上海房地产项目开发流程Word文档下载推荐.docx
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各部门审批通过，同时项目工程部完成施工图审图后，报规划局申领工程规划许可证，并缴纳相关费用（详见表二）。
领证之前向规划城建档案室申办工程竣工档案验收报送申请表。
8、地名命名报批：
在用地规划许可证办理之后，工程规划许可证办理之前向区规划局地名办申请办理地名命名手续。
三、开工准备阶段
1、工程报监：
取得工程规划许可证后向区质监站办理报监手续，并按工程造价的1‰（商业）或0.7‰（住宅）缴纳报监费，有民防工程的向市民防质监站申办报监手续。
2、工程施工许可证的申领：
报监完成后向区招投标办申领工程施工许可证。
3、灰线复验：
向规划局测量队申请办理道路红线及界桩定位，按648元/界桩点位另加两个控制点测量费2432元缴纳测量费。
之后由施工单位进行建筑定位，再报规划局检查大队申报复验灰线。
4、住宅施工计划、市政、公建配套建设计划及住宅竣工配套计划申报：
开发项目若为住宅项目，需向房地局质量管理科及住宅发展中心申报年度住宅施工计划、市政、公建配套建设计划及住宅竣工配套计划。
并按320元/㎡缴纳配套费。
5、临时排水许可证办理：
项目开工之前向水务局申办临时排水许可证，按核定的排水量每月缴纳排污费（0.81×
排水量），排污费可下浮30%～50%。
四、施工阶段（配套工程施工）
1、供电配套工程：
项目开工前需向供电局申请临时用电，并缴纳临时接电容量费。
开工后向供电局提出用电申请，供电局根据实际情况答复供电方案，同时核定出供电配套工程费，待合同签定并缴付费用后转供电局设计室进行外线供电工程设计、出图、施工。
若开发项目内有产权属于用户自己的配电站即用户站，则必须由供电局下属安装公司进行设计、施工，费用按实际结算。
（以上费用的收取详见供电局收费标准）
2、雨污水配套工程：
雨污水管线图一般由设计单位设计出图，由雨污水管理部门审核通过后施工。
施工单位可通过招投标确定，但与市政管网接口处的检测井必须由雨污水下属单位施工，每个井约2.5～4万元（根据尺寸大小）。
3、自来水配套工程：
项目外围自来水管线由自来水公司设计、出图、施工，费用按管线工程2000定额编制预算并缴纳。
住户水表及表箱须向自来水公司购买，每套约920元，若数量大可略有下浮。
4、天然气配套工程：
项目外围管线、调压站及锅炉房管线必须由天然气公司设计、出图、施工，费用按管线工程2000定额编制预算并缴纳。
住宅项目室内管线可由设计单位设计，但必须由天然气公司施工，并按33元/㎡缴纳住宅配套费，按1290元/户代付燃气表开户费。
5、有线电视配套工程：
室内管线可由设计单位设计，外围管线必须由区有线电视中心设计、出图、施工。
工程费收费方式：
1）根据上海市93定额编制预算，按实际结算也可按建筑面积签定协议；
2）协议价为多层、复式、高层、小高层为15元/㎡，别墅35元/㎡。
6、通信配套工程：
由建设单位向电信局提出通信申请，并缴纳通信配套工程费，（多层明线6.5元/㎡，高层12.5元/㎡，多层暗线20元/㎡，别墅40元/㎡）。
电信局负责施工及验收。
7、邮政配套手续：
向邮政局购买信报箱，并办理邮政配套手续。
信报箱费用为318元/个，若数量大可下浮至270元/个，包括每户100元的通邮费。
8、道路开口：
根据项目总平面图及建设要求，向区交警支队申请道路开口，征得同意后报市政局路政科及园林署，并缴纳相关费用（详见表七）。
与相关领导协商，费用可下浮30%～40%
9、粘土砖核定手续：
在项目开工后向区墙改办办理粘土砖及散装水泥核定手续。
10、门牌号编订：
按照公安部门要求，准备相关材料向公安部门申请项目门牌号编订手续。
11、面积预测：
门牌号编订后，预售许可证申办前根据项目大小向区房地局测绘所或市房屋土地测绘中心申请建筑面积预测（测绘费详见表三）。
12、网上认证手续办理：
项目预售前须向市房地产交易中心申报网上认证手续。
13、预售许可证办理：
多层项目封顶、高层项目完成2/3楼层施工并通过网上认证手续后可向区房地局市场科申办预售许可证。
14、合同预告登记：
商品房预售后，到区房地产交易中心办理预告登记，并缴纳登记费：
住宅3元/㎡，非住宅按合同总价的0.8‰。
五、验收交付阶段
1、职能部门专项验收：
项目竣工前后向消防、民防、卫生、环保、规划、交通、园林、防雷、墙改办等职能部门申报竣工专项验收。
（1）、防雷：
向市防雷监测中心申报现场监测，监测通过后出监测报告转区防雷办，区防雷办出验收批复。
（2）、墙改办：
根据项目使用的粘土砖、散装水泥用量及类型核定并缴纳专项资金（标准砖0.1元/块，多孔砖0.025元/块；
袋装水泥3元/吨，用量可适当少报）。
（3）、园林：
一般由施工单位向市园林局申报竣工验收手续，市园林局核准通过后出备案证明，凭备案证明向区园林署申请退还绿化保证金。
（4）、交通：
一般由交通标示标牌施工单位负责向市交警总队申请竣工验收，验收通过出批复。
（5）、卫生：
项目通水后向卫生部门的疾病控制预防中心申请水质检测，检测费约300元～400元/点，一个供水系统基本按1个点抽检，检测通过出报告后转卫生防疫站申办竣工验收，出批复。
（6）、环保：
项目竣工后先办理雨污水接纳手续，凭雨污水接纳证明可向区环保局申报环保验收，出批复。
（7）、消防：
一般需由有消防系统检测资质的单位进行系统监测，收费标准为1.5元～2元/㎡。
由消防施工单位负责向市消防总局（或区消防支队）申报竣工验收，通过后出批复。
（8）、规划：
先向规划局测量队申报竣工测量手续，交纳测量费（详见表六）。
测量报告出来后申请档案验收，取得档案验收合格证后再申报规划竣工验收，领取规划验收合格证。
（9）、民防：
一般由施工单位负责向市民防质监站申办竣工验收，验收通过出民防工程质量监督报告。
再向市民防档案室申办民防工程档案竣工验收，按2.1元/㎡（民防建筑面积）缴纳民防档案立卷服务费；
同时缴纳民防档案编制费，收费标准为底价4500元，民防建筑面积5000㎡，每增加2000㎡收取250元，不到2000㎡按2000平方米收取。
凭民防档案验收合格证及质量监督报告由建设单位向区民防办办理民防工程竣工备案，工程竣工备案完成后办理民防工程使用登记备案。
2、室内环境检测：
在项目竣工后区质监站出质量监督报告之前须完成民用建筑室内环境检测，且必须检测合格出检测报告。
检测单位可自行寻找，费用原行情约1元/㎡，现价格有一定下浮。
3、土建竣工验收：
建设单位组织区质监站及各参建单位进行土建竣工验收，现场验收通过后向区质监站递交相关竣工资料，质监站出质量监督报告。
4、配套部门专项验收：
在办理职能部门专项验收的同时可办理配套工程专项验收及开通手续。
若开发项目为住宅项目，还需办理配套验收合格证。
其中雨污水需办理排水许可证；
住宅项目自来水通水前需申办水表卡，办卡费为10元/张，同时预购53吨水费，水费目前按1.84元/吨收取，其中50吨水的水费交房时向业主收取。
5、工程竣工备案：
各职能部门专项验收及质监验收通过后向区建管所申领工程竣工备案证明。
6、面积实测：
取得工程竣工备案后根据项目大小向区房地局测绘所或市房屋土地测绘中心申报建筑面积实测（测绘费详见表三）。
7、交付使用许可证办理：
项目若为住宅项目，则必须在取得实测报告后向房地局质量管理科申办住宅交付使用许可证。
六、大产证申领阶段
1、权属核定手续：
取得实测报告后向房地局权属科申办地块建筑面积及用地面积核定，若审核不超容积率，则核发房地产初始登记通知单；
若超容积率，须先按现市场价补缴土地出让金。
2、维修资金核定及缴纳：
取得初始登记通知单向房地局物业管理科申报维修资金核定手续，并按（有电梯项目）1295×
建筑面积×
4%或（无电梯项目）1295×
3%缴纳维修资金。
若开发项目不出售，属自建固定资产的物业，则通过协商可不缴纳该费用。
3、契税免税手续：
在办理维修资金手续的同时可办理契税免税手续，由建设单位提供相关资料向财政局申报，财政局核发完税证明。
4、大产证的申领：
完成维修资金缴纳及契税免税手续后可向区房地产交易中心申办大产证，并缴纳相关费用（详见表八）。
表一：
工商局收费标准
收费项目
收费标准
1、名称查询
80元
2、IC卡
280元
3、法人登记费
按注册资金的0.8‰收取，超过1000万的部分按0.4‰收取
4、公告费
320
5、证照工本费
10
6、私营企业协会会费
300
7、公章一套
150
8、企业代码
228
9、税务登记证费
280
10、验资手续费
具体与会计事务所协商
11、注册费
按注册资金的0.4‰收取
表二：
规划局收费标准
单价
项目选址
0.6元/㎡
地籍图晒图
90元/份（1：
1000）
120元/份（1：
2000）
用地规划许可证
250元
建设工程规划许可证
总造价的1.6‰
1、执照费1‰
2、竣工档案编制费0.6‰
注：
代收保险费4‰
表三：
房地局测绘所收费标准
测定房屋建筑面积
建筑面积预测
0.2元/㎡
土地面积测绘
0.4元/㎡
产权证附图
120元张
勘丈费
326元/点
勘丈资料复印费
300元/套
界桩费
20元/根
表四：
招投标管理办公室收费标准
根据沪价费（2004）065号文《关于本市建设工程勘察、设计、施工及建材、专业等招投标交易服务费有关事项的复函》的规定，有关收费标准如下：
勘察、设计交易服务收费标准
项目投资额（万元）
勘察交易服务费（元/件）
设计交易服务费（元/件）
500以下（含500）
100
250
500—1000（含1000）
800
1000—3000（含3000）
600
1800
3000—5000（含5000）
1500
4400
5000—10000（含10000）
3000
8800
10000—20000（含20000）
6000
16000
20000以上
10000
28000
说明：
上述收费是向完成勘察或设计交易的招标单位收取。
监理交易服务收费标准
收费对象
费率（%）
招标单位
0.28
承包单位
1、监理交易服务费按监理合同所约定的监理费用为基数，向交易双方分别收取。
2、收取的交易服务费低于50元时收50元，高于4000元时收4000元。
建筑施工、幕墙、钢结构、园林绿化、土石方桩基等
建设工程招投标交易服务费收费标准
（差额定率累进收费）
中标价（万元）
0.048
0.046
0.044
0.042
0.04
0.038
0.036
1、上述收费中的三分之二向招标单位收取，三分之一向中标单位收取。
2、收取同一项交易服务费合计低于50元收50元，高于12000元收12000元。
3、园林绿化工程交易服务费统一按0.048%收取，并适用1、2点说明。
表五：
防雷检测中心收费标准
1、根据沪府办（1990）139号文规定：
同意收取避雷装置（针型、网型、带型、烟囱、铁塔）安全检测费，收费标准为每根（套、座）60元。
2、避雷装置高度以25米为标准高度，每增高1米加收费1元。
3、对环路以外的被检测单位按每公里0.6元收取
4、检测数量除别墅、油气站外，均按建筑面积每1000平方米计算得出，故一般住宅、宾馆均按0.96元/㎡计算。
建筑物类型
检测数量
住宅
16
商业楼
15
办公楼
12
商办楼
宾馆
别墅
3—6/栋
商场
表六：
规划竣工测量收费标准
工程内容
项目
计量
单价（元）
1、平面控制测量
小三角
点
1216.26
2、房产竣工测绘
1：
500
平方米
3、高程控制测量
等外水准
公里
250.74
4、建筑高度及立面测量
幢
560.00
5建筑面积丈量、计算
分层图
1.36
备注：
第
（2）项房产竣工测绘1596元起算（组日）。
表七：
道路开口收费标准
绿化迁移费
序号
赔偿项目
计算方法
备注
1
树林损伤费（包括死亡风险费）
树木价值×
100%
非正常季节搬迁需特殊保护，发生费用另计。
2
树枝清理费
10—30%
3
机械吊、运、材料、挖、种人工费
按实际发生费用计收×
10%
4
管理费
（1+2+3+）×
5
赔偿费合计（树木迁移费）
（1+2+3+4）
注1、绿地借用费=（绿地造价×
5%）/天。
2、绿地征用费：
3000元/㎡（环线外），5000元/㎡（环线内）。
道路掘路修复工程费
数量
单位
小型掘路修复工程
一、沥青混凝土路面
编号
主、次干道
1.00
JX—1
305.27
其中
修复费
250.65
日后养护费
54.62
一般道路
JX—2
256.95
修复后
202.33
二、水泥混凝土路面
基层
JX—3
119.09
板块面层
JX—4
194.28
三、预制混泥土人行道
JX—5
52.35
四、沥柏类人行道
JX—6
65.46
五、预制混凝土彩色人行道
非镶嵌式
JX—7
113.66
镶嵌式
JX—8
124.58
六、现浇混凝土人行道
6.5厘米落地
JX—9
63.97
15厘米斜坡
JX—10
231.07
七、预制混凝土侧平石
侧石
米
JX—11
47.70
平石
JX—12
56.85
临时道路占用费
平方米.天
每三个月为一期，每期增收百分之一
各乡镇
表八：
房地产交易中心收费标准：
1、土地使用权、非住房所有权初始登记，按登记的项目价格总额，采取差额定率分档累进办法，由申请人缴纳：
房地产价格总额（万元）
累进计费率（%）
100以下（含100）
0.20
超过100以上部分至2000（含2000）
0.08
超过2000以上部分至5000（含5000）
0.06
超过5000以上部分至10000（含10000）
超过10000部分
0.02
2、宅所有权初始登记，按80元/套，由申请人缴纳。
初始登记按一个项目、一个地块为一证，每件收费的上限：
土地使用权登记为2万元；
房屋所有权登记为4万元；
土地、房屋合并登记为6万元。
3、地藉图纸费由房地产交易中心代收，每幅120元，共两套。
供电局收费标准：
一、供电配套容量
根据市物价局批准的容量配置标准，市电力公司进行适当放宽。
每户建筑面积在80平方米及以下的住宅，配套基本容量为4千瓦；
81到120平方米的住宅，配套基本容量为6千瓦；
121到150平方米的住宅，配套基本容量为8千瓦；
住宅面积超过150平方米的，按每平方米60瓦配置；
公建设施按每平方米50瓦配置。
二、供电配套费收费标准
1、供电配套工程费按每平方米面积收取，按照市规划局批准的《建设工程规划许可证》的建筑面积（包括住宅小区内公建设施）为计费面积。
2、外环线以内收费标准：
全电缆入地工程每平方米145元；
小区外架空线、小区内电缆入地工程为每平方米130元。
3、全电缆入地工程每平方米115元；
小区外架空线、小区内电缆入地工程每平方米100元；
外环线以外其余地区的住宅供电配套工程费，由电力部门和开发公司根据实际情况协议确定，一般不高于每平方米85元。
4、自行车棚和垃圾房的面积不收费，并在公建设施的总面积中扣除；
住宅小区的汽车库收费标准为每平方米50元。
5、为住宅配套的幼托、中小学、少年宫、敬老院、医疗卫生等公建，按标准的50%收取费用。
6、建筑面积在6万平方米以上、并一次付清工程款的项目，按标准的90%执行。
7、如果要求提高配置容量，每户每提高1千瓦，收费标准提高10%；
公建设施每平方米超过1瓦，收费标准提高1%。
8、如因场地狭小，开发商要求采用小型化设备，配置成本又较高的，收费标准上浮20%；
有特殊配置要求的其他住宅仍按项目规划建设，个别核算。
三、多回路供电容量收费标准
电压等级（千伏）
多回路供电容量费（元/千伏安）
0.38/0.22
360
290
35
220
110
四、临时接电容量费收费标准
两年及以下临时用电，按多回路供电容量费标准的70%收取；
超过两年至三年（含三年）临时用电，按多回路供电容量费标准收取；
三年以上临时用电，由供用电双方以合同形式约定。
（以上均为现行政府收费缴纳标准，具体以办理时为准）
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