经纪人资格证考试的宝典共13页Word文档格式.docx

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提出问题――分析问题――解决问题,但真正动起笔来就犯难了。

知道“是这样”,就是讲不出“为什么”。

根本原因还是无“米”下“锅”。

于是便翻开作文集锦之类的书大段抄起来,抄人家的名言警句,抄人家的事例,不参考作文书就很难写出像样的文章。

所以,词汇贫乏、内容空洞、千篇一律便成了中学生作文的通病。

要解决这个问题,不能单在布局谋篇等写作技方面下功夫,必须认识到“死记硬背”的重要性,让学生积累足够的“米”。

房地产市场营销概述

1.房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物，是实物、权益和区位三者的结合体。

2.房地产的特性主要有不可移动、独一无二、寿命长久、供给有限、价格量大、用途多样、相互影响、易受限制、变现困难和保值增值的等十个方面。

3.建筑业是物质生产部门，属于第二产业，房地产业兼有生产（开发）经营、服务和管理等多种性质，属于第三产业。

4.我国现代房地产业是从20世纪70年代末80年代初，随着城镇住房制度改革和城镇国有土地使用制度改革的启动与深入推进，迅速发展壮大起来的。

城镇住房制度改革目标是“住房商品化和社会化”。

5.房地产是我国民经济发展的一个基本的生产要素。

6.房地产业可分为房地产开发经营业和房地产服务业，房地产服务业又可分为物业管理业和房地产中介服务业，房地产中介服务业又可分为房地产咨询业、房地产估价业和房地产经纪业。

7.房地产开发经营业具有单件性、投资大、周期长、风险高、回报率高、附加值高、产业关联度高、带动力强等特点。

目前我国房地产业中房地产开发经营业占主体地位。

随着我国房地产市场逐步由新建商品房买卖为主转变为存量房买卖和租赁为主，房地产业将逐步由房地产开发经营为主转变为房地产经纪等房地产服务为主。

在成熟的房地产市场中，房地产经纪业居房地产业的主体地位。

8.物业管理不同岗位要求的人员知识水平差异较大，其中的高层次专业人员是物业管理师。

物业管理业是劳动密集和知识密集的行业。

房地产估价业是知识密集型行业。

房地产经纪业是知识密集和劳动密集的行业。

9.房地产法律的调整对象是与房地产开发、交易和管理有关的各种社会关系。

10.房地产法律体系，从立法层次上看，主要包括下列内容：

1）宪法：

是国家的根本大法。

〈宪法〉具有最高的法律效力，无论是房地产立法或执法都必须遵循宪法规定的原则。

2）房地产法律：

全国人民代表大会及其常务委员会颁布的法律，是制定有关房地产法规、规章的依据和基础。

《城市房地产管理法》是我国第一部全面规范房地产开发用地，房地产开发建设、房地产交易、房地产登记管理的大法，是房地产业立法、执法和管理的主要依据；

《中华人民共和国物权法》（以下简称〈物权法〉）；

《中华人民共和国土地管理法》（以下简称〈土地管理法〉；

3）房地产行政法规主要有〈城市房地产开发经营管理条例〉、〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉、〈物业管理条例〉、〈中华人民共和国土地管理法实施条例〉等。

4）地方性法规

行政规章包括国务院部委制定的部门规章和有立法权的地方政府制定的政府规章。

主要有：

〈房地产开发企业资质管理规定〉、〈商品房销售管理办法〉、〈城市商品房预售管理办法〉、〈城市房地产转让管理规定〉等。

11.〈城市房地产管理法〉规定，国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度。

但是，国家在本法规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。

12.〈城市房地产管理法〉规定：

“国家实行房地产成交价格申报制度。

房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者做不实的申报。

”房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格。

房地产转让应当以申报的成交价格作为缴纳税费的依据。

成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据。

13.我国实行房地产价格评估制度，评估人员实行资格认证制度。

14.房地产登记体制是房屋和土地分别由房地产管理部门和土地管理部门分别登记。

第二章房地产权利

1.〈土地管理法〉第二条规定：

中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。

“全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。

”

2.在现阶段，按照国家有关规定，取得国家建设用地使用权的途径主要有下列4种：

1）通过行政划拨方式取得；

2）通过国家出让方式取得；

3）通过房地产转让方式取得；

4）通过土地或房地产租赁方式取得。

5）建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。

6）新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。

3.农村和城市郊区的土地一般属于农民集体所有。

“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。

4.国家依法对国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地他项权利进行登记。

土地他项权利是指土地使用权和土地所有权以外的土地权利，包括抵押权、承租权以及法律、行政法规规定需要登记的其他土地权利。

土地登记以宗地为基本单元。

5.国家实行土地用途管制制度，土地用途管制的核心是不能随意改变农用地的用途。

6.征收和征用是国家强制取得公民和法人的财产权或者强制使用公民和法人的财产的制度，属于一种例外规则。

征收和征用的共同点在于强制性；

不同点是：

土地征收的实质是强制收买：

改变所有权，不返还；

土地征用的实质是强制使用：

只是使用权的改变，被征用的土地使用完毕，应当及时返还被征用人，即是一种临时使用土地的行业。

“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿”。

7.业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权（可占有、使用、收益和处分）；

对共有部分享有共有和共同管理的权利，行使权力时不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益，不得以放弃权利不履行义务。

（本条解释业主的建筑物区分所有权）

8.国有建设用地使用权出让的特征：

1）国有建设用地使用权出让，也称批租或土地一级市场，由国家垄断，任何单位和个人不得出让土地使用权。

2）经出让取得土地使用权的单位和个人，在土地使用期内没有所有权，只有使用权，在使用土地期限内对土地拥有使用、占有、收益、处分权；

土地使用权可以进入市场，可以进行转让、出租、抵押等经营活动，但地下埋藏物归国家所有。

3）国有建设用地使用者只有向国家支付了全部土地使用权出让金后才能领取土地使用权证书。

4）集体土地不经征收不得出让；

5）国有建设用地使用权出让是国家以土地所有者的身份与土地使用者之间关于权利义务的经济关系，具有平等、自愿、有偿、有限期的特点

9.2019年9月，国土资源部将工业用地出让纳入招标拍卖挂牌范围。

商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。

10.拍卖出让方式：

一般出最高价者取得土地使用权。

出让方用叫价的办法将土地使用权一般拍卖给出价最高者（竞买人）。

拍卖出让方式的特点是有利于公平竞争。

11.协议出让方式的特点是自由度大，不利于公平竞争。

这种方式适用于公共福利事业和非盈利性的社会团体、机关单位用地和某些特殊用地。

12.国有建设用地使用权出让年限

1）居住用地70年；

2）工业用地50年；

3）教育、科技、文化卫生、体育用地50年；

4）商业、旅游、娱乐用地40年；

5）综合或其他用地50年。

13.土地使用权使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。

依据《物权法》规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。

非住宅建设用地使用权期间届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准，依照规定支付土地使用权出让金。

14.土地使用者应当在签订国有建设用地使用权出让合同后60日内，支付全部出让金。

逾期未全部支付的，出让方有权解除合同，并可请求违约赔偿。

15.土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照土地出让管理有关规定重新签订出让合同，调整国有建设用地使用权出让金，并办理登记。

16.在城市规划区范围内，以出让方式取得土地使用权，闲置一年以上按出让金的20%以下征收土地闲置费。

17.连续两年以上未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回土地使用权并予以公告。

18.划拨国有建设用地使用权的范围，可由有批准权的人民政府依法批准，划拨土地使用权：

1）国家机关用地和军事用地；

2）城市基础设施和公益事业用地；

3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；

4）经济适用房等保障性住房用地；

5）法律、行政法规规定的其他使用地。

19.划拨国有建设用地使用权可以转让：

一是报有批准权的人民政府审批准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金；

二是可不办理出让手续，但转让方应将所获得的收益中的土地收益上缴国家。

20.划拨国有建设用地使用权可以出租，应当将租金中所含土地收益上缴国家。

21.房屋征收是强制性行为，基于公共利益征收。

《房屋征收条例》界定了公共利益的范围，即：

1）国防和外交的需要

2）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要

3）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要

4）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要

5）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要

6）法律、行政法规定的其他公共利益的需要

22.房屋征收补偿内容：

1）被征收房屋价值的补偿；

2）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

3）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

4）补偿的方式：

被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

5）对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

6）任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。

禁止建设单位参与搬迁活动。

7）被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行

23.房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。

24.对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记薄的记载为准；

房屋权属证书与房屋登记薄的记载不一致的，除有证据证明房屋登记薄确有错误外，以房屋登记薄为准。

对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。

25.原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核，对复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专定委员会申请鉴定。

第三章房地产开发经营

1.城乡规划包括城镇体系规划、城市规划、镇规划、乡规划和村庄规划。

2.城市规划分总体规划和详细规划；

详细规划又分控制性详细规划、修建性详细规划。

城市总体规划的规划期限一般为20年。

3.总体规划公告的时间不得少于30日。

4.城市规划的实施管理主要是报建审批管理和批后管理两部分内容。

报建审批管理主要包括对建设项目选址审批核发项目选址意见书，对城市用地审批核发建设用地规划许可证，对建设工程审批核发建设工程规划许可证（简称“一书两证”）。

批后管理主要是按照规划实施监督检查体系对违章占地和违章建设的查禁工作。

5.城市紫线是指国家历史文化名城内的历史文化街区、历史建筑的保护范围界线。

6.分层次合理布局公共绿地，确定防护绿地、大型公共绿地等的绿线。

7.城市蓝线是指城市规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地等城市地表水体保护和控制的域界线。

8.城市黄线是必须控制的城市基础设施用地的控制界线。

9.规划红线是不可超越的建筑红线。

10.建设单位在开工前应当向工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门（以下简称发证机关）申请领取施工许可证。

必须申请领取施工许可证的建筑工程未取得施工许可证的，一律不得开工。

11.建设单位应当自领取施工许可证之日起3个月内开工。

因故不能按期开工的，应当在期满前向发证机关申请延期，并说明理由；

延期以两次为限，每次不超过3个月，既不开工又不申请延期或者超过延期次数、时限的，施工许可证自行废止。

12.国务院于2000年1月发布了《建设工程质量管理条例》。

13.从事建设工程活动，必须严格执行基本建设程序，坚持先勘察、后设计、再施工的原则。

14.2000年6月发布了《房屋建筑工程质量保修办法》。

15.房屋建筑工程质量保修是指对房屋建筑工程竣工验收后在保修范围和保修期限内出现的质量缺陷，予以修复。

16.建设单位和施工单位应当在工程质量保修书中约定保修范围、保修期限和保修责任等，双方约定的保修范围、保修期限必须符合国家有关规定。

在正常情况下，房屋建筑工程的最低保修期限为（起算：

竣工验收合格之日）：

1）地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限50年。

2）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年。

3）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；

4）电气系统、给排水管道、设备安装为2年。

17.商品房购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。

主体结构质量问题与使用时间关系不大，主要是设计和施工原因造成的，因而，只要在合理的使用年限内，属于主体结构的问题，都可以申请质量部门认定，房屋主体结构不合格的，均可申请退房。

房屋质量有很多种，一般性的质量问题主要通过质量保修解决，而不是退房。

质量监督部门核验的结论为依据。

这里的质量监督部门是指专门进行质量验收的质量监督站，其他单位的核验结果不能作为退房的依据。

确属房屋主体结构质量不合格的：

消费者有权要求退房或双方协商换房等。

18.房地产开发企业应当在商品住房交付使用时，向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

19.商品住宅的保修期不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修的存续期（即为剩余保修期）；

存续期少于最低保修期限的，保修期不得低于最低保修期限（房屋防水3年）。

保修期自商品住宅交付之日起计算。

20.非住宅商品房的保修期不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修的存续期。

21.未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。

超过合同约定的期限，开发商仍不能交付商品房的，购房人还有权解除合同。

22.房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。

23.未取得商品房预售许可的房地产开发项目，不得以“内部认购”、“内部认定”、“内部登记”等名目发布房地产广告；

房地产广告不得含有风水、占卜等封建迷信内容；

对项目情况进行的说明、渲染，不得有悖社会良好风尚。

第四章房地产转让

1.房地产转让时，房屋所有权和该房屋所占用范围内的土地使用权同时转让；

土地使用权出让合同载明权利、义务随之转移。

2.下列房地产不得转让：

1）以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，未完成开发投资总额的25%以上。

2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的。

3）依法收回土地使用权的。

4）共有房地产，未经其他共有人书面同意的。

5）权属有争议的。

6）未依法登记领取权属证书的。

7）法律和行政法规规定禁止转让的其他情形。

3.2005年5月9日，国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。

4.商品房销售包括商品房预售和商品房现售。

5.商品房销售可以按套（单元）计价、也可以按套内建筑面积计价或按建筑面积计价等三种方式进行。

套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有面积部分为共有产权。

6.按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。

合同未作约定的，按以下原则处理：

1）面积误差比绝对值3%以内，据实结算房价款。

2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。

面积误差比=

×

100%

7.经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。

买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。

买受人在通知到达之日起15日内未作出书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。

房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房，买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

8.商品房销售中禁止的行为：

1）房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。

2）房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房。

3）不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预定款性质费用。

4）商品住宅不得分割拆零销售。

9.对1）虚构买卖合同，囤积房源；

2）发布不实价格和销售进度信息，恶意哄抬房价，诱骗消费者争购；

3）不履行开工时间、竣工时间、销售价格（位）和套型面积控制性项目要求的。

当地房地产主管部门要将以上行为记入房地产企业信用档案，公开予以曝光。

10.商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，应当视为要约。

该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容、当事人违反的应当承担违约责任。

11.商品房预售的条件

1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

2）持有建设工程规划许可证（在用地规划许可证后才可取得）。

3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上。

4）向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。

12.商品房预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。

第五章房屋租赁

1.有下列情况之一的房屋不得出租：

1）属于违法建筑的；

2）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；

3）违反规定改变房屋使用性质的；

2.出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。

厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。

3.在房屋租赁合同期内，出租人不得单方面随意提高租金水平。

4.房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。

5.租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效，租赁期间届满当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

6.如出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；

房屋租赁期间内，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。

7.承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

8.转租要求：

须经出租人书面同意（承租人未经出租人书面同意转租的，出租人可以解除房屋租赁合同，收回房屋并要求承租人赔偿损失）；

转租期限不得超过原合同规定的期限；

房屋转租也须签订转租协议，并办理登记备案手续。

9.出租人单方解除的情形主要有：

承租人擅自转租；

承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或扩建的；

承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用房屋，致使房屋受损的；

承租人在合理期限内未支付租金的；

10.房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府房地产主管部门办理房屋租赁登记备案。

11.廉租住房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，供应给城市低收入住房困难家庭居住。

实物配租的住房租金标准实行政府定价。

12.公共租赁住房供应对象主要是城市中等偏下收入住房困难家庭。

第六章房地产抵押

1.债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以处分抵押的房地产所得的价款优先受偿。

房地产抵押的特征是不转移占有，这与质押、房地产典当有显著的区别。

2.房地产抵押条件：

房地产权属合法的房地产均可（包括出让和划拨）——房地一起设定抵押；

单纯土地（空着的土地）必须是出让性质。

3.《物权法》规定下列财产不得抵押：

土地所有权；

集体土地（规定可以的除外）；

学校、幼儿园、医院等以公共益为目的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其