镇江市物业管理实施办法Word下载.docx

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第五条辖市、区物业管理行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作：

（一）负责住宅小区物业管理招投标、物业承接查验以及物业服务企业交接工作的指导监督；

（二）指导和配合街道办事处（镇人民政府）做好业主自治组织筹建、换届及日常工作的监督；

（三）负责对物业服务企业的日常监管及信用信息核查管理工作；

（四）指导和协调旧住宅小区物业管理相关工作；

（五）依法查处违反物业管理法律、法规的行为。

第六条街道办事处（镇人民政府）具体负责本行政区域内物业管理工作：

（一）建立社区物业服务机构，公开投诉电话、办公地址；

（二）负责协调物业管理与社区管理、社区服务的关系；

（三）建立物业管理矛盾投诉调解机制，接受和处理群众的投诉和纠纷，指导社区居（村）民委员会、人民调解委员会等组织及时协调处理物业管理中的矛盾和纠纷；

（四）制定物业管理应急预案，落实物业应急管理机制；

（五）负责业主自治组织的筹建、换届等相关工作，指导监督业主自治组织的日常工作，建立业主自治组织档案；

（六）协调建设单位与前期物业服务企业、业主与物业服务企业的关系。

第七条规划、城市管理、公安、物价、质量技术监督、环境保护、民防、工商等有关部门，按照各自职责，负责物业管理活动的有关监督管理工作。

第八条市物业管理行业协会应当加强行业自律管理，强化行业监督，积极调解行业内部争议，规范从业行为，促进诚信经营，加强物业服务企业从业人员培训，提高物业服务水平，维护物业服务企业的合法权益。

第二章物业管理区域

第九条一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。

物业管理区域的划分以有利于实施物业管理为原则，综合考虑规划条件、建筑物规模、共用设施设备、业主人数、自然界限、社区布局、社区建设等因素确定。

建设单位在向规划行政主管部门申请住宅建设工程设计方案审查时，应当明确物业管理区域的划分。

规划行政主管部门在审查时，应当听取辖市、区物业管理行政主管部门对物业管理区域划分的意见。

第十条建设单位应当根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划定物业管理区域。

新建物业项目的物业管理区域划分遵循以下规定：

（一）同一规划区域内地上、地下建筑物及其构筑物和共用设施设备、相关场地，应当划分为一个物业管理区域；

（二）住宅物业项目内的非住宅物业与住宅物业，应当划分为一个物业管理区域；

（三）分期建设或者由两个以上建设单位共同开发的物业项目，其配套的设施设备是共用的，应当划分为一个物业管理区域；

（四）其他可以划分物业管理区域的情形。

上述情形中，配套设施设备能够分割、独立使用并符合规划建设工程设计方案要求且能够区分建筑物所有权的，可以划定为不同的物业管理区域，但规划行政主管部门有明确要求的除外。

第十一条新建物业项目的物业管理区域划分是物业管理方案的重要组成部分，建设单位在办理商品房预（销）售许可证前，应当将划定的物业管理区域向辖市、区物业管理行政主管部门备案，并提交以下材料：

（一）物业管理区域档案登记表；

（二）立项批文；

（三）建设用地规划许可证；

（四）土地使用权证书或者使用土地的批准文件；

（五）规划条件书和规划总平面图；

（六）其他相关材料。

辖市、区物业管理行政主管部门对于提交材料齐全、符合要求的，应当在3个工作日内予以备案，并出具物业管理区域划分备案证明。

建设单位应当将物业管理区域划分备案证明的相关内容在商品房买卖合同中明示。

第十二条新建物业出售前，经规划行政主管部门批准调整原有规划设计方案，原物业管理区域划分不符合本办法第九条、第十条的，应当重新划分物业管理区域。

物业管理区域内房屋已经预（销）售的，建设单位调整规划设计方案报规划行政主管部门审核前，应当征求相关买受人意见。

重新划分物业管理区域后，由建设单位向辖市、区物业管理行政主管部门重新备案。

已划定物业管理区域并实施物业管理但尚未向物业管理行政主管部门备案的，由物业服务企业向辖市、区物业管理行政主管部门备案。

已投入使用但尚未划分物业管理区域的，由辖市、区物业管理行政主管部门会同街道办事处（镇人民政府）征求相关业主意见后确定物业管理区域，物业管理区域划分前应当在物业管理区域内显著位置向业主进行公示。

第十三条辖市、区物业管理行政主管部门应当建立物业管理区域档案。

物业管理区域档案应当载明物业管理区域的地理位置、四至界限、建筑物总面积、专有部分数量、业主共有部分主要情况、建设单位以及其他需要载明的事项。

第三章业主、业主大会与业主委员会

　第十四条房屋的所有权人为业主。

业主应当依照法律、法规和管理规约（含临时管理规约，下同）行使权利，自觉履行法定和约定的义务。

　第十五条业主在物业管理活动中，享有下列权利：

（一）按照物业服务合同（含前期物业服务合同）的约定，接受物业服务企业提供的服务；

（二）按程序提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；

（四）参加业主大会会议，行使投票权，并在选举业主委员会成员时，享有被选举权；

（五）监督业主委员会的工作；

（六）监督物业服务企业履行物业服务合同（含前期物业服务合同）；

（七）对物业共用部分、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

（八）监督物业共用部分、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；

（九）认为业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益的，有权依法向人民法院提起诉讼；

（十）法律、法规规定的其他权利。

　第十六条业主在物业管理活动中，履行下列义务：

（一）遵守管理规约、业主大会议事规则，不得损害公共利益和他人合法权益；

（二）遵守物业管理区域内物业共用部分和共用设施设备的使用及公共秩序、公共安全、环境卫生的维护等方面的规章制度；

（三）执行业主大会和业主大会授权业主委员会作出的决定；

（四）按照有关规定交纳专项维修资金；

（五）遵守物业服务合同（含前期物业服务合同）的相关约定，按时足额交纳物业服务费、公共水电费（含电梯运行电费，下同）等费用；

（六）法律、法规规定的其他义务。

第十七条一个物业管理区域成立一个业主大会。

业主大会由物业管理区域内全体业主组成。

物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。

业主户数超过300户的，可以成立业主代表大会，履行业主大会的职责。

业主代表由业主大会筹备组以幢、单元、楼层等为单位推荐出1至5名候选人，经相关业主选举产生。

参加业主代表大会的业主代表应当于业主代表大会7日前，就会议拟讨论的事项书面征求所代表的业主意见。

业主代表的任期与当届的业主委员会任期相同。

　第十八条符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会或者业主代表大会（以下统称业主大会）会议：

（一）物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达到50%以上的；

（二）物业管理区域内业主已入住户数的比例达到50%以上的。

　第十九条物业管理区域内符合业主大会成立条件的，建设单位应当按照物业所在地的街道办事处（镇人民政府）的要求，报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料：

（一）物业管理区域备案证明；

（二）房屋及建筑物面积清册；

（三）业主名册；

（四）建筑规划总平面图；

（五）交付使用共用设施设备的清单及证明；

（六）物业服务用房配置证明；

（七）其他有关的文件资料。

第二十条符合成立业主大会条件的，街道办事处（镇人民政府）应当在收到建设单位或者十人以上的业主公开联名提出筹备业主大会书面申请后60日内，组织成立首次业主大会筹备组。

筹备召开首次业主大会会议所需的费用，根据物业管理区域规模、业主户数和建筑面积等因素确定，由建设单位承担。

建设单位在报送筹备首次业主大会会议所需文件资料时，应当和街道办事处（镇人民政府）商定筹备召开首次业主大会会议所需费用，并将筹备费用一次性交至街道办事处（镇人民政府）代管。

街道办事处（镇人民政府）应当将筹备费用单独列账，独立核算。

首次业主大会会议召开后，筹备组应当将筹备费用的使用情况向全体业主公布，接受全体业主的监督。

　第二十一条首次业主大会筹备组由业主、建设单位、街道办事处（镇人民政府）、社区居（村）民委员会等派员组成。

筹备组中的业主成员由街道办事处（镇人民政府）组织业主推荐产生，其他成员应当由其所在单位出具书面委托书。

　筹备组人数应当为5至11人的单数，其中业主成员应当不少于筹备组人数的60%。

筹备组组长由街道办事处（镇人民政府）代表担任。

　筹备组中业主代表的推荐办法由街道办事处（镇人民政府）确定，并向全体业主公布。

筹备组应当自成立之日起7日内，将成员名单在物业管理区域内显著位置进行公示。

业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处（镇人民政府）协调解决。

　筹备组正式开展工作前，辖市、区物业管理行政主管部门应当会同街道办事处（镇人民政府）对筹备组成员进行物业管理相关知识培训。

　第二十二条筹备组应当自成立之日起90日内完成下列筹备工作，并组织召开首次业主大会会议。

（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容；

（二）拟定管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则草案；

　（三）确定业主身份（含业主姓名及所拥有的专有部分面积），确定业主在首次业主大会会议上的投票权数，监票人应当由街道办事处（镇人民政府）派员担任；

　（四）拟定首届业主委员会委员候选人条件、名单和选举办法；

　（五）依法确定首次业主大会会议的召开方案、表决规则；

　（六）召开首次业主大会会议的其他准备工作。

　对前款规定的内容，筹备组应当在首次业主大会会议召开15日前，在物业管理区域内显著位置公告，并书面通知全体业主，公告时间不少于7日。

业主对公告内容有异议的，应当在公告期间以书面形式向筹备组提出意见，筹备组应当自收到书面意见之日起7日内集体讨论决定是否采纳并书面答复。

　业主大会成立后，筹备组自动解散。

筹备组未在90日内完成前款所述筹备工作的，由街道办事处（镇人民政府）书面公告筹备组解散。

筹备阶段发生诉讼、复议，或者对筹备组成员有异议的，诉讼、复议和异议处理期间不包含在筹备期限内。

第二十三条业主大会决定以下事项，并履行相关职责：

（一）制定和修改业主大会议事规则、管理规约和业主委员会工作规则；

（二）选举或者更换业主委员会委员，监督业主委员会工作，听取业主委员会的工作报告，改变或者撤销业主委员会不适当的决定；

（三）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；

（四）选聘、续聘、解聘物业服务企业，审议和批准业主委员会拟签订的物业服务合同；

（五）依法决定专项维修资金筹集、使用、管理事项并监督实施；

（六）决定业主大会、业主委员会工作经费筹集方式并监督使用；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共用部分的用途；

（九）制定、修改共用部分和共用设施设备收益分配、使用方案；

（十）法律、法规或者管理规约确定应当由业主共同决定的事项。

第二十四条业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开，每年不少于一次。

物业管理区域内有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：

（一）经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议的；

（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

（三）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。

召开业主大会会议，应当于会议召开15日前通知全体业主。

召开住宅小区的业主大会会议，应当同时告知社区居（村）民委员会。

社区居（村）民委员会应当对业主大会、业主委员会进行指导、监督。

业主委员会应当做好业主大会会议记录，并妥善保存。

　第二十五条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；

但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主；

无法送达的，应当在物业管理区域内公告。

凡需投票表决的，表决意见应当由业主本人签名。

具体表决方式应当在管理规约或者业主大会议事规则中约定。

鼓励运用互联网技术开展业主自治活动，业主大会会议、业主小组议事可以采用纸质或者手机信息、电子邮件、APP平台等方式实行实名制表决。

第二十六条业主委员会执行业主大会的决定事项，在物业管理活动中应当维护全体业主的合法权益，履行下列职责：

（一）执行业主大会决定和决议；

（二）召集业主大会会议，报告物业管理状况以及业主委员会的工作情况；

（三）草拟业主大会议事规则、管理规约和业主委员会工作规则及修改方案，提交业主大会表决；

（四）与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（五）草拟共用部分和共用设施设备收益分配方案，提交业主大会表决；

（六）督促业主按时足额交纳物业服务费、公共水电费及其他相关费用；

（七）草拟专项维修资金使用、续筹方案，提交业主大会表决；

（八）草拟改建、重建建筑物及其附属设施方案，提交业主大会表决；

（九）督促业主、物业使用人遵守管理规约及其他有关规章制度；

（十）及时将业主大会的有关决定和决议向全体业主公布，并负责执行和组织实施；

（十一）听取业主、物业使用人对物业管理的意见和建议，监督并协助物业服务企业履行物业服务合同；

（十二）接受街道办事处（镇人民政府）、社区居（村）民委员会的指导和监督，并积极配合做好社区管理工作，协调业主之间及业主与物业服务企业之间的矛盾和纠纷；

（十三）法律、法规规定以及业主大会赋予的其他职责。

第二十七条业主委员会实行任期制，每届任期3至5年，委员可以连选连任。

业主委员会由5至11人的单数委员组成，具体人数、任期由业主大会议事规则确定。

业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。

业主委员会是否实行差额选举以及实行差额选举的差额比例由业主大会议事规则确定。

业主委员会实行差额选举的，未当选业主委员会委员且得票数过半数的候选人，可以按照得票顺序当选业主委员会候补委员，并在业主委员会委员出缺时依次递补。

候补委员人数由业主大会议事规则确定，但最多不得超过业主委员会委员总数的50%。

候补委员可以列席业主委员会会议，不具有表决权。

第二十八条业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列材料到街道办事处（镇人民政府）备案，并向辖市、区物业管理行政主管部门备案：

（一）业主委员会备案申请表；

（二）业主委员会委员名单（含委员基本情况和分工情况）；

（三）业主大会议事规则和管理规约；

（四）业主大会会议记录；

（五）其他应当提供的材料。

街道办事处（镇人民政府）和辖市、区物业管理行政主管部门对于提交材料齐全、符合要求的，应当在3个工作日内予以备案并出具书面备案证明。

备案材料不齐全的，街道办事处（镇人民政府）应当书面告知须补齐的材料；

备案材料齐全但存在争议的，街道办事处（镇人民政府）可以暂不出具备案证明，但应当书面说明暂不予备案的理由。

业主委员会违反法律、法规以虚假资料取得备案的，辖市、区物业管理行政主管部门和街道办事处（镇人民政府）应当撤销备案，并在物业管理区域内显著位置公告。

业主委员会在辖市、区物业管理行政主管部门办理备案手续后，持备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章，业主委员会印章应当标注当选届数及任期。

业主大会印章由社区居（村）民委员会代为保管。

业主大会印章应当根据业主大会议事规则的规定或者业主大会会议的决定，在社区居（村）民委员会监督下使用。

业主委员会应当建立业主委员会印章管理规定，并指定专人保管印章。

业主委员会印章应当在其职责范围内根据业主委员会会议的决定使用。

第二十九条业主大会和业主委员会日常工作经费由全体业主承担，可以从物业共用部分、共用设施设备收益中列支，也可以由全体业主分摊，具体经费额度由业主委员会提出预算，经业主大会表决通过后执行。

业主大会、业主委员会工作经费由社区居（村）民委员会代为保管，社区居（村）民委员会应当单独列账，专户存储，监督使用。

业主委员会每半年应当向全体业主公布业主大会、业主委员会工作经费的使用情况，接受全体业主的监督。

业主委员会的委员可以获得一定数额的津贴。

津贴来源在业主大会、业主委员会的工作经费中列支，津贴标准由业主大会决定后在业主委员会工作规则中确定。

业主委员会委员不得接受本物业管理区域物业服务企业的津贴。

　第三十条业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定及业主大会的决定召开会议。

经三分之一以上业主委员会委员的提议，应当在7日内召开业主委员会会议。

业主委员会会议由主任召集和主持，主任因故不能履行职责，可以委托副主任召集。

业主委员会会议应当有过半数的委员出席，作出的决定必须经全体委员半数以上同意。

业主委员会委员不得委托代理人参加会议。

业主委员会应当于会议召开7日前，在物业管理区域内显著位置公告业主委员会会议的内容和议程，听取业主的意见和建议。

业主委员会会议应当制作书面记录并存档，业主委员会会议作出的决定，应当有参会委员的签字确认，并自作出决定之日起3日内在物业管理区域内显著位置公告。

第三十一条业主委员会委员、业主代表有下列情形之一的，由业主委员会三分之一以上委员或者持有20%以上投票权数的业主提议，业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，可以决定是否终止其委员或者代表资格：

（一）以书面方式提出辞职请求的；

（二）不履行委员、业主代表职责的；

（三）利用委员、代表资格谋取私利或者本人、配偶及其直系亲属与同一物业管理区域内提供物业服务的企业有利害关系的；

（四）不遵守管理规约、拒不履行业主义务的；

（五）侵害他人合法权益的；

（六）有不良信用记录的；

（七）因其他原因不宜担任业主委员会委员、业主代表的。

第三十二条业主委员会委员、业主代表因本办法第三十一条情形资格终止的，业主委员会应当在物业管理区域内显著位置公告，公告时间不少于7日。

业主委员会委员、业主代表出现空缺时，应当及时补足。

业主委员会委员候补办法由业主大会决定或者在业主大会议事规则中规定。

业主委员会委员人数不足总数的二分之一时，应当召开业主大会临时会议，重新选举新一届业主委员会。

业主委员会委员因客观原因集体辞职或者委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，由社区居（村）民委员会在街道办事处（镇人民政府）的指导和监督下，代行业主委员会的职责。

业主委员会委员、业主代表资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的有关档案资料、财物、印章等在街道办事处（镇人民政府）和社区居（村）委会的监督下移交给业主委员会。

拒不移交的，其他业主委员会委员、新一届业主委员会可以向公安派出所提出协助移交，公安派出所应当予以配合。

第三十三条业主委员会任期届满前3个月，应当组织召开业主大会会议，进行换届选举，并报告辖市、区物业管理行政主管部门和街道办事处（镇人民政府）。

业主委员会在规定时间内不组织换届选举的，街道办事处（镇人民政府）应当责令其限期组织换届选举；

逾期仍不组织的，可以由街道办事处（镇人民政府）参照本办法第二十一条、第二十二条，组织选举新一届业主委员会。

原业主委员会委员怠于或者阻挠换届选举的，不再列入新一届业主委员会委员候选人名单。

业主委员会应当自任期届满之日起10日内，将其保管的有关档案资料、财物、印章等在街道办事处（镇人民政府）和社区居（村）委会的监督下移交新一届业主委员会。

拒不移交的，新一届业主委员会可以向公安派出所提出协助移交，公安派出所应当予以配合。

第三十四条管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，辖市、区物业管理行政主管部门和街道办事处（镇人民政府）应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

第三十五条业主委员会任期内，备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起30日内将变更内容书面报告备案部门。

业主委员会应当同时将变更情况书面告知物业服务企业或者其他管理人，并在物业管理区域内显著位置公告。

第三十六条住宅小区有下列情形之一的，可以成立物业管理委员会代行业主大会和业主委员会职责：

（一）不具备成立业主大会条件的；

（二）具备成立业主大会条件但未成立，经辖市、区物业管理行政主管部门或者街道办事处（镇人民政府）指导后仍不能成立的。

第三十七条物业管理委员会由街道办事处（镇人民政府）、社区居（村）民委员会、社区服务机构、建设单位、业主代表等组成。

物业管理委员会的业主代表可以由业主自荐，也可以由社区居（村）民委员会推荐，业主代表最终由街道办事处（镇人民政府）确定，物业管理委员会其他成员应当由其所在单位出具书面委托。

业主对物业管理委员会成员有异议的，由街道办事处（镇人民政府）协调解决。

物业管理委员会成员人数应当为5至11人的单数，其中业主代表应当不少于总人数的60%。

物业管理委员会主任由街道办事处（镇人民政府）代表担任。

街道办事处（镇人民政府）应当将物业管理委员会的成员名单、物业管理委员会议事规则等内容，在物业管理区域内显著位置进行公示。

物业管理委员会成立之日起30日内应当持下列材料到辖市、区物业管理行政主管部门备案：

（一）物业管理委员会备案申请表；

（二）物业管理委员会成员的