房产估价技术报告Word文档格式.docx
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座落
温泉花园
地段等级
一级
用途
住宅
结构
混合
交易情况
—
正常
交易时间
近期
交易单价
（元/M2）
3455
3425
3445
2、编制比较因素指数表
表二
比较因素
待估房产
案例1
案例2
案例3
交易价格（元/平方米）
交易双方情况及交易目的
100
地址
房产用途
区域因素
产业聚集规模，商业繁华程度
基础设施，公共设施完善程度
交通便捷程度
自然条件状况
环境质量、周围景观
城市规划限制
个别因素
临街状况、地势
建筑物折旧程度
102
101
面积
98
99
装修情况
设施设备
平面布置
工程质量
建筑结构
楼层
3、编制比较因素修正系数表
100/100
区域因素
100/102
100/101
100/98
100/99
比准价格
取平均值，得估价对象一层房产平均比准单价：
（3455+3425+3445）/3=3442（元/m2）
2、采用收益法测算估价对象价格
（1）求取年有效毛收入
根据目前安新县同类房产市场状况并结合估价对象具体情况，确定其租金水平均值为0.8404元/平方米·
天，每年按360天计；
空置期按10天、空置率按5%计。
确定其年有效毛收入。
（2）求取年运营费用
a、管理费
按照同类物业一般水平以年毛收入的3%计算：
b、维修费
按市场一般惯例取重置价的0.5%
c、保险费
按市场一般惯例为重置价的0.5‰
d、税费
出租房税费：
房产税按年租金收入的12%征收；
营业税按租金收入的5%征收；
城市建设维护税按营业税的1%征收；
教育费附加按营业税的4%征收；
其他税率为0.75%；
综合税费率为年租金收入的18%。
年运营费用=a+b+c+d
（3）求取年净收益
年净收益=有效毛收入－年运营费用
重置价的确定：
重置价格参考安新县近期同类工程造价并结合估价对象的结构、装修、设备、设施综合确定估价对象的重置价格为2000元/㎡。
（4）收益法求取估价对象房产价格
评估对象建筑物建成于2002年，钢混构建筑物耐用年限剩65年，故其剩余经济寿命按65年计算。
资本化率取7%（以近期的一年期定期存款利率作为安全利率，加上一定的风险调值系数后综合确定），根据公式：
式中：
——有限年期房产价格；
a——未来第一年纯收益；
——资本化率，此处取7%；
g——租金增长率，取2%
——估价对象剩余房产使用权年限。
此公式的假设前提是：
1收益年限为有限年n；
②净收益未来第一年为a，此后按数额g逐年递增；
③资本化率为r，r不等于零。
评估测算表
测算数据
计算公式
1
建筑面积
185.60
2
单位租金（元/平方米.年）
302.54
0.75*30*12
3
重置价格
2000.00
4
年租金
56152.17
1*2
5
空置期
0.97
6
可出租率
0.95
7
有效毛收入
51862.76
1*2*5*6
8
管理费用
1555.88
7*3%
3%
9
维修费
1856.00
1*3*0.5%
0.50%
10
保险费
1*3*0.5‰
0.05%
11
综合税费
9335.30
7*18%
18%
12
税费小计
12932.78
8+9+10+11+12
13
净收益（A）
38929.98
14
还原率（Y）
0.07
15
剩余年限（n）
65.00
16
房地产价格（V）
743895.66
V=（A/Y）•[1-1/（1+Y）n]
17
土地价格
4008.06
18
房产价格
4008.058511
3、估价结果
评估人员根据估价目的，本着公平、公正、客观的原则，按照评估工作程序，运用科学合理的评估方法，并在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并详细考虑了影响房产价格的各项因素，根据保定市同类房产的房价水平及评估人员的估价经验综合,认为将两种方法测算结果进行算数平均作为最终评估价格。
房地产单价=（3442+4008）/2=3725（元/m2）。
房地产总价=3725*185.6=69.14（万元）
大写金额取整：
元整（币种：
人民币）。
严歌苓说，人之间的关系不一定从陌生进展为熟识，从熟识走向陌生，同样是正常进展。
人与人之间的缘分，远没有想像中的那么牢固，也许前一秒钟还牵手一起经历风雨，后一秒就说散就散，所以，你要懂得善待和珍惜。
人与人相处，讲究个真心，你对我好，我就对你好，你给予真情，我还你真意，人心是相互的。
两个人在一起，总会有人主动，但主动久了，就会累，会伤心，心伤了就暖不回来了，凡事多站在对方的角度想一想，多一份忍耐和谦就，就不会有那么多的怨气和误解，也少了一些擦肩而过。
做人不要太苛刻，太苛无友，人无完人，每个人都有这样或那样的缺点，重在包容。
包容是一种大度，整天笑呵呵的人并不是他没有脾气和烦恼，而是心胸开阔，两个懂得相互包容的人，才能走得越久。
人与人相处，要多一份真诚，俗语说，你真我便真。
常算计别人的人，总以为自己有多聪明，孰不知被欺骗过的人，就会选择不再相信，千万别拿人性来试人心，否则你会输得体无完肤。
人与人相处不要太较真，生活中我们常常因为一句话而争辩的面红耳赤，你声音大，我比你嗓门还大，古人说，有理不在声高，很多时候，让人臣服的不是靠嘴，而是靠真诚，无论是朋友亲人爱人都不要太较真了，好好说话，也是一种修养。
俗语说，良言一句三冬暖，你对我好，我又岂能不知，你谦让与我，我又怎能再得寸进尺，你欣赏我，我就有可能越变越好，你尊重我，我也会用尊重来回报你，你付出爱，必会得到更多的爱。
与人相处，要多一份和善，切忌恶语相向，互相伤害就有可能永远失去彼此，每个人心中都有一座天平，每个人心中都藏一份柔软，表面再强势的人，内心也是渴求温暖的。
做人要学会谦虚，虚怀若谷。
人人都喜欢和谦虚的人交往，司马懿说：
“臣一路走来，没有敌人，看见的都是朋友和师长”.这就是胸怀。
有格局的人，心中藏有一片海，必能前路开阔，又何愁无友。
人与人相处，开始让人舒服的也许是你的言语和外表，但后来让人信服的一定是你的内在。
就如那句，欣赏一个人，始于颜值，敬于才华，合于性格，久于善良，终于人品。
人这一生，遇见相同的人不容易，遇见正确的人更不容易，只有选择了合适的相处方式，带上真诚与人相处，才会走得更长，更远更久。
人与人相处，要多一份真诚，俗语说，你真我便真。
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