老旧小区改造行业分析报告Word格式.docx

老旧小区改造行业分析报告Word格式.docx

《老旧小区改造行业分析报告Word格式.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《老旧小区改造行业分析报告Word格式.docx（23页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

详解老旧小区改造项目造价、用量与对主要建材的需求拉动。

测算方法：

1）推算小区单位建筑面积工程量；

2）使用广联达工程计价软件测算并拆分主要工程的总造价与材料用量以及对应市场空间。

测算结果：

若外墙全部使用乳胶漆，则外墙粉刷、外墙保温、屋面防水、路面硬化、管道改造等五项工程对应投资总额为6447亿，其中材料费用3964亿；

若外墙使用真石漆体系，则上述投资总额为7758亿元，其中材料费用4992亿。

具体拉动：

按市价估算拉动金额，按用量计算拉动幅度，假设3年改造完毕，则主要品类分别为：

1、建筑涂料（乳胶漆体系下市场空间为431亿，年拉动建筑涂料需求12%，真石漆拉动将更多）；

2、塑料管道（市场空间78亿，年拉动总管材需求2.5%）；

3、水泥（市场空间201亿，年拉动需求0.7%）；

4、防水材料（市场空间173亿，年拉动需求11%）；

5、保温材料（市场空间1250亿，年拉动需求28%）。

上述测算仅考虑五项工程在特定产品下的空间和拉动情况，且部分工程在诸多地区为自选或未要求改造项目，与实际情况或有所出入。

一、老旧小区改造与“旧改”、“棚改”的区别

城镇老旧小区泛指建造时间比较长，市政配套设施老化，公共服务缺项等问题比较突出的居住小区。

在住建部、发改委、财政部印发《关于做好2019年老旧小区改造工作的通知》中明确指出，老旧小区应为城市、县城（城关镇）建成于2000年以前，公共设施落后影响居民基本生活、居民改造意愿强烈的住宅小区。

旧改即旧城改造，棚改即棚户区改造，三个概念中，旧改范围最大，包含老旧小区改造与棚改，而棚改与老旧小区改造概念则在概念上是相对的。

棚改与老旧小区改造走的路线截然不同。

主要体现在：

1、面对环境不同

棚改面向的棚户区，指城市建成区范围内、平房密度大、使用年限久、房屋质量差、人均建筑面积小、基础设施配套不齐全、交通不便利、治安和消防隐患大、环境卫生脏、乱、差的区域及“城中村”。

与老旧小区相比，棚户区居住条件更差，安全隐患更大。

2、改造方式不同

老旧小区改造强调“改”，棚户区改造强调“拆”。

正因为棚户区各项设施严重不足、安全隐患较大，且很多为简易房屋、危房，很难局部改造实现正常居住功能，因此棚改强调以拆为主，并采用保障房等实物安置或货币化安置的方式对居民进行安置。

3、旧改在概念上包含老旧小区改造与棚改

在城市发展过程中，基础设施陈旧老化、功能逐步落后等问题逐步暴露，旧城改造成为了城市发展升级过程中的必经之路。

除老旧小区改造与棚改之外，旧城改造还包括城市空间重新规划、城市功能布局调整、城市基础设施建设与维护等，投资额更大、覆盖面积更广。

二、老旧小区改造的发展历程

由于我国1998年才宣布住房商品化改革，建成于2000年以前的小区大部分都是原来的单位住宅等，由单位负责物业管理和维修。

随着住宅商品化改革推进，这些小区住宅被大量出售，原有的单位维护与物业管理撤离，大量小区陷入缺乏管理状态。

在建造时期本身就缺乏现代化的公共设施投入在后继缺乏投入的情况下变得更加破败，“四老一差”（街巷老、院子老、房子老、设施老、生活环境差）问题凸显，严重影响了小区居民的生活体验与质量。

随着老旧小区的改造的重要性愈发凸显，全国各地的老旧小区改造工作陆续启动。

1、2017-2018年，住建部开启老旧小区改造试点，各个省份纷纷出台政策跟进

2017年底，住建部在厦门、广州等15个城市启动了城镇老旧小区改造试点。

进入2018年，各个地区密集推出老旧小区改造计划与方案，例如河北印发《河北省老旧小区改造三年行动计划（2018-2020年）》、上海印发《上海市住宅小区建设“美丽家园”三年行动计划（2018-2020年）》等。

2、进入2019年，老旧小区改造上升到国家高度，推进步伐加速

2019年3月5日，李克强总理在今年《政府工作报告》中对城镇老旧小区改造工作作出部署。

2019年4月15日，住房和城乡建设部会同发改委、财政部，印发了《关于做好2019年城镇老旧小区改造工作的通知》。

2019年6月19日，李克强总理主持召开国务院常务会议，部署推进城镇老旧小区改造工作。

2019年7月底，中共中央政治局会议再次提出实施城镇老旧小区改造等补短板工程。

随着老旧小区改造被上升到国家高度，推进步伐有望加速。

三、老旧小区改造的资金来源

1、多元统筹资金助推老旧小区改造

根据相关政策表述，老旧小区改造的资金主要按照“业主主体、社区主导、政府引领、各方支持”的方式统筹推进，采取“居民出一点、社会支持一点、财政补助一点”等多渠道筹集改造资金，以改造试点城市秦皇岛为例，该市提出了包括财政出资、原产权单位出资、小区公共收益、社会企业资助等8项资金来源。

2、从实际执行情况看，地方财政仍是资金的最主要来源

以河北老旧小区改造方案为例，全省三年总任务共需改造资金129.6亿元，其中市政专营单位可筹集约6.5亿元，小区原产权单位可筹集约5.2亿元，居民个人可筹集约5.6亿元，其余112.3亿元由市、县两级财政筹集，市、县两级财政出资占比达87%。

与河北情况类似，目前全国范围内老旧小区改造的出资主体都地方政府，市、区配比出资并结合中央、省级的部分奖补，构成了老旧小区改造最主要的资金来源。

3、当前缺乏成熟、可推广的金融支持手段，主要受制于盈利模式困扰以及地方债务压力

不同于公路、机场等具备明确、成熟盈利模式的项目，老旧小区改造公益性更强，且不同于棚改涉及到土地，盈利模式更缺乏，引入社会资本介入存在难度；

另一方面，在防范化解地方政府债务风险的背景下，通过政策性贷款或银行贷款等方式引入金融支持或难以大范围推广。

因此在盈利模式与债务压力的制约下，短期内老旧小区改造的资金或仍主要将主要由地方政府财政出资构成。

4、其他多元融资渠道的探索持续进行，前景值得期待

尽管存在困难，但各个地区仍然积极推进多元融资渠道的探索。

除管线单位、原产权单位以及居民自行筹资外，北京引入“代建租用”模式为老旧小区加装电梯，业主委托第三方作为实施主体负责出资加装电梯和后续维护，业主按月或按年缴纳使用费；

广州较早引入万科参与恩宁路旧城微改造项目，并在恩宁路二期中成立“共同缔造”公众参与委员会开启新的探索。

此外，农业银行近日印发《关于加快对城镇老旧小区改造项目进行业务营销的通知》，要求抢抓城镇老旧小区改造市场机遇，积极开展跨部门联动营销和综合服务。

四、老旧小区改造的投资规模

从目前已经公布的改造计划/执行情况估算全国老旧小区改造投资强度，各地区单位建筑面积投资金额约为100-200元/平方米，平均每个小区投资金额约为200-1300万不等。

考虑到小区个体间规模差异较大，根据建筑面积估算投资总额相对准确。

按平均每个小区建筑面积2-3万平方米、单位建筑面积投资金额100-200元测算，中性估计老旧小区改造总投资规模约为6375亿元，乐观估计投资金额或超过万亿。

五、老旧小区改造与棚改：

侧重有所不同，老旧小区改造不是“接力”，而是走新路

我国棚改政策已经延续十余年，历经从地方向全国推广，从工矿、林区到城镇棚户区过渡，安置方式也在不断变化。

具体来看，棚改可以分为三个阶段，第一阶段是2004-2014年，实物与货币化安置并重，受限于资金问题，这一阶段棚户区改造进度相对缓慢；

第二阶段为2014年至2017年，安置模式重心转向货币化安置，PSL是货币化安置主要的资金来源；

第三阶段为2017年至今，在房价大幅上涨等压力下，货币化安置被逐步收紧，棚改目标也在2019年4月被下调至285.3万套，较2018年目标下降近51%。

根据住建部数据，2018年全国各类棚户区改造开工626万套，顺利完成年度580万套的目标任务，完成投资1.74万亿元，约合每套对应投资30万元，按此投资强度推算，2019年285.3万套目标对应投资额约为8560亿元。

根据前文测算，老旧小区改造投资规模或低于棚改，但老旧小区改造与棚改投资侧重有所不同，老旧小区改造更侧重对既有房屋的修缮，以及对公共区域的维修改造，并不涉及到对建筑物本体的大拆大建与货币化安置，基建属性更强，建设周期更短。

因此虽然投资总金额或低于棚改，但其针对性强、投资周期短的特点，使得老旧小区改造对改造项目中应用较广的建材需求有较好的短期拉动作用。

六、老旧小区改造将拉动建材需求

老旧小区改造范围大致可以划分成三类：

1、保基本的配套设施，例如和居民生活直接关系的水、电、气、路等市政基础设施的维修完善等；

2、提升类的基础设施，例如停车场、活动室、物业用房等公共活动场地；

3、完善公共服务类的内容，包括完善社区的养老、抚幼、文化室、医疗、助餐、家政、快递、便民、便利店等设施。

在大的框架下，各个区域改造有细微差距，部分地区还对改造范围做了更细的划定，例如北京、河北、广州等地区。

资金约束影响改造项目的选择，涉及公共区域的外墙粉刷、道路整治、地下修缮是大多数改造的必选项目。

从资金投向上看，政府财政资金更多投向小区的安全设施、居住功能完善以及公共环境治理等公共区域的改造工程上，而建筑物本体的功能性改造则由居民筹集资金与政府补助相结合，其他的相关管线改造则由管线单位出资参与完成。

上述差异的形成，一方面源于国家对本次老旧小区改造提出的“谁受益、谁出资”、“美好环境与幸福生活共同缔造”原则，居民作为建筑物本体功能性改造的受益人，有义务参与改造、实现共同缔造；

另一方面，楼体节能改造等项目成本相对较高（安徽省增加节能改造项目的小区单位面积改造成本提高超过40%），全额由财政出资承担，对各地财政会形成较大压力。

但在综合考虑财政实力、小区条件、改造意愿等前提下，部分地区也会酌情扩大必选改造项目的范围，例如北京、合肥等地就将节能改造列入小区改造的必选清单中。

注：

将部分地区的“基础类”、“基本类”、“一般标准”统一表述为“基础”；

将部分地区的“自选类”、“示范标准”、“提升版块”等表述统一表述为“可选”

具体到建筑材料层面，建筑涂料（用于外墙粉刷）、水泥（用于道路整治、地下修缮）、塑料管道（用于地下修缮、管线整治等）在老旧小区改造使用较多，防水材料（用于屋面防水）、保温材料（含配套的玻纤网格布等，用于节能改造）、内墙涂料（楼道内墙粉刷）、建筑五金（各类综合修缮）等材料同样也会在部分地区的改造中涉及。

七、老旧小区改造对建材的拉动测算

1、测算方法

考虑到建筑工程中包含人工、材料、机械等多项成本支出，传统的估算方式往往会在辅材、机械、人工成本方面考虑不周。

为相对准确计算实际材料用量、材料投资金额以及对应的工程总投资金额，我们引入专业工程计价软件“广联达云计价平台”，结合现有案例的经验数据，对全国老旧小区改造的投资空间进行估算：

（1）单位建筑面积工程量计算

根据经验数据与现有案例，推算单位建筑面积的工程量（如单位建筑面积小区，对应多少外墙粉刷面积、节能改造面积、地面硬化面积等）。

（2）单位工程量的造价计算

根据工程计价平台“广联达云计价平台”里的建筑工程基础定额消耗量（包含人、材、机），以及各个材料7月最新市场价，测算出单位工程量的总造价，并分离出主材（如涂料、SBS防水卷材、水泥等）的使用量和使用金额。

（3）总工程量对应的总造价（即投资金额计算）

根据小区总建筑面积、单位建筑面积工程量、单位工程量的总造价和材料造价，测算出全国老旧小区改造对应工程的总造价，以及消耗的材料及其金额，从而推算市场空间。

用上述方法在外墙粉刷、外墙保温、屋面防水、地面硬化、地下改造等项目中，建筑涂料、保温材料、防水卷材、水泥、塑料管道等的相关空间。

2、单位建筑面积工程量计算

（1）外墙粉刷工程

根据经验数据，外墙粉刷面积为对应楼宇建筑面积的0.70-1.22倍，建筑结构越简单、楼层越高，这一系数越低。

考虑到老旧小区多为普通居民楼，建筑结构相对简单，选择系数0.80，即单位建筑面积小区，对应外墙粉刷面积为0.80平方米。

（2）外墙保温工程

考虑到外墙保温材料与建筑涂料同样应用在外墙，对应单位面积工程量其实是一样的，因此单位建筑面积小区对应的外墙保温面积也为0.80平方米。

（3）屋面防水工程

屋面防水工程对应的施工区域大多为小区屋顶，即对应屋顶面积。

假设全国老旧小区楼体平均层数为7层（6层地上结构，1层地下室），且屋顶面积等于各楼层面积，则1平方米建筑面积对应屋顶面积为0.14平方米。

即单位建筑面积小区，对应的屋面防水工程面积约为0.14平方米。

（4）路面硬化工程

参考根据安徽481个待改造老旧小区样本，建筑面积约为占地面积的1.4倍，即单位建筑面积对应小区占地面积0.72平方米，扣除单位建筑面积对应楼体占地面积（即上文测算的屋顶面积）0.14平方米，估算单位建筑面积对应小区路面、绿化等合计面积约0.58平方米。

假设小区绿化面积占小区占地面积的20%（即0.14平方米），则剩余的小区路面面积为0.44平方米，其中假设1/3路面为沥青路面（主路），1/3路面为混凝土路面（辅路），1/3路面为其他材质路面，则单位建筑面积对应各个路面面积约为0.15平方米。

（5）管道改造工程

暂时不考虑管线单位涉及的电力、通信、自来水、供暖等管道情况，仅考虑小区雨水和污水整治所涉及的基本地下排水管道改造工程。

由于相关数据较难获得，因此暂时采用经验数据估算，按照每万平方米200米进行估计，即小区单位建筑面积对应管道长度约为0.02米。

此外，假设排水管道全部使用HDPE双壁波纹管。

综上，我们对相关工程进行了估算，若全国17万小区对应总建筑面积为42.5亿平方米（即每个小区2.5万平方米），则上述工程量如下表所示：

3、测算全国总造价与主要材料消耗量

综合考虑经济文化发展水平、区域老旧小区试点城市情况、区域建材行业发展情况等因素，选择河北省相关建筑工程标准、计量规范、消耗量定额、市场价格等，对上述工程进行测算。

当全部小区均按照上述标准改造时，外墙粉刷、外墙保温、屋面防水、地面硬化、地下排水五项工程全部纳入改造范围，则合计投资为：

若外墙使用乳胶漆，则：

投资总额约为6447亿元，其中材料费用3964亿元，人工费用1527亿元，机械费用472亿元，管理费和利润总额为483亿元。

若外墙使用真石漆，则：

投资总额约为7758亿元，其中材料费用4992亿元，人工费用1758亿元，机械费用467亿元，管理费和利润总额为541亿元。

从上述总造价中进一步分离出主要原材料与造价情况，最终得到部分主要建材用量与市场空间，分别为：

（1）建筑涂料

当全部使用乳胶漆时：

包含乳胶漆、腻子等，市场空间约477亿，其中纯乳胶漆市场空间431亿，用量262万吨；

2017年全国涂料产量为741万吨，改造用量占比约35%，若3年完成改造，每年拉动外墙涂料需求约12%。

当全部使用真石漆时：

包含真石漆、腻子等，市场空间约1538亿，其中纯外墙涂料（真石漆+底漆等）市场空间为1536亿，用量1136万吨。

考虑到真石漆每千克成本低于乳胶漆，真石漆与乳胶漆同时用重量计算拉动比例并进行比较或有较大误差。

但考虑到单位面积真石漆体系造价显著高于乳胶漆体系，因此真石漆对需求拉动作用会更为显著。

说明：

根据《全国统一建筑工程基础定额河北省消耗量定额（2012）》，乳胶漆体系下，单位涂刷面积乳胶漆面漆用量0.57kg，底漆用量0.20kg；

真石漆体系下，单位涂刷面积真石漆用量3.38kg，底漆与罩面漆用量均为0.28kg。

（2）塑料管道

以HDPE双壁波纹管为代表，使用量为8670万米，参考市场价90.4元/米，市场空间为78亿。

按照1米13公斤计算，改造使用量约为113万吨，全国塑料管道总产量约1500万吨，对应需求拉动约7.5%，平均每年对应拉动约2.5%。

根据《全国统一建筑工程基础定额河北省消耗量定额（2012）》，单位长度塑料管道工程，HDPE双壁波纹管用量1.02米。

（3）水泥

C20与C25混凝土共计1.17亿立方米，按照经验配方（1立方米C20混凝土对应300kg42.5高标水泥，1立方米C25混凝土对应340kg42.5高标水泥），对应水泥用量3890万吨，结合其他水泥用量1003万吨，合计水泥用量4893万吨，按均价410元/吨计算，对应市场空间为201亿；

2018年全国水泥产量21.8亿吨，改造需求占总产量2.2%，若3年完成改造，每年拉动约0.7%。

（4）防水材料

以SBS改性沥青防水卷材为代表，使用量为7.1亿平方米，参考市场价24.35元/平方米，对应市场空间为173亿；

全国规模以上防水材料年产量约20亿平方米，改造用量占比约为32%，对应每年拉动需求约11%，考虑到很多地区屋面防水并非必需改造项目，因此实际拉动或低于此值。

根据《全国统一建筑工程基础定额河北省消耗量定额（2012）》，单位平方米屋面防水工程，SBS改性沥青方式卷材用量1.19平方米。

（5）保温材料

以聚苯板为代表，使用量为35.7亿平方米，参考市场价35元/平方米，对应市场空间约1250亿；

当前全国保温材料年产量约为600万吨，35.7亿平方米聚苯板（20kg/立方米，70mm）对应约500万吨，改造用量占比约80%左右，对应每年需求拉动约28%，但考虑到保温改造只是部分地区的自选项目，实际拉动或小于此值。

根据《全国统一建筑工程基础定额河北省消耗量定额（2012）》，单位平方米外墙保温工程，聚苯板用量1.05平方米。

（6）其他

各类砂浆（抗裂砂浆、粘接砂浆、干混地面砂浆等）市场空间约为745亿，玻纤网格布市场空间约为51亿。

1、本报告测算为忽略诸多因素下的简化测算，或与真实用量有一定差异，仅供参考；

2、包含上述材料在内的各类建筑材料市场空间测算详见下表，各个工程项目详细测算清单以及重要测算假设详见文末附录。

测算内容仅限于上述5个主要工程对需求的拉动，若考虑全部工程，则对应需求量或将高于测算值。

1、实际改造中进行屋面防水、外墙保温改造的小区比例较低，因此实际拉动值低于此测算值；

2、保温材料选择聚苯板XPS（70mm，20kg/m3）进行估算，防水材料选择SBS改性沥青防水卷材（3mm）进行估算，水泥根据C20、C25预拌混凝土所对应的42.5高标水泥进行估算，塑料管道采用HDPE双壁波纹管（DN600SN4）进行估算，若更换对应材料，实际拉动空间与拉动比例或有较大差异；

3、按照老旧小区改造工程在3年内全部完成估算。

八、老旧小区改造最为受益地区

从两个维度大体判断哪些区域最为受益：

1、参照棚改目标套数

棚改面向城市建成区范围内、平房密度大、使用年限久、房屋质量差、人均建筑面积小、基础设施配套不齐全的区域，与老旧小区改造面对的区域虽有一定差异，但都面向了城市范围内基础设施薄弱、生活水平有待提高的区域，因此棚改分布情况或能一定程度反映老旧小区分布情况。

从2019年棚改目标来看，东部沿海省份、中南区域以及四川、陕西、新疆等区域棚改目标套数位居前列。

2、参照各地区人口数量

人口分布可以一定程度反映小区数量，进而反映老旧小区分布情况，从人口分布上看，东部沿海、中南地区以及西南地区人口分布较为集中，广东、山东、河南、四川、江苏等省份排名前列。

综合上述两个维度，山东、江苏、四川、河南、河北、浙江、安徽、江西等地区均位居前列，反映了上述区域不仅人口排名前列，并且也有一定数量的生活条件待改善区域，因此上述区域或是老旧小区改造较为集中的区域，同时也最有望受益于老旧小区改造带来的需求拉动。

九、老旧小区改造的受益企业

1、三棵树：

立足涂料优质赛道，充分受益需求增长

建筑涂料是兼备装饰性与功能性的建材产品，施工难度小，对外观提升效果明显，墙面粉刷也因此成为旧城改造与家庭重装修中进行的最主要工程之一。

受益重涂的拉动，建筑涂料成为需求最稳定的建材品种，具备更长期的成长性。

三棵树在工程涂料市场市占率高居第二，针对城市焕新布局针对性产品，有望充分受益老旧小区改造等城市改造带来的需求拉动；

在零售端品牌比肩一线，且面向刷新市场推出马上住服务，在逐步放量的家庭重涂市场中具备较强竞争力。

2、中国联塑：

市政管道领导者，排水管道业务将直接受益

中国联塑塑料管道行业领导者，常年深耕市政、地产领域，2018年塑料管道业务收入占比达90%，其中排水管道占管道业务比例达到38%，是公司最重要的业务领域。

本轮老旧小区改造有望对塑料管道尤其是排水管道需求形成拉动，公司有望凭借多年来在市政领域积累的经验和优势，从中充分受益。

3、东方雨虹：

防水、保温、修缮等业务有望同时受益

房屋渗透是老旧房屋中最常见的建筑问题之一，因此防水修缮也成为了老旧小区改造中的重要环节之一，本轮的老旧小区改造对防水材料需求有一定拉动作用，东方雨虹有望充分受益；

同时东方雨虹较早进行多业务布局，旗下卧牛山高居保温材料500强首选率榜首，面向老旧住宅、城市建筑的建筑修缮业务也处在快速发展之中，旗下砂浆业务也有着丰富的产品体系，多元业务有望在老旧小区的综合改造中同时受益。

4、水泥：

重点区域的需求拉动情况

本轮老旧小区改造的路面硬化工程有望拉动水泥用量4893万吨，占全国总产量2.2%，若3年完成改造，每年拉动约0.7%。

综合2019年棚改目标与常住人口情况，山东、江苏、四川、河南、河北、浙江、安徽、江西等或最受益于老旧小区改造带来的需求拉动，因此对应区域水泥龙头或有望从中受益，对应标的冀东水泥、海螺水泥、华新水泥。

十、老旧小区改造的深层意义与启示

老旧小区改造拉动了存量房对建材的应用，在地产中枢或将呈下降趋势的背景下，这对建材需求的支撑有着重要意义。

在关注老旧小区改造对当前短期需求拉动的同时，另有两点更加值得关注：

1、随着时间推移，2000年以后的小区问题也将逐步暴露，小区改造需求或将持续积累。

而与此同时，未来的改造或将从当前的需求阶段性集中释放，转化持续脉冲式推进的民生项目，对必需建材产品需求的持续支撑值得关注。

2、伴随老旧小区改造，居民自身居住环境同样值得关注，伴随存量房数量不断增长、住宅使用时间的增加，大量的居民自有住宅的家庭装修逐步老化进入到了新一轮更新周期，在老旧小区公共区域功能提升之外，家庭住宅的重装修所带来的需求拉动或将逐步成为建材需求的主导。

参考美国案例，重装修放量并主导需求是