装修收楼要点Word下载.docx

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若水箱渗水，容易出现锈迹。

水箱应是节能型的，因为水价继续上涨不是不可能的，而楼房最废水的地方，就是马桶冲洗引起的。

四看地漏不妨在卫生间放点水观察一下。

五看橱柜

开关橱柜柜门，看看是否方便，还要看看开门后，厨房通道是否畅顺，橱柜高度是否便于取存物品。

六看不锈钢洗盆

有些楼房使用的是不锈钢洗盆，这种盆的下水管如漏水，肉眼不易看到，可以用手顺着管子摸一下，干爽就可以了。

买家还可用手轻摸水喉表面有否渗水。

一、收楼要点

终于等到了收楼时刻，在高兴的同时别忘了收楼也要有前提条件：

·

当业主收到发展商寄出的收楼通知书时，首先要看信的邮戳日期是否超过了预售合同上的收楼日期，如超过了，可考虑向发展商按合同索赔；

持信去收楼时，务必要明确发展商是否已经取得了由政府有关部门核发的《广州市商品住宅交楼书》以及由发展商提供的《广州市商品住宅质量保证书》和《广州市商品住宅使用说明书》，只有"

三书"

具备方可办理接收手续；

按预售合同上的具体条款、装修指标验楼。

别忘了向发展商索取已交费用和款项的发票和凭证；

要求发展商出示当地物价部门对该楼盘管理费批核的文件证明；

实地验楼，内容包括：

土建、装修、给排水、照明用电、卫生器具以及防盗设施等方面。

对合同上已列明的内容，更需要与实际交楼情况仔细核对，防止出现货不对版的情况。

在您准备在收楼书上签字之前，仔细验楼是必不可少的，毕竟花了这么多钱，不了解清楚房子的情况怎么能安心呢？

验楼应包括如下内容：

土建；

装修；

给排水；

照明用电；

卫生器具；

防盗设施；

其它设施配件。

当您对验楼的结果满意之后，就可以签字收楼了。

而对于原合同上清楚列明的内容，如交楼时发展商送的器具等，还要看是否与实际交楼情况相吻合，以防止货不对板、"

偷梁换柱"

的情况出现。

还有一点要提防的，发展商交楼时房子面积是否缩水。

按最新规定，缩水小于0.6%，发展商不需作任何补偿；

缩水在0.6%与3%之间，按合同约定的房屋单价多退；

缩水超过3%发展商应多退或买家有权提出退房。

如果面积不是缩水，而是多了，增加面积小于0.6%的，房价款保持不变；

增加面积在0.6%与3%之间，按合同约定房屋单价少补；

增加面积超过3%，3%以内部分按单价少补，超过3%部分，买家无条件拥有。

良好的物业管理是居住质量的保证。

因此，作为业主的您掌握了与物业公司打交道的技巧将使您日后的生活更顺心。

一般来说，发展商在出售商品房时，会聘请一家物业管理公司负责该物业正式使用后的管理。

当业主正式收楼后，便会跟该物业管理公司签订物业管理合同和业主公约，确定双方的权利和义务。

同时，业主要支付一笔一次性的管理费用，但费用当中不应包括供水、供电一户一表（含抄表装置）设备费、信报箱与通邮费、电话管线费、装修管理费等。

假如该物业的预售证是在1998年10月1日前核发的，业主须按购房款的2%缴交物业管理维修养护基金；

预售证在1998年10月1日后核发的，由开发商按物业总投资的2%缴交维修基金，在业主入住时缴交至1%以上，移交物业管理权时缴足2%。

当业主已对房屋进行验收并签字认可，或者已办理入住手续，物业管理公司便开始收取物业管理费。

从收楼书注明的收楼日算起，物业有一年的保修期，在此期间，发展商将对物业因施工造成各种质量问题进行维修。

按目前的规定，当您所在的物业已交付使用的建筑面积达到50%以上，或者使用超过1年，已交付使用的建筑面积在30%-50%的，可以按程序成立业主委员会，以保障物业的合理与安全使用。

业主委员会有权对目前的物业管理公司的工作质量作出评价，若该公司未取得资质证书的，业主可拒交物业管理费，还可以辞退该公司，另外挑选更为合适的物业管理公司。

二、经过一翻大工程，终于要验收装修质量了。

这主要看几方面：

天花板是否牢固，有无裂缝、渗水等现象；

墙面的油漆和墙纸是否平滑，颜色是否正确，墙裙高度是否一致，有无凹凸；

各种管线的安装是否齐全、整齐、合理；

厨房、卫生间、阳台处的水管材料和安装质量，地面是否向排水口倾向，排水是否通畅，是否已做好防水措施；

地面铺设的瓷砖、地板是否光滑平整无空洞，地毯的纹理方向是否一致，接口是否明显，等等。

家如果没有装饰，就像一潭冷冷的湖水，泛不起丝毫激情；

而太过修饰，又像打翻的五味瓶，怎么看怎么不是滋味。

因此，装饰虽小，学问却挺大。

美化家居是多种多样的，材料有家电、家具、摆设、饰材；

质地有金属、陶瓷、皮革、塑胶、布艺；

款式有中式、日式、欧式、美式；

风格有简约、华贵、沉稳、活泼、浪漫、豪情；

……不一而足。

美化家居又是统一的，只有遵循美观大方、方便实用、优雅舒适的原则，才能充分发挥装饰的魅力。

在这个轻装修，重装饰的时代，不妨花点心思，让您的家也充满浓郁的人情味。

三、收楼要把三道关

临近元旦与春节，又是楼市的“收获季节”，大多数楼盘选择在此期间交楼。

有必要在此提醒消费者，在经历过“狠心”的掏钱买房、“耐心”的等待建楼后，一定不要忘了“细心”的去收楼，把好关，避免买房成为心中永远的痛。

收楼第一步：

“一证三书”

《广州市商品住宅建设项目验收管理办法》规定商品住宅的交付使用必须具备专业验收、竣工验收、综合验收合格的条件。

商品住宅交付使用时，房地产开发企业应向收楼业主出示《广州市商品住宅建设项目综合验收合格证》，并提交《商品住宅质量保证书》、《商品住宅使用说明书》及《广州市商品住宅交楼书》。

最近，某地两家开发商被业主投诉无证强行交楼，规避延期交楼责任，当地建委表示，若投诉属实，开发商将面临最高３０万元的行政处罚，并被视为延期交楼，业主可据购房楼合同索赔。

收楼第二步：

关注“细节”

业主欢天喜地睇新居之余，不要忘记一个重要任务：

如果疏忽大意，没有及时发现问题，到人住后才要翻修就费时了。

所以，消费者在收楼时要额外谨慎，系统地检查新居，并仔细关注一些“细节”处，如门匙、电器、门、窗户及窗台、露台、墙、地板、天花、厨房、洗手间、水龙头及喉管、电力装置、电话及天线等。

业主收楼时，还应带好售楼说明书及买卖合约，核对楼宇内外的材料及设备。

为方便验楼，业主亦需带备铅笔、水平尺、软尺、螺丝批、纸张、小电筒、电灯泡、贴纸、电风筒和踏梯等，精量细测，并逐一测试管道设备的功能。

收楼第三步：

交费应明白

购房者在办理收楼入住手续时一般需要缴纳哪些费用？

要交两笔费用：

当月管理费和其他费用。

其他费用有小车、摩托车、单车保管费；

代缴水、电、煤气费的保证金（或叫周转金）等等。

为避免乱收费，保证收费的透明度与规范性，目前部分城市已建立起物业管理服务收费标价牌制度，要求物业管理公司或物业管理处必须将收费项目及标准报有关部门批准，经审批后登记在标价牌上，作为向业主收费的依据。

标价牌上未列示的收费项目，业主可拒付并向有关部门投诉。

契税、印花税、交易管理费、房屋测绘费、办证综合费、契证工本费，以及物业管理的动（静）态维修基金、水费周转金、管道煤气报装费、有线电视初装费及维护费、物业管理费、公摊电费等，应按照国土房管部门、物价局的相关文件或批文为依据收费。

四、收楼必看20个细节

１、每间居室的门在开启关闭的时候是否顺畅？

有些粗糙的楼盘偏偏就是门关不上。

２、窗边与混凝土接口有无缝隙？

窗框属易撞击处，框墙接缝处一定要密实，不能有缝隙。

３、房屋内各处开关窗户是否太紧？

开启关闭是否顺畅？

４、带装修的房屋地板有无松动、爆裂、撞凹、行走时是否吱吱作响？

５、屋顶上是否有裂缝？

一般来说，与房间横梁平行的裂缝，属眼下的质量通病，虽有质量问题，但基本不妨碍使用；

如果裂缝与墙角呈４５度斜角，甚至与横梁呈垂直状态，那么就说明房屋沉降严重，该住宅有严重结构性质量问题。

６、看屋顶部是否有麻点？

这种麻点专业称“石灰爆点”，是石灰水没有经过足够时间的熟化所致。

如果顶部有麻点，对室内装潢将带来很大的不利影响。

７、墙身顶棚有无部分隆起？

用木棍敲一下有无空声？

８、坐厕下水是否顺畅？

冲水声响是否正常？

冲厕水箱有无漏水声？

９、浴缸、面盆与墙或柜的接口处防水是否妥当？

１０、卫生间、厨房内是否有地漏，坡度是否对头，绝不能往门口处倾斜，不然水要流进居室内。

１１试一下房屋内所有的开关、插座及总电闸有无问题？

各种电路、闭路电视、电话插座的位置等，也应仔细了解。

３０％的火灾是由于电气事故引起的，这与电气线路的设置有相当的关系。

为了用电的安全和方便，国家出台了《住宅设计规范》，规定每套住宅回路数不宜少于５个。

增加回路可以保证电线的使用寿命，减少短路火灾事故的发生。

１２、顶棚有无水渍？

裂痕？

如有水渍，说明有渗漏之嫌。

如果你是住顶层房子的住户，那么观察一下顶层是否渗漏是绝不能忘记的。

１３、供水管的材质？

目前大部分供水管采用铜管。

铜管可安全使用５０年。

铜可以抑制细茵生长，增长水中的铜含量，有益健康。

１４试煤气热水器开关是否妥当？

１５、居室、客厅各种管线是否外露？

是否有管线穿过？

因为有较多管线穿越居室，会造成装修困难，也会造成视觉上的障碍，影响整体感。

１６、自来水水质怎么样？

注意区分市政水和小区自供水。

１７、墙身、顶棚楼板有无特别倾斜？

弯曲？

起浪？

隆起或凹陷的地方？

最简单的办法是拿手电筒照射墙面和顶棚，有无凹凸一眼就能看出来。

１８、检查屋内是否清洁？

有无残留建筑垃圾？

查看所有可以拆开的空间内是否有垃圾？

１９、要求开发商出具该楼盘的竣工备案表和测绘单位实测面积明细表。

２０、索要厨卫精装修物品的使用说明书，同时询问这些物品有关的保修事宜。

五、验房功夫，全在户外

1．土地、房屋产权的关系是否明晰，有无遗留纠纷问题。

2．营业商执照印章和各种法定批文是否属于原件，与被确认的名称是否相符。

3．房屋结构、套型、质量、配套设施等是否与广告内容相一致。

4．供水、供电、供气能否保证，交通、排污、通讯是否通畅。

5．房屋的面积是否按国家有关现定进行计算，有无“短尺少寸”现象。

6.房价计算是否已按各种应该优惠的价格执行，是否较合理。

7.其他承诺的条件（如户口、物业管理等）能否兑现。

六、收楼要验哪些内容？

--------面积、电气、屋面、地面、装修、结构、外墙一个都不能少

从房屋交接的实践来看，由于对商品房销售面积的计算方法不甚了解，多数购房者只注重对房屋结构、装修质量的验收，而忽视对房屋面积的核实。

实际上，房屋面积的大小不仅影响到最终产权，而且涉及房价，对购房者的经济利益产生直接影响。

所以核查所购房屋的销售面积也是房屋验收工作中的一个重要环节，应当引起购房者的高度重视。

应该依据建设部最新颁布实施的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》，对购房面积进行计算。

（一）电气

１、电气线路安装应平整、牢固、顺直，过墙应有导管。

导管连接必须紧密，铝导线连接不得采用绞接或绑接。

采用管子配线时，连接点必须紧密、可靠，使管路在结构上和电气连成整体并有可靠的接地；

２、应按套（单元）安装电表或预留表位，并有接地装置；

３、照明器具等低压电器安装支架必须牢固，部件齐全，接触良好，位置正确；

４、各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠；

５、电梯应能准确启动运行、选层、平层、停层，曳引机的噪声和震动声不得超过规定值。

制动器、限速器、报警器及其他安全设备应动作灵敏可靠；

６、对电视信号有屏蔽影响的住宅，电视信号微弱或高层建筑遮挡及反射波复杂地区的住宅，应设置电视共用天线；

７、配置有空调机、洗衣机、电冰箱、电子热水器、电子燃气灶、电子监控报警系统的高级住宅，应检查所配电器设备能否正常运行，各类管线是否安全可靠；

８、配置有电话的住宅，应检查电话线路是否如期开通，接听效果是否和谐，电话费用是否已经清缴完毕。

（二）屋面钢门窗缝隙严密，木门窗缝隙适度；

１、各类屋面均需排水畅通，无积水、不渗漏；

２、平屋面应有隔热保温措施，三层以上房屋在公用部位应设置屋面检修孔；

３、阳台和三层以上房屋的屋面应有组织排水，出水口、檐沟、落水管应安装牢固，接口平密，不渗漏。

地面

１、面层与基层必须粘结牢固，不空鼓，整体平面平整，不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷。

块料面层（如柚木地板）应表面平整、接缝均匀顺直，无缺棱掉角；

２、卫生间、阳台、盥洗间地面与相邻地面的相对标高应符合设计要求，不应有积水，不允许倒泛水和渗漏；

３、木楼地面应平整牢固，接缝密合。

（三）装修

１、钢木门窗应安装平正牢固，无翘曲变形，开关灵活，零配件装配齐全，位置准确，

另外还要验水、卫、消防、配套设施等设备。

２、进户门不得使用胶合板制作，门锁应安装牢固，底层外窗、楼层公共走道窗、进户门上的窗子均应装设铁栅栏；

３、木装修工程应表面光洁，线条顺直，对缝严密，不露钉帽，与基层必须钉牢；

４、门窗玻璃应表面平整，油灰饱满，粘贴牢固；

５、抹灰应表面平整，不应有空鼓、裂缝和起泡等缺陷；

６、饰面砖应表面洁净，粘贴牢固，阴阳角与线脚顺直，无缺棱掉角；

７、油漆、刷浆应色泽一致，表面不应有脱皮、漏刷现象。

（四）主体结构

１、地基基础的沉降不得引起地面变形、上部结构的开裂或相邻房屋的损坏；

２、钢筋混凝土构件不得产生明显变形；

３、砖石结构必须有足够的强度和刚度，不允许有明显裂缝；

４、木结构应结点牢固，支撑系统可靠，无蚁害。

（五）外墙

１、外墙不得渗水，特别是下雨天要注意观察，看有无明显的水印和霉点；

２、外墙不得有较大面积的空鼓、开裂

七、验收与接管物业的事项

一、物业管理公司应与开发单位签订委托物业管理协议，明确接管物业的范微资料。

保修合同（包括保修项目内容，进反，原则、责任、方式等），以及有关资金费用。

二、验收中发现质量问题应明确记录在案，督促建设施工单位修整改进。

换句话说，物业验收与接管的中心环节是质量验收。

三、开发单位应向物业管理单位提供以下资料或复印件，以便作为今后管理、维修、养护的依据：

１、施工质量监督部门的验收合格证；

2、房屋竣工图；

3、物业辖区内各类管线竣工位置、走向、综合平面图；

4、业主情况（如姓名、单位、代理人，联系地址及电话等）；

5、房屋隐蔽结构验收记录；

6、房屋材料质保单；

7、环卫，煤气，自来水、，电力、电话，电梯、消防等专业公司或部门认可后接收的证明；

8、永久性水准点位置及基础埋深；

9、沉陷和变形位移观测记录；

10、房屋及附属设备设施的维修配件，采购渠道和安装图，保修单位和联系人。

四、落实物业验收费、维修基金、配套设施费，空房看管费等及保修期内的有关费用。

五、移交接管工作应办理书面手续，物业管理单位接收后取得的是对物业使用运作，维修养护的管理权和按政府立法及业主赋予的有关权利。

八、收楼应注意些什么？

时下，房地产市场非常火爆，如何学会买房子，成了一门大学问。

人们对“五证”已经了解不少，那接下来购房者该了解些什么呢？

很多人反映对楼盘的工程质量无法把握，原因很明显，工程质量，除了专业人员，一个普通买房者又如何把握呢？

下面将介绍一些观测工程质量的基本方法，以便简便地了解一个项目的施工水平。

一看开发商选用设计、施工单位的资质等级。

如果一个楼盘的施工队是名牌企业，不用你问，售楼人员也会主动介绍，并列出这个施工队以前干过哪几个名牌物业。

售楼人员如果不介绍，你也要问一下，施工队是哪一家，这时售楼人员会告诉你简单的情况。

一般而言，在市场上售房多且没有居住后发生质量事故的开发公司，其楼盘建筑质量是可以信得过的；

另外，选用设计、施工单位等级高的房地产开发公司，说明该项目的工程质量受到重视。

二是倒点水看地面是否平整。

如果是未装修的地面，那么以地面光整、起伏小为好。

购房者可在室内地面上倒一层水，以水不向任何一方聚集为好。

若水向一面聚集，说明地面有倾斜。

倒水后，以地面上的水坑小而浅、均匀为宜。

对于已装修的地面如有地面砖，可看灰缝大小是否均匀，以均匀为宜。

购房者还可看地面砖拼接线的曲、直程度，如果地面面积大，拼接线长且直，那么算优。

此外，还要看地面砖的水平程度，也可以用水试试。

另外，要看每块砖是否粘牢，具体办法是用一木槌轻敲地面砖，如出现空声响，说明下面水泥砂浆未铺匀或用量不够，地面砖部分下面是虚空的。

厨房、卫生间的地面，要检查其防漏性能。

因其地面会经常积水，所以防漏是基本质量要求，消费者可向屋内注水，看下层是否漏水。

三是隔墙听声，声音越小越好。

墙在建筑中承担的功能有承重、隔声、隔热、保温。

购房者可将房门关闭，在一间房内制造较大噪声，到相邻房间听听其噪声，噪声越小越好。

检查墙角，墙体转角线以直为好。

可用三角尺测量墙角直角的准确度及均匀度，以均匀度高为佳。

墙面与地面的交接处应有踢脚线，其高度以12—15公分为宜，色彩最好与地面相同。

不同等级的建筑，其墙面的处理也不同。

墙面的处理方法有：

抹灰、喷塑、贴墙纸、贴墙布等。

如果是抹灰，从侧面看墙上的印迹是否均匀，若墙面上留有较大、较粗的颗粒或印迹大，说明粉刷的质量不好；

如果是喷塑要看墙面的整体性，色的大小以均匀为好；

墙纸、墙布上要不留气泡。

纸与纸、布与布的交接处以平整为好。

四是按说明书逐一测试管道设备的功能。

一般住宅楼的设备有给排水管道、燃气管道、电灯头、插座等。

购房者可检测给水管是否通畅，管道是否已具有锈迹，气管是否接通，灯头、插座是否有电；

对于商业、办公建筑，除了以上设备，还有中央空调、烟感器、温感器、电梯、闭路电视系统等；

对于各设备的性能，购房者应根据建筑设计和设备说明书，逐一检查。

九、何谓“三书一证”？

在收楼时，很多消费者都会知道要具备“三书一证”才能收楼。

但何谓“三书一证”呢？

有大部分人还只是一知半解。

“三书”是由政府有关部门核发的《广州市商品住宅交楼书》以及由发展商提供的《广州市商品住宅质量保证书》和《广州市商品住宅使用说明书》，只有"

“一证”是《质量保证书》。

究竟“三书一证”制度主要内容是什么？

为了保障购房者的权益，加强商品住宅的售后服务，根据国家建设部的通知精神，国家要求各开发商在商品房销售中实行《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度。

该制度自1998年9月1日起执行。

其主要内容是：

房地产开发商在向用户交付出售新建设的商品住宅时，必须向用户提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

《质量保证书》中要求开发商在房屋合理使用寿命年限内承担地基础和主体结构的保修，此外还承担政党使用情况下各部位、部件的保修。

其中屋面防水保修3年；

墙面、厨房、顶棚的卫生间地面、地下室、管道等渗漏保修一年；

墙面、顶棚抹灰层脱落，保修1年；

地面空鼓开裂、大面积起砂、门窗翘裂、五金件损坏，保修1年；

卫生洁具保修1年；

灯具、电器开关保修半年；

供热、供冷系统和设备保修1年。

《住宅使用说明书》要对住宅的结构、性能和下水、电、燃气等设施的类型、性能和标准做出说明，并提出装饰、装修及设施、设备使用的注意事项。

一十、怎样自测房屋面积

近年来，关于商品房面积的纠纷愈来愈多，归根到底是一些不法开发商“玩弄面积猫儿腻所致。

因为，我们在买房时，一般是由房产商提供现成的房屋面积数据。

那么如何做到“心中有数？

为此，我们特邀了有关专家介绍自测商品房面积的方法。

工具：

普通皮尺、计算器。

注意：

测算是指测量和计算两个不同步骤。

测量：

主要是量取住宅的实际尺寸。

步骤一：

获取详细的标准层或自家所在楼层平面图。

根据详细的住宅平面图测量和计算才能方便而准确。

平面图中应包括住宅的主要数据有：

各房间的轴线尺寸（即承重墙或柱的中心线之间的尺寸）和外墙的总尺寸，即两道尺寸线，还有各房间的使用面积。

大部分住户都在标准层，测量和计算主要根据标准层图纸和面积。

如果住宅所在楼层较为特殊，如底层、顶层，则要用所在楼层的图纸。

为了测算一户面积，可以不对全楼的面积进行测算。

步骤二：

测量和计算自家内部使用面积和建筑面积。

使用面积的测算。

对房间内部测量所得到的尺寸，是房间轴线尺寸减去墙体厚度和抹面厚度的尺寸，不能作为面积中的尺寸。

也就是说，根据这个尺寸算出的面积并非是使用面积。

使用面积是按轴线尺寸除去结构厚度尺寸的房间内部尺寸计算的。

一般来说，承重墙体是砖墙时，结构厚24cm，寒冷地区外墙结构厚度为37cm，混凝土墙结构厚度20cm或16cm，非承重墙12cm、10cm、8cm不等。

一般来说，轴线位于墙体的中间，中间两侧各为半个墙厚。

白灰抹面厚度一般为2～3cm（具体图纸中应标注）。

如果误差接近或超过20cm则可能有问题。

测量出房间两个方向的内部尺寸，相乘即得房间使用面积。

门窗洞口的面积不计入使用面积。

各房间（包括：

门厅、过道、厅、卧室、厨房、卫生间、储藏室、壁柜、阳台等非固定结构围成的空间）使用面积之和为住宅总使用面积。

住宅内建筑面积的测算，将自家住宅与别家、公共部分的相接处沿轴线分开，自家轴线之间的总面积为住宅内的总建筑面积。

其计算方法，一种是将总使用面积再加上各段墙体的结构面积；

一种是直接计算自家轴线所围成的几何图形面积。

但住宅内的总建筑面积在图纸中一般不标注，没有实质意义，仅供下一步计算整套住宅建筑面积使用。