典型房屋市场价格评估技术要点Word文档下载推荐.docx
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成新率七成。
房屋状况具体见右侧图1。
图2：
2号住宅楼
（2）2号住宅楼
振华路中心局80号院2号住宅楼，位于中心局通道西侧，3号住宅楼以北，北临振华东路。
为一幢砖混结构5层楼，总体呈“L”型，房屋南北走向三个单元，东西向一个单元。
房屋状况具体见右侧图2。
图3：
1号单身楼
（3）1号单身楼
振华路中心局80号院1号单身楼，位于中心局通道东侧小院，为单面南北走向，北侧为公共走廊通道，为一幢砖混结构4层楼，房屋外墙清水墙，木门窗，水、电、讯、供水、排水等齐备。
成新率0.55。
房屋状况具体见右侧图3。
（4）单身楼（北院）
图4：
单身楼（西半部分）
图5：
集资住宅楼
振华路中心局5号院单身楼，位于振华东路北侧，为南北走向筒子楼，砖混结构4层楼，房屋外墙清水墙，木门窗，水、电、讯、供水、排水等齐备。
住宅部分位于第二层及以上。
房屋状况具体见右侧图4。
3、摩托车厂家属院
（1）集资住宅楼（南楼）
振华路摩托车厂48号院集资住宅楼（南楼），位于摩托车厂家属院南侧，为一幢砖混结构4层楼，南北走向，分三个单元。
房屋状况具体见右侧图5。
（2）单身楼（北楼）
振华路摩托车厂48号院单身楼（北楼），位于摩托车厂家属院北侧。
为一幢砖混结构5层楼，南北走向，分三个单元。
振华路摩托车厂48号院单身楼（北楼）房屋外墙清水墙，木门窗，阳台封闭，天然气、暖气、水、电、讯、供水、排水等齐备。
房屋状况具体见左下图6。
（3）单身楼
图6：
单身楼（北楼）
图7：
单身楼
振华路摩托车厂48号院单身楼，位于摩托车厂家属院西侧，为一幢砖混结构4层楼，南北走向，房屋外墙清水墙，木门窗，水、电、讯、供水、排水等齐备。
房屋状况具体见右下图7。
综上，列入本次估价范围的原有住宅房屋主要是指总高五层，砖混结构成套单元住宅楼房，房屋建成于2000年左右，南北走向，独立成套，套型结构在90平方米左右，二室一厅，天然气、暖气、水、电、讯等设施齐备，使用状况良好的房屋。
（二）典型房屋的分类
为配合征收方工作，经多次沟通，我们对估价对象房屋进行了标准化处理，本次评估仅针对完全产权、有证房屋进行，其他类型待征收双方协商一致后报**棚改管理部门确认和审批后再进行。
（三）典型房屋描述
结合本次估价对象范围内的房屋特点，设定典型房屋的特征如下：
位置
“典型房屋”位置设定在本次征收范围内，振华东路南侧，摩托车厂家属院南院南楼中单元一层中户（纯南向二房）。
权益状况
设定房屋已取得《房屋所有权证》。
实物状况
实物特征描述如下：
外墙：
水刷石
套型：
二室一厅
建筑面积85平方米
门窗：
铝合金窗
内墙：
乳胶漆刷白，暗配电
顶棚：
乳胶漆刷白
厨房：
白瓷片墙裙到顶
卫生间：
配套：
无电梯，水、电、通讯、暖气、天然气等齐备
新旧程度：
80%
单元楼房，公共楼梯水泥踏步。
屋顶防水处理，建筑物周围2米范围内做散水等，居住条件良好。
综上，设定典型房屋为：
已取得《房屋所有权证》、户型合理、位置一般、位于一层、南向房、七成新，正常使用，无其他不利影响。
二、典型房屋市场价格测算
（一）方法的选择
对于典型房屋的市场价格可以采用房地产价格评估的基本方法进行。
房地产价格评估的主要方法有比较法、收益法、成本法、假设开发法以及其他估价方法等，各估价方法都有一定的适用范围，我们根据估价对象具体情况、收集和掌握资料的情况以及客观条件等对可选用的估价方法进行了如下筛选：
表4：
估价方法选用表
估价方法
适用范围
是否适用
是否选用
比较法
同类房地产有较多交易的房地产
适用。
理由：
估价对象位于振华路，附近的北关区域已经形成了成熟的居住社区，对于同类房地产项目市场上有很多的交易案例，信息资料也较易获得.典型房屋市场价格宜采用市场比较法评估确定
选用。
估价对象为国有土地上住宅房屋，区域多成熟社区，同类房地产有较多的交易案例，对于住宅房屋可以选用
收益法
收益性房地产
估价对象所处区域房地产市场活跃，租售案例较多
不选用。
对于原有住宅用途房屋，由于所在宗地法定使用年限不明确，收益期限难确定，租金收益也不确定，故不采用
成本法
假设可独立进行重新开发建设的房地产
作为住宅类单元房屋，估价对象可以假定为重新构建或在建
虽然可以模拟重新开发建设过程，细分各项系数，从而得出估价对象征收价值，但征收范围内的房屋多为历史久远的旧房，各项成本系数、折旧等经济减损因素较难把握，作为批量评估，大家更关注房屋的当前市场价格水平，即现状价值，故不选用
假设开发法
具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可以采用除成本法以外的方法评估的房地产
估价对象具备开发或再开发潜力
对于估价对象房屋征收方式、未来开发方式等技术指标的选用在此项评估工作中比较敏感，具有很大的不确定性。
考虑到双方谈判前期的适用性和针对性，大家更关注房屋的当前市场价格水平，即现状价值，假设开发法会引起不必要的争议和矛盾，故不选用
经过以上估价方法适用性分析，本次评估最终选用的估价方法为比较法。
所谓比较法，即选取一定数量的发生过交易且符合一定条件的类似土地，将它们与估价对象进行比较，对它们的成交价格进行适当处理来求取估价对象价值的方法。
比较法的出发点是基于房地产的“替代原理”，其基本公式为：
评估对象房地产价值＝P×
A×
B×
C×
D×
E
其中：
P……可比实例成交价格；
A……交易情况修正系数；
B……交易时间调整指数；
C……区位状况调整指数；
D……实物状况调整指数；
E……权益状况调整指数。
（二）测算过程
选取可比实例
估价人员对与估价对象在同一供求范围内的类似房地产市场进行了调查，针对估价对象的特点，收集了有关的资料，进行分析比较，从中选择了可比性较强的三个案例。
案例
名称
楼层
物业详情
交易价格
（元/平方米）
交易时间
B
向红三村小区
1号楼2单元4层中户
4
1998年房，总高7层，二室，58.5平，南北向，精修
5642
2013.6
C
石油家属院
南楼1单元3层东户
3
2004年房，总高4层，二室，89平，南北向，中修
4944
D
北关十字家属院
5号楼3单元东户
1
2000年房，总高7层，三室，109平，南北向，中修
5138
建立价格可比基础
考虑估价对象用途，结合比较实例的具体情况，选择比较因素如下：
、交易日期：
根据**市住宅房产价格变动规律，分别确定估价对象与比较实例交易期日修正指数，将比较实例在其成交日期的价格调整为估价期日的价格。
、交易情况：
判断交易实例是否为正常、客观、公正的交易，对有特殊交易情况的进行修正，排除交易行为中的一些特殊因素所造成的比较实例的价格偏差，将其成交价格修正为正常市场价格。
、开发程度：
对于住宅楼房，存在开发程度的差异。
判断交易实例与估价对象开发程度的差异，并进行差异修正；
、用途：
判断交易实例与估价对象用途是否相同或相近，分析不同交易实例与估价对象用途的差异性，并进行差异修正；
、区域因素:
将比较实例在其外部区域环境状况下的价格调整为估价对象外部区域环境状况下的价格。
主要选择距公园广场距离、商服繁华程度、商服便捷程度、道路通达度、公交便捷度、地铁便捷度、对外交通便捷度、区域环境等因素；
采用特尔斐法，分别将各选定的区域因素对房价的影响程度由多位专家分别进行打分，然后进行汇总及统计分析，得各因素对房价的权重值及在不同区域上调或下调的幅度，将房价影响修正幅度划分成不同档次，建立区域因素与房价的相关关系。
、个别因素：
将比较实例在其个别状况下的价格调整为估价对象个体状况下的价格。
主要指估价对象和交易实例的临道路级别、临街宽深比、建筑物规模档次、工程质量、独立使用性、装修档次、权利限制等。
采用特尔斐法，分别将各选定的个别因素对房价的影响程度由多位专家分别进行打分，然后进行汇总及统计分析，得各因素对房价的权重值及在不同区域上调或下调的幅度，将房价影响修正幅度划分成不同档次，建立个别因素与房价的相关关系。
列表汇总如下：
因素条件选择表
影响因素
优←较优←一般←较劣←劣
等级差异指数（%）
区域
因素
距公园广场距离（m）
0-200
200-500
500-800
800以外
2
距知名中小学距离（m）
0-500
500-1000
1000-2000
2000以外
商服完善繁华程度
繁华
较繁华
一般
较不繁华
不繁华
商服便捷程度
便捷
较便捷
较不便捷
不便捷
道路通达度
通达
较通达
较不通达
不通达
公交便捷度
地铁便捷度
区域环境
好
较好
较差
差
个别因素
房屋总层数
3.4
5
6
7
/
所在层数
小区规模
大
较大
较小
小
小区景观
优
较优
较劣
劣
建筑密度
适宜
较适宜
较不适宜
不适宜
工程质量
水电气暖完善程度
完善
较完善
较不完善
不完善
装修档次
精装修
普通装修
毛墙毛地
建筑面积
60-90
60以下
90以上
新旧程度
新房
较新
户型
合理
较合理
朝向
南
东
西
北
进行因素条件说明
估价对象与可比实例基本状况见因素条件说明表：
因素条件说明表
序号
实例B
实例C
实例D
待估宗地
项目位置
交易价格（元/m2）
待定
交易日期
2013年6月
2013年6月26日
交易情况
正常
开发程度
二手房
房屋用途
住宅
区域因素
水电气暖的完善程度
南向
编制比较因素指数表
以估价对象的状况为基准，其条件指数确定为100，然后把各比较实例与其逐项比较。
当比较实例因素优于估价对象因素时，指数大于100；
当比较实例因素劣于估价对象因素时，指数小于100。
分项确定指数如下：
A交易日期修正指数的确定
可比案例交易日期和价值时点接近，故不做交易日期修正，则交易日期修正系数均为100。
B交易情况修正指数的确定
估价对象和可比案例均为正常交易，不存在交易情况修正，则交易情况修正系数均为100。
C开发程度修正指数的确定
估价对象和可比案例均为二手房，目前可使用，不存在开发程度差异，则开发程度修正系数均为100。
D用途修正指数的确定
估价对象和可比案例均为住宅房，不存在用途差异，则用途修正系数均为100。
E距公园广场距离修正指数的确定
根据区域现状，随着距离公园广场的距离远近呈明显递增递进趋势，将距公园广场距离分为0-800米、800-1500米、1500-2500米、2500米以外五个等级。
通过市场调查分析，估价对象距公园广场距离对房价水平的影响较大，我们以估价对象指数为100，每上升或下降一级，因素修正指数增加或者减少2%。
F距知名中小学距离
根据区域现状，房地产价格随着距离知名中小学的距离远近呈明显递增递进趋势，将距离知名中小学的距离分为0-500米、500-1000米、1000-2000米、2000米以外五个等级。
通过市场调查分析，估价对象距距离知名中小学的距离对房价水平的影响较大，我们以估价对象指数为100，每上升或下降一级，因素修正指数增加或者减少2%。
G商服繁华程度修正指数的确定
**市分布有1个市级商服中心、2个区级商服中心及数十个小区级商中心，其均以环状形态向外围辐射。
根据这一特点，我们将估价对象所处区域的商服繁华度分为繁华、较繁华、较不繁华、不繁华五个等级。
通过市场调查分析，估价对象所处区域商服繁华度对房价水平的影响较大，我们以估价对象商服繁华度指数为100，可比案例与之相比每上升或下降一个等级，修正幅度增加或减少2%。
H商服便捷程度修正指数的确定
影响商业物业价值实现的较大影响因素之一是可及性，可及性强，商服便捷程度就高，人流量就大，潜在客源就多。
商服便捷程度主要受临街道路级别、铺面与道路间隔绿化带、慢行道使用的方便性等影响。
我们将估价对象所处区域的商服便捷程度分为便捷、较便捷、一般、较不便捷、不便捷五个等级。
我们以估价对象商服便捷程度指数为100，可比案例与之相比每上升或下降一个等级，修正幅度增加或减少2%。
I道路通达度修正指数的确定
能否顺利通达直接决定人们对其的需求满意度，也直接影响着商业物业的价格。
通过对道路通达度分析，我们将其分为通达、较通达、一般、较不通达、不通达五个等级。
我们将估价对象道路通达度指数定为100，可比案例与之相比每上升或下降一级，因素修正指数增加或者减少2%。
J公交便捷度
通过对区域道路平面公交交通情况的调查分析，我们将其分为便捷、较便捷、一般、较不便捷、不便捷五个等级。
我们将估价对象公交便捷度指数定为100，可比案例与之相比每上升或下降一级，因素修正指数增加或者减少2%。
K地铁便捷度
2005年**市政府批准开建地铁线路，根据《**市城市快速轨道交通建设规划（2012～2018）》，**市拟在“十二五”期间新开工建设地铁四、五、六号线3条线路，加之一、二、三号线，将从根本上缓解**主城区的交通拥堵问题。
远期，**共将拟建15条地铁线路，总长约600公里。
**已进行地铁时代，地铁2号线在估价对象区域通行并设有站点。
地铁便捷度成为了影响商业物业价格的一个重要的因素。
通过对地铁便捷度情况的调查分析，我们将其分为便捷、较便捷、一般、较不便捷、不便捷五个等级。
以估价对象地铁便捷度指数为100，可比案例与之相比每上升或下降一级，因素修正指数增加或者减少2%。
L区域环境
通过市场调查分析，区域大环境可分为好、较好、一般、较差、差五个等级，区域环境对房地产价格的影响较大可以估价对象所处区域环境因素指数为100，可比案例与之相比每上升或下降一级，因素修正指数增加或者减少2%。
M对外交通便捷度
通过区域对外交通便捷度的调查分析，我们将其分为便捷、较便捷、一般、较不便捷、不便捷五个等级。
我们将估价对象对外交通便捷度指数定为100，可比案例与之相比每上升或下降一级，因素修正指数增加或者减少2%。
N房屋层数修正
楼层对住宅房屋价格影响较大，根据市场调查，对于多层住宅楼房，修正系数见后表。
N小区规模
通过市场调查分析，建筑物小区规模档次分为：
高、较高、一般、较低、低五个等级，以估价对象建筑物规模档次指数为100，可比案例与之相比每上升或下降一级，因素修正指数增加或者减少2%。
O小区景观
通过市场调查分析，建筑物小区景观及绿化档次分为：
高、较高、一般、较低、低五个等级，以估价对象建筑物档次为100，可比案例与之相比每上升或下降一级，因素修正指数增加或者减少2%。
P建筑密度
建筑密度决定着房地产使用的舒适度，建筑物建筑密度高，舒适度就降低，通过市场调查分析，根据建筑物建筑密度情况可分为：
适宜、较适宜、一般、较不适宜、不适宜五个等级，以估价对象建筑密度指数为100，可比案例与之相比每上升或下降一级，因素修正指数增加或者减少2%。
Q工程质量
房屋工程质量优劣对房价的影响很大，通过市场调查分析，工程质量档次可分为：
高、较高、一般、较低、低五个等级，以估价对象工程质量指数为100，可比案例与之相比每上升或下降一级，因素修正指数增加或者减少2%。
R水电气暖的完善程度
房屋水电气暖的完善程度优劣对房价的影响很大，通过市场调查分析，水电气暖的完善程度可分为：
完善、较完善、一般、较不完善、不完善五个等级，以估价对象水电气暖的完善程度指数为100，可比案例与之相比每上升或下降一级，因素修正指数增加或者减少2%。
S装修档次
房屋装修程度对房价的影响很大，通过市场调查分析，房屋装修标准可分为：
精装修、普通装修、毛墙毛地三个等级，以估价对象装修标准指数为100，可比案例与之相比每上升或下降一级，因素修正指数增加或者减少2%。
T建筑面积
住宅房屋主要分60平方米以下一室；
60-90平方米二室；
90-120平方米三室等合理户型。
也有90平方米以下三室；
60平方米以下二室等较合理户型；
以及90平方米以上大户型二室等不合理情形。
户型差异修正可分合理、较合理、不合理三个等级，每下降一级，因素修正指数减少2%。
U新旧程度
房屋新旧程度对房价的影响很大，通过市场调查分析，房屋新旧程度基本可分为新房、较新、一般、差、较差五个等级，以估价对象新旧程度指数为100，可比案例与之相比每上升或下降一级，因素修正指数增加或者减少2%。
根据上述标准，编制比较因素条件指数表。
比较因素条件指数表
100
土地用途
102
商服完善繁华程
升级会员 