据日照标准确定的房屋间距与遮档房屋檐高的比值。

老城区不得低于1：

1.3，新城不得低于1：

1.5。

建筑间距：

两栋建筑物外墙之间的水平距离。

日照标准：

根据各地区的气候条件和居住卫生要求确定的，居住建筑正面向阳的房间规定的日照标准日获得的日照量。

1994年2月1号执行的《城市居住区规划设计规范》中规定，住宅建筑日照标准：

冬至日住宅底层日照时间不少于1小时或大寒日住宅底层日照时间不少于2小时。

三通一平：

水通、电通、路通、场地平整。

七通一平：

给水通、排水通、电通、燃气通、通讯通、供热通、场地平整。

产权及房产种类：

房地证可分为商品房、房改房、村民自建房三种形式。

房产证实行两证分离，即将房地产与地产分离办证，房产所有者持有“房屋所有权证”、“土地使用权证”。

房屋产权：

指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各项权益的总和。

即房屋出售之前，住宅的产权归国家所有。

使用权房：

由国家及国有企业事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公房。

共有房产：

两个或两个以上的人对同一项房产共同享有所有权。

现房：

指开发商已办妥房地产权证（大证）的商品房。

期房：

指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证（大证）为止的期间。

外销房：

由房地产开发企业建设的，取得了外销商品房预（销）售许可证的房屋，外销商品可销售给国内外（含港澳台）的企业、其他组织和个人。

价格：

价格的种类很多，如均价、起价、开盘价、清盘价等，在此仅介绍其中的两种。

均价：

指各单位的销售价格相加之后和除以单位建筑面积和。

可以反映一个楼盘整体价格。

起价：

指物业务各楼层销售价格中的最低价格。

多层一般以顶层的销售价起价，高层以低楼层的售价作为起价，起价带有一定的欺骗性，并不能真实地反映楼盘的价位。

定金的规定：

定金是当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保一定数额的货币。

它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得实现。

定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定定金交付的期限。

定金合同自实际交付定金之日起生效，定金数额由当事人约定，但不得超过合同标的额的20%。

如果购房者交了定金后改变主意，决定不买了，开以商有权以购房者违约为由不退定金。

如果开发商未经定金缴纳者许可将房屋卖给他人，应向购房者双倍返还定金。

这里需要注意定金与订金之间的区别：

法律规定，订金不具有法律效力，只是双方的一种约定，无论哪方违约，订金必须退还购房者。

建筑面积：

指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑檐、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖、结构牢固、层高在2.20m以上的永久性建筑。

（建筑物外围所围成的空间的水平面积）

使用面积：

房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。

套内建筑面积：

由套内房屋使用面积，按房屋的内墙面水平投影计算。

共有建筑面积：

各产权人共同占有或共同使用的建筑面积，它应按一定的方式在各产权人之间进行公摊。

指为业户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和加上各单位与楼宇公共建筑空间之间的分隔（包括山墙）墙体水平投影面积的50%。

共有分摊面积：

某个产权人在房屋共有面积中所分摊的面积。

预售面积：

俗称楼花面积，指在商品房预售时按建筑设计图上尺寸计算的房屋面积。

竣工面积：

房屋竣工后实测的房屋面积。

共有建筑面积分摊系数：

整栋建筑物的共有建筑面积与整栋建筑物的各套内建筑面积之和的比值。

开间：

住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。

因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。

住宅开间一般不超过3.0-3.9m，砖混结构住宅开间一般不超过3.3m。

规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。

开间5m以上，进深7m以上的开间住宅可为住户提供一个40-50m²

甚至更大的居住空间，与同样建筑面积的小开间住宅相比，承重墙减少一半，使用面积增加2%，便于灵活隔断、装修改造。

进深：

在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。

进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。

目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5m左右，不能任意扩大。

层高：

指下层楼地面至上层楼地面的垂直高度。

净高：

层高减去楼板厚度的净剩值。

错层：

室内不同功能区楼地面不在同一平面，高度差约为40-60cm之间，以实现动静、公私的分离。

结构转换层：

简称转换层，是指建筑物某楼层因上部与下部的平面使用功能不同而采用不同结构类型，通过该楼层进行结构转换。

消防避难层：

简称避难层，因消防需要在高层建筑中每隔一定高度留出某楼层作消防避难用。

技术设备层：

简称技术层（设备层），专用于为安装布置水、电、暖、卫系统等设施的楼层。

假层：

位于两自然层之间，在房屋外部难于判断的局部楼层。

夹层：

亦称附层。

位于房屋自然层内的局部楼层，未形成完整楼层结构但属于房屋整体结构的一部分。

插层：

位于房屋两自然层之间与房屋整体结构不相关联而加插进去的局部楼层。

自然层：

房屋的主要层次，即计入房屋总层数的各楼层。

阁楼：

坡屋顶下方空间加以利用的楼层、局部层高可能达到2.20m以上可计算建筑面积，但不能计入房屋总层数。

挑楼：

是楼房向外悬挑出底层的封闭楼层房屋，层高不低于2.2m。

按楼房处理。

骑楼：

建在道路旁，部分底层面积用作行人公共通道的房屋。

过街楼：

部分跨街道或街道穿过的房屋，称为过街楼。

阳台：

具有底板、顶盖和围护结构，且与户室开门连通，供居住者进行室外活动，晾晒衣物等的空间。

封闭阳台：

采用木质、金属质或塑钢和玻璃等材料对阳台完全封闭，作为永久性使用的空间。

平台：

亦称露台，供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分。

跃层住宅：

套内空间跨跃两楼层高。

复式住宅：

套内空间跨跃两楼层以上的住宅，居室内厅高为两楼层高。

错层住宅：

套内部分空间地板与其余部分形成高差，但套内空间水平投影仍为一层，无重叠面积。

廊：

与房屋墙体相连，有顶盖和围护结构，作为通道的空间。

柱廊：

有顶盖，有支柱或兼有一侧围墙体的通道。

檐廊：

房屋檐下有顶盖，无支柱和房屋相连作为通道的伸出部位。

挑廊：

是指挑出房屋墙体外，有围护物，无支柱的外走廊。

门廊：

是指房屋门前突出的有顶盖和支柱的通道。

门斗：

房屋门前有与房屋相连的顶盖，且由承重墙体支撑顶盖的进出通道。

楼梯：

是指供房屋各层间上下的空间或房间，或称为楼梯间、电梯间。

屋顶梯间：

突出房屋天面（指房屋）有顶盖，四周有围护结构，供房屋维修、消防安全出口用的梯间。

屋顶箱间：

指突出房屋天面（或顶层）的水箱周围有围护结构，有顶盖的房屋。

凸窗：

指突出外墙面，围护结构对外作全封闭的空间，如凸窗、无油烟灶台等。

幕墙：

突出于建筑主体结构以外，用玻璃、金属板、石材等形成的围护结构。

三、规划

用地红线：

指经城市规划行政主管部门批准的建筑用地范围的界线。

在规划图中一般用红线标示，故称之为用地红线。

道路红线：

城市道路用地的规划控制线，即城市道路用地与两侧建筑用地及其他用地的分界线。

拆迁补偿的方式：

货币补偿、实物补偿（回迁、搬迁）。

五证两书：

五证：

按获取的先后顺序排列：

建筑工程用地规划许可证；

国有土地使用权证；

建筑工程规划许可证；

建设工程施工许可证；

商品房预（销）售许可证。

两书：

商品房质量保证书：

主要约定了保修年限、保修方式等。

商品房使用说明书：

介绍额定电流、主体结构、各部件在使用中应注意的问题，

预售的条件：

（1）已交付全部土地使用权出让金，取得了国有土地使用权证。

（2）持有其余三证。

（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付期限。

按揭的含义：

又称个人住房商业性贷款，是银行用其信贷资金发放的自营性贷款。

具体指具有完全民事行为能力的自然人购买本城镇自住住房时，以其所购买的产权住房（或银行认可的其他担保方式）为抵押，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房商业性贷款。

契税：

单价4000元/m²

以下，契税按总房款的2%计征；

单价在4000元/m²

以上，契税按总房款的3%计征，单独的储藏室、车库按房款的3%计征。

怎样比较塔楼和板楼的优劣

　　塔楼VS板楼

　　所谓板楼就是指“东西长、南北短”的楼型，一般板楼同层住户在2到4户，而塔楼则是指外观像塔的楼型，平面的长度和宽度大致相同，一般塔楼的同层住户在6户以上。

　　板楼优点：

从传统的居住舒适度而言，板楼的优势很明显，南北通透，便于采光通风；

户型方正，平面布局合理；

同层住户不多，居家比较清静；

管理费用低，面积使用率高。

　　缺点：

房价较高，户内格局不可变。

　　塔楼优点：

建筑密度较高，房价较低；

空间结构灵活，易于改造；

结构强度高，抗震性好；

居高望远，视野开阔。

尤其是对于富有DIY精神的年轻人而言，采用大框架结构的塔楼，可以通过改装户内分隔墙改变户内格局，居住更为灵活，而且相对低廉的房价，也比较符合现有的收入。

均好性较差，同一层总有一些户型在采光、通风方面比较差，而且面积使用率要低于板楼，很容易出现没有自然采光的暗厨、暗卫，居住品质大打折扣。

住宅公摊面积计算新规定

发展商在向业主交房时，常常为房高、外装主体、斜面结构屋顶、不规范维护物、变形缝、非垂直墙体、公共通道中的面积测量引起纠纷，为了解决这些问题，国家建设部日前下发了通知。

通知指出，自今年上月起，对已有的《房产测量规范》未作规定或规定不明确的部分，按《通知》新的规定进行房屋测量。

　　《通知》中明确规定：

凡是计算建筑面积的房屋，层高均应在2．20米以上（含2．20米，下同）。

　　房屋屋顶斜面结构的，层高2．20米以上的部位计算建筑面积。

房屋墙体向外倾斜以及阳台、挑廊等水平投影超出底板外沿的，以投影计算建筑面积。

　　对倾斜、弧状等非垂直墙体的房屋，层高2．20米以上的部位计算建筑面积。

　　房屋套内具有使用功能但层高低于2．20米的部分，在房屋权属登记中应明确其相应权利的归属。

　　依照规定，同一楼层外墙，既有主墙，又有玻璃幕墙的，以主墙为准计算建筑面积，墙厚按主墙体厚度计算。

各楼层墙体厚度不同时，分层分别计算。

　　楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积。

　　临街楼房、挑廊下的底层作为公共道路街巷通行的，不论其是否有柱，是否有维护结构，均不计算建筑面积。