上海房地产市场月报Word格式文档下载.docx

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（一）单身申请人士，购买一套一居室。

（二）2人或者3人申请家庭，购买一套二居室。

（三）4人及以上申请家庭，购买一套三居室。

（四）申请家庭人员较多、申请家庭人员代际结构较复杂，或者经区（县）住房保障机构同意，申请家庭将原有住房交政府指定机构收购的，区（县）政府可以酌情放宽住房供应标准，但须报市住房保障房屋管理局备案。

申请家庭可以根据自身情况和房源供应数量，选择申请购买较小的房型。

上述准入标准和供应标准，自2013年5月1日起实施。

（摘自上海市住房保障和房屋管理局官方网站）

1.2城市最新规划动态

暂无

2、土地市场

2.1本月新增土地供应情况

12月份共推出住宅土地4块，总出让面积约8.3万平方米，主要分布在松江、青浦、嘉定等周边区域；

共推出商业写字楼土10块，总出让面积约28.9万平方米。

竞拍时间集中在1月上旬和中旬。

（详见附表）

2.22013年上海市住宅土地市场

2.2.1近三年上海市住宅土地成交情况对比（表）

表12010-2013.4上海住宅用地成交情况

数据来源：

中国土地挂牌网

2012全年上海市住宅用地成交面积共约333.9万平方米，受宏观调控政策影响，住宅用地成交面积连续三年下滑。

2.2.2近12月上海市住宅土地市场成交情况（表）

表22012年5月-2013年4月上海住宅用地成交情况

进入12月份，上海住宅用地市场成交面积37.2万平方米，相对10月份大幅下降，成交楼面均价为9763元/平方米，为本年度最高。

2.2.32013年4月上海市住宅土地成交同比环比情况（表）

表32013年4月上海住宅用地成交同比环比

本月住宅用地成交面积约37.2万平米，同比上升50.6%，环比下降42.7%，成交楼板价为9763元/平方米，同比上升5.7%，基本持平，环比大幅上涨74.7%。

2.2.42013年4月上海市住宅土地成交明细（列表）

表42013年4月上海住宅土地成交明细

序号

地块

四至

规划用途

容积率

楼面地价

（元/平方米）

建设用地面积（平方米）

每亩价格（万元/亩）

竞得方

出让时间

溢价率

1

车亭公路三号地块

东至:

规划一路,南至:

规划四路,西至:

影城路,北至:

上海影视乐园

商住

商业1.4，住宅1.6

--

94193

江景投资

2013/4/27

56.23%

2

赵巷特色居住区0号地块1

置鼎路,南至:

尚泾支流,西至:

新通波塘,北至:

淀浦河

居住用地

1.02

11405

121377

776

融信（福建）投资集团有限公司

19.30%

3

康桥工业区东区D01-04地块

规划边界,南至:

川周公路,西至:

D01-03地块边界,北至:

康绵路（地块四至范围应以附图红线为准）

1.19

14326

30208

1137

旭辉集团股份有限公司

94.74%

4

奉贤区四团镇46-01区域地块

陆家桥港,南至:

大田,西至:

环西路,北至:

河滨南路

2182

30711

291

上海东源房地产开发有限公司

2013/4/3

54.72%

5

浦东新区唐镇新市镇D-05-01地块

路西联系河西侧6米绿带,南至:

三林浦河北侧6米绿带,西至:

规划经六北路,北至:

腰泾港南侧6米绿带

1.7

18199

122019

2063

浦东发展有限公司

2013/4/10

65.43%

4月份上海共成交5块住宅用地，土地市场与去年12月同比显得较为热闹，但相对11月明显下滑，环比下降42.7%。

成交价方面，浦东发展有限公司所摘得浦东新区唐镇新市镇D-05-01地块楼面地价高达18199元/平方米，位居本月成交地块楼面价第一位，本月成交5幅地块全部超过起拍价成交，其中4幅地块的溢价率超过50%。

2.2.5小结

12月住宅用地成交面积约37.2万平米，同比上升50.6%，环比下降42.7%，成交楼板价为9763元/平方米，同比上升5.7%，基本持平，环比大幅上涨74.7%。

从全年来看，今年的土地形势相对2010年和2011年较为平淡，在本月推出的土地中，纯住宅用地仅有4幅，考虑春节因素在内，预计2013年1月土地市场将会大幅降温。

2.32012年上海市写字楼/商业土地市场

2.3.1近三年上海市写字楼/商业土地成交情况对比（表）

表52010-2013.4上海土地市场成交量价

2012年度上海市写字楼/商业土地共成交201.8万平方米，成交楼板均价为7599元/平方米，从近三年趋势来看，成交量成下滑趋势，成交价与去年基本持平。

2.3.2近12个月上海市写字楼/商业土地市场成交情况（表）

表62012年5月-2013年4月上海商办用地成交情况

2012年1-12月商办用地成交面积起伏较大，12月成交面积达到今年以来最大值，约47.7万平方米，目前为全年月度成交量第三，成交楼板价为9209元/平方米，市场明显呈翘尾态势。

2.3.32013年4月上海市写字楼/商业土地成交同比环比情况（表）

表72013年4月上海商办用地成交同比环比

2012年12月商办用地成交面积约47.7万平方米，同比大幅上升297.5%，环比上涨80%；

成交楼板均价为9209元/平方米，同比下降14.3%，环比上升29.8%。

2.3.42013年4月上海市写字楼/商业土地成交明细

表82013年4月上海市写字楼/商业土地成交明细

每亩价格

（万元/亩）

成交时间

奉贤区南桥新城11单元A02-05（东块）区域

望园路,南至:

环城南路,西至:

未建设用地,北至:

A02-04地块

办公楼

2629

17062

351

上海南郊能源开发有限公司

2013/4/28

嘉定区嘉定新城B18-1B地块

芮家泾,南至:

宝塔路,西至:

合作路、基地边界,北至:

天祝路、基地边界

商办

2.8

2200

25836

411

上海新圆投资管理有限公司

长宁区虹桥路街道261街坊6丘A3-02地块（古北5-2）

伊犁路,南至:

红宝石路,西至:

玛瑙路,北至:

虹桥路道路绿带

6.37

30244

16558

12845

SOHO中国、悦洋有限公司

2013/4/25

48.37%

浦东新区上海世博会地区B片区B02A-05号地块

B02A-06地块,南至:

博城路,西至:

B02A-01地块,北至:

B02A-02地块

3.5

18620

3579

4345

上海世博发展（集团）有限公司

2013/4/18

浦东新区上海世博会地区B片区B02B-01、04，B03B-01号地块

B02B-01地块东至规划B02B-02地块，B02B-04地块东至规划B02B-05地块，B03B-01地块东至规划B03B-03地块；

B02B-01地块南至规划B02B-04地块，B02B-04地块南至博城路，B03B-01地块南至规划公共绿地；

西至规划一路；

B02B-01地块北至世博大道，B02B-04地块北至规划B02B-01地块，B03B-01地块北至博城路（见附图）

B02B-01地块为3.5；

B02B-04地块为3.5，B03B-01地块为5.5

19190

17350

5954

宝钢集团（上海）置业有限公司

2013/4/11

6

浦东新区外高桥新市镇G03-17地块

G03-7地块,南至:

G03-06地块,西至:

G03-06地块,北至:

德爱路

办公楼、商业用地

4267

7851

853

福州滨江房地产开发有限公司

4月上海市写字楼/商业土地共成交6块，主要分布在浦东新区、嘉定等周边区域，其中长宁区虹桥路街道261街坊6丘A3-02地块（古北5-2）成交楼板价最高，为30244元/平方米，该地块也是本月地王。

成交楼板均价总体依然遵循市区高于周郊的规律。

本月所成交6幅地块中，仅有1幅是以略高于起拍价成交，其余5幅地块都以起拍价格成交。

2.3.5小结

在12月份上海两度诞生了新的总价地王，但从全年来看，比往年的形势相对较为平淡，考虑到国家政策始终没有显著性的放松，目前商办土地的成交情况已经算是不错的情况，而且受益于上海写字楼市场、商场租金的稳定收益，成交价格方面维持坚挺的态势。

预计2013年1月至3月，成交量受春节的影响会有较大幅度的影响，但成交价格不会有太大波动。

3、房地产市场运行概况

3.1近三年商品房和商品住宅成交情况（表）

表72010年—2013年4月住宅供应及成交量价表

易居CRIC年报

2012年住宅供应面积为764.57万平方米，成交面积为844.69万平方米，成交量价连续下滑，宏观调控政策对市场面的影响极其明显。

但是由于刚需对市场的刺激作用，价格始终坚挺，甚至相对2011年有小幅上涨。

3.2最近12个月上海市住宅供应及成交情况（表）

表82012年5月—2013年4月全市住宅供应及成交量价表

12月的住宅市场一度比较火爆，成交量创下本年度新高，为120.87万平方米，受益于房地产市场下半年回暖的态势，部分市场需求也实时地释放出来。

3.32013年4月住宅成交量价同比环比

表92012年4月上海住宅供应及成交量价同比环比

2012年12月，上海市商品住宅成交面积为120.87万平方米，环比（较上月）上涨23.15%，同比（较上年同期）上涨109.21%，这一成交量创下自2011年1月以来的近两年“月度成交量”新高；

成交均价为21943元/平方米，环比上涨0.77%，同比下跌1.06%。

3.4后市预判

2012年上海市商品住宅新增供应面积约为764万平方米，跌破1000万平方米大关，系2006年以来的最低点。

虽然上海楼市库存量仍处高位，但其中刚需房源的库存已大幅下降。

而且经过两年多来的调控，开发商拿地热情消退，一些在建项目有意推迟开发进度，多数开发商都面临土地储备不足。

这势必会造成供应短缺。

此外去年楼市总体成交量不错，但从结构上看，呈现出刚需成交占主、改善型为辅、中高端占比很少的特点，但2013年这种情况会有所改变。

预计2013年改善型、中高端房源的成交占比会迎头赶上甚至齐头并进，房价会出现结构性上涨。