公务员考试辅导之民商法详解二物权法部分docWord下载.docx
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其特征有:
所有权是绝对权;
所有权是排他性的权利;
所有权是一种最完全的权利;
所有权具有永久性。
1.动产所有权的善意取得制度
善意取得亦即时取得，指原物由占有人转让善意第三人（即不知占有人为非法转让而取得原物的第三人）时，善意第三人一般可取得原物的所有权，所有权人不得请求善意第三人返还原物。
这里的原物只限于动产。
在我国司法实践中，根据不同情况，来决定是否返还原物。
（1）如果第三人是无偿地从无权转让该项财产的占有人那里取得财产，所有人在任何情况下都有权向该第三人请求返还原物。
（2）第三人如果是有偿地并善意地从占有人处取得财产。
在这种情况下，要区分占有人的占有是否基于所有人的意思取得。
如果占有人的占有不是基于所有人的意思而取得，所有人有权向第三人请求返还原物。
注意，第三人如果是从出卖同类物品的公共市场上买得的，即使是盗赃、遗失物，所有人也无权向第三人请求返还原物。
最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第八十九条指出第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益。
但是，根据我国法律和司法实践，对于赃物、遗失物等不适用于善意取得。
根据《民法通则》第七十九条规定，所有人不明的埋藏物、隐藏物、遗失物、漂流物或失散的饲养动物，应归国家所有或归还失主，也不适用善意取得制度。
2.共有
共有指两个或两个以上的人（公民或法人）对同一项财产享有财产权。
其特征有:
共有财产的主体不是单一的，而是两个或两个以上的公民、法人或公民和法人。
《民法通则》确认了两种共有形式，即按份共有和共同共有。
按份共有指两个或两个以上的人对同一项财产按照份额享有所有权。
共同共有是指两个或两个以上的人对于同一项财产的全部，不分份额地、平等地孕有所有权。
共同共有是不确定份额的共有，只要共问共有关系存在，共有人就不能划分自己对财产的份额只有在共同共有关系消灭，对共有财产进行分割时，才能确定各个共有人应得的份额。
除了一般的共有形态以外，还有准共有。
准共有，是指两个或两个以上的人（公民或法人）共同享有所有权以外的财产权。
准共有的标的只限于所有权以外的财产权，人身权（包括人格权、身份权）不可以为准共有的标的。
（四）物权法对预告登记的规定
当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。
预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
（五）物权法对动产的设立、转让、变更和消灭的规定
（1）动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。
（2）船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。
（3）动产物权设立和转让前，权利人巳经依法占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力。
（4）动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。
（5）动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力。
（六）物权法为保障权利人物权的规定
（1）物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。
（2）因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。
（3）无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。
（4）妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。
（5）造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。
公务员考试辅导之民商法详解
（二）物权法部分
（2）
公务员考试辅导之民商法详解
（二）物权法部分
（2）
2013-07-1011:
08:
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（6）侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。
（7）侵害物权，除承担民事责任外，违反行政管理规定的，依法承担行政责任;
构成犯罪的，依法追究刑事责任。
（七）国家所有权概念及内涵
国家所有权是指国家对全民所有的财产依法享有的占有、使用、收益和处分的权利。
国有财产由国务院代表国家行使所有权;
法律另有规定的，依照其规定。
下列财产属于国家所有。
（1）矿藏、水流、海域属于国家所有。
（2）城市的土地，属于国家所有。
法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地，属于国家所有。
（3）森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，但法律规定属于集体所有的除外。
（4）法律规定属于国家所有的野生动植物资源，属于国家所有。
（5）无线电频谱资源属于国家所有。
（6）法律规定属于国家所有的文物，属于国家所有。
（7）国防资产属于国家所有。
（8）铁路、公路、电力设施、电信设施和油气管道等基础设施，依照法律规定为国家所有的，属于国家所有。
（9）国家机关对其直接支配的不动产和动产，享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定处分的权利。
（10）国家举办的事业单位对其直接支配的不动产和动产，享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定收益、处分的权利。
（11）国家出资的企业，由国务院、地方人民政府依照法律、行政法规规定分别代表国家履行出资人职责，享有出资人权益。
（八）业主的权利和义务
1.业主的权利
（1）建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。
经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。
（2）业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。
对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。
（3）物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。
（4）业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。
2.业主的义务
（1）业主应当遵守法律、法规以及管理规约。
（2）业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。
业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。
（3）建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定;
没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。
（九）物权法对业主大会和业主委员会的规定
（1）业主可以设立业主大会，选举业主委员会。
（2）业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
（3）业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
（4）业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。
（十）不动产的相邻权利人处理相邻关系应遵守的规定
（1）不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。
（2）法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定;
法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。
（3）不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。
对自然流水的利用，应当在不动产的相邻权利人之间合理分配。
对自然流水的排放，应当尊重自然流向。
（4）不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。
（5）不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。
（6）建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。
（7）不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质。
（8）不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全。
（9）不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害;
造成损害的，应当给予赔偿。
（十一）财产共有人如何确定其共有的权利义务关系
（1）共有人按照约定管理共有的不动产或者动产;
没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。
（2）共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。
（3）按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定;
不能确定出资额的，视为等额享有。
（十二）对共有财产的处分、分割和转让的规定
（1）处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。
（2）共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割;
没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。
因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。
（3）共有人可以协商确定分割方式。
达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割;
难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。
共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。
公务员考试辅导之民商法详解
（二）物权法部分（3）
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（二）物权法部分（3）
（4）对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定;
没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担。
（5）按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。
其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。
（十三）如何处理因共有的不动产或动产产生的债权债务
因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外;
在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。
偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。
（十四）物权法对遗失物的规定
（1）所有权人或者其他权利人有权追回遗失物。
该遗失物通过转让被他人占有的，权利人有权向无处分权人请求损害赔偿，或者自知道或者应当知道受让人之日起二年内向受让人请求返还原物，但受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物的，权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。
权利人向受让人支付所付费用后，有权向无处分权人追偿。
（2）拾得遗失物，应当返还权利人。
拾得人应当及时通知权利人领取，或者送交公安等有关部门。
（3）有关部门收到遗失物，知道权利人的，应当及时通知其领取;
不知道的，应当及时发布招领公告。
（4）拾得人在遗失物送交有关部门前，有关部门在遗失物被领取前，应当妥善保管遗失物。
因故意或者重大过失致使遗失物毁损、灭失的，应当承担民事责任。
（5）权利人领取遗失物时，应当向拾得人或者有关部门支付保管遗失物等支出的必要费用。
权利人悬赏寻找遗失物的，领取遗失物时应当按照承诺履行义务。
（6）拾得人侵占遗失物的，无权请求保管遗失物等支出的费用，也无权请求权利人按照承诺履行义务。
（7）遗失物自发布招领公告之日起六个月内无人认领的，归国家所有。
（8）拾得漂流物、发现埋藏物或者隐藏物的，参照拾得遗失物的有关规定。
文物保护法等法律另有规定的，依照其规定。
（十五）物权法为保障土地承包经营权的规定
（1）农村集体经济组织实行家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制。
农民集体所有和国家所有由农民集体使用的耕地、林地、草地以及其他用于农业的土地，依法实行土地承包经营制度。
（2）土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利，有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产。
（3）耕地的承包期为三十年。
草地的承包期为三十年至五十年。
林地的承包期为三十年至七十年;
特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。
上述的承包期届满，由土地承包经营权人按照国家有关规定继续承包。
（十六）土地承包经营权设立、转包、互换、转让的规定
（1）土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。
县级以上地方人民政府应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证、草原使用权证，并登记造册，确认土地承包经营权。
（2）土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。
流转的期限不得超过承包期的剩余期限。
未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。
（3）土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记;
未经登记，不得对抗善意第三人。
（4）承包期内发包人不得调整承包地。
因自然灾害严重毁损承包地等特殊情形，需要适当调整承包的耕地和草地的，应当依照农村土地承包法等法律规定办理。
（5）承包期内发包人不得收回承包地。
农村土地承包法等法律另有规定的，依照其规定。
（6）承包地被征收的，土地承包经营权人有权依照物权法的相关规定获得相应补偿。
（7）通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地等农村土地，依照农村土地承包法等法律和国务院的有关规定，其土地承包经营权可以转让、人股、抵押或者以其他方式流转。
（8）国家所有的农用地实行承包经营的，参照物权法的有关规定。
（十七）物权法对建设用地使用权的设立规定
（1）建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。
新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。
（2）设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。
工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。
严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。
采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。
（3）采取招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。
（4）设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。
建设用地使用权自登记时设立。
登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。
（十八）建设用地使用权转让、互换、出资、赠与、抵押或者收回的规定
（1）建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的，当事人应当采取书面形式订立相应的合同。
使用期限由当事人约定，但不得超过建设用地使用权的剩余期限。
（2）建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记。
（3）建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。
（4）建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。
（5）建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照物权法的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。
公务员考试辅导之民商法详解
（二）物权法部分（4）
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（二）物权法部分（4）
（2）非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。
该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定;
没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。
（3）集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理法等法律规定办理。
（二十）物权法对宅基地使用权的规定
（1）宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。
（2）宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。
（3）宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。
对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地。
已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。
（二十一）地役权概念
地役权是指在相邻关系以外，权利人按照合同约定处理不动产相邻的两个或者两个以上权利人之间在通行、通风、采光等方面产生的各种关系，利用他人的不动产以提高自己的生产或者生活水平。
例如甲公司和乙公司约定，借用乙公司的道路通行，以便利甲公司员工出入。
地役权中的他人不动产称为供役地，自己的不动产称为需役地。
（二十二）物权法对地役权的规定
（1）地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。
（2）设立地役权，当事人应当采取书面形式订立地役权合同。
地役权自地役权合同生效时设立。
当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记;
（3）供役地权利人应当按照合同约定，允许地役权人利用其土地，不得妨害地役权人行使权利;
地役权人应当按照合同约定的利用目的和方法利用供役地，尽量减少对供役地权利人物权的限制。
（4）地役权的期限由当事人约定，但不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限。
（5）土地所有权人享有地役权或者负担地役权的，设立土地承包经营权、宅基地使用权时，该土地承包经营权人、宅基地使用权人继续享有或者负担已设立的地役权。
土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等权利的，未经用益物权人同意,土地所有权人不得设立地役权。
（6）地役权不得单独转让。
土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外。
（7）地役权不得单独抵押。
土地承包经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。
（二十三）担保物权消灭的前提条件
（1）主债权消灭。
（2）担保物权实现。
（3）债权人放弃担保物权。
（4）法律规定担保物权消灭的其他情形。
第三人提供担保，未经其书面同意,债权人允许债务人转移全部或者部分债务的，担保人不再承担相应的担保责任。
（二十四）债务人或者第三人可以抵押的财产以及不可以抵押的财产
1.债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押
（1）建筑物和其他土地附着物。
（2）建设用地使用权。
（3）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权。
（4）生产设备、原材料、半成品、产品。
（5）正在建造的建筑物、船舶、航空器。
（6）交通运输工具。
（7）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。
以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。
2.债务人或者第三人的下列财产不得抵押
（1）土地所有权。
（2）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外。
（3）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施。
（4）所有权、使用权不明或者有争议的财产。
（5）依法被查封、扣押、监管的财产。
（6）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。
（二十五）物权法对设立后的抵押权的规定
（1）订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。
抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
（2）抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。
转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
（3）抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
（4）抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。
债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
（5）抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。
抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求恢复抵押财产的价值，或者提供与减少的价值相应的担保。
抵押人不恢复抵押财产的价值也不提供担保的，抵押权人有权要求债务人提前清偿债务。
（6）抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位。
抵押权人与抵押人可以协议变更抵押权顺位以及被担保的债权数额等内容，但抵押权的变更，未经其他抵押权人书面同意，不得对其他抵押权人产生不利影响。
（7）债务人以自己的财产设定抵押，抵押权人放弃该抵押权、抵押权顺位或者变更抵押权的，其他担保人在抵押权人丧失优先受偿权益的范围内免除担保责任，但其他担保人承诺仍然提供担保的除外。
公务员考试辅导之民商法详解
（二）物权法部分（5）
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（二）物权法部分（5）
（1）债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵
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