贵族人家房地产开发项目可行性研究报告.docx

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贵族人家房地产开发项目可行性研究报告

普兰店贵族人家房地产开发项目

可行性研究报告

普兰店贵族人家房地产开发项目

可行性研究报告

一、总论

1.项目实施背景

随着普兰店城市建设的变迁发展，社会经济的蓬勃发展，居民收入不断增加，人们对于居住条件的要求也日益提高，但房地产发展速度有限，仍然难以满足居民（尤其是大量拆迁户）对于中低价位住房的需求。

该项目的建设不仅迎合了城市功能和品位提升的要求，对推动普兰店市的社会经济发展起到积极的作用；而且缓解了区域更新改造中的房屋供求矛盾，满足了部分居民的住房需求。

贵族人家位于普兰店市区城南，东北倚天然氧吧——二龙山，南临亚洲最大木材加工业生态园区——太平工业区。

得天独厚的地理位置和旺盛的市场需求赋予了贵族人家极大的投资价值与升值潜力。

项目总规划面积愈80万平方米，引入“新城市主义”居住理念，合理开发，建立自身完善的交通体系和商业体系，完美诠释普市居住新理念。

2.项目概况

2.1项目名称

普兰店贵族人家房地产开发项目

2.2项目地址

普兰店市太平办事处柳家村盖亮路以东主城区以南。

2.3用地规模

2.3.1占地面积：

30028平方米

2.3.2建筑面积：

42314平方米

2.3.3住宅建筑面积：

41836平方米

2.3.4公建面积：

478平方米

2.3.5容积率：

1.4

2.3.6绿化面积覆盖率：

＞30%

2.4项目建设条件

普兰店市良好的经济现状、持续高速的经济发展为该项目的建立营造了良好的社会经济环境，确保该项目的稳定建设。

该项目预计市场需求旺盛，在建设地尚无同类小区，且在当地没有竞争楼盘，市场前景良好。

该区域工程地质情况基本稳定，地震基本烈度为七度，能够满足项目工程建设的要求。

该小区准备采用市政供水。

排水按当地有关部门要求统一排入当地污水处理管道。

小区所用电力从当地电网引入，另外该项目位于主干线旁，交通便利，良好的配套条件更加有利于该项目的建设。

2.5项目投资与收益概况

项目开发建设投资7102.93万元,建设期利息515.23万元，年营业收入6146.60万元。

主要经济技术指标见下表：

表1项目主要经济技术指标

项目

计量单位

数值

备注

用地总面积

平方米

30028

居住户（套）数

套

480

总建筑面积

平方米

42314

计算容积率建筑总面积

平方米

42314

住宅建筑面积

平方米

41836

公建面积

平方米

478

综合容积率

1.4

总建筑密度

%

30

绿地率

%

30

表2项目主要财务评价指标汇总表

项目

评价结果

项目总投资

7618.16万元

项目总营业收入

12293.20万元

利润总额

4419.58万元

税后利润

3314.69万元

资本金净利润率

66.22%

总投资收益率

19.83%

项目投资财务净现值（税前）

1072.92万元

项目投资财务净现值（税后）

271.74万元

财务内部收益率（税前）

28.04%

财务内部收益率（税后）

16.31%

资本金内部收益率（税前）

48.34%

资本金内部收益率（税后）

22.01%

盈亏平衡点销售率

28.10%

3.项目建设单位概况

3.1承办单位名称：

大连豪亿房地产开发有限公司

3.2注册地址：

大连市中山区中青街198号1-5-1

3.3注册资本金：

1008万元

3.5公司简介：

大连豪亿房地产开发有限公司成立于2006年底，主要经营房地产开发、销售、房屋租赁代理。

公司拥有员工36人，其中有各种技术职称的26人，大中专文凭员工占75%。

公司积极开拓业务，业绩显著，制定了年开发能力50万平方米的远景目标，并逐步向大连市周边城市拓展。

预计2007年在普兰店开发20万平方米，首期5万平方米已经开始动工，在2008年计划在大连市、普兰店市开发30万平方米的土地，用于建设高档住宅楼。

公司注重管理，吸引了很多房屋开发、销售等专业人才，并积极准备通过ISO9001质量安全体系认证，竭尽所能的开发质量过硬、客户满意的好楼盘，努力完善服务，使公司不断向前发展。

4.项目编制依据

4.1王立国，《项目评估理论与实务》（第二版），首都经贸大学出版社，2007年2月；

4.2《关于建设项目经济评价工作的若干规定》，中国计划出版社，2006年；

4.3国家发改委和建设部，《建设项目经济评价方法与参数》（第三版），中国计划出版社2006年；

4.4建设部，房地产开发项目经济评价方法》（第一版），中国计划出版社，2000年11月；

4.5现行会计制度；

4.6建设单位提供的其他相关材料。

二、建设的必要性分析

1.普兰店社会经济发展的要求

普兰店市东临黄海，西接渤海，是大连市的地理中心区。

辖区面积2896平方公里，人口83万。

近年来，普兰店市经济增长势头强劲。

“十五”时期，经济总量快速增长，综合实力大幅提升。

生产总值年均增长14.5%。

人均生产总值达到2472美元，年均增长14.9%。

实现社会消费品零售总额35.8亿元，增长17.4%。

“十一五”期间，普兰店市将进一步围绕建设大连市工业卫星城的目标，大力实施城市经营战略，不断提升城市功能和品位，提高城镇化水平，对培养城市综合竞争能力，起到巨大的推动作用。

该项目所在地太平办事处的经济发展目标是到2007年实现财政预算内收入2000万元，年递增率25%；各村收入平均达到100万元，年递增率为16%；农民可支配收入7500元，年递增率为15%；社会总产值达到28亿元，年递增10%，固定资产投资额2005年达到18亿元。

经过四年努力，把太平办事处建设成为发展速度快，经济效益高，村级实力强，居民生活富，综合环境好，以太平工业园区、现代农业园区和小康村建设为载体，初具现代化标准的新市区。

随着当地城市建设的变迁发展，社会经济的蓬勃发展，居民收入不断增加，人们对于居住条件的要求也日益提高，但当地房地产发展速度有限，难以满足当地居民（尤其是大量拆迁户）对于住房的需求。

该项目的建设不仅迎合了上述城市功能和品位提升的要求，对推动普兰店市的社会经济发展起到积极的作用；而且缓解了区域更新改造中的房屋供求矛盾，满足了部分居民的住房需求。

2.普兰店市城市总体规划的要求

《大连城市发展规划》确定城市功能为：

东北亚重要国际航运中心，我国区域性的金融中心、商贸中心、旅游中心和信息中心，重要的石化、电子信息和装备制造业基地。

大连市将形成由一个中心城市、三个次中心城市、七个小城市、十一个重点镇、二十八个建制镇组成的城镇体系网络，构成沿两条轴线，呈“V”形放射状组团式空间格局。

而作为次中心城市之一的普兰店，在大连市发展规划中的地位将会显著提升。

2006年，《普兰店市国民经济与社会发展第十一个五年规划及2020年远景目标纲要》提出，普兰店城市的总体规划要求城市建设项目要适度超前，坚持高起点、高标准规划，把近期与长远、需要与可能结合起来，立足当前，面向未来，统筹兼顾，综合布局。

同时在普兰店市委、市政府提出的“两区三点”规划布局中也确立了以太平工业园区建设为载体，推进城区南移，加快新市区建设的战略内容。

该项目即位于普兰店市南部太平办事处的柳家村，这里位于主干线旁，距火车站约3公里，交通便利，在未来城市总体规划——城市中心南移的战略中将占据更为显著的地理优势。

3.完善和提高普兰店市城市投资环境的要求

作为新兴的工业卫星城和大连市重要的工业企业转移承接区，普兰店市对外招商引资规模和力度正在不断加大。

2005年，普兰店市委、市政府将太平中小企业工业区列为“两区三点”工业发展布局中，加大了对工业区的投入力度，2006年计划投资2.5亿元，重点加快工业区的基础设施建设，其中投资3000万元完成工业区的供水工程；投资1.15亿元，新建220千伏和66千伏变电站各一座；投资7800万元，修建园区路30.5公里；投资500万元，完成通信工程；投资500万元，建污水处理站一座。

2006年年底，工业区将实现“六通一平”，成为一个功能齐全、基础设施更加完善的工业区。

随着城市基础设施建设水平的提高和城市投资环境的改善，区域的这些优势又会吸引更多的企业前来投资，外来人口的增多，尤其是以投资办企业为主的高收入人口的增多，会对当地的楼盘，尤其是中高档楼盘形成超额需求。

但调查发现，目前当地的中高档住宅供应较少，综合性现代化的精品小区更是市场的一大空白。

在此背景下，开发建设“贵族人家”房地产项目将会进一步提升普兰店市的建筑物档次，改善普兰店市民的居住条件，对完善和提高普兰店市投资环境起到一定的推动作用。

4.承接与顺应周边地区经济发展的需要

该项目临近大连市和瓦房店市，瓦房店市和普兰店市同属于大连市，是大连市的工业卫星城市，同时也是大连市重要的工业企业转移承接区。

大连市是重要的港口、贸易、工业、旅游城市，综合经济实力持续增强。

2006年，全市实现地区生产总值2569.7亿元，按可比价格计算比上年增长16.5%，为1996年以来的最快增幅。

其中，第一产业增加值208.6亿元，增长10.9%；第二产业增加值1229亿元，增长20.3%；第三产业增加值1132亿元，增长13.6%。

瓦房店市位于普兰店市西侧，是辽宁省工业基础雄厚、工业门类齐全的县级市，有辽南工业重镇之称。

现有工业企业涵盖冶金、机械、建材、石油、化工等15个门类，有名牌产品40余种，其中轴承、机电、汽车配件、环保炉排、阀门、水泥、卡物力盘、机床、高压开关、小型船舶等产品畅销国内外，在《福布斯》中文版最新推出的中国最佳商业城市排行榜上，瓦房店名列全国660个城市的第64位。

大连市和瓦房店市经济迅速发展，一方面，促进普兰店经济的不断进步，加快普兰店城市化进程，促进普兰店房地产业发展；另一方面，迅速攀升的房价和较高的购房落户门槛，使得越来越多的大连人和希望到大连安家落户的外地人开始把目光移向大连的周边地区，将之视为购房的首选之地；而瓦房店由于工业的高速发展，使得当地环境受到一定程度的影响，居住环境不如普兰店市。

目前形势充分说明该项目的建设适应市场要求，顺应经济发展。

5.优化普兰店市城市人居环境，提高人们生活水平的要求

按照“现代化工业城市”和“生态园林城市”的定位要求,统筹经济与社会全面发展，打造和谐普兰店，是“十一五”期间普兰店市的重要目标，近两年来，普兰店市投资十多亿元对城市基础设施进行了大规模的改造，不但美化了城市，也改善了老百姓的生活环境。

该项目以“以人为本，创造良好生活环境”为设计指导思想，居住与商业功能结合，功能齐全，配套完整，环境优美，景色宜人，建成后将成为一个综合性现代精品小区，能最大程度提升城市人居环境和生活水平。

三、市场分析

1.市场现状分析

1.1我国房地产市场现状

随着普兰店市城市建设的发展，居民可支配收入的增加，人们对于居住条件的要求日益提高。

目前普兰店的房地产发展速度有限，仍难以满足居民对中低价位住房的需求。

根据我们调查发现普兰店市现在号还没有其他开发商新建楼盘，因而在该地区无类似楼盘的供给，也无与此项目竞争的楼盘。

国家发改委公布了今年二季度房地产市场有关统计数据，全国房价同比增长6.4%，仍是一片涨势。

来自另一信息发布渠道国家统计局的相关数据显示，07年第一季度全国70个大中城市房价上涨幅度较高，商品房成交价上涨了15.18%，环比上涨2.67%，其中经济适用房、普通商品住宅和高档商品住宅同比分别上涨了11.80%、16.73%和11.64%，07年第二季度涨幅有所减缓，平均房价同比上涨5.8%，目前价格仍然持续上升，以北京为例，仅上半年预售商品房价格涨幅已接近800元。

目前全国房地产市场价格持续走高，为该项目的建设提供了良好的市场环境。

1.2周边城市房地产现状

周边城