永康市丽州北路街区老活塞厂区块控制性详细规划Word下载.docx
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7、《永康市城市总体规划》（2001-2020年）
8、其它已审批的项目规划。
第四章现状概况
一、规划范围
本次规划地块位于永康市中北部，东、北临330国道，南临金温铁路，西临丽州北路，总规划范围面积45.2ha。
二、现状用地分析
本次规划地块周边道路现状均已形成，西面的丽州北路现状为城市次干道；
东、北面的330国道现状为过境交通道路、交通繁忙，规划为城市主干道；
南面现状是金温铁路，规划铁路南移，铁路南侧为城市公共绿地香樟公园，因此本地块将是一个交通方便、环境优美的居住生活小区。
1、周边情况：
①周边道路现状均已形成，西面的丽州北路现状为城市次干道，道路断面为（4m,28m,4m）；
东、北面的330国道现状为过境交通道路、交通繁忙，规划为城市主干道，道路断面为（5,40,5）；
南面现状是金温铁路，铁路标高比地块高3m左右。
②周边地块的公建设施，南面有市级医院——永康市妇女儿童保健院、西面为古丽中学、铁路南侧为城市公共绿地香樟公园。
2、地段内部：
①道路：
有一条东清线宽约6m；
贯穿地块西南至东北，道路为水泥路面，已破损严重，但通行车辆较多；
②公共服务设施：
公共服务设施几乎没有，只是在东清线两侧布置有零星的小卖部。
③用地性质：
北部为工业用地，有七家企业，生产规划较大，用地面积在0.5-6ha之间，但大多数生产不景气；
东南角是桥塘头村庄用地，村内交通主要从330国道引入，交通条件较好，整治后村庄建筑质量、卫生条件也较好，地势高低起伏较大；
西、南面是以宿舍为主的居住用地，比如四方柴油机厂宿舍、活塞厂宿舍；
中部偏南还有一部分未开发建设用地，包括一部分水体；
绿地面积较大，沿丽州北路，有宽约26m的植树林带，丽州北路与铁路交叉地带有约11419m2的绿化，这两片树林非常茂盛，生产情况非常好，在活塞厂宿舍里有一个滑冰场和篮球厂，以及一些高大的樟树和水杉树。
④基础设施：
基础设施滞后，几乎没有配置。
⑤整个地块地形高低起伏较大，落差达10m之多，总体地势北面高，南面低，东北高，西面低，东南角最低。
第五章规划布局
一、规划构思及规划结构
1、规划构思：
有效疏理本区的道路道路系统，整合区内各类用地功能，完善各项公共服务设施，使本区成为有序、和谐、充满活力的社区。
2、规划结构：
本次规划地块的规划结构为由一个中心，四个居住组团组成的一个居住小区。
一个中心指地块中部由公共服务设施用地、公共绿地、停车场用地、环境卫生设施用地组成的居住服务中心，四个居住组团由三个以中、高层为主的高档居住组团和一个村庄居住组团组成。
二、规划布局
因为地块南侧为金温铁路，因此地块南侧必须40m的防护绿地。
根据《永康市总体规划》（2001-2020），本次规划地块用地性质为居住用地。
①地块出入口：
考虑地块周边的道路情况，东、北面将是宽50m，城市主干道，西面是36m宽的城市次干道，南面近期是铁路，远期规划铁路南移，改为城市快速交通，因此南面地块不适宜开设地块的出入口，那么出入口只能从东、西、北三侧引入。
根据地块所处的位置和面积的大小，本地块应该在其东、西、北三侧各开一个口。
考虑到地块东面、北面有路口预留、西面有丽州中学，根据规划交通方便的原则，道路两侧的路口尽可能正对，那么东、北两面的出入口位置就选在与道路预留口正对的位置；
地块西面是丽州中学，如果地块出入口正对丽州中学大门，学校放学时拥挤的接送车会对这出入口的交通产生不利影响，而且在风水学中门口正对路口也是大忌，因此，西面的出入口应选在丽州中学门口正面偏上或偏下的位置。
②地块内的道路走向，根据选下的地块出入口、地块的形状、分期建设的可操作性以及道路规划分地块对建筑朝向的影响，规划采用了“┻”型路网。
充分考虑到道路网的通畅和美观，西面的出路口选择了丽州中学正对面偏下的位置。
考虑居住区美好景观的建设，以及居民的日常生活的方便性，在“┻”道路的交叉汇合处布置了小区公共服务设施、公共绿地、停车场及环境卫生设施用地，使其形成居住生活的服务中心，把居住区公共绿地与铁路预留的40m绿化用地有机地结合起来；
道路网和服务中心，把地块分成四个居住组团西南、西北、东北三个居住组团为全部改造重建，西北组团考虑交叉口景观即城市北入城口景观，建议打造成以中高层建筑为主的居住组团；
西南、东北组团作为西北组团与东南（村庄）组团的景观连接，建议打造成以多层建筑为主的居住组团。
2、道路规划
（1）道路分级：
道路分三级：
①城市主干道，即现状330国道；
②城市次干道，即现状丽州北部；
③小区级道路，即地块内“X”型道路。
（2）地块内“X”型道路采用统一道路断面，即总宽为14m，中间9m车行道+两侧各2.5m的人行道。
（3）道路绿化：
红线宽度在40m以上的道路绿地率不得小于25%，红线宽度小于40m的道路绿地率不得小于20%，人行道树应选择夏季遮荫效果好的落叶乔木。
（4）停车场：
停车场的做法应考虑停车的时间段问题，结合居住人们的早、晚锻炼场所统一布置，各项用地的停车位置按照省标《城市建筑工程停车场（库）设置和配建标准》（DB33-1021-2005）严格执行。
3、环卫设施规划
（1）垃圾收集和运输应实现封闭化和机械化，实地分类、袋装收集，以便进行综合利用。
（2）在地块中南部，规划了用地面积3362m2的环卫设施用地，建设垃圾中转站及公厕。
（3）生活垃圾收集点的服务半径不宜超过70米，公共服务设施附近应单独设置垃圾收集点且服务半径不宜于超过50米。
（4）在道路两侧及停车场出入口附近应设置废物箱，道路按100-200米间距布置。
（5）主要道路按300-500米的服务半径布置公厕，主要公共设施、公园内的公厕应加强可识别性、方便性设计。
4、用地平衡表
序号
用地代码
用地面积（ha）
所占比例（%）
1
R2
361297
78.9
其中
R21
334078
R23
18705
R24
8514
2
S
48882
10.7
3
U42
1730
0.4
4
G22
46033
10
5
总用地
457942
100
第六章工程规划
一、平面定位
采用北京坐标系：
对各条干道和小区路中心线进行准确定位。
二、竖向设计
竖向设计采用黄海高程系，设计原则为：
1、合理利用地形，尽量减少土方工程量。
2、与已规划项目的竖向设计相衔接，不发生矛盾。
3、区内主要道路的坡度要平缓，且最小纵坡≥0.3%。
4、考虑地块分期开发，满足前后合理衔接的需要。
根据以上原则，本次规划的竖向设计道路纵坡控制在0.3%—1.2%之间。
地块高程参照各个道路交叉点的标高适当抬高或降低。
三、排水规划
本区排水体制为雨污分流制。
1、污水量预测
污水量预测：
本区块主要为生活污水，远期最大日污水量约0.22万吨/日。
2、污水管道布置
排水管道布置：
本区块地势北面高南面低，东北高西面低，东南角最低，现状周边道路丽州北路有雨、污水管，因此规划地块东侧的东永二线规划布置有雨、污水管网，南面地块用地与东南角的桥塘头村庄用地的排水排向东永一线的雨、污水管网，其他地块的排水都排入丽州北路的主干管。
雨量计算公式采用永康市暴雨强度公式。
q=（19.320749+5.243702LgT）/（t+16.592969）0.828707（毫米/分钟）
道路：
规划暴雨重现期T采用一年，地面集水时间t采用15分钟，地面径流系数取0.9。
居住区：
规划暴雨重现期T采用0.5年，地面集水时间t采用15分钟，地面径流系数取0.7。
第七章土地使用和建筑规划管理通则
6.1建设用地分类
6.1.1本规划建设用地分类按国标《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137—90）执行。
6.1.2针对本规划具体情况，增设商住混合用地（住宅与商业、文化娱乐、餐饮、住宅等混合的建设用地，代号为C/R）和综合用地。
6.2用地的适建性和兼容性
为了适应今后市场经济的发展要求，增加规划的灵活性，对用地的兼容性作如下规定：
根据区内用地特点,将规划用地分为三类,即不可兼容用地、补偿兼容用地和可兼容用地。
不可兼容用地指不可以被其它用地兼容的用地；
补偿兼容用地指被兼容后必须附加一定的补偿条件；
可兼容用地指被某些用地兼容后无须附加补偿条件。
6.2.1不可兼容用地：
指城市基础设施（道路、水、电等设施）、防灾设施（人防、消防、防洪等）、公园绿地、防护绿地、公益性设施（广场、文化设施等）。
6.2.2补偿兼容用地：
指主要为居民日常生活服务的必要设施，其内容、规模不可缺少，但具体位置可适当微调。
如中小学、幼托、菜场、公厕、垃圾收集点、开闭所等，这些内容如被兼并后，必须在所要求的服务半径内补偿。
6.2.3可兼容用地：
指商业、金融、服务、办公等公共设施之间的兼容。
如沿街住宅与商业、办公等设施在满足相应规范要求的前提下，允许相互兼容，可兼容用地的审批由规划行政主管部门掌握，视交通、景观、消防等因素综合确定。
凡需改变规划用地性质，应先提出调整规划，上报主管部门批准后执行。
6.3建筑容量控制
6.3.1新建、改建、扩建建筑工程的建筑容量控制指标（含建筑容积率、建筑密度和绿地率）按《建筑密度、容积率、绿地率控制指标表》执行。
建筑密度、容积率、绿地率控制指标表
建筑容量指标
建筑基地类型
建筑密度
（%）
容积率
绿地率
居住建筑
低层
30
1.2
多层
28
1.5
中高、高层
23
2.5
35
办公建筑
2.0
25
高层
20
3.0
商业建筑
50
15
40
3.5
商住综合楼
文化娱乐
注：
容积率和建筑密度为上限，绿地率为下限。
6.3.2建筑基地面积大于3万平方米的成片开发地区，应先根据本规划确定建筑总容量控制指标；
在不超过建筑总容量控制指标的前提下，各建筑基地的建筑容量控制指标可参照上表的规定适当调整。
6.3.3上表规定的建筑密度、容积率指标为上限，绿地率为下限。
适用于单一类型的建筑基地，对难以分类执行的建筑基地和综合楼基地，应按不同性质建筑的建筑面积比例和不同的建筑容量控制指标换算建筑容量综合控制指标。
6.3.4对未列入上表的中学、小学、医院、幼托、文化娱乐、市政等设施的建筑容量控制指标，应按有关规范、标准执行，但不应超过上表中相应居住建筑的控制指标。
6.4建筑间距
6.4.1居住建筑的间距，除必须符合消防、卫生防疫、环保、工程管线和建筑保护等要求外，必须符合下列规定：
（1）根据日照、通风的要求和本市用地的实际情况，多层居住建筑的间距规定如下：
①平行布置的条式居住建筑，朝向为正南北向，正向间距不小于南侧建筑高度的1.2倍。
当建筑方位偏东或偏西时，则不同方位间距折减系数换算为下表：
方位
0°
—15°
15°
—30°
30°
—45°
45°
—60°
＞60°
折减系数
1.00L
0.90L
0.80L
0.95L
L为正向建筑间距
②南偏东或南偏西45°
以上至正东和正西的建筑间距不小于遮挡建筑高度的0.9倍。
③相互垂直布置的居住建筑不小于南侧（东南向）建筑高度0.7倍，且不小于12米，建筑山墙宽度若大于14米，按平行布置间距要求控制。
（2）多层居住建筑底层为商店的（或其它非居住性用房），其建筑间距原则上不得缩小。
当北侧建筑有高度小于2.2米自行车车库等附属设施用房时,其间距可扣除这部分高度。
（3）高层建筑（含高层建筑群）与居住建筑的间距，保证受遮挡的居住建筑（包括高层、多层）的居室大寒日满窗日照有效时间不少于3小时。
（4）低层建筑与北侧多层居住建筑的最小间距不小于8米；
多层、低层建筑与北侧高层居住建筑的最小间距不小于13米。
（5）多层居住建筑的两个山墙（东侧或西侧）的端距最小不小于6米，低层建筑两个山墙的端距不小于4米。
如按此规定不能满足消防或居住区内部通道的要求，应按消防或住宅内部通道的要求控制，具体由城市规划管理部门核定。
（6）高层与高层、多层居住建筑山墙端距应按消防间距规定控制。
（7）已建居住建筑，原则上不应加层或拼接，但在某些特殊条件下确需加层或拼接，其拼加部位日照间距须按1:
1.2计算。
6.4.2医院病房楼、幼儿园、托儿所和中、小教学楼与相邻的建筑间距的确定，除应根据城市设计、景观分析并须符合消防、卫生防疫等规范外，还应按下列规定执行：
（1）南侧为多层建筑（含多层居住建筑）的，其间距为南侧建筑高度的1.3倍。
（2）南侧为高层建筑的（含高层居住建筑）的，应进行日照分析，保证被遮挡建筑符合国家有关规范规定的日照有效时数。
6.4.3沿地块边界布置的建筑，应与外界保持适当的间距。
界外是空地时，必须符合下列要求：
（1）板式（长度大于32米）高层、多层、低层建筑与基地边界的南北间距，不小于建筑物高度的0.5倍，与基地边界的东西向侧距不小于0.25倍。
（2）塔式高层建筑（长度小于32米）与基地边界的南北向间距不小于建筑物高度的0.25倍，且其最小间距不小于12米；
与基地边界的东西向侧距，不小于建筑物高度的0.125倍，且其最小间距不小于7米。
外界是河流、道路、永久性绿地、高压走廊的，由城市规划管理部门根据有关规定核定其间距。
6.4.4其它非居住建筑的间距应根据城市设计、景观分析、消防、卫生防疫、环境保护、工程管线、人防建筑保护和施工操作安全等要求和有关规定外，可按以下二条规定控制（除医院、休疗养院、敬老院、中学、小学、幼托等）：
（1）多层建筑的北侧为非居住性质建筑时，其与北侧建筑的间距不小于其高度的0.8倍，且不得小于10米。
（2）高层建筑的北侧为非居住建筑时，其与北侧建筑的间距不小于18米。
6.5建筑高度控制和建筑后退距离
6.5.1沿干道（街）（道路红线宽度大于或等于20米的城市道路）的建筑物高度，除必须符合消防、日照间距、建筑保护等要求外，还必须符合下列规定：
（1）沿路（街）建筑物长度小于32米的塔式建筑或山墙沿街的板式高层建筑的建筑高度（H），不得超过道路规划红宽度（W）与建筑物后退距离（S）之和的1.2倍，即：
H≤1.2（W+S）
（2）沿街（路）建筑物长度大于32米的板式建筑高度（H）按下列公式计算：
H≤A（W+S）
式中W为规划道路红线宽度，S为建筑后退距离，A为折算参数。
沿街建筑长度
32—50米
50—80米
≥80米
A
0.9
0.8
（3）沿路（街）建筑物长度大于100米的板式建筑的建筑高度应根据街景要求，由城市规划行政主管部门确定。
（4）道路交叉口的建筑高度控制按宽路确定，当沿窄路部分的建筑长度超过30米时，则按窄路确定。
6.5.2沿城市道路（包括主干路、次干路、支路等）新建、改建的建筑，应根据不同地段的要求，以及建筑的性质、高度等条件沿道路红线后退。
建筑物后退道路红线的计算，以建筑物底层最突出的外墙边线（包括阳台、雨蓬、踏步等）突出部分为准，建筑物后退道路红线留出的空地主要供绿化及敷设工程管线之用。
不得建造临时建筑物、构筑物。
6.5.3沿城市道路两侧新建、改建的建筑物，后退规划道路红线的距离应按道路的性质、道路宽度、视距三角形等要求，以及建筑物的性质确定，并按下表控制执行。
小于7米的道路建筑物后退红线距离参见居住区设计规范。
表4后退道路红线控制表
道路红线宽度
建筑物后退道路红线的最小距离
后退交叉口最小距离
多层建筑
高层建筑
8—14
6
14—20
8
36—42
后退交叉口距离除满足上表要求外，还应满足停车视距要求；
沿路设绿带，则建筑后退绿带3米。
6.5.4新建人流量大、车流集中的大型商场、影剧院、宾馆、办公楼等公共建筑，其后退红线距离按规划行政主管部门根据建筑性质、功能、主要出入口以及特殊要求具体确定的规划设计条件为准。
但后退道路规划红线的距离除符合条十九条规定以外，最小不得小于10米，并应妥善安排好出入口位置和停车场地，不得影响城市交通。
6.5.5沿城市高压架空线走廊的建筑后退外边线距离按下表规定执行：
电压等级
建筑分类
220KV
110KV
35KV
1—10KV
＜1KV
低、多层建筑
7
6.5.6建筑物的地下构筑物不得逾越建筑后退道路控制线。
6.6城市绿地和其它规定
6.6.1各类建筑基地内的绿地面积占基地总面积的比例（以下称绿地率）必须满足表《建筑容积率、建筑密度、绿地率控制指标》中绿地率的要求。
6.6.2沿江绿带内设休闲体育活动设施和少儿公园，小型集中公共绿地应保证不小于三分之一的绿地在日照阴影范围之外的要求。
6.6.3沿街建筑物长度超过150米时，应设消防车通道。
人行出入口间距不宜超过80米，当建筑物长度超过80米时，底层应加设人行通道，通道净高和净宽不小于4米。
6.6.4停车泊位标准按浙江省建设厅《城市建筑工程停车场（库）设置规划和配建标准》（DB33/1021-2005）执行。
6.6.5主要公共建筑和道路，应考虑残疾人无障碍设计。
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