房屋租赁合同的承租人累计不交租金的出租人有权终止租赁关系文档格式.docx
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6.分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的（），出卖人可要求买受人支付全部
价款或者解除合同。
A.二分之一
B.三分之一
C.四分之一
D.五分之一
7.房屋租赁合同的承租人累计（）不交租金的，出租人有权终止租赁关系。
A.1个月
B.3个月
C.6个月
D.12个月
8.
承揽人擅自将承揽的主要工作任务交由第三人完成，定作人的权利有（）。
A.可以解除合同
B.在第三人存在不能完成合同任务的前提下，可以解除合同
C.不能解除合同，只能不接受第三人完成的工作成果，并要求承揽人自己完成工作任务
D.在承揽人不能按约定完成合同的前提下，可以解除合同
9.建筑工程合同的形式（）。
A.可以是书面的
B.可以是口头的
C.必须是书面的
D.必须是经过公证的
10.货运合同的货物（）。
A.不能是易燃易爆的危险品
B.在运输过程中毁损、灭失的，货物的所有人自己承担损失
C.在运输过程中因自然属性或者合理的损耗减少的，承运人不负责赔偿
D.在运输过程中，因为不可抗力灭失，承运人没有收取运输费的，不得再要求托运人交纳；
承运人已经收取运输费的，托运人不能要求返还
二、多项选择题（共10道试题，共20分。
1.不影响合同成立的原因有（）。
A.对合同的主要条款意思表示不一致
B.虽经协议却未达成合意
C.当事人对合同的次要条款未达成协议
D.当事人对合同的非必要条款未达成协议
E.当事人对主要条款已做出一致的意思表示
2.可以撤销合同的机构有（）。
A.工商管理机关
B.合同审批机关
C.人民法院
D.合同仲裁机关
E.上级主管机关
3.下列合同关于履行地点的说法正确的是（）。
A.不作为债务的履行地应是债权人的所在的
B.不动产权的转移，应在不动产权利登记机关所在地履行
C.给付货币的合同，应在接受货币一方所在地履行
D.修缮房屋，应在房屋所在地履行
E.其他标的，在履行义务一方所在地履行
4.不安抗辩权的适用条件有（）。
A.须是同一双务合同所产生的两项债务，并且相互为对价给付
B.互为对价给付的双务合同规定有先后履行顺序
C.互为对价给付的双务合同规定没有先后履行顺序
D.应后履行债务的一方当事人，在合同依法成立之后，出现丧失或有可能丧失对待履行债务的能力
E.应后履行债务的当事人未能为对待给付或为债务的履行提供适当的担保
5.从世界各国的规定看，特种买卖主要包括（）。
A.买回
B.试验买卖（又称试用买卖）
C.房屋买卖
D.易货交易
E.招标投标买卖
6.在权利质押中可以质押的权利有（）。
A.汇票
B.存款单
C.著作权中的财产权
D.依法可以转让的股票
E.依法可以转让的商标专用权
7.承揽合同的种类有（）。
A.加工合同
B.定作合同
C.修理合同
D.复制合同
E.检验合同
8.仓储合同的法律特征有（）。
A.保管人须为有仓储设备并专事仓储保管业务的民事主体
B.其保管的对象是动产
C.其保管的对象是不动产
D.为诺成、双务合同
E.为有偿、不要式合同
9.委托合同终止的一般原因有（）。
A.合同履行完毕
B.合同有效期届满
C.完成受托事务
D.履行已不可能
E.合同被解除
10.居间合同的特征有（）
A.居间人以促成委托人与第三人订立合同为目的
篇二：
承租人逾期支付租金,出租人是否有权解除租赁合同的案例
承租人逾期支付租金，出租人是否有权解除租赁合同的案例
【关键字】租赁合同房屋租赁合同解除权单方解除合同
【案情简介】
原告：
秦某
被告：
赵某
XX年2月，原被告签订了《房屋租赁合同》，约定秦某将两间店面出租给赵某，租期为3年，年租金为16万元。
第一年租金于签订合同时一次付清，后两年租金于每年的1月初支付。
合同还约定如赵某违约，秦某有权随时收回房屋。
合同签订后，赵某支付了当年租金，并经秦某许可，对房屋进行装修，以开办培智班用。
XX年1月初，赵某未按约定支付租金。
2月，原告书面通知被告要收回房屋，被告提出异议，双方产生矛盾。
3月底，赵某支付租金，秦某却拒收。
赵某于是将16万元租金通过他人转交秦某，秦某依然拒收。
4月底，赵某将16万元租金存入原告的银行账户中。
XX年7月初，秦某向法院提起诉讼，诉称赵未按合同要求期限支付租金，构成违约，请求解除《房屋租赁合同》，收回房屋。
【裁判要点】
法院认为，被告赵某在履行合同过程中，有逾期履行支付租金的违约行为，但没有出现根本性违约；
被告已将租金存入原告银行账户，也没有对原告的合法权益造成损害。
被告虽未按约定履行义务，但尚在法律规定允许的范围以内，法院驳回原告请求，同时判令被告按约定支付违约金。
【争议焦点】
本案原告是否有权解除合同？
【法理评析】
解决本案争议焦点的关键是明确出租人解除房屋租赁合同的要件。
以下根据相关法律规定，并结合本案具体案情，综合分析出租人解除租赁合同的要件。
首先，明确出租人解除房屋租赁合同的法定事由。
《城市房屋租赁管理办法》第二十四条明确规定了房屋出租人单方解除房屋租赁合同的八种事由：
1、将承租的房屋擅自转租的；
2、将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的；
3、将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的；
4、拖欠租金累计六个月以上的；
5、公用住宅用房无正当理由闲置六个月以上的；
6、租用承租房屋进行违法活动的；
7、故意损坏
承租房屋的；
8、法律、法规规定其他可以收回的。
根据上述规定，承租人迟延支付租金，不是出租人解除房屋租赁合同的法定事由，只有在承租人拖欠租金累计六个月以上的，出租人才有法定解除房屋租赁合同的权利。
本案不存在出租人解除合同的法定事由。
其次，《房屋租赁合同》可以约定出租人解除合同的条件，但是不得违反《合同法》的相关规定。
本案中，原被告签订的《房屋租赁合同》约定“如赵某违约，秦某有权随时收回房屋”，从此约定的内容来看，原告秦某解除合同的条件并不明确，是不是赵某的任何违约行为均可引起秦某单方解除合同的法律后果？
根据《合同法》有关合同解除权的规定，答案是否定的。
根据《合同法》有关合同解除的规定，只有在一方当事人根本约定的情形下，对方当事人才有权解除合同。
本案中有关出租人单方解除房屋租赁合同的约定，一方面没有明确解除合同的条件，另一方面违背了《合同法》有关合同解除的规定，因此，不能作为原告解除合同的依据，本案应适用《合同法》的有关规定处理
再次，《合同法》第二百二十七条规定了承租人延期支付租金的法律后果，根据此规定，结合本案案情，在被告赵某未按合同约定时间支付租金的情况下，原告秦某并没有解除合同的权利，但可以要求被告在合理的期限内支付。
如果被告逾期仍没有支付的，原告就有权解除合同了。
综上，本案原告没有解除权。
法院的判决是正确的，但适用《合同法》总则存在问题。
《租赁合同》是有名合同，应适用《合同法》分则的规定。
【彭大成律师提示法律风险及防范】
租期届满以前，当事人一方随意解除房屋租赁合同会给对方当事人造成损失，因此，当事人在签订《房屋租赁合同》时，一定要明确约定解除合同的条件。
实践中，出租人为了防范风险，一般都会约定出租人单方解除合同的权利，彭大成律师提示，约定解除合同的条件一定要具体且符合《合同法》的规定，承租人要特别注意有关出租人单方解除合同的约定。
【法条链接】
1、《城市房屋租赁管理办法》（建设部1995年5月9日颁发，自1995年6月1日起施行）
第二十四条承租人有下列行为之一的，出租人有权终止合同，收回房屋，因此而造成损失的，由承租人赔偿；
（一）将承租的房屋擅自转租的；
（二）将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的；
（三）将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的；
（四）拖欠租金累计六个月以上的；
（五）公用住宅用房无正当理由闲置六个月以上的；
（六）租用承租房屋进行违法活动的；
（七）故意损坏承租房屋的；
（八）法律、法规规定其他可以收回的。
2、《合同法》
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。
承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
房屋租赁合同可约定逾期未支付租金的出租方可解除合同
基本案情：
XX年6月23日原告程某的法定代理人余某某与被告张某之妻冉某某签订《房屋（商铺）租赁合同》，约定将原告所有的位于重庆市长寿区某处某商铺租赁给冉某某使用，合同签订后，原告按约定于XX年8月1日将房屋交与冉某某使用，双方于XX年5月18日又签订《补充协议》。
原告按约定收取了冉某某房屋保证金7000元及天然气保证金4000元。
双方在《房屋（商铺）租赁合同》第三条第1款约定：
乙方（冉某某）租赁甲方（余某某）商铺的租赁期限从XX年8月1日起至XX年7月31日止，租赁期限共计5年;
第1款约定：
甲方在乙方租赁期间向乙方提供10个月免租期，从接房之日起，第一年免租金6个月，第二年免租金3个月，第三年免租金1月第3款约定：
乙方在租赁期内（包括免租期内）产生的与经营活动相关的税费及其他费用由乙方自行承担。
第四条第1款约定：
第一年每月租金3013元，第二年每月租金3013元第三年每月租金3013元第四年每月租金3310元第五年每月租金3641元。
第四条第2款约定：
乙方在缴纳租金的同时还需向甲方缴纳物业管理费......每月99元（不实行免租期优惠）。
第四条第4款约定：
乙方租金以每个季度形式支付，本着先交租金后使用的原则，乙方除免租期之外，乙方在租赁期内必须在每个季度末月的第25日-30日前一次性支付给甲方3个月即一个季度的租金。
第七条第5款约定：
乙方逾期缴纳租金时，甲方将每日按应付租金额的5%加收迟延履行金;
如迟延支付租金逾期两个月时，甲方有权收回房屋并解除合同，乙方除应补齐所欠租金及迟延履行金外，还应支付违约金人民币10000元。
后双方按约定履行合同。
被告方将房租交到XX年10月后就拒付租金，不按合同约定履行协议义务，原告才发现合同签订人冉某某已于XX年9月22日死亡。
现被告从XX年11月起未按约定给付租金并欠天然气费及相应的滞纳金元和水电费元及从XX年4月起至商铺归还时止的物管费（每月元）。
法院作出如下判决：
一、解除原告程某与被告张某之妻冉某某于XX年6月23日签订《房屋（商铺）租赁合同》;
被告张某在判决生效后3日内归还原告程某所有的位于重庆市长寿区某处某商铺商铺;
二、被告张某在判决生效后3日内给付原告程某从XX年11月起至商铺归还时止所拖欠的租金（从XX年11月起至XX年7月的按每月租金3013元计算并扣除1个月免租金3013元;
从XX年8月起按每月租金3310元计算）;
三、被告张某在判决生效后3日内给付原告程某违约金10000元;
四、被告张某在判决生效后3日内给付原告程某拖欠的天然气费及相应的滞纳金元和水电费元及从XX年4月起至商铺归还时止的物管费（每月元）。
北京资深房地产律师袁玉柱评析：
原告与被告之妻冉某某之间签订《房屋（商铺）租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，故合法、有效，该合同对双方当事人具有法律约束力，双方当事人均应按合同约定履行自己的义务。
原告履行了向冉某某交付房屋的义务，冉某某在世时亦按合同履行了义务，但在冉某某死亡后，被告张某作为其法定继承人，可以选择继续履行合同或解除合同，被告张某按合同约定履行合同义务将租金缴纳至XX年10月，充分说明了被告选择了继续履行合同，愿意承受合同的权利及义务，被告就应按合同约定履行，现被告未按合同履行义务，至今欠租金达6个月，系违约行为，应当承担相应的违约责任。
按照双方的约定，逾期2个月未交租金，原告有权解除合同，被告应当支付所欠租金及所欠费用并承担违约责任，故原告的诉讼请求合理、合法，法院予以主张。
对于被告张某辩解其不认识冉某某的问题，有常住人口登记卡、调查被告的笔录等证据证实，被告张某系冉某某的丈夫。
篇三：
合同法第4次任务答案
合同法第4次任务
一、单项选择题（共10道试题，共10分。
1.我国合同法调整的关系有（D）。
A.婚姻关系B.收养关系C.监护关系D.财产关系
2.下列合同中，属于单务合同的是（A）。
A.赠与合同B.买卖合同C.租赁合同D.承揽合同
3.代位权行使的费用由（A）。
A.债务人承担B.代位权人承担C.全体债权人承担D.债务人和债权人共同承担
4.合同的转让就是合同的（A）。
A.主体的变更B.客体的变更C.内容的变更D.全部基本条款的变更
5.违约责任的确定是指当事人（B）。
A.表示要承担对方的损失B.表示要承担由于违约给对方造成的损失，并且采取积极措施补救合同损失和应对方的要求继续履行合同C.已经承担了对方当事人的损失
D.是仲裁机构或者人民法院解决合同纠纷的裁判结果
6.分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的（D），出卖人可要求买受人支付全部价款或者解除合同。
A.二分之一B.三分之一C.四分之一D.五分之一
7.房屋租赁合同的承租人累计（C）不交租金的，出租人有权终止租赁关系。
A.1个月B.3个月C.6个月D.12个月
8.承揽人擅自将承揽的主要工作任务交由第三人完成，定作人的权利有（A）。
A.可以解除合同B.在第三人存在不能完成合同任务的前提下，可以解除合同
C.不能解除合同，只能不接受第三人完成的工作成果，并要求承揽人自己完成工作任务
D.在承揽人不能按约定完成合同的前提下，可以解除合同
9.建筑工程合同的形式（C）。
A.可以是书面的B.可以是口头的C.必须是书面的D.必须是经过公证的
10.货运合同的货物（C）。
A.不能是易燃易爆的危险品B.在运输过程中毁损、灭失的，货物的所有人自己承担损失C.在运输过程中因自然属性或者合理的损耗减少的，承运人不负责赔偿D.在运输过程中，因为不可抗力灭失，承运人没有收取运输费的，不得再要求托运人交纳；
承运人已经收取运输费的，托运人不能要求返还
二、多项选择题（共10道试题，共20分。
1.不影响合同成立的原因有（CDE）。
A.对合同的主要条款意思表示不一致B.虽经协议却未达成合意C.当事人对合同的次要条款未达成协议D.当事人对合同的非必要条款未达成协议E.当事人对主要条款已做出一致的意思表示
2.可以撤销合同的机构有（CD）。
A.工商管理机关B.合同审批机关C.人民法院D.合同仲裁机关E.上级主管机关
3.下列合同关于履行地点的说法正确的是（ABCDE）。
A.不作为债务的履行地应是债权人的所在的B.不动产权的转移，应在不动产权利登记机关所在地履行C.给付货币的合同，应在接受货币一方所在地履行D.修缮房屋，应在房屋所在地履行E.其他标的，在履行义务一方所在地履行
4.不安抗辩权的适用条件有（ABDE）。
A.须是同一双务合同所产生的两项债务，并且相互为对价给付B.互为对价给付的双务合同规定有先后履行顺序C.互为对价给付的双务合同规定没有先后履行顺序D.应后履行债务的一方当事人，在合同依法成立之后，出现丧失或有可能丧失对待履行债务的能力E.应后履行债务的当事人未能为对待给付或为债务的履行提供适当的担保
5.从世界各国的规定看，特种买卖主要包括（ABCDE）。
A.买回B.试验买卖（又称试用买卖）C.房屋买卖D.易货交易E.招标投标买卖
6.在权利质押中可以质押的权利有（ABCDE）。
A.汇票B.存款单C.著作权中的财产权D.依法可以转让的股票E.依法可以转让的商标专用权
7.承揽合同的种类有（ABCDE）。
A.加工合同B.定作合同C.修理合同D.复制合同E.检验合同
8.仓储合同的法律特征有（ABDE）。
A.保管人须为有仓储设备并专事仓储保管业务的民事主体B.其保管的对象是动产C.其保管的对象是不动产D.为诺成、双务合同E.为有偿、不要式合同
9.委托合同终止的一般原因有（ABCD）。
A.合同履行完毕B.合同有效期届满C.完成受托事务D.履行已不可能E.合同被解除
10.居间合同的特征有（ABCDE）
A.居间人以促成委托人与第三人订立合同为目的B.居间人居介绍人地位C.居间合同具有诺成性D.居间合同具有非要式性E.居间合同是有偿合同
三、名词解释（共5道试题，共15分。
1.要约的撤回：
在要约发出后，尚未到达受要约人之前，要约人使其失去法律效力的意思表示。
2.合同的履行指合同当事人按照合同的约定，全面完成合同的义务，使合同关系全面终止的整个过程。
3.合同的转让在合同内容与客体保持不变的情形下，将合同由原来的主体转移给别的主体的一种法律行为
4.不可抗力是指不可预见的、不可避免并不能克服的客观情况。
5.房屋租赁合同以房屋为租赁物的租赁合同，出租人和承租人之间关于出租人将房屋交付承租人使用，承租人交付租金并与合同终止时将租用的房屋返还给出租人的协议。
四、简答题（共2道试题，共14分。
1.简述合同法定解除权行使的条件。
答：
法定解除权的行使必须依据法律的规定，《合同法》第94条规定了法定解除的五种事由：
⑴不可抗力
⑵拒绝履行
⑶履行迟延
⑷不完全履行
⑸法律规定的其他情形
2.简述在借款合同的抵押担保中哪些财产不得抵押。
在借款合同的抵押担保中不得抵押的财产有，
（1）土地所有权
（2）耕地、宅基地、自留地，自留山等集体所有的土地使用权
（3）学校、幼儿园，医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施
（4）所有权，使用权不明或者有争议的财产
（5）依法被查封、扣押、监督的财产
（6）依法不得抵押的其他财产
五、论述题（共1道试题，共11分。
试述合同成立与合同生效的概念和区别。
所谓合同成立，是指合同订立过程的完成，也就是说，缔约人通过平等的协商而对合同的基本内容达成了一致意见。
要约和承诺的结束意味着当事人合意的完成，亦即合同的成立。
合同的生效，在广义上，是指合同的有效，既具有了一般的法律约束力，在狭义上，则是指合同约定的权利义务的发生。
合同成立与合同生效的区别是：
1、两者的法律后果不同。
合同生效后就得到了国家的确认和保护，故违反合同即须承担违约责任；
而如果合同仅仅是成立，但最终被认定无效，那就只存在缔约责任问题。
2、国家主动干预程度不同。
对违反合同的生效要件、内容违法的合同而言，即使当事人不主张合同无效，国家亦应主动干预；
而对已成立的合同，即使其内容不完全，条款有疏漏，只要当事人自愿，也应当认为该合同业已成立，国家无需主动干预，完全让享有撤销权的人自己去处理。
3、对能否适用合同解释的方法态度不同。
合同的成立主要体现了当事人的意志，因此在合同规定有疏漏或不明确，而且当事人不否认其存在合同关系的时候，应当允许法院依据尊重当事人意愿和鼓励交易的原则，通过合同解释的方法，探求当事人的真实意思，以确定合同的内容。
因此可以说，合同解释制度主要就是为了弥补合同成立中的缺陷而设立的一种制度，而法院决不可能通过解释，将违法的合同变成为合法的合同。
六、案例分析题（共2道试题，共30分。
1.甲油料厂与某供销社订立一份农副产品供销合同，双方约定由供销社在1个月内向甲油料厂供应黄豆30吨，每吨单价1000元。
在合同履行期间，乙公司找到供销社表示愿意以每吨1500元的单价购买20吨黄豆，供销社见其出价高，就将20吨
本来准备运给甲油料厂的黄豆卖给了乙公司，致使只能供应10吨黄豆给甲油料厂。
甲油料厂要求供销社按照合同的约定供应剩余的20吨黄豆，供销社表示无法按照原合同的条件供货，并要求解除合同。
甲油料厂不同意，坚持要求供销社履行合同。
试分析：
（1）甲油料厂的要求是否有法律依据？
甲油料厂要求供销社继续供货是有法律依据的。
因为，双方合同约定由供销社供应甲油料厂黄豆30吨，现黄豆只供应了10吨，所以甲油料厂有权要求继续供货。
（2）在合同没有明确约定的情况下，甲油料厂如果要求供销社继续履行合同有无法律依据？
若合同没有明确约定是否继续供应黄豆，依我国合同法的规定甲油料厂有权要求供销社继续供货。
《合同法》第107条规定：
“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
”
（3）供销社能否只赔偿损失或者只支付违约金而不继续履行合同？
订立合同的目的就在于通过履行合同获取预定的利益，合同生效后当事人不履行合同义务，对方就无法实现权利。
如果违约方有履行
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