工程部管理方案Word文档格式.docx
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第八章施工组织设计和施工技术方案审查
第九章项目工程管理
第十章项目工程会议管理
第十一章项目工程竣工验收管理
第十二章竣工物业移交管理
第十三章竣工资料移交管理
第十四章保修期内工程质量缺陷管理
第十五章工作流程
序
为加强建设管理公司房（商业）地产开发项目工程全过程的管理，切实做好项目工程的“四控”（质量、进度、投资和安全控制）、“两管”（合同和信息管理）、“一协调”（组织协调）工作，特制定本管理方案。
第一章总则
一、本制度所述的项目工程管理是指公司开发的房（商业）地产项目从工程设计、报建、施工、验收直至保修期维修等全过程的管理。
二、工程部为公司工程管理的主要责任部门。
一、建立完善工程管理的规范性文件及相关制度；
对建设管理公司开发的工程项目提供技术、信息支持，按照既定的目标计划有效控制、管理、协调；
以具竞争力的成本，提供高品质及不断改进的住宅（商业）建筑产品，在客户中建立优质及物有所值的良好声誉。
一、岗位设置原则：
（一）工程部组织机构的设置原则：
１、精干高效负责的原则；
２、灵活弹性的原则
；
因事设岗的原则；
岗位相关尽量复合的原则；
（二）组织机构
：
１、工程部编制：
工程部是建设管理公司所有工程项目的组织协调机构，也是公司所有开发工程现场项目的管理机构。
根据公司的总体要求，工程部的编制为5人。
随着工程任务量的增加和其他工程项目的开展，工程部的编制会进行相应的调整。
根据开展项目的情况每个项目增加2人。
２、工程部岗位设置及管理规定：
（1）、目前运做一个项目情况下工程部设置为工程部主管１个；
建筑、绿化、市政工程主（副）管或管理员岗位2个；
水电安装、消防、强电、弱电工程、相关市政供电、水、排污及临电工程主（副）管或管理员岗位1
（2）个；
资料收集、发放、管理、施工图审查、报建、竣工备案、制图等管理员岗位1人；
（2）、以后每增加一个工程项目相应建筑及安装管理相应增加2个岗位：
项目竣工移交后工程部项目管理岗位随之撤消，根据工程部实际情况和项目人员的表现情况进行工程部岗位重新调整安排暂时分流至其他部门配合工作。
A、随着项目的完工，工程部的岗位随之减少，每完工一个项目工程部相应减少两个岗位。
B、工程部的岗位评价根据项目的开展情况和任务量的不同而有所区别：
（一）、工程部主管：
根据项目的数量进行岗位权重的调整。
（二）、专业管理人员：
根据项目的开展情况和任务量的情况进行岗位全重的调整。
具体可分为三种情况：
a、项目前期；
b、项目施工阶段；
c、项目收尾阶段；
（1）、本着稳定队伍、培养人才的策略，工程部内部根据实际情况和项目情况进行岗位轮换，以培养复合型人才和利于岗位的内部晋升，增加工程部组织机构的精干和高效性。
（2）、工程部的岗位人员确定采取双向选择的办法，既尊重个人的选择，又要经过组织评价的双重办法确定岗位人员。
A、对于刚被招致单位的人员，个人根据应聘岗位进行选择，填写应聘申请单并经人事部门、公司主管领导审查、面试确定是否留用。
留用后工程部在试用期内对其进行全面考核与评价确定其最终上岗。
B、对于工程部内现有岗位人员如有调整岗位意愿，填写岗位变更申请后，由工程部对其进行考核与评价，并将评价结果报送主管领导审批确定岗位是否调整。
（3）、工程部岗位的增加与取消：
随着项目的开展和工程量增加，或项目的完工和工程量的减少工程部的岗位会随之增加或减少，工程部对实际情况作出全面评价后向主管副总或总经理提交工程部岗位申请，批准后进行变更。
3、工程部人员及劳动纪律管理规定
（1）、工程部的人员变动和调整遵循严进严出的原则
（2）、工程部人员的考核遵循公开、公平和公正的原则
（3）、工作时间的规定：
有关工作日及节假日的时间规定参见公司总体管理制度（注：
在工程施工紧张阶段，不予休假，采取后期调休制度）。
（4）、不准迟到早退，如有特殊情况需提前请假。
（5）、节假日需离开项目所在地，同样必须申请。
（6）、工作中严禁聊天和从事其他娱乐活动，影响他人工作。
（7）、必须维护工作环境的整洁，爱护公共设施与财物。
（8）、办公物品的领用进行统一管理，要先计划、批准，后统筹安排领用，避免浪费。
（9）、不论在工作中还是在工作之外，不得作出有害和影响公司及部门利益和形象的行为，遵守法律和社会公德。
（10）、所有工程部人员必须廉洁自律，不得接受外单位的礼品等，如有发现立即进行严厉处罚，开除出工程部，并退回公司人事部门进行处理。
（11）、工程部人员如需进行对外招待，必须进行申请，核实批准后方可进行。
（12）、工程部所有招待费、交通费实行统一管理，即发生费用前要经过申请和批准，发生费用后要经过审核，然后统一报销。
（三）组织机构组成：
序号
部门
姓名
岗位
职能
职称
1
工程部
徐智伟
主管
待定
中级
2
彭小素
副主管
土建
3
张立文
安装
4
陈永红
管理员
二级建造师
5
彭钰
6
黄书敏
资料
第四章部门、岗位职责
一、基本职责：
1、工程管理：
监督管理工程项目参建各方的工作行为，对工程项目建设施工质量、进度、安全、成本、现场签证等有效实施监控。
编制总控目标计划，并进行分解、细化，报领导审批同意后，切实进行落实。
2、材料设备采购：
参与选择合格供应商，样板示范，招投标工作。
3、技术管理：
参与建筑技术信息收集，优化设计、施工，信息交流。
4、资料管理：
有效控制、检查、收集、整理工程设计（变更）、施工（质量、安全、签证）、竣工等过程资料。
5、计划管理：
编制有效的工程总控目标计划，细化分解，并切实落实实施。
6、工作管理：
有效管理日常工作，统筹合理安排各岗位工作，规范各岗位工作范围、职能、协调各项目之间的资源共享。
组织部门周例会
二、部门职责：
1、配合前期部、销售部等部门进行项目前期运作及设计工作的开展。
2、工程部全面负责工程开工前的准备及施工图配合审查工作。
3、配合造价合约部对工程建设的相关单位的招投标工作。
4、协调承包商、地勘、设计、监理及相关单位之间的关系。
5、负责对地勘、承包商、监理、设计单位的现场管理工作。
6、负责工程施工过程中质量、进度、安全、成本、现场签证的控制管理。
7、负责编制工程总控目标计划，并根据总控目标计划进行分解、细化，监督落实。
7、负责工程竣工验收及移交工作。
8、对工程施工管理过程中的文件、资料进行管理。
三、岗位职责：
一）工程部主管岗位职责：
1、负责确定部门的组织构架，规范下属的工作范围及管，职能，工程部的日常管理工作，组织部门工作周例会，检查指定工作完成情况，贯彻实施公司及本部门的规章制度，起草工作月报告，对本部门的工作承担责任；
2、配合前期部、销售部等部门进行项目前期运作，提出合理化建议；
3、配合合同造价部组织工程项目的招投标工作；
（1）对地勘、设计、承包商、监理及相关分包单位进行考察、评价。
（2）选择投标单位或进行邀标。
（3）组织投标单位进行现场踏勘和答疑。
（4）组织评标和开标工作，确定中标单位。
（5）参与合同谈判与合同的签定。
4、负责项目管理。
（1）负责项目人员管理：
包括人员的调配、考核、奖惩等方面的管理。
（2）项目目标管理：
对项目建设的整体目标，编制有效合理的总控制计划，并进行明确下达，并将目标进行分解，做到责任到位，并对目标完成情况进行监督检查和调整。
（3）对项目施工准备、施工进度、质量、安全、现场管理（签证）、资料、投资控制进行审核、监督检查。
（4）对施工过程中出现的重大问题进行决策和处理。
（5）负责配合造价合约部审核施工材料的选用和对材料供应商的评价。
（6）负责组织工程中新材料、新工艺、新结构、新技术的技术论证。
（7）对《施工组织设计/方案》重大技术措施和经济方案的初步审查意见审核。
（8）对工程中出现的不合格处理方案进行审查后报总工审批，并对处理结果进行确认。
（9）组织竣工验收及移交。
（10）监督检查工程和项目文件资料的管理。
（11）负责各项目之间的资源调配及各单位之间的工作协调配合，与工程管理相关各部门、单位进行沟通平衡。
5、负责工程监理的管理：
（1）配合合同造价部对监理单位的评价、选择、招标。
（2）对监理单位提交的《项目监理规划》、《项目监理实施细则》进行审核。
（3）根据监理委托合同对监理单位的工作进行监督检查和考核。
（4）对监理单位提出的工程实施与工程管理过程中的重要问题给予及时解决。
协调其与参建相关单位之间的关系。
（5）负责监理费用控制。
6、参与地勘、设计单位协调：
（1）配合合同造价部对地勘、设计单位的评价、选择、招标。
（2）负责管理工程项目地质勘查的现场工作，协调地勘单位及时提供准确的地勘报告。
（3）参与设计方案的选择及优化工作。
（4）组织工程技术人员进行图纸预审。
（5）委托监理单位组织图纸会审，对会审中提出的共性问题和技术难题协调拟订解决办法。
（6）协调设计单位与参建相关单位之间的联系。
（7）对施工中各方提出的变更要求进行审查控制。
（8）参与对地质勘查费用进行控制。
7、负责整个工程项目施工过程中各相关单位的配合、协调工作。
（三）项目管理主管岗位职责
1、配合工程部主管做好工程前期准备及招投标工作。
2、参与土建、装饰、绿化、市政工程招投标工作。
3、参与土建、装饰、绿化、市政工程投标资料、文件的审查和评标工作，提出合理建议，对投标单位进行土建方面的现场答疑。
4、负责项目的整体运作和管理
（1）项目开工准备阶段，负责编制《项目开工监督管理计划》并根据部门目标总控计划细化《施工进度计划》，报工程部主管批准。
（2）负责向各承包单位正式发出《工程施工管理配合要求》。
（3）开工准备阶段应对开工必须具备的文件和资料进行核实，对开工准备情况进行核实检查，组织开工庆典。
（4）组织设计图纸会审、设计交底工作，对设计交底工作的过程及结果进行检查、汇总。
（5）组织专业工程师对监理单位及施工单位《施工监理规划》、《施工组织设计/方案》进行审查。
（6）组织专业工程师及相关部门对《施工组织设计/方案》中重大技术措施和经济方案进行初步审查，提出审查意见。
（7）对《施工组织设计/方案》中的新技术、新材料、新工艺的应用，以及可能导致工期、造价等变动的因素，结合监理单位的审查意见进行着重审核。
（8）对《施工组织设计》的实施情况进行监督检查纠正，对施工组织设计的调整及修改进行审核
（9）组织临时设施的搭建，组织监理、施工单位进行场地移交
（10）向工程部主管报送《开工申请表》。
（11）组织召开工程协调会，对工程中重大的不合格事项进行调查研究，提出处理意见，对施工质量、进度、安全、文明施工、现场签证进行监督检查、有效管理。
（12）负责协调承包商、监理单位、设计单位及有关单位之间的关系，按照工程施工
计划对项目资源进行合理调配、管理。
（13）对工程量及设计变更引起的工程量增减进行审核，对监理单位审核、汇总后的进度计划进行确认，负责组织工程施工计划实施情况的监督、检查、调整。
（14）负责对各方提出的设计变更进行审核，负责工程停工、复工的管理。
负责控制工程项目施工过程投资，填制价款单。
按合同进行工程款拨付审查。
（15）负责组织工程分部和单项工程的中间验收和竣工验收及移交。
监督检查项目文件资料及施工过程资料的管理移交。
（四）土建工程管理岗位职责
1、协助工程部主管、项目主管做好工程项目的前期准备工作。
2、协助项目主管做好工程开工的准备及现场管理工作。
3、参与土建、装饰、绿化、市政工程招投标工作。
4、参与土建、装饰、绿化、市政工程投标资料、文件的审查和评标工作，提出合理建议，对投标单位进行土建方面的现场答疑。
5、参与图纸会审、设计交底工作，负责交底记录整理、签认和发放。
跟踪协调处理图纸会审中提出的问题。
6、审查《土建/装饰/绿化/市政施工组织设计/方案》和《施工监理规划》，负责《土建施工组织设计/方案》中重大技术措施和经济方案进行审查，提出审查意见。
7、对《土建/装饰/绿化/市政施工组织设计/方案》中的新技术、新材料、新工艺的应用，以及可能导致工期、造价等变动的因素，进行审查。
监督检查《土建/装饰/绿化/市政施工组织设计/方案》和《施工监理规划》实施情况。
8、负责审查土建工程相关各单位提出的土建工程变更要求。
9、根据工程质量监督要求和相关规范标准对土建施工质量进行控制，对承包单位与监理单位的质量完成情况进行检查考核并提出调整意见。
10、根据工程施工计划对土建工程的进度进行监督、检查，并根据情况提出调整意见。
11、参加工程协调会与监理例会，提出和了解工程项目土建施工过程中出现的问题，进行研究讨论，提出解决办法。
12、负责与设计、监理、承包商等单位的信息与资料传递和各单位的协调工作。
13、负责对土建施工材料、工程机械及施工队伍的质量进行检查，对土建工程中出现的不合格事项进行检查，并提出处理意见，负责项目标识要求的执行检查及记录。
14、参与土建、装饰、绿化、市政工程的竣工验收。
（五）水、电、暖、消管理岗位职责
2、协助项目主管做好安装施工进度计划的编制落实工作。
3、参与水、电、暖、消（市政）工程招投标工作，工程投标资料、文件的审查和评标工作，提出合理建议。
4、负责对投标单位进行水、电、暖、消（市政）工程方面的现场答疑。
参与图纸会审、设计交底工作，负责交底记录整理、签认和发放。
跟踪处理图纸会审中提出的问题。
5、审查《水/电/暖/消（市政）施工组织设计/方案》和《施工监理规划》，负责《水/电/暖/消（市政）施工组织设计/方案》中重大技术措施和经济方案进行审查，提出审查意见。
6、负责对《水/电/暖/消（市政）施工组织设计/方案》中的新技术、新材料、新工艺的应用，以及可能导致工期、造价等变动的因素，进行审查。
监督检查《水/电/暖/消（市政）施工组织设计/方案》和《施工监理规划》实施情况。
7、负责审查水、电、暖、消（市政）工程相关各单位提出的水暖工程变更要求。
8、根据工程质量监督要求和相关规范标准对水、电、暖、消（市政）工程施工质量进行控制，对承包单位与监理单位的质量完成情况进行检查考核并提出调整意见。
并根据工程施工计划对水暖工程的进度进行监督、检查，并根据情况提出调整意见。
9、参加工程协调会与监理例会，提出和了解工程项目水暖施工过程中出现的问题，进行研究讨论，提出解决办法。
10、负责与设计、监理、承包商等单位的信息与资料传递和各单位的协调工作。
对水、电、暖、消（市政）工程施工材料、工程机械及施工队伍的质量进行检查。
11、负责对水、电、暖、消（市政）工程中出现的不合格事项进行检查，并提出处理意见。
12、负责水、电、暖、消（市政）工程的竣工验收。
13、本岗位必须对项目中的安装工程，进行现场管理监督。
（六）资料管理岗位职责
1、协助工程部主管做好工程项目的前期运作，工程开工的准备工作。
2、参与工程招投标工作，负责配合合同造价部投标邀请书的编制，工程投标资料、文件的审查和评标工作，提出合理建议。
3、负责协助工程部主管做好与地勘、设计、监理及施工单位的联络工作。
4、负责协助前期技术部办理施工图人防、消防、环保、地震、气象、林业等相关政府主管部门的审查、审批手续及施工许可证办理工作。
5、参与图纸会审、设计交底工作，跟踪联系设计及时处理图纸会审中提出的问题。
6、负责文件、签证、联系单、通知、施工图、设计变更等资料内部、外部的上传、下发、整理收集存档工作。
7、负责收集各参建单位重要的工程施工过程资料（方案、变更、签证、验收报告等）及竣工备案资料、竣工图，并进行汇总登记、存档。
8、负责工程施工中临时变动修改施工图的绘制工作，并完善设计变更资料。
9、负责配合前期技术部对工程资料的整理、分册、汇总和装订成册及单位工程的竣工备案工作。
10、负责建立健全文件和资料有效控制和各种记录，防止文件和资料损坏、丢失。
加强资料检查和保护工作，定期检查，发现问题及时向领导汇报，采取有效措施，保证资料安全。
根据公司制订的项目开发计划（或项目开发方案），工程部按公司相关制度或规定协助合同造价部办理有关项目工程设计、施工、监理等单位的比选、签约过程的工作。
一、设计单位的确定：
1、根据政府规划国土部门关于对开发项目规划设计实行招投标的规定，结合公司《项目发包管理制度》的规定，比选确定2-3家优势明显的设计单位为意向设计单位（根据项目需要可以酌情增加设计单位）。
工程管理部再依照公司有关设计意图发出书面邀请函，邀请确定的意向设计单位参与开发项目规划设计方案的设计；
2、通过对开发项目规划设计方案的比选，由总经理初审，董事会最终确定开发项目的设计单位；
3、根据公司《合同管理制度》的有关规定，由工程管理部协助合同造价部代表公司与最终确定的施工单位办理《项目建设工程施工合同》事宜。
二、施工单位的确定：
1、参照政府建设主管部门关于对工程项目施工实行招投标的规定，结合公司《项目发包管理制度》的有关规定和施工投标单位对项目方案优化情况，同时根据项目公司有关管理权限界定之规定先由项目公司评标小组比选，项目土建总包单位由总经理初审，董事会最终确定，分包施工单位由董事长最终确定即可。
2、根据公司《合同管理制度》的有关规定，由工程管理部协助合同造价部代表公司与最终确定的施工单位办理《项目建设工程施工合同》事宜。
三、监理单位的确定：
1、根据政府建设主管部门关于对工程项目建设监理实行招投标的规定，结合公司《项目发包管理制度》的规定，同时根据项目公司有关管理权限界定之规定由项目公司评标小组比选，再由总经理初审，董事会最终确定项目工程监理单位。
2、根据公司《合同管理制度》的有关规定和经董事会最终确定审定的项目工程监理委托方式，由工程管理部协助合同造价部代表公司与最终确定的项目工程监理单位办理《项目工程建设监理合同》事宜。
四、在办理与设计单位、施工单位、监理单位等外协服务单位签订合同过程中，工程管理部须根据公司对项目工程开工时机的把握和相关单位交换意见的反馈情况，提前做好沟通与协调工作。
第六章项目工程设计管理
一、申领《项目规划设计要点》：
1、根据上述意向设计单位提交的开发项目规划设计方案，由市场（营销）部、前期技术部、合同造价部和工程部分别于五个工作日内对其初审后报总经理审核，董事会最终确认，并于三个工作日内对此作出审批意见。
2、前期技术部将其中经股东审批同意的规划设计方案图报送政府规划国土部门审查。
二、《项目设计委托书》的编制与审批：
1、根据政府规划国土部门批准的《项目规划设计要点》和经董事会批准的《开发项目可行性研究报告》由市场（营销）部、前期技术部和合同造价管理部编制的内容，由总工程师组织编写《项目设计委托书》初稿后分别送市场（营销）部和合同造价部、财务部分别初审。
2、《项目设计委托书》的内容应包括设计范围、设计内容和设计要求等。
其中，设计要求须明确项目限额、功能设置、平面布局、户型面积、户型比例、立面风格及其它要求等。
3、市场（营销）部和合同造价部、财务部分别于两个工作日内对《项目设计委托书》初稿提出初审意见，返总工程师处于两个工作日内修订后报总经理、董事长审核，董事会最终确认。
4、前期技术部根据董事会作出的审批意见，于三个工作日内予以修正后提交给设计单位。
5、对于规模较大的开发项目，经公司总经理同意，前期技术部可邀请有关专业人士对《项目设计委托书》提出专业咨询意见。
三、设计审查：
设计审查分为开发项目规划设计审查、方案设计审查、初步设计审查和施工图设计审
查。
设计审查由总经理、董事长审核，董事会最终确认，市场（营销）部、前期技术部、合同造价部、工程管理部为主要审核部门，监理单位和财务部为参与审核部门。
（一）规划设计审查
1、根据本章第一条第一款的规定，前期技术部须分别于五个工作日内对意向设计单位提交的开发项目规划设计方案进行审查。
2、审查时，须重点审查建筑红线（退用地红线）、建筑覆盖率、建筑指总面积和容积率等项标是否满足开发项目规划设计要点的要求，整体方案是否符合公司设计委托意图。
3、前期技术部根据批准的审查意见，通知设计单位进行项目方案设计。
（二）方案设计审查
１、设计单位提交开发项目方案设计图后，由前期技术部、合同造价部、工程管理部、财务部、市场（营销）部、监理单位于五个工作日内分别进行审查。
而后，前期技术部于两个工作日内将审查意见汇总形成《方案设计审查意见书》（如审查过程中出现反复，每次审查后均应形成《方案设计审查意见书》）报总经理、董事长及董事会审批。
２、前期技术部将总经理、董事长及股东审批同意《方案设计审查意见书》的意见于三个工作日内提交给设计单位。
３、前期技术部视审查意见情况，如与设计单位提交的设计方案图歧义较大时，必须要求设计单位重出设计方案图。
４、经总经理、董事长及董事会最终审批同意的方案设计图，由前期技术部报送政府规划国土部门、消防管理、民防管理等部门审查。
5、方案设计图待政府规划国土、消防管理、民防管理等职能部门分别审查后，由前期技术部将经总经理、董事长及董事会审批同意的《方案设计审查意见书》和规划国土、消防管理、民防管理等部门的审查意见一并提交给设计单位，并通知其进行项目工程初步设计。
（三）初步设计审查
1、设计单位提交项目工程初步设计图后，由前期技术部、合同造价部、工程管理部、市场（营销）部、监理单位和财务部分别于七个工作日内进行审查。
审查要求为：
1）各项经济技术指标是否符合政府主管部门的有关规定；
2）是否符合政府规划国土部门《方案设计审查意见书》和消防管理部门《建筑方案消防设计审查意见书》及民防管理部门《建筑方案民防设计审查意见书》的要求；
3）设计范围是否与《项目设计委托书》一致，是否符合《方案设计审查意见书》要求，设计深度是否符合国家有关规定；
4）主要功能设置方案、结构方案、设备安装方案是否经过优化选择；
5）是否满足物业管理功能设置的要求；
6）设计图内容是否存在笔误、错误、疑义等。
2、前期技术部根据各参与审查部门提供的书面反馈意见，于三个工作日内汇总整理成《初步设计审查意见书》报总经理、董事长及董事会审批。
3、前期技术部将总经理、董事长及董事会审批同意的《初步设计审查意见书》于三个工作日内提交给设计单位。
4、经总经理、董事长及董事会最终审批同意的初步设计图，由前期技术部
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