房地产估价师考试《理论与方法》试题精选Word文件下载.docx

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　　A．甲

　　B．乙

　　C．甲、乙一样多

　　D．无法比较

　　7．收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，价值的高低主要取决于（　）。

考试大房地产估价师

　　A．未来净收益的大小

　　B．获得净收益的可靠性

　　C．获得净收益期限的长短

　　D．获得净收益预期

　　8．估价时点为现在，估计对象为历史状况下的情形，多出现在（　）中。

　　A．房地产损害赔偿案件

　　B．房地产纠纷案件

　　C．房地产预售

　　D．房地产预测

　　9．在市场经济中，（　）是最普遍、最广泛应用的一种分配方式。

　　A．抽签

　　B．计划

　　C．价格

　　D．礼让

　　10．房地产具有易受限制性，政府对房地产的限制通常通过（　）来实现。

　　A．充公权

　　B．管制权

　　C．征税权

　　D．征收权

　　1．下列关于房地产价格影响因素的表述中，正确的是（　）。

　　A．不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的方向和程度是不尽相同的

　　B．房地产价格影响因素对房地产价格的影响与时间无关

　　C．理论上，房地产价格与房地产价格利率因素成负相关

　　D．房地产价格影响因素对房地产价格的影响均可用数学公式或者数学模型来量化

　　E．汇率因素对房地产价格影响的表现是：

本币汇率上升会导致房地产价格上涨；

相反，则导致房地产价格下降

　　2．合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。

估价对象的权益不是委托人或估价人员可以随意假定的，必须有合法的依据。

　　3．下列房地产价格的影响因素中，属于一般因素的有（　）。

　　A．土地的位置、面积、形状、地势、地质条件

　　B．通货膨胀率

　　C．环境改善、基础设施

　　D．利率因素

　　4．成本法估价的操作步骤为（　）。

①测算折旧；

②测算重新构建价格；

③搜集有关房地产开发建设的成本．税费．利润等资料；

④求取积算价格

　　A．①②③④

　　B．②③④①

　　C．③②①④

　　D．②③①④

　　5．估价上的折旧非常注重市场价值的真实减损，因此在收益法中需要扣除建筑物的折旧费和土地摊提费。

　　6．在市场法估价中，统一中外货币单价时，应该采用成交当时的市场汇率来进行换算。

　　7．影响房地产价格的社会因素，主要有（　）。

　　A．政治安定状况

　　B．社会治安状况

　　C．房地产投机

　　D．城市化

　　8．中国大陆目前主要有所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权。

其中，（　）属于自物权，其余属于他物权。

　　A．使用权

　　B．抵押权

　　C．所有权

　　D．租赁权

　　9．在城市房屋拆迁估价中，当拆迁补偿实行房屋产权调换方式，且所调换的房屋为期房时，由于估价对象状况为某个时点的状况，因此估价时点应为未来。

　　10．房地产的收益可以分为有形收益和无形收益，由于无形收益难以货币化，因而在计算净收益时，不必考虑。

　　1．房地产交易成交的条件是（　）。

　　A．最高买价≥成交价≥最低卖价

　　B．最低卖价≥成交价≥最高买价

　　C．成交价≥最高买价≥最低卖价

　　D．最低卖价≥最高买≥成交价

　　2．通常情况下土地使用权出让方式的地价由低到高的排序为（　）。

　　A．协议、拍卖、招标

　　B．拍卖、招标、协议

　　C．协议、招标、拍卖

　　D．招标、拍卖、协议

　　3．按照价值前提或者说评估价值的本质来划分的房地产价值是（　）。

　　A．投资价值

　　B．成交价格

　　C．评估价值

　　D．理论价格

　　4．某抵押房地产估价值为500万元，其中法定优先受偿权债务为50万元，施工过程中拖欠工程款为50万元，已抵押担保的债权数额为50万元，其他优先受偿款为50万元，贷款成数为60%，则抵押贷款额度应为（　）万元。

　　A．500

　　B．200

　　C．300

　　D．180

　　5．某房地产1997年1月1日的原值为500万元，2007年1月1日的估价价值为700万元，房地产计税值按一次减除10%后的余值计算，则该房地产2007年1月1日的计税价值应为（　）。

　　B．450

　　C．700

　　D．630

　　6．从权益的角度看，现实中的房地产估价对象包括（　）等。

　　A．建筑物的土地，包括建筑物尚未建成的土地

　　B．“干净”的房屋所有权和划拨土地使用权的房地产

　　C．有租约限制的房地产

　　D．未来状况下的房地产

　　7．某高层楼房占用的土地总面积为900m2，房地产总价值为3000万元，甲公司拥有其中的写字楼部分，此部分的房地产价值为2000万元；

乙公司拥有该房地产的商铺和地下超市部分，此部分的房地产价值为1000万元。

那么如果按房地价值分摊方法计算，甲公司拥有的土地数量为（　）m2。

　　A．700

　　B．600

　　C．500

　　D．200

　　8．应用路线价法的前提条件是（　）。

　　A．土地形状较规则

　　B．街道较规整

　　C．地势较平坦

　　D．临街各宗土地的排列较整齐

　　9．路线价法适用于城市商业繁华地区的土地估价。

　　10．房地产价格的特征主要有（　）。

　　A．房地产价格是在长期考虑下形成的

　　B．房地产价格是在市场上形成的

　　C．房地产价格的实质是房地产权益的价格

　　D．房地产价格通常是个别形成的

　　1.某宗房地产1993年10月建成，在2003年10月预评估其现值，经估价人员判定认为该宗物业尚可使用40年，假若残值率为0，按直线法确定其成新率为（　）%。

　　A.60

　　B.70

　　C.80

　　D.90

　　2.国有土地使用权出让的拍卖价格、招标价格和协议价格三者之间价格的高低，在一般比较正常的情况下应该是（　）。

　　A.拍卖价格>

招标价格>

协议价格

　　B.拍卖价格<

招标价格<

　　C.三种价格应该都一样

　　D.三种价格大小都无任何规律

　　3.通常情况下，评估下列房地产适用收益法的有（　）。

　　A.写字楼

　　B.电影院

　　C.教学楼

　　D.停车场

　　4.某块土地总面积为200m2，建筑物的各层面积相同，共10层，其建筑密度为60%，则总建筑面积为（　）m2。

　　A.1200

　　B.120

　　C.3333

　　D.333.3

　　5.结构是指建筑物中由承重构件（基础、墙体、柱、梁、楼板、屋架等）组成的体系。

具体如以组成建筑结构的主要建筑材料来划分，可分为（　）。

　　A.钢结构

　　B.混凝土结构

　　C.砖木结构

　　D.砖混结构

　　6.总的来讲，房地产的价格与房地产的供给和需求，分别是（　）。

　　A.正相关和正相关

　　B.正相关和负相关

　　C.负相关和正相关

　　D.负相关和负相关

　　7.（　），建设部制定了《城市房屋拆迁估价指导意见》，使得拆迁估价问题有了参考依据。

　　A.2003年1月1日

　　B.2004年1月1日

　　C.2004年12月1日

　　D.2003年12月1日

　　8.在路线法中，临接一道路的其他土地的价格，是以路线价为基准，考虑其（　）。

　　A.临街深度

　　B.临街状况

　　C.土地形状

　　D.临街宽度

　　9.在进行城市基准地价评估时要明确基准地价的内涵、构成、表达方式、基准日期等。

其中特别是要明确拟评估的基准地价所对应的土地条件或状况，包括土地的基础设施完备程度、平整程度及（　）等。

　　A.权利性质

　　B.使用年限

　　C.用途

　　D.容积率

　　10.关于收益法适用的对象，下列最佳表述为（　）。

　　A.临街房地产

　　B.城市房地产

　　C.有收益或有潜在收益的房地产

　　D.出租或销售用途的房地产

　　1.某宗房地产2000年1月15日的价格为900美元/m2，汇率为1美元=8.26元人民币。

该类房地产以美元为基准的价格月均上涨0.3%，则其2000年10月15日的价格为（　）元人民币/m2。

2000年10月15日的汇率假定为1美元=8.29元人民币

　　A.7665

　　B.7262

　　C.7637

　　D.7412

　　2.某宗房地产土地面积300m2，建筑面积250m2，建筑物的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建，估价拆迁费用每平方米建筑面积300元，残值每平方米建筑面积50元，则该宗房地产相对于空地的减价额为（　）元。

　　A.62500

　　B.62000

　　C.61000

　　D.61500

　　3.对于单纯增加容积率的补地价来说，其补地价的数额理论上可以用下列公式计算：

补地价（单价）=[（增加后的容积率-原容积率）/（　）]×

原容积率下的土地单价。

　　A.建筑面积

　　B.原容积率

　　C.土地总面积

　　D.增加后的容积率

　　4.某宗地面积为5000m2，现状容积率为0.8，土地市场价值为4000元/m2，拟进行改造，推准的规划容积率为5.0，楼面地价为1500元/m2，则理论上应补交地价（　）万元。

　　A.1250

　　B.1750

　　C.2050

　　D.2150

　　5.承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200m2，租赁期限为8年，年租金固定不变为480元/m2。

现市场上类似住宅的年租金为600元/m2。

若折现率为8%，则承租人甲当前的权益价值为（　）万元。

　　A.6.19

　　B.6.42

　　C.7.20

　　D.9.58

　　6.应用现金流量法进行测算时，要注意做到（　）。

　　A.尽可能准确估计开发经营期长短

　　B.尽可能准确估计出各项支出，收入的发生时间

　　C.各项支出发生时发生的数额要尽可能估计准确

　　D.各项支出发生时的银行利息要尽可能估计准确

　　7.某块土地上有一建筑物，各层建筑面积相同，共有20层，且建筑密度为60%，则建筑容积率为（　）。

　　A.33.3

　　B.12

　　C.20

　　D.60%

　　8.假设开发法在被用于投资分析目的时，可以为房地产开发商的投资决策提供依据，具体说可以提供（　）数据。

　　A.确定开发场地的最高价格

　　B.确定开发项目的预期利润

　　C.确定开发中可能出理的最高费用

　　D.确定项目建成后的最佳利润

　　9.报酬资本化法公式均是假设净收益相对于估价时点发生在（　）。

　　A.期初

　　B.期中

　　C.期末

　　D.年末

　　10.（　）要求房地产估价人员应站在中立的立场上，求出一个对各方当事人来说都是公平合理的价格。

评估出的价格如果不够合理，必然会损害当事人中某一方的利益，也会有损于房地产估价人员.估价机构以至于整个估价行业的社会名誉和权威性。

　　A.合法原则

　　B.公平原则

　　C.替代原则

　　D.估价时点原则