房地产投资分析报告Word文档下载推荐.docx
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东湖首座”项目主要经济技术指标
序号
项目名称
单位
指标
1
总占地面积
㎡
17120
2
总建筑面积
99354
3
地上建筑面积
84744
4
住宅建筑面积
78168
5
商业建筑面积
6576
6
停车场面积
14610
7
容积率
4.95
8
层数
层
1.2#地上34层，3.4#地上33层，地下1层
9
停车位
个
住宅地上72+地下390+商业地上25=487
10
地面建筑基底面积
3639
11
住宅建筑基底面积
2758
12
户型区间
51.23——137.17
13
建筑密度
%
21.15
14
小区绿化
36
第二章住宅市场分析与营销战略
一、投资环境分析
1、德阳市基本情况
①、地理位置：
德阳市地处成都平原与川中丘陵接壤地带，市区距成都58公里，距绵阳50公里，地理位置介于东径104.15°
—104.43°
，北纬31.1°
—31.27°
之间，是我国西南地区重要的重工业城市和农业生产基地。
全市辖6个县（市、区）土地总面积为5951.55平方公里，人口约384.5万人，德阳市中心城区建成区规模为45.76平方公里，人口约70万人。
②、行政区域划分
德阳市是1983年经国务院批准成立的地级市，现辖“一区三市二县”即旌阳区、广汉市、什邡市、绵竹市、中江县和罗江县。
1、德阳市经济发展情况
2011年是“十二五”开局之年，全市人民在市委、市政府的领导下，坚持“高位求进、加快发展”的工作基调，大力推进“一三五八”发展战略，经济发展全面增长，人民生活水平不断提高，社会事业不断进步。
表2“十二五”规划经济社会发展主要指标
指标体系及名称
计算单位
2010年
2015年
指标属性
实际数
五年年均增长%
规划数
1、地区生产总值
亿元
921.3
11.4
1800
12.0
预期性
2、人均地区生产总值
元
25000
11.2
48650
15.1
3、全社会固定资产投资
601.3
40.3
五年累计投资总额同口径增长50%以上
4、地方财政一般预算收入
45.8
19.6
90
14.5
5、社会消费品零售总额
299.7
15.9
540
12.5
6、年末人口总数
万人
389.2
4.5‰
394
6.5‰
约束性
7、城镇居民可支配收入
元/人年
16202
12.1
28000
8、农民人均纯收入
6486
12.6
11500
10、城市化水平
42.2
提高1.14
53
提高2.16
11、森林覆盖率
38.5
提高0.21
40.8
提高0.46
12、节能：
万元GDP能耗
吨
“十一五”累计下降20%
达到国家及省上要求
13、减排：
二氧化碳排放量及主要污染物排放
注：
1、地区生产总值绝对数按现价计算，增长速度按可比价计算。
2、地方财政一般预算收入增长速度为同口径增长。
3、以2010年为基期测算，考虑物价指数为2.6％。
3、从2011年起，固定资产投资统计起点由50万元提高到500万元，500万元以下的项目和农户投资将不再纳入到固定资产投资统计范围，“全社会固定资产投资”指标变为“固定资产投资”。
3、总体目标
新一轮德阳市城市总体规划描绘了未来德阳的发展蓝图，到2020年，经济总量较2015年再翻一番以上，综合经济实力、人民生活水平和生态环境保护再上一个新台阶，成为具有国际竞争力的重大技术装备制造业基地，国内一流的名优食品基地、清洁化工基地、新材料基地、现代农业基地和职业教育基地，成为西部经济强市，重要的工业化先导区、现代产业聚集区，四川重要的区域性中心城市和山水宜居城市，实现成德绵同城化发展，在西部地区率先实现城乡经济繁荣、生态环境优美、和谐稳定、协调发展的全面小康社会。
二、住宅市场分析
1、当前住宅市场现状
随着经济的快速发展以及国家对住宅建设和城镇住房制度的深化改革，以住宅为主题的房地产市场，总体上呈现出平稳发展的态势。
主要表现在：
①、房地产开发投资稳步回升，商品住宅投资增长加快。
②、山品住宅销售形式好转，销售额大幅增长。
③、住房消费热点逐步形成，个人购房比例不断提高。
④、住房公积金制度逐步完善，个人住房消费贷款迅猛发展。
⑤、房地产二、三级市场联动效应突出，三级市场逐渐活跃。
综上所述，我国房地产市场具有广阔的发展前景和巨大潜力。
在计划经济向市场经济转化的过程中，住宅市场本身也正在发生着深刻的变化。
这一切，都是我国住宅市场进一步发展的良好开端和基础。
2、德阳市商品房现状和市场需求
⑴、住宅市场供给情况：
从目前德阳房地产住宅市场来看，前几个月，整个楼市在全国大环境影响下，购买者观望情绪比较浓厚，大家都在等待着楼市大幅降价，虽然在开发商大力的促销下，刚需置业者的购买力得到了释放，但是相对有限，不能很好的缓解当前压力，投资性需求被抑制。
⑵、商业市场供给分析：
目前德阳市纯高层的项目较少基本上都集中在老城区核心地带，商业项目的开发规模也相对较大，销售价格也较高。
目前的社区商业较多，基本上每个开发项目都设计了商业（临街）用房。
电梯公寓一般都考虑了2-3层的商业用房。
⑶、德阳市房地产市场需求分析：
①、需求范围分析：
德阳市地处成都、绵阳之间，处于成绵经济核心地带，经济发展比较迅速，城市环境比较适合居住，市场需求包括周边几个市县。
②、需求人口分析：
主要为城市首次置业者、大中型企业员工、公务员、企业管理人员等为主。
③、需求数量分析：
根据德阳市政府制定的城市人口规划，到2015年城市人口达到100万人，即每年需新增城市人口6-8万人左右，再加上现有城市人口换房需求，每年的刚性需求总量大约为180万-240万平方米（约20000-30000套住宅）。
但这些刚性需求中较多的一部分表现为因购买力不足而导致的无效需求，又因为德阳目前的住宅销售价格相对较高，商品房销售压力应该是很大的。
④、需求价格分析：
从目前德阳市已经在售项目可以看出，德阳市各区域的楼盘销售价格差距不大，价格幅度基本在3500-5700元/左右，由于政府宏观政策调控力度越来越大，已经明确表示要坚持调控政策不动摇，老百姓在认识到房地产价格高位运行后投资空间变小，更多选择持币待购，以期政府能将房价调控下来。
从今年起，国家又对房地产市场进行重点调控，出台了大量的房产政策，诸如调整贷款利率、限制二套、三套房等，从全国到地方，房地产市场急剧萎缩，销售进入停滞状态，虽然目前价格并未被大降，但不排除未来大幅降价的可能，这将对项目的开发产生重大的影响，也将影响项目的价格政策。
⑷、市场特征分析：
①、在所有的购房者中，45岁以下的中青年人占的比重较大。
②、在所有的购房者中，城区人口占的比重较大，在产品设计中应关注他们的心理需求和家庭结构特征。
③、从目前德阳市住宅消费市场来看，自主和投资性需求各占一个比例，但因最近房地产市场调控严厉，以投资为目的的购房客户占比重已越来越小，故在进行产品设计时，应尽可能地考虑自住性购买需求。
④、企业人员、国家公务员、经商人员等购房比例较多。
⑤、城区内客户大多数在城区有一套住宅，属于二次置业，也有考虑第一居所和部分投资需求，主要考虑楼盘的区位、品质，开发商及物业升值空间。
⑥、外地客户大部分属于第一次置业，周边客户基本都作为第一居所不太注重升值空间，对物业的性价比要求偏高，对社区环境认同度一般。
三、当前住宅市场面临的矛盾和问题
我国以住宅为主体的房地产市场，已进入平稳发展期。
认真分析当前住宅市场的现状，深入研究其面临的主要矛盾，并从体制、机制和政策上探索改革与发展的新思路，对房地产业持续、健康、协调发展，为国民经济与社会发展作出新贡献是很有必要的。
⑴、当前住宅市场发展的基本态势
⑵、住宅市场面临的只要矛盾探析
我国以住宅为主体的房地产市场在发展过程中面临着一些深层次的矛盾，出现了买方市场的形势，结构性、阶段性、体制性供给过剩的现象突出，面临着市场有效需求的不足。
主要表现在一下三个方面：
①、商品房空置量继续上升，消化空置房压力加大。
②、住房制度改革的预期进度和力度未能实际到位，住宅市场消费的启动要有一个过程。
③、市场发育程度整体水平偏低，地区之间发展严重不平衡。
综上所述，这几点充分反映住住宅市场在当前宏观经济形势下，扩大内需、加快住宅建设的迫切要求，与商品房市场有效需求不足，供求难以有效衔接的矛盾。
化解这一矛盾，是今后几年住宅市场发展的主旋律。
四、营销推广战略
高素质的物业开发，除了高水平的规划、设计外，还需要有一套行之有效的市场营销策略和手段，高标准的经营和管理，以确保项目有市场销路，开发商有合理的收益。
根据本项目市场定位和开发特点，拟采用以下营销推广策略：
1、卖点分析
①、项目高达36%的绿化率，且紧邻占地千亩的东湖山公园，使得整个小区成为一个“园林式”的单位，因此有其突出的环境特点。
此外，开发商重视小区住宅户型多样化和房屋外观设计，大大增加了该项目的吸引了。
②、项目位于黄河片区，已落户的生活小区较多，配套设施十分丰富。
教育、休闲、娱乐、购物等都很便利。
③、小区坚持以“山无里，景无界，心无边”的开发理念，项目为四幢电梯公寓组成，居民生活便捷，在此基础上还引进了“智能化”新概念，更加提高了小区居民的舒适度。
④、项目定位于黄河片区中高档住宅，但价格相对同片区竞争楼盘显得十分亲民，且采用多种优惠付款方式极大地提高了其竞争力。
⑤、项目开发商是由中国工程物理研究院六所所属神工实业总公司于二00四年十二月发起设立的高新技术产业的国有控股企业，在成都、绵阳等地已开发多个优质的楼盘和公共设施项目，信誉良好。
2、广告宣传策略
由于神工置业有限公司已经在成都、绵阳等地开发了一系列楼盘在消费者心目中形成了良好地形象，再加上黄河片区优质的生活环境对置业者都是一个比较大的吸引。
“神工·
东湖首座”项目针对确定的目标群体，按计划、分阶段，系统的对小区的整体形象和“卖点”进行广告宣传。
包括以下广告媒体：
现场售楼部、工地现场、报纸、电视台、网络、公车及户外广告牌等。
3、促销策略
①、促销的阶段性策略，按不同的阶段指定不同的销售策略。
一般按以下阶
促销：
促销准备阶段；
首次公开展销和销售阶段；
二次公开展销和销售阶段；
三次公开展销和销售阶段；
扫尾销售阶段。
②、销售对象：
城市首次置业者、大中型企业员工、公务员、企业管理人员等。
③、促销手段：
拟采用多种促销手段，包括：
广告宣传、内部认购、人员直销、举办展销会、集团认购、灵活多样的付款方式及优惠方案、售楼现场样板房促销等。
4、定价策略
⑴、价格定位
根据目前德阳市房地产房源交易信息，以及黄河片区一带同类房地产销售价格如表3所示：
表3楼盘销售价格増况表
名称
地段
最低价（元/㎡）
最高价（元/㎡）
均价（元/㎡）
黄河畔岛
黄河片区
4260
5260
4700
瑞琪曼国际社区
4800
6233
5400
希望城
4788
5758
5078
凯旋国际
老城区
5258
6668
5500
春天印象
城北片区
4588
5148
天籁福
河东片区
4000
4500
从德阳市近期楼盘价格情况分析，中高档住宅售价在4000—6668元/㎡之间。
参考各楼盘价格和对其区位、环境、配套等对比，“神工·
东湖首座”价格定位为中高档住宅，住宅价格为4380元/㎡，商铺价格为6680元/㎡，停车位每个10000元。
⑵、价格优惠策略
①、预付房款优惠：
（一次性交纳10000元诚意金，成为银卡用户，拥有1%优惠；
一次性交纳20000元诚意金，成为金卡用户，拥有2%优惠；
一次性交纳30000元诚意金，成为钻石卡用户，有用3%优惠。
）②、集团购买优惠；
③、特殊消费对象优惠；
④、其他优惠措施
⑶、价格浮动策略：
①、展销会期促销优惠价；
②、仙器销售优惠浮动价；
③、正常销售期段浮动价；
④、其他浮动措施
第三章项目选址及区设条件
一、项目选址
作为发展中的旌阳区内，黄河片区以上风上水、纯居住、无工业等因素和其优越的自然环境，成为城市规划中山水宜居特点的重点建设区域。
二、区域历史文化地位
黄河片区的区域范围是指北起青衣江路，南至黄河东路，东靠东湖山，西侧黄山路；
整个片区位于德阳城市的东北面，是06年后新兴建设起来的行政、高尚居住中心。
在市政府及建设局的投入巨资重点打造之下，强力推进片区建设，首先便是对青衣江东路、龙泉山北路等重要道路进行了建设，全面完成了渭河路、庐山北路等道路建设。
当前片区市政配套设施越来越完善，道路宽阔纵横交错，市、区两级众多行政机关及国家级重点示范中学等名校均在该区；
区域内环境优美，东靠风景秀丽的东湖山公园，西临碧波荡漾的绵远河，依山傍水自然条件出众。
三、建设条件
1、区域配套:
近几年内德阳市、区两级众多行政机关办公地点已先后迁到黄河片区；
学校拥有鼎天幼儿园、国家级重点示范中学德阳中学、德阳外国语学校等；
提供医疗服务的眼科医院和肝胆病医院；
综合市场有主要玉泉农贸市场，为市民的生活消费提供了便捷；
2、区域楼盘情况（房地产经济）:
黄河片区当前是以纯居住社区为主，区域内楼盘主要以万兴魅力城系列、福康集团、顺天房产开发的楼盘为主。
已入市的楼盘有：
御景东苑、骏逸东山、上东风景。
即将入市的项目有万兴魅力城四期、福康瑞琪曼。
楼盘户型户型面积从60平米的一室一厅到200余平米的奢华户型齐全。
区域楼盘主要以中型社区为主，都较注重小区的内部环境和景观配套的打造。
3、交通方便
东湖首座坐落于北起青衣江路，南至黄河东路，东靠东湖山，西侧黄山路的黄河片区，即德阳城市的东北面，是06年后新兴建设起来的行政、高尚居住中心。
其市政配套设施越来越完善，道路宽阔纵横交错，有14路、23路、24路、27路等公交车经过此地，距离火车站30需要25min,而距离汽车站只需15min，交通十分便捷。
3、土地征用情况
开发土地由出让方式获得土地17120㎡，土地价格为5680万元。
第四章建设规模及功能标准
一、建筑面积及内容
神工·
东湖首座项目建设为商业小区，初步规划总建筑面积为99354㎡，其中住宅面积78168㎡，商铺面积6576㎡，停车库面积14610㎡。
二、项目规划设计方案
1、项目在规划设计时，充分考虑德阳整个消费需求以及德阳市地方环境对建筑的影响，坚持“山万里，景无界，心无边”的开发理念，项目致力于打造一个适合人居的居住生态社区。
2、建筑外立面风格：
概念主题生态、时尚、经济、适用、舒适的现代派生活。
主要通过窗、玻璃、阳台、腰线、空调机位、屋顶等建筑符号来体现。
3、建筑内装饰：
为了更好的顺应市场和给客户更大的自由发挥空间，交屋标准为清水房，重点在隐蔽工程中尽量做到一次到位，防止客户二次装修对建筑产生破坏。
4、户型定位：
由于本项目规模不大，户数不多，但是在设计时特别注意不要简单的重复，充分挖掘各户型的特点，使每一个户型尽量有变化，力求达到各具特色和独有的卖点，以达到吸引客户的目的。
5、户型设计：
根据“神工·
东湖首座”区位环境和住宅市场需求，规划为以下及三种户型：
表4“神工·
东湖首座”住宅户型
户型
面积（㎡）
数量（套）
套型
A
87.63
50
两室两厅一卫
137.17
三室两厅两卫
107.83
三室两厅一卫
B
51.23
132
一室两厅一卫
72.25
124
93.13
C
129.49
D
69.21
25
129.84
130.43
85.68
总数
862套
以上户型在设计时综合考虑了住宅使用功能和空间组合、家庭人口、职业特征等因素，住宅内有卧室、起居室、厨房、卫生间、储藏室及阳台、餐厅和书房。
各种功能空间如卧室、起居室、餐厅、卫生间的使用面积也满足规定的要求。
三、工程项目情况
表5工程项目一览表
说明
土建工程
建筑面积99354㎡
1.1
住宅
建筑面积78168㎡
1.2
商铺
建筑面积6576㎡
1.3
停车场
建筑面积14610㎡
给排水工程
水箱、水池、水泵机房
普通消防系统
住宅区
变配电工程（强电）
配电房变配电设备
照明工程
小区照明
通信工程
普通电话配线（端子接单元口）
火灾报警及安全监视
公共场所火灾报警，可视防盗门
通风工程
地下停车库通风
闭路电视
室外工程
室外绿化及部分道路场地
第五章建设方案
一、建设场地环境
1、总体分析
本项目位于地势平坦，不占用城市主干道，无需大规模拆迁。
城市主次干道的水、电、煤气、通讯等市政设施配套完善，承担施工任务的施工队伍，只要满足施工资质的企业就能完成施工任务。
而德阳市满足资质要求的企业有几十家，施工队伍不成问题，施工所需场地、施工道路、用水、用电均已满足，故施工条件较好。
2、自然环境：
⑴地形、地貌
德阳市旌阳区地处龙门山东和龙泉山西北地带，地跨成都平原和鹿头山系列，绵远河、凯江河由西北向东南斜穿区境，石亭江沿西南区界注入，江河间地形开阔平坦，绵远河以东地形起伏为丘陵区。
全区地势西北高，东南低，西北海拔在460米至600米之间。
土地类型按地貌划分平原、浅丘。
⑵气候、水文
德阳市属于亚热带湿润型气候区，四季分明、气候温和、降雨充沛、无霜期长，平均风速小，冬季常有干旱，秋多绵雨。
德阳市水资源总量为82.75亿立方米，其中地表水为56.98亿立方米，地下水为25.77亿立方米，在水资源总量中可利用水量占总水量为35.70%，其中地表水为22.38亿立方米，地下水为7.13亿立方米。
二、总体规划布局
1、片区规划
东湖首座”项目位于位于德阳城市的东北面，是06年后新兴建设起来的行政、高尚居住中心，属于市政府及建设局的投入巨资重点打造之下以园林旅游、休闲娱乐和中高档住宅为主的区域。
目前，该片区市政配套设施齐全，周边环境也十分完善。
2、总平面布局
“神工·
东湖首座”总平面呈方形布局，由4幢电梯公寓组合而成，其中底层或低层为商铺，下设地下停车场，绿化率高达36%，布局合理，休闲宜居。
2、整体规划设计特点
A、在建造现场销售部时应充分考虑楼盘概念，充分利用项目区位优势，体现楼盘品质、特征。
B、将项目外观色彩和建筑风格同小区景观有机结合起来，达到天、地、景、房、人的完美统一境界。
C、在项目开盘时先将部分区内净化，景观先做出来。
尤其是接待中心的景观，体现楼盘概念，让购买者有一个切身体会。
D、在小区内的景观净化设计重点体现生态精品楼盘的概念。
E、充分利用区位优势提升综合利用效率，在屋高、平面规划、外立面等方面提升项目的商业价值。
4、项目建筑经济技术指标
表6项目建设经济指标一览表
项目
总用地面积
17120㎡
总建筑面积
99354㎡
2.1
停车场建筑面积
14610㎡
2.2
地上建筑面积
84744㎡
2.2.1
住宅
78168㎡
2.2.2
商铺
6576㎡
建筑层数
34层
3.1
地上
33层
3.2
地下
1层
建筑总高
99.3m
建筑容积率
绿化率
36%
停车位数量
487
7.1
地上
97
7.2
390
三、建设方式
1、项目发包方式是采
升级会员 