物业管理施工设计方案文档格式.docx
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“物业环境卫生维护的前期介入”、“初始环境卫生维护”、“日常环境卫生维护”、“定期环境卫生维护”、“专项环境卫生维护”、“特约委托服务”等。
1、物业环境卫生维护的前期介入
物业环境卫生维护前期介入的目的是从物业管理的角度出发，作为一种顾问的力量，确保物业的道路得到合理规划、公共设施设备及园林建筑得到合理的设计与配置，并减少由于规划设计及材料使用、施工等方面的不合理而造成日后管理困难等。
⑴规划设计阶段的介入：
此阶段主要从物业环境卫生维护的角度，针对物业规划及设计合理性、科学性、实用性等提供参考意见，避免由于规划设计的不合理而给日后的物业环境卫生维护工作增加压力。
⑵施工阶段的介入：
此阶段主要工作就是监督施工质量。
针对一些隐蔽工程如排水、管线分布、道路等施工提供参考意见，避免由于施工不当而将一些隐藏的问题带入物业管理阶段，增加物业管理公司的负担。
⑶工程竣工验收及物业综合验收阶段的介入：
此阶段从物业环境卫生维护的角度对存在的问题提出整改意见并督导改进，以达到清除物业管理存在的隐患为目的。
2、物业环境卫生维护的验收接管：
物业环境卫生维护的验收接管是物业的环境卫生由施工单位或委托单位移交给物业管理公司管理的手续。
所建工程项目要符合设计要求和工程质量要求。
物业管理公司对发展商移交的物业按性质可分为新建物业的验收接管和旧物业的验收接管。
其内容包括公共设施设备的核对和环境卫生维护面积测量，道路验收，园林建筑的验收，墙面、地面的验收，排水系统的验收，卫生间、厨房、阳台的验收，门窗、楼梯、扶手的验收，环境卫生维护资料的验收等。
3、物业环境卫生维护的日常管理：
物业环境卫生维护的日常管理包括室内、外公共区域的环境卫生维护，墙面环境卫生维护，地毯的环境卫生维护，洗手间的环境卫生维护，清洁标识的制作等等。
其中室外公共区域的环境卫生包括道路的环境卫生维护，街心花园、广场的环境卫生维护，绿化带的环境卫生维护，地下管井的疏通，化粪池的管理，喷水池的清洁，人工湖的清洁，游乐设施的清洁，路灯的清洁，塑料装饰物、标识、宣传牌的清洁，天台、雨篷的清洁，垃圾桶（箱）的清洁，排水明沟的清洁，信报箱的清洁，监控探头的清洁。
室内公共区域环境卫生维护包括大堂的环境卫生维护，梯间通道的环境卫生维护，电梯的环境卫生维护，卫生间的环境卫生维护，办公室的环境卫生维护，室内车库和地下室的环境卫生维护，会所环境卫生维护等。
4、高空外墙的清洗：
大厦装设的玻璃幕墙、铝合金、大理石等新型装饰材料，由于环境、人为的影响，容易附着灰尘、污垢等，如不及时清洗，经日晒雨淋，污迹遍布大厦外表。
而且由于城市环境恶化，城市上空充满各种废气和带有酸性或碱性的微粒，一遇雨水，水与这些气体和微粒发生物理或化学反应，变成具有腐蚀性的物质，时间一长，外表就会被腐蚀，故需对这些地方进行清洗。
5、有偿特约服务：
有偿特约服务是物业环境卫生维护服务单位开展多种经营，实现创收的途径之一。
它可以充分利用物业管理公司所有的环境卫生维护专业技术人员开展针对业主、住户甚至是本建筑物外的其他单位的环境卫生维护服务，包括办公室的环境卫生维护；
家政服务；
地面（人造大理石、天然大理石、木质地板）翻新打蜡抛光，做“晶面”，清洗地毯（针对酒楼、娱乐场所、会所、高级别墅等）；
环境卫生维护代管；
环境卫生维护专业知识培训；
建立环境卫生维护用品专卖店（包括环境卫生维护的日耗品、机器设备、工具、环境卫生维护药剂等）等。
物业管理公司如果技术及资金力量雄厚，还可将环境卫生维护部注册成为一个子公司，除了承担本公司物业环境卫生维护外，还可承接外单位的环境卫生维护，开展对外的环境卫生维护服务，从而将公司的环境卫生维护部由一个消费部门变为一个创收部门。
⑴办公室环境卫生维护及家政服务：
服务形式多种多样，具有不同的服务类型。
⑵单项清洁：
地面（大理石、天然大理石，木质地板）翻新打蜡、抛光，做“晶面”和地毯清洗。
一些高档酒楼、娱乐场所、会所、高级别墅都拥有豪华的装修，而地面又极易受到污染破坏，一般的环境卫生维护难以达到其原有的光泽，这样就需要专业的技术人员、专用的机器设备和环境卫生维护药剂来对地面进行护养。
⑶环境卫生维护代管：
在一些高档会所、高级别墅区，由于业主较忙或没有专业技术人员对其维护、环境卫生维护，故很难达到其环境整洁的效果，此时物业环境卫生维护可开展家政或清洁代管服务。
⑸物业环境卫生维护专业知识培训：
包括常用工具、常用药水、机器设备操作、日常环境卫生维护的标准规程、安全操作规范、保养知识、环境卫生维护工作技巧、环境卫生维护工作的培训等。
通过有偿培训，不仅可以丰富社会文化，也可以培训社区居民保护环境、爱护绿化的习惯，还能为公司增加收入。
6、“绿色”环境卫生维护，将环保概念引入物业环境卫生维护，它除了常规物业环境卫生维护内容之外，还应融入下面几个部分：
⑴控制空气质量，提高大气清洁度：
现代物业各种配套设施较为完整，如酒楼、停车场、发电机、空调等，由于燃煤、燃油对大气构成污染，应该取消燃煤和燃油方式取暖及炊事设备，降低尘埃及一氧化碳、二氧化碳、油烟的排放量，改用液化气作燃料，提倡使用无铅汽油，同时在车道两旁设置绿化带以隔离汽车尾气，选配对尾气有吸收转化功能得植被和树种。
提倡使用无氟空调、无氟冰箱，减少氟里昂对臭氧的破坏。
⑵雨水、污水的排放、处理和再利用：
就近建立景观水池和污水处理站，或利用原有市政建设将雨水、污水进行处理，变废为宝，使雨水、污水成为小区的再生资源。
比如，对排放的污水进行处理，确保排放达标，部分用于冲洗道路、浇灌绿地、冲洗汽车等，多余部分及雨水存入景观水池备用，这样可减少污染又可节约水资源。
⑶垃圾分类处理：
随着经济的发展，城市规模的扩大，城市垃圾和工业固体废料成为我国城市主要环境污染物。
物业环境卫生维护作为城市管理的重要组成部分，与此有关的垃圾大体可分两类：
一是生活垃圾，另一是“工业”垃圾（主要是指固体废物，包括室内二次装修施工垃圾）。
垃圾处理必须遵循“无害化、减量化、资源化”的原则，充分利用技术优势，对垃圾进行综合开发利用。
如果简单地将过时的物品丢弃，无疑将生产新的污染源。
为了减少新的垃圾污染，可在小区附近建立旧货市场，搞好“废物利用”，满足不同社会群体的消费需求。
如在澳大利亚首都堪培拉，为了响应政府提出的无垃圾计划，许多社区都建有二手货商店。
专门回收一般家庭淘汰的旧衣服、旧电视、旧家具等，稍加处理后售出。
既为家庭增加了收入，又为低收入阶层提供了廉价物品，同时减轻了垃圾的污染。
要在物业环境卫生维护工作中做到垃圾分类袋装化，减少垃圾运出的污染。
通过垃圾分选，将收回的废纸、塑料、金属、玻璃等分别送往工厂再生产，通过焚烧垃圾回收热能用于供热和发电，通过将垃圾发酵生产农用有机肥，通过卫生填埋来还原土地，恢复生态。
（4）建立生态绿化带，美化小区：
要根据不同物业的地理、建筑以及所处的气候等特征，设置相宜的绿地和绿化带，建立生态绿化系统，真正做到中国古代哲学家所倡导的“天人合一”境界，四处鸟语花香，使人和自然达到和谐的统一。
应该说，绿地和绿化带起到的不仅是美化环境的作用，更重要的是保护了环境，如对二氧化碳、尘埃的吸收，水土的保护等。
（5）提倡使用洁净能源，做到节能降耗：
太阳能是取之不尽的绿色能源，应该提倡并利用好太阳能，可以在居民住房、酒店等建筑上利用太阳能保热器取得生活用水，集中供热，这样可以降低热污染，便于维护管理。
三、物业环境卫生维护的原则
1、扫防结合，以防为主
在物业的清扫环境卫生维护过程中，“扫”当然很重要，但工作的重点并不是“扫”，而是“防”，即通过管理和宣传教育，纠正大众（业主、商家、顾客等）不良卫生习惯，防止“脏、乱、差”现象发生。
因为优良的物业环境的形成，并不是物业管理公司单方面的努力能够成功的，它更多的是需要管理者和大众的共同努力。
只有人们都养成了良好的卫生习惯，才能真正保证物业的环境卫生。
物业管理公司要积极会同社会各种组织，引导人们参与到社区的精神文明的建设中来，从他们的基本素质、基本行为规范抓起，不断提高他们的环境卫生意识。
第二节物业环境卫生维护中的行为准则与规范
一、行为准则
1、严格按照各项工作流程及操作规范开展现场环境卫生维护服务工作；
2、不得假借公司名义做有损公司声誉或利益的行为；
3、严格遵守上下班制度，不得无故迟到早退；
4、上班时间内，必须保持穿戴整洁，正确佩戴工号牌，做到仪表端庄及精神饱满；
5、不允许在当班时间为个别业主做职责范围以外的私人服务工作；
6、在进行环境卫生维护工作中，做到“三轻”、“四勤”，文明作业；
7、不允许挪用、私分公司环境卫生维护用品及用品，拾到业主物品及时上交管理部门；
8、正确使用环境卫生维护机具物品设备，做到环保、安全、归放整齐有序；
9、自觉学习环境卫生维护知识，积极参加环境卫生维护岗位培训；
10、处理与环境卫生维护卫生相关的其它事宜。
不锈钢洁亮剂
①用于各种不锈钢、铝质材料，金属装饰品。
②用法：
先将本品摇匀，离清洁表面约15㎡处喷洒，后用海绵、白布擦拭，直至完全吸收为止。
③注意：
擦拭要均匀，顺着纹路擦拭。
切勿与眼睛接触，不要刺破瓶身或存储在高于49℃的环境中。
浴厕环境卫生维护药剂：
①用于浴厕内硬质表面的清洁和消毒：
瓷砖、陶瓷、便池、浴缸、淋浴房等。
②用法：
将本品按1—5比例稀释，将本品稀释均匀后喷洒或擦拭于待清洁表面，然后用刷子或抹布等擦拭即可，无须用水漂洗.另还可用来清洗不锈钢上的污渍（按1—10比例稀释即可）。
③注意：
如不慎溅入眼内，立即用大量请水冲洗。
皮肤接触后，用肥皂和大量清水冲洗，若不慎吞食，勿强行呕吐，喝大量的水或牛奶。
避免儿童接触。
⑼快速起蜡水
①本产品可快速彻底去除硬质地面上的蜡层，包括陈年旧蜡和因经常性抛光而硬化的蜡面。
其特殊配方可保证便于漂洗，不易残留，无刺激性气味，低泡沫。
可用于大理石、花岗石等硬质地面及等弹性地面的除蜡，也可用于地面污迹严重的地方的除污。
但不可用于木质地板。
按1：
5配比，建议使用温水，可提高除污效率。
③操作步骤：
a、把将配比好的起蜡水均匀涂于地面，保证其全部湿润；
b、待起蜡水停留5分钟左右，勿使其干；
c、使用单擦机配合恰当3m起蜡垫除蜡，边角处可用3m百洁布配合环境卫生维护药剂去除残蜡；
d、使用吸水机吸去地面污液；
e、使用清水漂洗地面，彻底去除残留蜡、起蜡水和污物。
④注意：
建议使用时保持环境通风，避免眼睛和皮肤接触，避免吸入其蒸汽，不用时保持容器密封，避免儿童触及。
①金属连锁性蜡，可提供具高亮度及坚韧耐用蜡面。
适用于、橡胶等弹性地面及大理石等各种石材地面。
a、使用3m起蜡水和恰当起蜡垫去除原有蜡层，并用清水清洗干净；
如初始清洁后打蜡,必须先清洁干净需打蜡物体。
b、待地面彻底干燥后，用干净蜡拖将稀释后的蜡水均匀涂抹于地板上，等待约30分钟蜡层彻底干透后再上第二层，根据需要可上三到五层。
勿将用剩的蜡倒回原容器再次使用；
c、日常保养可使用尘推或润拖配合3m中性环境卫生维护药剂进行拖地、推尘。
如不慎溅入眼内，立即用清水冲洗并寻医护。
若不慎吞入，勿强行呕吐，喝两大杯水并寻医护。
在良好通风环境使用，不用时请将容器封好。
多功能环境卫生维护药剂
①本品可用于以下硬质表面：
地面、墙面、工作台面、桌面、家具、卫生洁具以及其他由金属、瓷砖、玻璃、塑料和不锈钢制成的硬质表面。
它含多种高性能活性物，配方强力，可迅速、有效地清洁各种污垢和油渍，对皮肤温和，不损伤物品。
将本品按1：
50—80比例稀释使用，可配拖把进行表面清洁，还可机洗地面及刮洗玻璃。
若不慎吞入，勿强行呕吐，喝两大杯水。
润肤洗手液：
本品气味芬芳、色泽怡人，不伤皮肤，无须加水，中性配方，长期使用有护肤作用。
主要用于高级洗手间。
环境卫生维护常用的工具
一、环境卫生维护常用的工具概述
物业清洗环境卫生维护服务，必须辅之以相应的环境卫生维护工具才能够完成，通常环境卫生维护常用的工具有水桶、毛巾、扫帚、垃圾铲、白洁布、清洁垫、铲刀、尘推、拖布、尘掸等。
二、环境卫生维护常用的工具介绍
1、擦拭类环境卫生维护工具
⑴水桶：
用于装工具或盛水。
水桶是塑料制品，严禁摔打、重放，随时保持桶内、外洁净。
⑵毛巾：
毛巾有三种：
白、蓝、黄。
白色用于清洁桌面及其装饰等用品，蓝色用于墙身、踢脚线等的清洁，**用于清洁恭桶、小便池等。
①使用方法：
毛巾叠成16层，一面一面的翻面使用，顺着物品纹路擦拭。
②特点：
能够节约时间，有利于提高环境卫生质量及效率。
③注意事项：
严禁不同颜色毛巾混合使用；
毛巾随时保持整齐干净；
下班前要将毛巾清洗干净整理好，保持干燥，以免出现异味。
⑶白布：
用于清洁不锈钢、玻璃上的手印、水迹或污迹，以及擦拭铜等金属制品及红木家具。
①使用方污：
与毛巾一样拆叠成16层，顺着物品纹路使用；
不易藏匿尘土颗粒，因此不易造成物品划伤；
因白布易脏且不易清洗干净，因此要定期漂洗。
⑷百洁布：
用于粗糙的办公桌面、隔板、铝制品等物体表面，配清水或环境卫生维护药剂一起使用，起到清洁物体污迹的作用。
①注意事项：
不锈钢制品、瓷面、高档家具等光滑物体表面严禁使用。
⑸鸡毛掸（尘掸）：
用于扫去物体灰尘，可配伸缩杆一起使用。
注意：
严禁用于扫地面和有水的地方，用后清洁干净，并保持干燥。
日常环境卫生维护范围内禁止在有客人时使用。
2、清扫拖洗类环境卫生维护工具
⑴扫帚配灰斗：
是清扫垃圾和尘土的常用工具，清扫时先边角后中间空旷地带,在此主要讲防风撮箕的使用。
①防风撮箕的使用方法:
左手提簸箕，握簸箕拉杆，右手拿扫帚，清收垃圾时，簸箕底部平贴地面，左手将拉杆向左后方向拉起，拉开盖子，把垃圾快速扫进，最后将簸箕提起，簸箕盖自然关闭。
将垃圾污物隐藏在簸箕内，保证其美观；
不会因起风而造成再次污染，有防风吹的作用。
在使用当中扫帚不能往前推，以免扫帚分叉，减少使用寿命；
用后要清洗干净规范放置，严禁灰斗在地上拖拉。
⑵大扫帚：
用于清扫广场、外围及大面积地方垃圾，用后放于防潮的地方。
①特点：
能快速的清扫完垃圾，但环境卫生质量不高，一般情况下建议日常环境卫生维护范围内不要使用。
②严禁乱摆放，不能用于清扫沙浆水泥。
⑶地拖：
按其形状分为圆拖、扁拖（蜡拖），用于地面拖洗。
右手握着拖杆头，左手握着拖杆的位置应在员工工衣的第四颗纽扣处。
拖地时，先边角后中间，呈一字拖法，一边拖一边往后退，在拖地的同时要注意后面的行人。
②蜡拖的特点：
由地拖头、地拖夹、地拖杆组成，拆装方便，便于更换拖头、清洗晾晒；
便于拖擦边角。
勤洗，经常晾晒，保持干燥；
⑷尘推：
由尘推罩、铁架、杆组成，尘推罩一般用棉料制成，可用洗衣机洗涤，晾晒时注意梳理尘推罩毛发。
①操作方法右手握着尘推杆头，
左手握着尘推杆的位置应在员工工衣的第三颗纽扣处。
来回一字推法，且前后之间约1/3的重叠，基本操作如右彩色框箭头所示：
吸附地板上的尘埃、沙粒。
使用前用静电除尘剂均匀地喷洒于尘推罩毛发表面，待8小时后，方可使用。
当尘推罩沾附较多灰尘时，将尘推拿到隐蔽处,放在垃圾桶上扫净。
尘推脏后要拿去清洗，干后喷上静电吸尘剂备用。
③注意事项:
使用过程中,尘推时切忌中途提起和抖动；
一般情况下,大堂每天至少使用3个尘推罩，其他岗位每天至少换2个尘推罩（雨天更多）。
3、刷洗、刮洗类环境卫生维护工具
⑴钢丝球及钢丝刷：
钢丝球主要用于清洁物品表面的污迹，一般配钢丝刷一起使用，用于水泥地面或磨石地面。
①使用方法:
钢丝球可直接用手拿着配合水或环境卫生维护药剂清洁污迹；
使用钢丝刷时，右手握柄，左手按住刷背，配合右手来回刷洗污迹。
钢丝球及钢丝刷可分开单独使用。
因其本身很粗糙，与粗糙物品接触后，增强摩擦力度，利于清洁表面污迹。
严禁用于陶瓷等抛光地面及不锈钢制品，在使用中不要用手去拉钢丝球，以免割伤手指。
⑵地刷：
用于清除地面的污迹及边角或扶手电梯槽缝污迹，用后要清洗干净，放于干燥的地方。
⑶手刷：
用于刷洗地毯上的小污迹和石材的线条边。
⑷脸盆刷：
用于刷洗脸盆的污迹，用后要把水挤干，不要长时间放在桶里面，以免出现异味。
⑸厕刷：
用于刷洗便池里面污迹和便池的边缝。
在使用过程中禁止敲打便池，用后清洁干净。
⑹杯刷：
用于刷洗口杯，用后要把水挤干，用完后要及时清洗干净及晾晒；
以免出现异味和变色。
⑺铲刀：
用于初始清洁及铲除地面墙身上的水泥、污渍和胶。
在使用中，铲刀以与地面的角度不能超过45度，刀片用坏可及时换新但注意员工安全。
⑻伸缩杆：
伸缩杆一般用铝合金制成，有两节或三节，长度从227英尺均有，用于刮洗高位玻璃和高位的石材及天花清洁，可用伸缩杆配涂水器使用；
高位管道用鸡毛掸和伸缩杆可扫去灰尘。
使用完伸缩杆后要擦干并按规定退回库房。
⑼玻璃刮、涂水器：
用于刮去玻璃上的水渍和污迹，与涂水器、玻璃环境卫生维护药剂或多功能环境卫生维护药剂一起使用。
涂水器在环境卫生维护药剂中完浸透，用手轻挤涂水器毛套，用涂水器从上至下将物体抹湿，再用玻刮从上往下（可从左至右刮洗也可饶圈式刮洗,这视熟练程度而定）刮洗。
②注意事项：
涂水器抹水时不能一次抹太大面积，以免干掉；
每刮完一个单元（以玻刮离开清洁物体为准）必须将玻刮上多余的水擦干，以免出现接头印迹；
前后两次之间必须要有约三分之一的重叠。
环境卫生维护常用的机器设备
一、环境卫生维护常用的机器设备概述
在所有的物业环境卫生维护行为中，科学地配置并使用必要的机器设备是提高劳动效率、提升环境卫生维护服务品质的重要工作内容，环境卫生维护常用的机器有单擦机、抛光机、吸尘吸水机、高压清洗机、升降机、全自动洗地机，地毯抽洗机等。
下面将对常用环境卫生维护设备进行逐一介绍。
二、环境卫生维护常用的机器设备介绍
1、抛光机:
用于已打过蜡的地面的维护保养；
花岗石、大理石的日常护理或晶面处理等抛光，有些地方可以利用喷壶把抛光蜡喷洒在地面上，再用高速抛光机抛光，使地面更加光亮。
其它操作与单擦机大至相同。
2、吸尘器:
吸尘器主要用于地面、地毯吸尘，是环境卫生维护中必备的机器设备。
经常使用的吸尘器的种类有小吸尘器（常用于办公室清洁吸尘）、直立滚刷式吸尘器（用于长纤维地毯的吸尘）、背负式吸尘器（主要用于高位区域的吸尘）。
⑴操作要领
①解开电源线，把软管接驳机身，并接上吸尘耙头，插上电源；
②按吸尘机电源按钮；
③握好金属把柄，将吸尘耙自然平放在地面上，微带力拉动即可，吸尘时按以下方式进行；
④吸尘时，从里至外，先边角后中间空旷地方，边吸边退，这样操作不会留下工作人员踏痕；
⑤吸尘时，一般由前向后移动，横向移动，两个吸尘部位应有几公分左右的重叠部分；
⑥吸尘工作完成后，请及时整理好机器上的主体和配件，并放置于隐蔽处；
⑦掌握好耙头的角度，将吸尘耙向前伸，然后向自己方向慢慢拉动，这样，空气和灰尘容易进入，吸得干净，操作也方便；
⑧对硬质地面吸尘时，把吸尘耙的的两个按键按下，将吸耙的毛刷伸出，这样在吸尘时，不会损伤吸耙；
在对地毯吸尘时，再按吸耙按键，收回毛刷；
⑨吸尘完毕后，关闭电源，取下软管及吸尘耙头，清洁尘罩及外壳。
⑵注意事项
①在工作前后阶段，要求员工手提吸尘器行走，不允许出现推、踢、拉着机器行走；
②视不同的吸尘环境，选用不同的吸尘嘴，如清洁窄缝，电梯槽缝，铝合金轨等，则要用圆毛刷或长扁嘴；
③工作时，不要让吸尘耙碰到墙壁或家具，不要让电源线绕在家具腿上，以防损坏家具；
④移动机身时，不能拉着吸尘软管行走,以免出现软管断裂；
⑤不能用吸尘机吸水，以免烧坏马达；
⑥不能用吸尘机吸铁钉，玻璃片，小石块（较大）或其它较大垃圾等尖锐物体，防止损坏尘袋或堵塞管道；
⑦定期做机内尘袋、尘罩、马达的环境卫生维护工作，否则影响吸尘效果，同时也会减少机器使用寿命；
⑧吸尘完毕后，必须除去内部积存的垃圾和灰尘，清洁尘袋、整理电源线和接管等配件，最后用抹布擦净。
3、高压清洗机:
高压清洗机主要用于外墙、广场、车场、塑料地垫等冲洗，它利用马达加压，使水枪喷出高压水流，冲洗物体表面，从而达到清洗的目的。
①首先把高压管连接好，并接到机身上，然后把吸水管接到水龙头或贮水大桶里，接好电源。
②启动高压机，冲洗计划好的地方，冲洗时，一般从里到外向排水渠方向冲洗，一边冲洗，一边用水刮将地面上的水、砂刮透，如果地面上的垃圾较多，则先用垃圾铲将垃圾清除,再进行地面的冲洗。
①使用高压机，一定要电工接线和拆线，其他员工不得擅自接驳电源。
②使用前要检查机器或高压管是否损坏。
③使用完毕后，必须将高压管内的水放掉。
⑴办公室的主要特点：
办公人
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