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盐田区“十五”计划提出盐田区城市建设目标为“坚持高起点规划，高标准建设，高效能管理，建设园林式、花园式的现代化旅游海港城区”
第三，从上层次规划的发展来看，《深圳市城市总体规划（1996~2010）》是指导深圳市城市发展与建设的纲领性文件。
其在促进城市经济和社会持续健康发展，引导城市有序建设等方面发挥了重要作用。
但目前，深圳市发展面临的环境与形势已发生重大变化，深圳市政府对96总规进行一次全面的检讨，并制定新时期、新形势下适应城市发展需要的对策和行动计划。
同时，配合《香港2030发展策略》，《深圳2030城市发展策略》的研究也在积极进行中。
因此，盐田区分区规划也应及时应对和调整。
第四，盐田区自身的发展也经历了巨大的变化。
具体表现在：
盐田港已进入快速发展时期，2002年底达到428万标箱，盐田港的崛起将带动仓储、运输、金融、贸易等相关产业的发展，同时也对城市基础设施的建设提出了更高的要求；
旅游业发展迅速，旅
游人数激增，旅游设施建设、新旅游项目拓展，都需进一步统筹考虑；
城市交通、疏港交通量逐年增加，交通压力巨大；
产业结构逐渐由劳动密集性向高新技术产业调整。
因此，根据区委、区政府的要求，决定对原分区规划进行调校。
第一章98《分区规划》的实施评价
1998年至今，《盐田区分区规划》已实施五年，对与过去五年的实施情况，需要进行全面客观的评价。
自98《分区规划》批准后，即成为盐田区政府在城市建设与土地利用方面的基础性
和指导性文件。
1、对于下层次规划和专项规划的编制和管理起指导性作用。
98《分区规划》完成后，在该规划的指导下，又相继完成了个组团的法定图则及交通、市政等专项规划。
2、成为区政府有关城市发展与建设决策的基础性技术文件，几年来，盐田区政府一手抓城市结构建设，一手抓城市质量提高，98《分区规划》转化为各项政策和具体管理行为，发挥了强有力的指导作用。
3、作为区域大型项目协调建设的依据性文件。
分区规划实施五年来，对盐田区的社会经济发展和城市建设起到了较好的引导和促
进作用，使城市建设质量有了较大的提高，为城市今后发展打下了良好的基础。
1、对社会经济发展的引导
98《分区规划》合理的引导了城市近期建设与城市长远发展的关系，构筑了优良的
城市基础环境，较好的适应了经济迅猛发展的要求，确保了城市的高效运作。
城市规划作为产业结构升级和高新技术产业、物流业、商贸业的快速发展提供了空间保障，为产业发展提供用地和基础设施方面的支持，促进了产业结构的转型提高。
2001年，高新技术产业实现产值137.32亿元，占工业总产值的比重为70.3%。
产业结构进一步调整，2001年三产比例为0.2:
79.9:
19.9。
国民经济的增长主要由第二、三产推动，第二、三产对GDP的增长分别贡献了18.3和6.4个百分点，尤其是第三产业继续高速成增长，增幅达35.2%。
2、城市结构与总体规模控制
98《分区规划》提出了“充分利用自然地形地貌，形成各具特点的组团结构布局形
态”，目前，各具特色的组团结构已基本形成，其中，沙头角组团为“盐田区行政、商业、金融贸易中心，调整产业结构，降低人口密度，发展保税工业和先进工业”；
盐田组团为“盐田区涉外、文化中心，盐田港及其港口保税区的后方基地”；
大梅沙为“深圳东部旅游基地及海滨旅游度假区”；
小梅沙为“海滨旅游度假区”“以海洋文化为主题”。
目前，大、小梅沙城市功能基本与原规划一致，而盐田坳组团由于盐田港的迅速发展，对其后方陆域用地提出了更高的配套要求，原规划所承担的城市职能相应削弱，而沙头角组团将承担更多的城市职能。
98《分区规划》提出2010年控制人口规模20万人，弹性人口规模24万人，用地规模控制在20平方公里。
到2001年，现状人口为13.51万人，现状用地为12.54平方公里。
全区城市建设用地现状与规划指标单位：
公顷
沙头角
盐田坳
大梅沙
小梅沙
1997年现状
499.1
232.9
173.82
34.13
58.25
2002年现状
1254.48
323.69
764.3
93.48
39.1
2010年规划
2062.94
447.71
1287.73
248.01
79.49
3、土地利用
盐田区建设用地变化单位：
类别名称
97年现状
变化1（1998-2002）
变化2（2002-2010）
居住用地
175.69
239.92
500.66
64.23
260.74
商业用地
20.15
58.36
76.37
38.21
17.74
政府/团体/社区用地
28.29
62.74
92.7
34.45
29.96
工业用地
69.9（含保税工业）
71.83（含保税工业）
143.67
1.93
71.84
道路广场用地
65.5
191.2
216.34
125.6
25.14
4、公共设施建设
从1998年到2002年五年间，盐田各项社会事业得到全面进步，98《分区规划》确定的盐田区行政文化中心已经初步建成。
盐田区中心区公共设施一览
用地功能
项目
用地面积（ha）
实施情况
行政中心
区行政中心
9~10
已实施
外地驻区办公
6.75~7.5
文娱中心
区级文化中心、影剧院、音乐厅、图书馆、博物馆、展览馆
13.5~15
区级文化中心、影剧院、图书馆已实施
商贸中心
金融、交易、信息服务、各类服务业等
15.75~17.35
总计
45~50
98《分区规划》主要公共设施实施情况一览表
98《分区规划》
目前实施情况
文化设施
沙头角：
规划敬老院1所
盐田：
规划敬老院1所
规划影剧院2所
规划图书馆1所
教育设施
规划小学3所
盐田坳：
规划小学6所
规划中学4所
大梅沙：
规划中学1所
体育设施
运动场1座
医疗卫生设施
新增街道医院1座
新增街道医院2座
商业设施
新设综合市场2所
公安消防设施
规划消防站1座
增设邮电支局1所
规划消防站2座
增设邮电支局3所
5、综合交通
在98《分区规划》的指导下，盐田区已初步形成了以港口、口岸和铁路为依托，以
高速公路、快速干道、主干道为道路骨架的综合交通体系，基本可以满足当前需求。
但距离物流枢纽要求尚有一定差距，如疏港交通仍需完善、过境车流穿越城城区地段、城市内部主次干道仍需完善。
这些交通问题在快速发展的社会经济环境下逐步暴露出来，部分问题可能会在未来的社会经济发展推动下激化。
总体来说，98《分区规划》在对外交通和城市内部交通设施的规划和实际建设之间
空间布局吻合程度较高，但由于一些不确定因素的影响，在实际实施过程中，交通设施仍显滞后，不能满足城市交通，尤其是疏港交通的需求。
98《分区规划》交通规划目标落实情况一览表
指标
单位
1997年
2002年
2010年
道路广场用地面积
人均道路面积
平方米/人
6
16.8
10.82
建成区道路面积率
%
13.12
15.24
10.49
对外交通用地面积
67.05
432.96
576.55
人均交通面积
6.14
38
28.83
交通用地占比例
13.43
34.51
27.95
港口吞吐量
散杂货：
万吨
1720
集装箱：
万标箱
65
428
500
6、市政设施建设
综上所述，98《分区规划》对盐田区的定位比较准确，规模预测基本适度，规划布
局基本合理，但实施中也存在一些偏差。
究其原因，主要是由于在市场经济条件下，城市发展的不确定性明显增加，要预见城市的发展趋势比较困难，例如，盐田港的发展即存在很多不确定因素，因此，要保证规划的实施效果，一方面必须深入研究影响规划的各种不确定因素，很好的把握其未来发展，改进规划方法，并预留一定的弹性；
另一方面应进行滚动性调校、建立动态运作机制。
鉴于以上经济、社会背景以及城市自身的发展变化，原有分区规划已不能适应新形势的变化，需要调校，具体有以下重点调校内容：
1、重新确定盐田区及各组团的性质、职能、人口和用地规模。
2、原有港口预测偏小，需重新界定港口适宜规模。
3、原有后方陆域功能以综合功能为主，强调港城一体。
港口迅速发展，需对后方陆域用地进行重新调整定位。
4、城市交通、疏港交通需进一步深化研究，合理组织，满足城市快速发展要求
5、研究山地资源利用与未来城市空间拓展问题，寻求适宜的保护开发模式
6、沙头角的旧城改造问题
7、与近期已编制的各项规划进行协调
（一）自然条件
盐田区位于深圳特区东部，距市中心12公里，东起大鹏湾背仔角，南与香港新界山水相连，西连罗湖莲塘，北邻龙岗区，地理座标北纬22°
32´
，东经114°
13´
。
辖区面积72.63平方公里，下辖四个办事处，即沙头角办事处、海山办事处、盐田办事处和梅沙办事处。
盐田区地势北高南低，属低山丘陵海滨地区，背山面海，北部为梧桐山和梅沙尖，顶峰海拔885米，自然地貌以裸露的基岩和山林为主，建成区标高则在4-20米之间。
盐田区属亚热带海洋性气候，常年风向为东南风，年平均温度22℃，年降雨量2000毫米，台风影响年平均11级以上的风力不到一次。
本区属于大鹏湾北部水系，地质现象为火山岩及花岩台地、丘陵地段地质构造稳定，地震烈度为6度。
盐田区拥有丰富的自然资源，西北部梧桐山风景区植被茂密，溪涧众多，景色迷人，林地面积达8.49平方公里。
主要水库有正坑、恩上两座，库容量30万立方米。
中北部梅沙尖峰峦秀丽，云雾缭绕，林地面积22.8平方公里，主要水库有三洲田、上坪、小梅沙、红花坜、三洲塘、骆马岭等六座，库容量1316万立方米。
南部大鹏湾水深条件好，水质较佳，饵料丰富，水产资源极为丰富，是得天独厚的港口基地和天然水产养殖基地。
曲折蜿延的大鹏湾海岸线19.5公里长，分布着大梅沙、小梅沙等水碧沙白的黄金海滩，沙滩宽约30-50米，长约2800米，沙质轻软，海水青碧，是迷人的海滨沐浴场，是深圳、广东乃至全国海岸风光最美的“黄金海岸”之一。
按山坡地坡度在30%以下作为可利用开发的城市建设用地计，全区约有14.11平方公里可供开发，约占总用地的19.43%，城建用地稀缺。
（二）社会经济条件
1、居民生活
户籍人口自然增长保持较低水平。
户籍人口出生率为12.28%，死亡率1.86%，自然增长率为10.42%，城市居民的收入稳定增长，生活继续改善。
根据盐田区统计局调查资料，城市居民人均可支配收入24300元，年人均消费性支出16796元，恩格尔系数为31.6。
消费层次提高，投入于交通、通讯、教育、医疗保健、个人消费等方面的支出加快。
劳动就业稳定增长，职工年均工资15508元。
2、社会经济
工业生产继续稳定增长。
2001年工业总产值（当年价）212.3亿元，全年工业增加值20.25亿元。
其中国有经济工业2.08亿元，集体经济工业1.2亿元，其他经济191.9亿元；
工业中重工业产值145.59，轻工业产值49.63亿元。
工业经济效益提高。
全区独立核算工业企业经济效益综合指数140.43%，比上年提高8.56个百分点。
国民经济持续快速增长。
据统计，全年国内生产总值为27.2亿元，按可比价格计算，比上年增长24.1%，高出预期目标2.1个百分点。
共中第一产业完成增加值0.04亿元，下降76.8%；
第二产业完成增加值21.74亿元，增长22.4%；
第三产业完成增加值5.41亿元，增长35.2%。
三次产业结构由上年的0.8:
80.9:
18.3调整为0.2:
2001年农业总产值当年790万元，全年农业增加值为435万元，全年造林面积1010亩。
由于区内农业用地逐步减少，生产成本持续提高。
企业外迁，渔业产值大幅下降，使盐田区农业产量降幅较大。
全年实现农业增加值435万元，比上年下降76.89%，实现农业总产值790万元，比上年下降76.9%。
固定资产投资进一步扩大。
全年完成全社会固定资产投资额11.61亿元，比上年增长5.3%。
其中基本建设投资7.34亿元，增长5.5%；
房地产开发投资3.31亿元，增长5.1%。
商贸企业运行良好。
国内消费品市场稳定。
全区社会消费品零售总额9.93亿元。
对外贸易继续保持增长态势。
全年出口产品总额达24.3亿美元，比上年增长16.9%。
全年实际利用外资8445万美元，增长36.6%；
协议利用外资6101万美元，增长24.7%。
财政收入持续快速增长，全年实现财政收入7.25亿元，全年预算内财政收入6.05亿元，比上年增长40.6%，财政支出结构进一步优化，全部预算内财政支出6.56亿元。
（三）人口现状
截至2001年底，盐田区总人口为13.51万人，其中户籍人口2.71万人，暂住人口10.80万人，常暂之比为1:
3.98，暂住人口明显高于户籍人口。
盐田区2000年人口统计资料为12.33万人，其中户籍人口2.64万人，暂住人口9.69万人，常暂比为1:
3.68。
根据五普资料,截至2000年11月底,盐田区总人口为15.24万人,其中户籍人口2.52万人,暂住人口12.72万人,常暂比为1:
5.05.较之特区同年1：
4.77为高。
其中，沙头角镇为10.39万，盐田办事处为4.05万，梅沙办事处为0.8万。
城市规划中研究人口问题主要是研究有效需求，以确定用地、设施及其他资源的供给。
目前，深圳市暂住人口与户籍人口的有效需求存在巨大差别，规划采取了相应的处理手段，引入“当量人口”的概念，以真实反映人口对城市用地和设施的有效需求。
在参考国土资源部的0.6~0.8的暂住人口折算系数的同时，经过计算最终确定特区内外暂住人口的当量系数为0.7和0.54。
考虑到盐田区的特定位置，确定当量系数为0.7，得出2000年盐田区的当量人口为11.4万人。
根据区统计部门公布的信息，2000年全区常住人口12.33万，规划计算的2000年当量人口与之相比仅有0.9万人的差距，表明两者之间具有一定的可比性。
因此，本次规划以当量人口作为人口预测与空间分布计算的基础。
人口情况统计表
五普（2000）
当量人口
2000年统计
2001派出所
2001统计年鉴
10.39
8.22
12.61
9.86
盐田
4.05
3.36
3.95
3.11
梅沙
0.8
0.75
0.71
0.55
合计
11．4
12.32
17.3
13.51
盐田区2001年度人口统计表单位：
万人
2001年
户籍
人口
暂住
常暂比
总人口
2.06
7.8
盐田办事处
0.52
2.59
0.12
0.43
2.71
10.8
1:
3.98
（四）城建用地现状
盐田区现状城市建设用地12.5平方公里（包含盐田港3.9平方公里），人均建设用地110平方米/人，不含港口，人均75平方米/人（按当量人口11.4万计算）。
详见用地汇总表。
盐田区现状主要建设用地指标比较
用地分类
人均建设用地指标（平方米/人）
占城市建设用地比例（%）
现状
深标
国标
居住用地（R）
21.1
20~24
18~28
19.1
25~30
20~32
工业用地（M）
4.2
8~10
10~25
3.8
10
15~25
政府/团体/社区用地（G/IC）
5.5
10~12
5
12~13
商业用地（C）
5.1
4~6
4.7
5~8
公共绿地（G1）
3.2
15
>
7
2.9
13~15
8~15
道路广场用地（S）
12~15
7~15
15.2
15~16
人均建设用地
110
90~105
60~120
100
根据盐田区现状用地汇总与国标，深标的相应指标进行比较，可以看出居住用地，商业用地人均指标适中，政府团体社区用地、公共绿地比例严重偏低，与深标相差甚远。
工业用地比例偏低。
道路广场用地虽然比利适中，尚能在用地上满足使用需求，但由于该地区特殊的港口集疏运要求，现实仍显不足。
需要指出的是，由于盐田区是以“港口”和“旅游”为主导产业，港口、旅游用地比重大，对用地指标影响大，与其它地区缺乏可比性，规划应从实际出发，综合分析各种因素，合理配置各项用地。
现状用地汇总表
用地代码
用地类别
用地面积（公顷）
占现状建设用地比例（%）
R
R1
一类居住用地
10.86
19.13
R2
二类居住用地
98.61
R3
三类居住用地
18.42
R4
四类居住用地
0.57
R5
五类居住用地
96.15
R6
配套设施用地
14.05
R8
住宅区绿地
1.26
C
C1
7.11
4.65
C2
金融业用地
7.62
C3
服务业用地
10.07
C4
旅馆业用地
11.69
C5
商业性办公用地
2.77
C9
旅游渡假及游乐用地
G/IC
G/IC1
行政办公用地
21.58
5.00
G/IC2
文化娱乐用地
13.75
G/IC3
体育用地
1.65
G/IC4
医疗卫生用地
4.23
G/IC5
教育科研设计用地
9.31
G/IC7
社会福利用地
1.56
G/IC8
口岸设施用地
10.66
M
M1
一类工业用地
39.68
47.86
3.82
M2
二类工业用地
2.6
M3
三类工业用地
1.04
M5
乡村自留工商用地
4.54
W
W1
普通仓储用地
29.99
58.96
4.70
5.2
W2
特种仓储用地
5.15
W3
堆放场地
23.82
T
T1
铁路用地
20.81
T2
公路用地
20.03
T4
港口用地
392.12
S
S1
道路用地
167.27
S2
广场用地
0.2
S3
社会停车场用地
23.73
U
U1
供应设施用地
10.88
62.81
5.01
U2
交通设施用地
2.98
U3
邮电设施用地
1.11
U4
环境与卫生设施用地
16.61
U5
施工与维护设施用地
1.41
U6
殡葬设施用地
29.75
U7
其它市政公共设施用地
0.07
G
G1
公共绿地
35.91
2.86
3.15
D
D1
军事用地
15.47
63.76
5.08
5.6
D2
保安用地
3.21
D3
保税区用地
45.08
现状建设用地
100.00
110.00
沙滩用地
18.74
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