商业中心建设项目可行性研究报告Word文档格式.docx

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2、工程建设其它费估算4185.5万元（包括土地费用等）；

3、基本预备费估算382.1万元。

八、资金筹措方案

商业中心建设项目总投资估算7421.9万元，全部资金为业主自有资金。

九、项目建设工期

根据建设内容及规模，预计本项目建设总工期12个月，即2014年11月至2015年10月。

十、主要技术经济指标

主要技术经济指标

名称

单位

数量

比例

规划总用地

平方米

3576.69

100%

建筑用地

2158.96

60.36%

道路用地

1417.73

39.64%

居住户数

户

20

总建筑面积

14430.83

地上建筑面积

12272.55

地下建筑面积

2158.28

建筑密度

%

58.50

容积率

3.43（不含地下超市）

绿地率

--

停车场

个

27

十一、项目背景说明：

项目规划区共有三个地块组成，由云南瑞路丰建设集团股份有限公司、云南华野房地产开发有限公司、旷绍全（个人）分别于2011年12月14日公开竞得楚风苑小区旁编号为2011-G-55、2011-G-56、2011-G-57三块宗地的土地使用权，并与楚雄市国土资源局签订了《国有建设土地使用权出让合同》，缴清了土地出让金等全部费用。

经三家公司认真考虑和分析，为便于施工建设和合理利用土地充分发挥其价值，决定对三个地块进行统一规划设计。

55号地块——楚风苑·

商业中心修建性详细规划

56号地块——东钰苑A区修建性详细规划

57号地块——东钰苑B区修建性详细规划

本可行性研究报告中，楚风苑·

商业中心简称55号地。

1.2项目业主简介

云南瑞路丰建设集团股份有限公司成立于2007年，公司注册资本2000万元，发起人为3人（均为自然人）。

2007年1月公司在安宁成立，名称为“云南瑞路丰市政工程服务有限公司”，注册资本150万元，经过3年的快速发展，2010年3月公司注册资本由150万元变更为600万元、并将名称变更为“云南瑞路丰建筑股份有限公司”，2010年5月，公司再次增加注册资本，由600万元变更为1000万元；

2012年11月份，公司再次增加了注册资本，注册资本由1000万元增加到2000万元。

2014年6月，随着公司的壮大，公司名称由云南瑞路丰建筑股份有限公司变更为“云南瑞路丰建设集团股份有限公司”，并成立的“瑞路丰集团”，下设三家子公司。

成为了一家具备一定实力、非常有潜力的集团公司。

公司具有市政工程总承包贰级资质，土石方专业承包叁级资质，房屋建筑工程叁级资质，水工大坝叁级资质，河湖整治叁级资质。

公司具有丰富的工程施工和管理经验，可同时承担市政道路各类型桥梁、公路路基、路面、交通工程、交通设施制造、地基及基础、水利水电等任务，年施工能力达到3亿元以上。

公司专业人员齐全，技术力量雄厚，施工队伍精良，机具设备配套。

现有员工102人，其中具有本科学历的15人，大专学历的35人，中专学历的47人。

拥有各类专业技术人员50人，高职15人，中职32人，有国家一级项目经理1人，二级项目经理11人，三级项目经理15人。

公司拥有拌和楼，摊铺机、水稳料拌和机、平地机、挖掘机、推土机等各类配套的施工、生产和检测设备60余台（套），总功率达5000KW。

公司在抓机遇，闯市场的过程中，形成了以市政、土石方、房屋建筑施工和水利水电基础工程为主要产业，同时并举房地产、商业、运输、新产品的开发推广等实业，成为具有多种经营，充满活力的综合性企业。

公司坚持“质量第一、安全第一、信誉第一、服务第一”的经营方针；

奉行“一流管理、一流企业、一流产品、一流效益”的经营宗旨。

公司所承建的项目工程合格率100%，优良率98%，履约率100%。

其中我公司2010年承建的安宁市太平体育小镇西环干道体育场馆段项目被评为2010年度安宁市样板工程。

为了进一步规范项目管理，提高投资效益，云南瑞路丰建设集团股份有限公司楚雄分公司委托楚雄州工程咨询中心承担了《楚风苑·

商业中心建设项目可行性研究报告》的编制工作，接受任务后，中心派出工程技术人员与项目建设单位交换了意见，围绕着项目建设的必要性、可行性和规划设计的科学性进行调查研究，根据项目建设条件和建设要求，规划了建设内容、规模，估算了项目投资，基本按要求完成了《可行性研究报告》的编制工作。

1.3可行性研究范围

根据《投资项目可行性研究报告》编制的有关要求，在项目建设单位提供有关资料的基础上，结合项目建设的实际，依据国家有关政策、法律、法规、规程、规范，对项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、项目建设组织管理、项目招标方案、投资估算与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和研究。

1.4可行性研究报告编制的依据

一、《投资项目可行性研究指南》（试用版）；

二、《投资项目可行性研究工作手册》；

三、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；

四、《城市房地产开发经营管理条例》（国务院第248号令）；

五、《房地产项目经济评价方法》（建标[2000]205号）；

六、《楚雄市城市“十二五”建设规划》；

七、《楚雄市国民经济和社会发展“十二五”规划》；

八、国家及云南省现行的法律法规；

九、项目建设单位提供的相关资料。

第二章项目建设背景及必要性

2.1项目建设背景

一、总体行业背景

房地产是我国国民经济的主导产业，是综合性的长链条产业，横跨生产、流通和消费三大领域，对金融、建材、家电等50多个相关产业有直接的拉动作用，和广大人民群众的生产生活息息相关，在经济和社会发展中具有重要的地位和作用，已经成为拉动国民经济发展的重要支柱产业之一。

经过十几年的发展，中国房地产业正处于向。

规模化、品牌化、规范化运作的转型时期，房地产行业的增长方式正在由偏重速度规模向注重效益和市场细分的转变，从主要靠政府政策调控向依靠市场和自身调节的方式转变。

近年来，随着国家住房制度的改革的深化、城市建设步伐的加快和人民生活水平的提高，房地产市场潜力逐渐释放，对房地产投资需求日益增长。

不过近年在国家调整产业结构，主动放缓增速的背景下，市场对整体经济下行压力的隐忧如影相随。

在2014年年初“两会”上中央提出今年GDP增速在7.5%左右，但最终一季度中国经济增速下探至6季度以来的新低，GDP实现了7.4%的增长，前5个月中国固定资产投资同比名义增速17.2%，比2013年同期下降了3.2个百分点，比去年全年下降2.4个百分点，而且比前4个月继续回落0.1个百分点。

房地产行业发展与宏观经济形势息息相关。

经济要转型，就要逐渐减少宏观经济对房地产行业的依赖。

房地产开发投资增速一定幅度的下降，将有助于社会淘汰落后产能和经济转型。

然而在保就业和保证一定经济增速的前提下，房地产开发投资增速过快下行也是经济和金融体系不可接受的。

2014年上半年来，房地产行业整体增速下降，少数指标出现负增长，如新开工面积、销售面积、土地成交面积等。

由于2013年基数过高，上半年增速同比下降，也属于正常的市场调节。

但从环比来看，增速下滑，幅度逐月扩大，市场进入调整的大势已经确定。

总体来看，1季度房地产开发投资增速符合经济结构调整的取向。

2014年1季度，全国房地产开发投资同比增长16.8%，增幅同比回落3.4个百分点，比2013年全年回落3.0个百分点。

今年上半年以来，房地产行业调整，成为拖累中国经济下行的最大因素，直接拉低了GDP.固定资产投资增速，影响政府财政收入，为防范风险，政府力推棚户区改造。

铁路监护室等基建投资项目，并辅以其他微调措施，政府多次强调：

“运用适当的政策工具，适时适度预调微调。

盘活资金存量，更直接更有效地支持实体经济特别是中西部和微笑企业的发展”。

试图对冲房地产行业投资。

成交量下滑对整体经济的影响，目前来看已取得一定成效，工业增加值，PMI等指标出现了反弹，整体下行的速率开始放缓。

据有关分析指出，在没有强大外力干预情况下，房地产市场通过自身完成调整的周期更多取决于价格的回调。

需求的释放。

库存的去化。

二、楚雄经济和社会发展背景

2013年，楚雄州生产总值达632.5亿元，增长10.6%；

规模以上固定资产投资完成452亿元，增长30%；

地方财政总收入、地方公共财政预算收入分别完成140.5亿元和56.4亿元，分别增长12.9%和21.7%；

社会消费品零售总额增长14.1%；

外贸进出口总额增长39.7%；

城乡居民收入分别达22934元和6357元，分别增长13%和17.3%；

居民消费价格上涨3%；

城镇登记失业率为3.3%；

人口自然增长率为4.4‰；

单位生产总值能耗降低2.6%左右。

2013年以来产业建设扎实推进。

认真落实“产业建设年”各项部署，“三大战役”有力推进，三次产业协调发展。

科学有效应对连续五年干旱，科技增粮措施成效明显，粮食总产量达120.3万吨，实现连续增长。

加快发展现代农业，特色农业建设初见成效，楚雄农业科技园成功获批国家级农业科技园区；

新增省级农业龙头企业11户，畜牧业、林产业加快发展，农林牧渔业总产值达247亿元，增长7.4%，创历史新高。

加大帮扶力度，工业经济在极为严峻的形势下实现平稳增长，增加值突破200亿元，增长10.9%，其中非烟工业增长18%；

通过调整规划，新增工业园区118平方公里，完成基础设施投资24.5亿元，新增入园企业60户；

新增规模以上企业42户。

建筑业增长18.4%，有力支撑了第二产业增长。

落实加快服务业发展3年行动计划，第三产业持续增长，增加值达223亿元，对生产总值增长的贡献率提高2.7个百分点。

产业结构进一步优化，民营经济比重达45.9%，提高0.7个百分点。

县域经济加快发展，呈现争先进位的良好态势。

围绕重点项目建设，出台有针对性的政策措施并抓好落实，进一步增强破解用地、资金等问题的能力，争取到建设用地指标2.5万亩、上级转移支付补助资金106亿元，有力推进了项目实施。

省级“3个100”涉及我州的项目、州级“3个30”重点项目扎实推进。

认真做好征地拆迁工作，昆广复线等境内3段铁路工程进展顺利；

楚广高速公路、楚南一级公路和108国道改造3条投资均在15亿元以上的干线公路建设同时推进，新建、改建农村公路1353公里，完成投资9.5亿元，全面实现了行政村村村通路目标。

立足干旱常态化，加大水利投入，扎实抓好烟草水源工程和“爱心水窖”、“彩虹水窖”等一批重点项目建设，完成水利投资30亿元，创历史新高。

民生、城镇、信息通信等基础设施建设进一步加强。

民生保障得到加强。

克服财政收支矛盾不断加大的压力，持续加大投入，民生支出达130.5亿元，占全州地方公共财政支出的比重达75.6%。

10件民生实事全部落实。

新增城镇就业2.6万人、农村转移劳动力就业5.6万人。

不断提高保障水平，城镇职工、城镇居民医保和新农合政策范围内住院费用平均报销比例分别稳定在80%、70%和75%以上，最低工资标准和失业保险金标准均增长15%，企业退休人员基本养老金月人均增加205元。

建成保障性住房2万套，新开工建设1.5万套。

进一步提高基本公共服务均等化水平，教育工作扎实稳步推进，卫生惠民任务全面完成，文化惠民工程全面实施。

科技创新得到加强，新增省级以上科技项目36项。

2014年全州经济社会发展主要预期目标为：

生产总值增长11%以上，规模以上固定资产投资增长25%以上，地方公共财政预算收入增长12%以上，社会消费品零售总额增长13%以上，外贸进出口总额增长16%以上，城乡居民收入分别增长11%和12%以上，居民消费价格总水平涨幅控制在3.5%左右，城镇登记失业率控制在4.3%以内，人口自然增长率控制在6‰以内，完成省下达的节能减排目标。

2014年前三季度，全州规模以上固定资产投资累计完成411.37亿元，同比增长32%，其中：

房地产开发项目投资完成63.64亿元，同比下降1.1%；

非房地产项目投资完成347.73亿元，同比增长40.6%。

2.2项目建设必要性

一、是加快提升城市建设质量和水平，满足城市居民现代化生活方式需求，促进人口和资源要素向城市聚集，推动楚雄市特色城镇化进程的需要。

楚雄市城市化水平还较低，明显滞后于社会经济发展水平，基础设施和社会服务设施还有待完善，缺乏很强的吸引力。

目前楚雄东南城区正处于建设发展阶段，尚未具备高标准、现代化的城市商业综合体，这使得人口和资源较为分散和凌乱，不满足居民现代化生活的需求，不利于楚雄市东南片区的快速健康发展，本项目的建设是给楚雄市添加现代化元素的重要一笔，是推进楚雄市特色城镇化的重要举措，增加经济发展动力，提升城市建设质量和水平。

二、是完善楚雄市城市功能，创造更多就业机会，推动经济良好健康发展的需要。

楚雄市是楚雄州府所在地，是楚雄州政治、经济、文化中心，是教育、医疗等社会公共资源最集中的地方，是楚雄州对外展示的一个窗口，城市的建设直接体现出全市的整体发展水平。

现代化是城市发展的绝对趋势，城市商业综合体是将城市中的商业、居住餐饮、文娱和交通等城市生活空间的组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。

本项目对于完善楚雄市城市功能具有重要意义，是创造更多就业机会，推动经济良好健康发展的需要。

第三章投资环境及市场分析

3.1楚雄房地产市场地域环境

楚雄市是云南省楚雄彝族自治州州府所在地，面积4433平方公里，辖鹿城镇、东瓜镇、吕合镇、紫溪镇、东华镇、子午镇、苍岭镇、三街镇、八角镇、中山镇、新村镇、大过口乡、大地基乡、树苴乡、西舍路镇15个乡镇，有汉、彝、回、白、苗等50余万各族儿女。

楚雄地处滇中腹地，东距昆明146公里，西至大理164公里，昆楚、楚大高速公路和成昆、广大铁路穿境而过，是省会昆明通往滇西8州市及南亚各国的门户，区位优越、交通便捷，素有“迤西咽喉、省垣门户”之称。

境内山环水带，气候宜人，风景秀丽，民族风气浓郁独特。

年平均气温15.6℃，年降雨量864毫米，属亚热带季风气候。

紫溪山国家级森林公园森林覆盖率94.8％。

11万彝族儿女造就了楚雄悠久的彝族文化、优美的彝族歌舞、绚丽的彝族服饰、独特的民俗饮食和浓郁的彝族风情。

城郊出土的春秋战国时代的铜鼓编钟、揭示彝族古老历法和天文学奥妙的楚雄彝族十月太阳历，印证了楚雄悠久的历史，旅游资源开发优势突出。

3.2楚雄房地产市场宏观经济发展及建设环境

一、楚雄市“十一五”以来经济发展概况

“省垣门户、迤西咽喉”之称，是滇中重要的物资集散地，是连接昆明至缅甸等东南亚国家国际大通道的重要节点。

在区位和交通优势下，楚雄市加快转变发展方式，一、二、三产业协调发展，加快发展重点产业，烟草及配套产业、天然药业、畜牧及绿色食品加工业、能源冶金化工业、建筑建材业、机械制造业等重点产业，全力推进园区标准厂房和路网等基础设施建设，加大项目引进工作力度，提高各类新建、技改、扩建项目的开工率、完成率和达产率，有力地拉动了城市经济不断向前发展。

楚雄市“十一五”以来主要经济指标统计表

地区

年份

GDP（亿元）

城镇居民人均可

支配收入（元）

固定资产投资（亿元）

楚雄市

2005

76.6

9886

21.7

2006

85.1

11468

28.5

2007

101.4

12634

37.6

2008

122.9

14352

47.6

2009

140.4

15501

61.9

2010

164.3

17006

80.2

2011

194.4

19417

100.5

2012

220.8

20970

118.9

2013

243.6

24137

165.9

从上表可以看出，楚雄市的经济发展较为平稳，“十一五”到现在，GDP最低增长额度为8.5亿元，最高增长额度为30.1亿元，平均增长率15.6%，最大增长率达21.2%，城镇居民人均可支配收入也一直在稳步增长，从2005年的9886元到2013年的24137元，9年间楚雄市的城镇居民人均可支配收入增长了近2.5倍，说明城镇居民的购买能力大幅提升，有很大的潜在消费空间。

固定资产投资是建造和购置固定资产的经济活动，即固定资产再生产活动。

固定资产再生产过程包括固定资产更新（局部和全部更新）、改建、扩建、新建等活动。

固定资产投资是社会固定资产再生产的主要手段，是以货币表现的建造和购置固定资产活动的工作量，它是反映固定资产投资规模、速度、比例关系和使用方向的综合性指标。

“十一五”到现在，楚雄市抓住新时期的机遇，谋求发展途径，提供广阔的投资空间，以投资助推经济发展，2013年实现规模以上固定资产投资额165.9亿元，有效地促进了楚雄市社会各项事业的稳定发展。

“十一五”到现在，楚雄市第一、第二、第三产业全面发展，产业结构得到调整和优化。

2005年至2013年一产增加值由93873万元增加到2387289万元，年均增长3.4%；

二产由431354万元增加到1361724万元，年均增长10.3%；

三产增加值由2005年的241835万元增加到2013年的835548万元，年均增长9.5%。

三次产业的增加值占GDP的比重，2005年为12.2:

56.2:

31.6；

到2013年为9.8：

55.9：

34.3。

从以上数据可以看出，楚雄市产业结构明显显现出一产比重有所下降，二产比重相对平稳，三产比重逐步上升的态势。

三次产业形成协调发展的结构形势，工商强市战略成效显著。

二、楚雄市2013年经济发展概况

1、经济实力不断增强，发展目标基本实现

2013年，全市实现生产总值243.64亿元，比上年增长（下同）10.3％；

地方财政总收入22.51亿元，增长10.5％；

公共财政预算收入16.3亿元，增长17％；

规模以上固定资产投资165.94亿元，增长39.6％；

城镇居民人均可支配收入24137元、农民人均纯收入7108元，分别增长15.1％和17.3％；

居民消费价格总水平涨幅控制在3.5％以内；

城镇登记失业率控制在3.5％以内；

人口自然增长率控制在6‰以内；

单位生产总值能耗完成州下达目标。

2、产业结构更加合理，发展质量明显提升

坚持产业兴市，实施产业建设年三年行动计划，加大产业培育和督导协调力度，三次产业结构调整为9.8：

农业经济稳步发展。

全力以赴抗旱保丰收，大旱之年实现粮食总产量2亿公斤，圆满完成1690万公斤烟叶收购任务，烟农卖烟收入达4.6亿元。

大力发展高原特色农业，建成41个生猪、肉牛标准化规模养殖场，畜禽规模化养殖水平不断提升，实现畜牧业产值12.2亿元；

新植核桃3万亩，种植魔芋5.42万亩、商品蔬菜6.25万亩、人工食用菌201万平方米、中药材0.6万亩，优势农产品生产基地规模不断扩大。

新增农业龙头企业5户，农民专业合作组织达238个，农业生产组织化程度进一步提高。

实现农业增加值23.84亿元，增长7.1％。

工业经济克难前行。

受烟草产品结构调整和冶金化工、机械制造、建筑建材产业市场疲软等因素影响，全市工业经济增长乏力。

我们采取帮扶与激励并举、生产与促销齐推、要素与环境同抓等积极应对措施，实行一企一策帮扶，制定出台促进企业增产增销及中小企业达规奖励办法，安排企业技改、科技创新和增产增销等资金1.79亿元，协调金融机构授信和贷款48.6亿元支持144户企业发展，企业用地难、用工难、融资难等问题得到有效解决，企业生产经营趋稳向好。

实现工业增加值111.39亿元，增长5.8％。

第三产业加快发展。

出台商贸企业达限奖励办法，新增达限企业29户，批发零售、住宿餐饮企业发展壮大；

与家乐福等品牌商家达成合作意向，一汽大众、东风标致等6家汽车4S店入驻滇中大商汇，专业市场聚集效应显现；

紫溪山4A级旅游景区创建工作有序推进，火把节等民俗节庆活动成功举办，实现旅游业总收入20.57亿元，增长13.5％；

城乡消费繁荣活跃，实现社会消费品零售总额91.99亿元，增长14.1％；

房地产、金融保险和中介服务业健康发展。

实现第三产业增加值83.68亿元，增长15.1％。

开放合作取得新进展。

出台新的招商引资优惠政策，招商吸引力和横向竞争力明显增强；

组团参加南博会、昆交会等大型会展，推进工业、农业、商贸、旅游等多领域招商，成功引进美华丰科技产业园、中南建材之家楚雄总部基地等一批重点项目，招商工作质量稳步提升。

全年共签约招商引资项目72项，实施州外招商引资项目168项，到位资金70.94亿元，增长32.1％。

对外贸易稳中趋好，实现外贸进出口总额20584万美元，增长57.2％。

3、项目建设强力推进，发展基础更加坚实

健全重点项目市级领导挂点联系和现场办公会议制度，安排项目前期工作经费2909万元，落实项目用地284.5公顷、林地138.5公顷，443个项目顺利实施。

完成规模以上固定资产投资165.94亿元，拉动经济增长6个百分点。

农业农村基础设施不断改善。

投入5128.6万元，完成八角、大过口、新村集镇供水应急工程等197件抗旱应急项目；

安排300万元专项资金，支持东华、中山、西舍路加强集镇建设；

投入1779.7万元，完成1.8万亩中低产田地改造；

投入4.3亿元，完成33件小

（二）型病险水库除险加固、中央财政小型农田水利重点县等一批水利基础设施项目；

投入8576万元，完成紫溪山南北旅游公路、多西线通乡油路及82公里通村路面硬化等工程；

投入2127.4万元，实施70个新农村试点村建设；

实施164个“一事一议”财政奖补和6个自然村村容村貌整治项目；

扶贫整乡、整村推进和易地搬迁等项目进展顺利，6884名农村贫困群众实现脱贫；

紫溪彝村、大过口彝绣山、三街新房子等特色村庄项目加快推进，示范带动效应初步显现。

中心城市建设稳步推进。

启动城市总体规划修改和城市发展战略规划、旧城核心区城市设计、开发区规划修编工作，规划体系更加完善；

科学经营城市建设用地，将年初10亿元的土地基金收入任务调整为17亿元，有力地支持了一批重点市政基础设施项目加快建设，彝海公园项目复工，东环线庄甸段全线施工，文鼎路、万家坝片区南北向24米街等城市道路顺利贯通，启动实施航空路跨龙川江桥建设工程，一污厂提标改造主体工程完工，建成城市供水应急工程，完成市政基础设施建设投资9.2亿元；

茶花树被征地农民安置小区加快推进，启动实施草坝、汪尹村等安置小区建设，被征地农民安置工作取得突破。

投入302万元更新改造东兴垃圾中转站等一批城市垃圾处理设施；

投入886万元实施完成桃源湖景观提升改造及阳光大道东段、三家塘等路段绿化工程，治堵保畅工作深入开展，城区噪声污染、户外广告、占道经营得到有效整治；

兆顺第一城、熙和名筑、北浦伟业广场等旧城改建项目顺利推