巴厘岛项目投资收益分析Word格式.docx
《巴厘岛项目投资收益分析Word格式.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《巴厘岛项目投资收益分析Word格式.docx（44页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
3.2出租率为100%的租赁收入24
3.3不同租赁率的租赁收入24
3.4租赁预计发生的税项及其他费用25
3.5商场租赁净收入26
4项目收入汇总27
5项目费用汇总27
6利润测算28
6.1总利润28
6.2净利润29
第四部份：
财务指标分析30
1财务指标的选取30
1.1静态盈利分析指标30
1.2动态盈利分析指标31
2财务指标的分析32
2.1损益表及静态盈利分析32
2.2现金流量表及动态盈利分析33
2.3项目财务指标计算结果37
第五部份：
项目不确定性分析38
1项目盈亏平衡分析38
1.1项目保本销售均价38
1.2项目保本销售量39
1.3项目保本销售率39
2项目敏感性分析39
第六部份：
风险分析42
1按商业房地产寿命周期分类的风险及其防范42
1.1投资前期的风险42
1.2开发建设期间的风险42
1.3管理阶段风险43
2按风险的实质内容分类的风险及其防范43
2.1政策风险43
2.2市场风险43
2.3经营风险44
2.4财务风险44
2.5金融风险44
2.6信用风险44
3最主要风险剖析45
3.1市场风险45
3.2经营风险45
第七部份：
结论与建议46
1结论46
2建议46
项目总论
1项目名称
巴厘岛
——中国首家女性FREE主题体验式潮流生活港
（FREELIVINGMALLOFYOUNGWOMEN）
2项目位置
巴厘岛项目位于深圳市福田区华强北商圈，振华路与燕南路交叉路口处。
项目周边的振华路与燕南路均为单行通车路，项目西望华强北路，东靠上步中路，北依红荔路，南面不远就是深南中路。
3项目周边目前现状
项目的西边为华强北商圈，东面是深圳市的行政中心，再加上周围金茂礼都、都市·
千千汇等中高档住宅楼盘和周岭鞋城、美眉城、金茂礼都商场、都市·
千千汇等商业物业，所以项目周围不缺泛商业氛围和中高素质人流。
4项目性质及主要特点
经济技术指标一览表
占地面积
9,759㎡
总建筑面积
59,000m2
商业建筑面积
18000m2
住宅建筑面积
41,000m2
楼层数
22层
裙楼商场楼层
3层
总户数
500户
容积率
5.8
停车位
500个
燕南路88号项目是商住一体的综合物业，一至三层的商业裙楼部分为本项目，四层至顶层为中高档住宅楼。
商业部分定位“中国首家女性FREE主题体验式潮流生活港”，它导入国际最新购物概念文化——“体验式”购物理念模式，代表着深圳女性生活的新天地，引领着鹏城女性购物的新潮流，是真正集购物享受、休闲、娱乐、餐饮于一体的LIVINGMALL。
巴厘岛以超前性、差异性、市场导向性、创新性、价值性为其定位原则，打造本项目三大核心竞争力板块——淑女城、活色生香馆、真味生活馆；
以其创新性、价值性来实现经营精品产品、品牌产品、文化产品的高素质定位。
本项目各楼层的功能业态的特色表现在：
一层淑媛名店城以品牌集、明星店、COFFEESHOP为主题板块，以25-40岁中高收入的女性为目标消费对象，经营国际、国内、本地特色的知名女装、珠宝首饰、化妆品、精品皮具、开放式咖啡吧；
二层活色生香馆以精品超市、折扣中心、西式餐厅为主题板块，以20-30岁的女性为目标消费群，经营家居生活精品、中高档潮流服饰、运动保健用品、主题专卖店、品牌折扣超市、西式餐厅等；
三层真味生活馆以情感世界、时尚梦工场、缘分空间为主题板块，以18-40岁成年女性为目标消费群，经营设计专营、话吧聊吧、保健美容纤体中心、情侣用品区、休闲酒吧、3D迷你梦幻影城。
5项目地块面积及边界长
项目地块边界面积为9529平方米，南北边界长度为113米，东西边界宽度为83米。
投资成本及费用分析
6总建筑面积：
18000平方米
7开发成本总额：
17043.73万元
8建筑单方造价：
9500元
9各项成本构成
成本费用是指项目开发所需投入，包括土地成本、建安工程成本、配套工程成本及发生的税费及费用。
敝司根据贵司提供商住两部份的总成本，以建筑面积分摊计算本项目各成本。
9.1土地成本
序号
项目
基数
（万元）
基数单位
数量
单位
金额
（一）
土地出让金
（二）
折迁补偿费
（三）
合计
4271.19
9.2前期工程费
市场调研、策划费用
10.00
勘测设计费
183.05
（1）
规划设计费
（2）
水文地质勘察费
0.00
场地三通一平费
（四）
筹建开及项目管理费
4881.36
3%
146.44
（五）
339.49
9.3建安工程
土建工程
基础及主体工程
室内装修工程
（3）
外立面装修工程
（4）
室内水电安装
设备及安装工程
电梯订购及安装
室内外消防消防报警保安监视设备及安装
中央空调系统工程
其他照明、防雷接地工程费
9.4开发税费
预算定额管理费
建筑工程监理费
建筑工程质量监督费
建筑工程质量监督检查费
建筑工程安全检查监督费
（六）
报建费：
建筑许可证费
（七）
其他税费（如白蚁防治费）
（八）
1719.45
9.5红线内外公建配套工程费
外电工程费
18000.00
㎡
70
元/㎡
126.00
临时施工、用电费
5
9.00
外排水工程
10
18.00
外水管网工程费、变频水泵等
171.00
9.6开发成本费用
项目
单价
（万元/㎡）
总额
土地成本
0.24
前期工程费
0.02
建安工程费
0.27
开发税费
0.10
红线内外公建配套工程费
0.01
不可预见费用
0.03
569.12
开发成本总额
0.66
11951.61
9.7开发期间费用
数量单位
管理费用
48496.35
万元
1454.89
销售费用
3637.23
宣传推广费
5%
2424.82
租售代理费
2%
969.93
其它销售费用
0.50%
242.48
财务费用
5092.12
假设本项目资金来源全部是开发商自有资金，财务费用忽略不计。
10总成本费用汇总
项目总成本费用为开发项目所有费用的投入，其包括开发成本与开发期间成本总和，即总成本=开发成本费用+开发期间费用（详见总成本费用汇总表）
开发成本
建安工程
（5）
（6）
开发期间费用
0.28
0.08
0.20
总成本
0.95
17043.73
项目租售财务收益分析
11租售价格的定位
为确保巴厘岛销售收益合理预测，敝司通过对项目周边同类商场的市场调研，运用市场比较法预测项目的平均价格，为下一步分析工作的准确性、可操作性提供依据。
11.1销售价格的定位
11.1.1主要竞争项目参数对比
主要竞争项目参数对比表
竞争对手
交通
人流
规模
商场主题
硬件设施
规划设计
经营模式
商场管理
均价
金茂礼都
稍差
小
一般
较差
3.2
都市·
千千汇
好
4.8
11.1.2采用市场比较法确定销售价格的上限
根据调研已知可比实例金茂礼都商铺的均价为3.2万元，都市·
千千汇商铺的均价为4.8万元，故可求出本项目商铺的销售价格：
销售均价市场比较法系数修正表
比较实例均价
交易时间情况修正
区域因素修正
个别因素修正
交易情
况修正
项目修正价
小计
100/100
-1
-2
100/96
100/92
100/103
3.5
都市
·
.千千汇
+5
100/108
100/94
100/105
4.5
说明：
1.交易时间情况修正是将比较实例交易时与本项目交易时存在的价格差异，利用不同时期的价格，通过比较系数修正方法来确定项目的价格。
2.区域因素修正是将比较实例与本项目所处不同的地段、商业气氛及人流情况而形成的价格差异，通过本项目与比较实例的对比加以修正价格。
3.个别因素修正是将比较实例与本项目自身不同的定位、规划设计、经营模式及经营管理的不同而形成的价格差异加以修正。
4.交易情况修正是将比较实例的非正常交易修正为正常交易的合理价格，这种修正就是排除掉交易过程中的一些特殊因素（如特殊的交易方式、交易税费的转嫁、交易时附带有“价外费用”等）所造成的交易价格偏差。
5.等于比较实例均价乘以交易时间修正系数乘以个别因素修正系数乘以区域因素修正系数乘以交易情况修正系数，即项目修正价=比较实例均价×
个别因素修正系数×
区域因素修正系数×
交易情况修正系数。
综上所述，根据项目的修正价格以算术平均法计算出项目均价：
项目均价=（3.5+4.5）÷
2
=4.0（万元/平方米）
本项目销售均价应考虑区域市场及成本费用，敝司建议销售均价为：
楼层
建筑面积
实用率
销售均价
一层
5520.80
54.63
4.5万元
二层
5811.48
51.57
2.5万元
三层
6082.70
63.71
1.5万元
11.2租赁价格
由于已根据可比实例的销售价格测算出了本项目的销售价格，故可将测算销售价格转换为租赁价格。
假设本项目商铺经营为无限期，则根据公式A=PR来求其租赁价格，则租赁价格为：
A为月租赁价格
P为销售价格
R为基准收益率，选取8%
首层月租赁价格=销售价格×
R÷
12
=45000×
8%÷
=300（元）
二层月租赁价格=销售价格×
=25000×
=166（元）
=15000×
=100（元）
11.3租售价格
综合以上市场的调研资料统计分析，通过敝司对项目周边商铺位置、近期价格走势、开发规模等市场竞争因素，在充分考虑到项目的开发利润，迅速回笼资金等各方面因素的基础上，建议项目商场定价如下表：
商铺销售均价
商铺租赁均价
首层
300元
150元
80元
12项目销售收益测算
12.1销售收入
12.1.1项目销售进度与收入预测
根据不同销售阶段预测项目的销售收入，详见各层销售进度与收入预测表。
首层销售进度与收入预测
2005年
2006年
总额
1-6月
7-12月
销售率
80%
20%
0%
100%
销售面积
4416.64
1104.16
销售价格（元）
4.50
销售收入（万元）
19874.88
4968.72
24843.60
如果首层按4.5万元/平方米销售，则销售收入为24843.60万元，即首层销售收入=19874.88+4968.72=24843.60（万元）。
二层销售进度与收入预测
2007年
70%
10%
4068.04
1162.30
581.15
0.00
5811.48
2.50
10170.09
2905.74
1452.87
14528.70
如果二层按2.5万元/平方米销售，则销售收入为14528.70万元，即二层销售收入=10170.09+2905.74+1452.87=14528.70（万元）。
三层销售进度与收入预测
50%
35%
15%
3041.35
2128.95
912.41
1.50
4562.03
3193.42
1368.61
9124.05
如果三层按1.5万元/平方米销售，则销售收入为9124.05万元，即三层销售收入=4562.03+3193.42+1368.61=9124.05（万元）。
项目销售进度与收入预测汇总表
10170.09
2905.74
1452.87
14528.70
34607.00
11067.88
2821.48
根据各销售阶段不同，各层销售收入总和为：
项目销售总收入=34607.00+11067.88+2821.48=48496.35万元。
12.1.2项目三年期返租销售收入
由于本项目以返租销售形式进行，其销售收入有一部份作为返租成本，在此以不同销售率来分析销售收入情况，进而分析剔除返租成本的销售收入。
12.1.2.1销售率为100%的销售收入
此为没有剔除返租成本的销售收入，详见100%销售率的销售收入表。
100%销售率的销售收入表
面积
市场均价
总额（万元）
备注
商铺全部销售
2.50
17414.98
12.1.2.2不同销售率的销售收入
此为未剔除返租成本而按50%、60%、70%、80%、90%、100%的销售率计算的销售收入，详见不同销售率的销售收入表。
不同销售率的销售收入表
实收均价
60%
90%
5520.80
4.50
12421.80
14906.16
17390.52
19874.88
22359.24
24843.60
7264.35
8717.22
11622.96
13075.83
6082.70
1.50
4562.03
5474.43
6386.84
7299.24
8211.65
9124.05
17414.98
24248.18
29097.81
33947.45
38797.08
43646.72
48496.35
12.1.2.3剔除返租成本后销售率为100%的销售收入
此收入剔除返租回报率按8%，返租期为三年的返租成本计算的，详见剔除返租成本销售率为100%的销售收入表。
剔除返租成本销售率为100%的销售收入表
单位：
市场
回报率
回报
成本
单位回报成本
实收
实收额
5962.46
1.08
3.42
18881.14
商铺全
部销售
3486.89
0.60
1.90
11041.81
2189.77
0.36
1.14
6934.28
11639.12
36857.23
12.1.2.4剔除返租成本不同销售率的销售收入
此为剔除返租回报率按8%，返租期为三年的返租成本后按50%、60%、70%、80%、90%、100%的销售率计算的销售收入，详见剔除返租成本不同销售率的销售收入表
剔除返租成本不同销售率的销售收入表
销售收入
3.42
9440.57
11328.68
13216.80
15104.91
16993.02
18881.14
1.90
5520.91
6625.09
7729.27
88
升级会员 