XX镇新农村新型社区项目资金申请及建设可行性研究报告Word格式文档下载.docx
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村庄治理要突出乡村特色、地方特色和民族特色，保护有历史文化价值的古村落和古民宅。
要本着节约原则，充分立足现有基础进行房屋和设施改造，防止大拆大建，防止加重农民负担，扎实稳步地推进村庄治理。
三、建设地点
某县205国道以南、闫家村以北。
四、建设内容与规模
本项目总占地23.8亩，总建筑面积13704平方米，建设四层住宅楼6栋，共120户。
五、工程技术方案
（一）设计依据
1、《中华人民共和国城市规划法》；
2、《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）；
3、《某市城市规划管理办法》；
4、《某市城市总体规划》（2005—2020）；
5、编制项目申请报告的委托书。
（二）规划原则
1、以人为本，环境优先的原则；
2、可持续发展的原则；
3、科学规划、合理布局、节约土地、相对集中的原则；
4、高标准一次规划、加快发展的原则。
（三）规划定位
项目市场定位——某县新型农村社区，具有高品质居住生活环境的现代化生活社区。
环境塑造定位——充分利用基地特点，强调自然化生活氛围，实现天然景观要素、生态资源与人工优化处理的有机结合，使自然景观与人文景观相得益彰。
建筑房型设置定位——根据规划设计条件，户型面积主要以107、125平方米为主。
（四）规划目标
基于项目用地自身特定的区位和环境资源条件，以设计现代化、园林化，创造充满时代感、富有高品质、体现某新风貌的新型农村居住空间为目标，协调住宅区内外部的环境与景观形象，合理确定住宅的布局与开发强度，建设富有特色和文化韵味的现代化、人性化、生态型城市住区。
最终达到“为公众美化环境、为城市塑造形象、为开发者打造品牌、为投资者创造利润”的目标。
（五）总体规划布局
为了建设生态园林小区的目标要求，努力营造生态化、园林化、智能化、人文化与现代化的居住要求。
规划布局秉承因地制宜、因势利导的原则，充分考虑周围的建筑、道路交通以及景观现状，将住宅合理的布置于地块中，结合基地的自然形状，顺其走势形成简洁、明快、动感的构图。
（六）规划设计整体框架
1、规划手法
强调小区建设的整体性，包括：
住宅群体布局、院落组合、道路系统、绿化系统与市政基础设施，统一规划，形成整体。
在整体布局的基础上，强化组团规划的相对独立性。
（1）人车分流
环形车行道系统，住宅组群内部的小路呈枝状挂在主路上。
步行系统与景观绿化结合在一起，贯穿各个住宅院落。
（2）绿化渗透
围绕小区的中心绿地，有机组织每一个住宅组群的相对开放院落空间，使其与中心绿化与景观环境充分联系与融合，使中心生态景观扩展至每一个居住组群，形成整体、统一的住区生态环境。
（3）空间轴线与自由布局相结合
整个方案的空间构图采用空间轴线控制与自由布局相结合的手法，在强调空间景观轴线的同时，在这个整体空间布局与形态上，又通过道路与建筑的有机布局来强调其自然个性，并通过步行线的组织在人行活动与视觉上将两者进行有机的结合。
2、空间形态
整个小区以西侧入口的轴线为空间中轴，形成整个住宅区的环境识别特征：
住宅的布局围合形成向中央绿地开放的院落空间，构成一个整体。
（1）公共空间优先
居住活动的集约化是未来都市居住建筑的发展趋势，本方案以此为前提，将住宅、社区的生活服务设施适当的集中，在满足人们社会交往，现代生活多元需求的同时，有效控制建筑密度，让公共空间、自然生态空间与绿化环境场所成为居住社区的主题。
有机组织小区相对开放的院落空间，使其绿化与景观环境充分联系与融合，使中心生态景观扩展至小区每一个角落，形成整体、统一的住区生态环境。
（3）群体轮廓
本项目住宅部分为四层，在景观界面的处理上注重整体性与融合性。
本项目共有6栋住宅建筑，共120户，其中107平方米户型的72户，125平方米户型的48户。
（4）住宅布局
识别性与认同感——住宅布局强调空间塑造，强调单体的布局，通过住宅单体的造型和空间限定，并结合户外绿化环境设计，形成相对内向围合的邻里空间，并且通过步行绿轴串联各个组群空间，创造空间丰富、亲近自然且具有人情味的居住环境。
（5）公用建筑设施布局
小区内设物业办公室、会所、诊所、配电室、锅炉房、公共厕所等。
（七）市政工程管线规划
1、给水系统
（1）用水量
生活用水量：
依据《居住小区给水排水设计规范》，确定居住生活用水量标准为120升/（日·
人），小区规划人口为360人。
时变化系数kh=2.2，则最高日生活用水量应为95.04立方米/日。
未预见用水量：
规划范围内未预见用水量包括浇洒道路、绿地及管网漏失水量，按生活、公建总用水量的15%考虑，则最高日未预见用水量为14.26立方米/日。
总用水量：
项目建成后最高日用水量为109.3立方米/日，年用水量为3.99万立方米。
（2）水源、水质
供水水源由城市市政自来水管网供给，水压为0.25MPa的主管线，以确保区内给水的安全可靠。
水质需符合国家生活饮用水标准。
（3）消防
消防水量按同一时间发生火灾的次数为一次，每次消防用水量15升/秒考虑，并用消防水量与规划区最高时用水量之和校核管网。
消防用水采用与生活用水管道混合供水方式。
火灾发生时，最不利点满足0.1MPa充实柱。
消防栓布置间距不大于120米，在主要交叉口必须设置消防栓，消防栓采用地上式消防栓。
（4）管网布置
给水管网接入城市管网，规划给水管线采用环状网的供水方式，以提高供水的安全可靠性。
2、排水
（1）排水体制
本规划排水体制采用雨、污水分流制。
（2）污水量
污水量按最高给水量的85%计，则小区污水排放总量应为92.91m3/日，年污水排放量为3.39万m3。
（3）污水管线布置
小区内主管线为DN400。
每栋楼前均设化粪池，通过污水管有组织的汇入设在小区内部主要道路上的污水管道中，然后通过污水管道排入某县污水处理厂处理达标后排放。
（4）雨水管线布置
依据小区的地形特点，雨水管道充分利用地形坡度，将雨水就近排入城市干管内。
3、供电系统
小区内电力管线规划为VV型电力电缆穿保护管地下直埋。
项目用电由当地供电公司保证供电。
4、电信
小区内设电话线路交接箱与本地电话网交接，小区内电话管线规划为HYA型通信电缆穿保护管地下直埋，由棣新八路接入。
5、供热系统
采暖符合指标：
公建供热80W/m2
住宅供热58W/m2
线路敷设：
拟建项目所需供热可由城市热力主干管引入小区换热站后，采用地下敷设方式向各住户、各建筑供热，供热有保障。
6、燃气
燃气管线由城市燃气主干管引入小区调压站后，采用地下敷设方式向各住户、各建筑供气。
主管线为DN150，燃气供应有保障。
六、投资估算及资金筹措
经估算，本项目总投资1500万元，其中自筹800万元，拟申请银行贷款700万元，项目建成后，由村民购房款偿还。
七、主要技术经济指标
主要技术经济指标表
序号
指标
单位
数量
备注
1
总规划占地面积
亩
23.8
1.1
项目占地面积
2.
建设规模
2.1
总建筑面积
m2
13704
2.1.1
住宅建筑面积
2.2
建筑指标
2.2.1
建筑平均层数
层
4
2.2.2
规划总户数
户
120
2.2.3
绿化率
%
40
2.2.4
容积率
0.91
2.2.5
建筑密度
％
22.75
3.
总投资
1500
3.1
开发建设投资
万元
4.
资金筹措
4.1
项目单位自筹
800
4.2
银行贷款
700
第二章发展规划、产业政策
和行业准入分析
第一节发展规划分析
一、符合国民经济和社会发展总体规划的要求
为深入学习实践科学发展观，认真贯彻党的十七大和十七届三中全会精神，以拉动投资、扩大内需、改善民生为主线，以加快城镇化进程、推动新农村建设、促进城乡一体化为目标，坚持政府统筹、科学规划、政策引导、市场运作，尊重农民意愿，发挥农民主体作用，实施农村新居建设工程，有序开展农村危房改造，节约集约用地，协同推进城市和小城镇建设、农村基础设施和环境建设、农村新型社区建设、农村社会保障体系建设、农村扶贫开发，加快改善农村居民住房条件和生活环境，促进农村精神文明建设，促进经济平稳较快增长，促进社会和谐稳定。
从2009年起，我省用3年时间实施农村新居建设工程，每年确保新建农房75万户，力争达到100万户，3年直接拉动投资3000亿元左右。
冯铺农村新型社区项目是某县社会主义新农村建设项目，本项目的建设非常符合国家发展房地产业的各项政策，项目建设对加快城镇化进程、推动新农村建设、促进城乡一体化，解决农村居民住房环境问题，具有重要的意义。
同时也是某县政府深入贯彻落实科学发展观，构建社会主义和谐社会，全面建设小康社会的具体体现，可有效推进本县社会主义新农村建设。
二、符合某县社会经济发展和城市总体规划
某县地处山东省最北部，属鲁北平原，东北濒临渤海，南倚黄河。
与国家重点工程——黄骅大港隔河相望。
西北通京（北京）、津（天津）塘（塘沽），东南连青（青岛）、烟（烟台）、威（威海），为山东半岛与京津塘的交通要塞，素有“齐燕要津”、“冀鲁枢纽”之称，距省会济南市156公里。
北距北京350公里，距天津220公里，东南距青岛380公里。
面积1998平方公里，人口43万。
春秋属齐国某邑。
西汉置阳信县。
隋开皇六年（公元586年）割阳信县北部和饶安南部置某县，因境内有某沟，故名。
明洪武六年（1373年），为避燕王朱棣之讳，改称海丰县。
后因与广东省海丰县重名，1914年复名某县，沿用至今。
曾隶属于惠民地区、某地区。
2000年6月起隶属于地级某市。
辖6镇5乡593个行政村。
某县处鲁北平原东北部，地势由西南向东北缓倾。
海岸线曲折迂回，全长50多公里。
主要山峰有马谷山、无影山。
主要河流有马颊河、徒骇河、套儿河、德惠新河、朱龙河等。
气候特点，夏热多雨，秋高气爽。
某县土地资源丰富，全县土地总面积299.7万亩，人均7.1亩，其中耕地84万亩，人均2亩，两项指标均高于全省平均水平；
地势平坦，土质肥沃，宜耕宜林宜牧，相继建成了粮食、棉花、冬枣、小枣、苜蓿、桑园等专业化种植基地，先后被列入全国优质棉生产基地县和全国产棉大县“百强”之列，素有“中国枣乡”和“中华金丝小枣第一县”的美誉。
海域辽阔，滩涂资源开发潜力巨大，海岸线绵延102公里，浅海渔场150多万亩，浅海滩涂93万亩，是鱼虾贝类和其他海洋生物的天然“牧场”。
现有盐场10处，盐田总面积300万公亩，年生产原盐200万吨。
矿藏资源蕴量较大，现已探明具有相当储量的石油、天然气、贝壳砂、煤炭等。
其中石油储量1500亿千克，现已打成65口油、气井，具有较高的开采价值。
贝砂资源得天独厚，沿海拥有3条长56公里，总地质储量3.6亿吨且随海水潮汐作用每年增加10万吨以上的世界罕见的贝壳砂带，是生产水泥、饲料添加剂和用途广泛的优质硫酸钙的理想原料。
立足于贝砂资源，与清华大学、山东省硅酸盐研究所联合攻关，开发研制出了200余种晶莹剔透、洁白如玉的贝瓷产品，填补了国内高档日用瓷的一项空白。
某县拥有商业机构7000多家，县城商业流通网点280多个，城乡集贸市场及经贸小区60处，专业商场20处。
现有5处高档次集购物、食宿、娱乐于一体的综合服务设施及港商独资三星级大酒店一座。
城市建设初具规模，县城区规划合理，设施完善，建有面积广阔、设施配套齐全的人民广场，城东建有起点高、设施全的省级工业园，县城北部以鲁北企业集团为依托建有鲁北高科技工业园区。
某县被山东省人民政府列为对外改革开放试点县，属黄河三角洲高效生态经济开发区。
随着改革开放的不断深入，某县工业发展势头强劲，结构日趋优化，现已形成化工、机械、纺织服装、盐化、陶瓷建材、农副产品深加工、工艺品、饲料及其添加剂等优势骨干行业为代表的50个系列、180多个产品类别的工业体系。
化学工业：
以鲁北企业集团总公司、埕口盐化集团为龙头，固定资产26.4亿元，其中的磷石膏制硫酸联产水泥技术达到国际领先水平，现与多个国家签定了技术合作协议。
“十五”期间重点发展农用化工、海洋化工、氯碱化工和精细化工。
盐业：
拥有盐田面积300万公亩，原盐生产能力200万吨，形成了以埕口盐化、鲁北盐场、县盐场、车网城盐场为龙头的10家生产企业，主要产品有原盐、洗精盐、加碘盐、营养盐等十多个品种，年生产能力180万吨。
纺织业：
以基德纺织科技有限公司、群益染整有限责任公司为龙头。
现有各类企业5家总资产2亿元，年出口创汇1000万美元。
枣产业：
全县现有枣农间作面积85万亩，枣树1800多万株，小枣年产量3000万公斤以上，冬枣6000万吨以上，实现产值近亿元。
现有以山东万德酒业有限公司、精大枣制品有限公司的小枣加工企业20多家，年小枣加工能力1000多吨，产品远销日、韩、美等13个国家地区。
塑料网具业：
某县是长江以北最大的渔网生产集散地，现拥有以某鑫洋网具有限公司、小泊头渔网集团为龙头的各类塑料网具企业、业户360多家，年产值1.9亿元，
出口创汇200万美元。
丰年虫卵养殖加工业：
全县现有丰年虫养殖面积100多万亩。
养殖加工技术以达到世界领先水平，年加工虫卵800多吨，出口创汇4000多万美元，是我国最大的丰年虫卵养殖加工基地、产品集散地、出口创汇基地，产品远销泰国、欧盟等十几个国家地区，以创出“金山”、“大力神”等国际著名品牌十多个。
丰年虫卵产业以成为某县又一新兴资源出口创汇产业。
草苇制品业：
全县苇帘加工户发展到13397户，收购企业9家，各类从业人员6万人，遍及全县6个乡镇，年出口创汇1200万元。
随着国务院发布的《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》后，全国各城市都把停止住房实物分配、实行住房分配货币化，作为住房改革和住宅建设的中心任务，某县房改工作已完成由福利分配向市场化、货币化的过渡。
由于历史的原因及经济条件的限制，现有住房标准较低，功能不全，已不能满足现代化生活的需要，而且缺房户较多。
因此未来几年内，必然给某县房地产行业带来很大的市场空间和商机。
显然，市场商品房供应应满足人们对住房需求的不断增长。
这个阶段也是福利分房结束后，住房完全市场化的最初阶段，房地产行业将由此步入市场化轨道，社会需求的增长和生活品位的提高，将逐渐激发房地产市场的潜力和活力。
随着某县人口的不断增加，住宅建设显得尤其重要。
某县“十一五”规划中明确提出：
加快发展房地产业，大力推行符合住宅产业现代化发展的住宅设计标准体系，加速住宅设计标准化、住宅部件构配件生产基地工厂预制化和住宅建筑施工安装装配化进程。
积极推广应用新型建筑材料和先进科技成果。
继续搞好商品房、经济适用住房建设，着力解决好中低收入居民的住房问题。
控制总量，以销定建，稳步发展面向高收入家庭的中高档商品房。
积极搞好智能化住宅的试点工作，进一步提高住宅小区的规划设计、建设配套水平，逐步提高住宅产业化水平。
建立健全住宅质理管理监督制度，进一步强化建设质量管理，提高售后服务和物业管理水平。
加大金融支持力度，进一步清理住宅建设、交易环节的不合理收费，增加住宅信贷规模，简化信贷手续，扩大住宅消费。
规范和搞活房地产市场，完善房地产交易中心和不同层次的专业交易市场，促进房地产业健康发展。
随着居民生活水平提高和住宅需求的增强，某县房地产业将出现新的发展前景，该项目具有示范的作用。
第二节产业政策分析
本项目为住宅楼建设项目，对其产业政策作分析如下：
一、住宅产业政策分析
（一）符合当今人居工程发展方向
“安居乐业”自古就是人类追求的一个伟大理想。
1997年6月在联合国召开的第二次人类居住大会上，通过了《伊斯坦布尔宣言》和《人居议程》，提出了“人人皆有适宜之住房”和“城市化世界中人类住区可持续发展”的庄严任务，其全球行动计划要求各国政府承担落实《人居议程》的主要责任，并强调城市在落实《人居议程》中起重要作用。
（二）符合国家现行有关政策
由于历史的原因，我国长期实行低工资制，住房制度基本上是社会福利性质。
为加快城市发展，改善人民居住条件，国务院下发了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，在停止福利分房的同时，加快建立和完善以货币购买住房为主的住房供应体系，重点发展商品房开发市场。
近几年来，我国的住房制度改革逐步走上正轨，国务院、建设部及有关商业银行相继出台了一系列方针、政策及支持措施，以解决居民的住房问题，不仅要做到居者有其屋，而且要上档次。
逐步建立起适合我国国情的住房供应体系，促使住宅业成为新的经济增长点，形成高、中、低档居住条件皆备的住房供应源，不断满足不同收入家庭日益增长的住房需要。
2003年国务院《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发[2003]18号）指出房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业，要坚持住房市场化的基本方向，不断完善房地产市场体系，更大程度地发挥市场在资源配置中的基础性作用，完善住房供应政策，增加普通商品住房供应，逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房，采取有效措施加快普通商品住房发展，提高其在市场供应中的比例。
对普通商品住房建设，要调控土地供应，控制土地价格，清理并逐步减少建设和消费的行政事业性收费项目，多渠道降低建设成本，努力使住房价格与大多数居民家庭的住房支付能力相适应。
确定了房地产业以需求为导向调整供应的发展思路，建立健全工人住房贷款担保机制，房地产市场信息系统和预警预报体系。
2004年以来，国家为了保证房地产业健康发展，相继出台了一系列文件规定，主要有：
2004年4月27日，国务院通知决定适当提高房地产开发固定资产投资项目资本金比例，房地产开发资本金比例均由20%提高到35%。
2004年4月29日，国务院发出《关于深化开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》（国办发明电[2004]20号），要求深入开展土地市场治理整顿。
明令“三个暂停”，即暂停农用地转用、暂停土地规划修改、暂停县改市。
2004年7月1日，国土资源部、监察部联合下发《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》（国土资发[2004]71号），规定自2004年8月1日起所有的经营性土地的出让都要公开交易，禁止协议出让，全部采用招、拍、挂。
2005年国家出台的一系列文件规定主要有：
2005年3月26日，《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》国办发明电（[2005]8号），提出8条意见：
1、高度重视稳定住房价格工作。
把做好稳定住房价格工作作为加强和改善宏观调控的一项重要内容，采取有效措施，抑制住房价格过快上涨。
2、切实负起稳定住房价格的责任，把稳定住房价格提到政府工作的重要议事日程，切实负起稳定住房价格的责任。
3、大力调整和改善住房供应结构，加大住房供应结构调整的力度，在控制非住宅和高价位商品住宅建设的基础上，着力增加普通商品住房、经济适用住房和廉租住房供给，提高其在市场供应中的比例。
4、严格控制被动性住房需求，严格依照土地利用总体规划和城市总体规划，加强拆迁计划管理，合理确定年度拆迁规模。
5、正确引导居民合理消费预期，引导居民住房消费，控制不合理需求。
6、全面监测房地产市场运行，要建立健全房地产信息系统和预警预报体系，加强对房地产市场的监测，全面准确地掌握房地产市场状况和运行态势。
7、积极贯彻调控住房供求的各项政策措施，要认真贯彻落实国家调控住房供求的各项政策，尽快制订具体落实方案并组织实施。
8、认真组织对稳定住房价格工作的督促检查，对部分住房价格上涨过快的地区或城市还要进行重点督查。
要建立通报制度，对调控措施不落实、住房价格过快上涨的地区予以通报批评。
2005年4月30日，建设部等7部门发出了《关于做好稳定住房价格工作的意见》，称“新八条”。
“新八条”从规划、土地管理、税收、信贷、优惠政策、经济适用住房和廉租房、市场秩序、信息等8个方面，提出了稳定住房价格的系统措施，具有很强的针对性。
1、强化规划调控，改善住房供应结构。
2、加大土地供应调控力度，严格土地管理。
3、调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管。
4、加强房地产信贷管理，防范金融风险。
5、明确享受优惠政策普通住房标准，合理引导住房建设与消费。
6、加强经济适用住房建设，完善廉租住房制度。
7、切实整顿和规范市场秩序，严肃查处违法违规销售行为。
8、加强市场监测，完善市场信息披露制度。
2005年5月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议指出房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业，引导和促进房地产业持续稳定健康发展，有利于保持整个经济平稳较快增长，有利于满足广大群众
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