小微企业创业园区建设项目可行性研究报告文档格式.docx

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（一）小微企业是解决新增就业人口的主渠道。

随着我国社会主义市场经济的不断发展，小微企业大量涌现，目前已超过1000万家，加上3800多万个体工商户，其从业人员已近2.8亿。

小微企业就业门槛低，具有很强的吸纳就业能力。

在我国，小微企业主要分布在劳动密集型产业，创造了我国近80%的城镇就业岗位和90%的新增就业岗位，是解决民生提高人民生活水平的重要力量。

（二）小微企业是企业家创业成长的重要平台。

小微企业一头连着经济繁荣，一头连着社会稳定，在增加居民收入、满足市场需求、弘扬创业精神、推动技术进步、促进镇域经济发展等方面发挥着不可替代的作用。

越来越多的小微企业的成长起来，使我国的实体经济更加的稳固，一大批优秀企业家和技术管理人员不断成长，成为我国实体经济发展的人才支撑。

（三）小微企业是推进创新的重要力量。

大企业的创新有着很大的经济风险，小企业家底薄，不怕死、勇敢，它的创新风险远远低于大企业。

来自于国家知识产权局的截至2010年年底的一个统计显示：

小微企业完成了65%的发明专利和80%以上的新产品开发。

（四）小微企业是我国税收的主要来源。

目前，我国共有1023万户小微企业，这些分布在城乡的小微企业（含个体工商户）吸容的就业人数超过2亿，最终产品和服务占国内生产总值的60％，上缴税收占全国企业的54.3％。

（五）发展小微企业是发展实体经济的重要手段。

2012年初，温家宝总理在全国金融工作会议上明确提出，要坚持金融服务实体经济的本质要求，牢牢把握发展实体经济这一坚实基础，确保资金投向实体经济。

促进实体经济发展，一个重要着力点是扶持小微企业发展，我国1023多万户小微企的最终产品和服务，占国内生产总值的60％。

小微企业涵盖了国民经济的主要行业，包括84个行业大类、362个行业中类和859个行业小类。

1.6.4小微企业发展瓶颈 

（一）土地资源紧张

近年，用地指标收紧，企业用地门槛越来越高。

发展势头较好的小微企业虽有增资扩产的计划与意愿，但“一地难求”的情况十分普遍，小微企业用地面积较小，注重租赁成本，一般是“哪里有地，哪里走”，“哪里便宜，哪里走”，加之集约及专业的工业园区，一般政策上向大中企业或发展前景良好的某某产业企业倾斜。

因此，在缺乏政府统筹的前提下，小微企业的分布往往是凌乱分散，见缝插针，在厂房场地的优化设计、设备投入及生产生活配套设施等方面的投入也都力求精简，导致绝大部分小微企业的生产环境和生活环境都较为简陋，这一定程度影响到小微企业对技术人才、管理人才的吸引力，也阻碍了产业的优化布局。

（二）资金链紧张

小微企业存在资金链持续紧张，融资困难。

在竞争激烈化并高度资本化的今天，融资难题不予解决，无可避免要严重制约小微企业的发展壮大。

其主要表现为：

一是贷款依然困难。

这是小微企业长期以来的发展瓶颈，由于实力薄弱，再加上数量众多的小微企业在目前的金融体制下，根本不具备对金融机构的议价能力，甚至很难进入正规金融机构的“法眼”。

二是用资更加昂贵。

这是小微企业当下面临的严峻现实，由于难以享受银行的服务，无可奈何之下，小微企业不得不从民间借贷。

三是资金链断裂风险增大。

这是小微企业不得不面对的巨大挑战，众多小微企业原本背负高利率的借贷或融资，往往还得使用担保或质押，压力巨大。

1.6.5建小微企业园区，应对小微企业发展瓶颈。

小微企业面对各种新旧挑战，生存空间越来越小。

如何解决制约因素，成为解决地方经济发展的重要课题。

建小微企业园区，已是各地推动镇域经济发展的重要载体和手段。

（1）小微企业园有效的节约各种资源。

在土地资源日益紧张的今天，小微企业凌乱分散成为小微企业发展面临的一大问题。

用地指标收紧，企业用地门槛增高的情况下，发展势头较好、用地面积较小、注重土地成本的小微企业“一地难求”情况十分普遍。

而集约化及专业化的工业园区，一般政策上都倾向于大中企业或发展前景良好的某某产业，因此专为小微企业建立的工业园区能有效的解决用地紧张问题。

小微企业园的配套优势更为明显，有着整合资源，节约生产成本等不可替代的作用。

（2）小微企业园容易形成产业集聚，利于企业壮大。

产业集聚之所以能引起人们的高度关注，关键就是它拥有较强的竞争力。

甚至可以认为，是否具有较强的竞争力是产业集聚形成的重要标志。

小微企业主要集中在加工业和服务。

加工业主要集中在机械、电子、服装等行业，并且有着复制能力强，极易培育等特点。

在同一个地方，很容易形成产业规模，形成产业聚集。

（3）小微企业园聚众效应，能获得更多的金融政策。

小微企业的担保能力普遍较差，多数企业可供抵押的土地、房产、机械设备等不动产普遍存在资产质量不高，评估值偏高等情况。

而在统一的园区，有园区成立统一的资产担保公司，加之政府的政策支持在相当程度上能解决这一问题。

结合地缘优势，内地小微企业园区受制约因素更小，有着更大的上升空间。

相对而言，内地的用工较沿海便宜，有着大量的剩余劳动力和广大的消费市场，具备大量发展小微企业的条件。

二是有着巨大的后发优势，兴建小微园区有着较多的产业选择，形成产业聚集高地。

1.7结论

本项目符合国家现行政策，将有力促进镇内经济持续、快速、协调发展，有利于带动经济贸易业的发展，刺激经济增长。

将各类型企业进行集中管理，利于镇内自然环境治理，有助于提生镇内居民生活环境质量。

2地理环境及区域经济概况

2.1地理环境

某某市位于辽宁省西南部，辽河三角洲中心地带，东北邻鞍山市辖区，东南隔大辽河与营口市相望，西、西北邻锦洲市辖区，南临渤海辽东湾。

市区距沈阳155公里；

西距锦州市102公里；

南距营口市65公里，鲅鱼圈港146公里，大连港302公里；

东距鞍山市98公里。

地埋坐标为北纬40°

39′～41°

27′、东经121°

25′～122°

31′之间。

总面积4,071平方公里，占辽宁省总面积的2.75%

某某镇地处大洼镇西北部，东邻某某市区、南毗双台子河口自然保护区、西北两侧被双台子河环绕，区域面积65.2平方公里，人口2.2万人。

辖区总面积65.2平方千米，其中：

稻田4.9万亩、苇田2500亩、养殖水面500亩、保护地菌菜种植面积3000亩、果树面积1000余亩。

劳动力9690人，其中：

从事农业的6795人、工业的665人、建筑业的139人、商业的1161人、服务业的930人。

大专以上文化程度的245人，中级以上技术职务的33人，其中：

工程师8人、农艺师9人、其它15人。

内设9个行政村，34个村民组，22个自然屯；

9个镇直事业单位，镇垂直管理单位8个。

2.2经济概况

某某镇工业项目集聚区是某某工业发展的核心区域。

自2007年成立以来，集聚区经济总量不断增长，产业规模日趋扩大，形成了以成品水泥、水泥建材、石油化工为主导的产业格局，年可实现工业产值24亿元，贡献镇级财政收入550万元，现已成为某某镇域经济发展的强力增长极。

特色农业稳步发展。

打造了有机稻米、皮毛动物、河蟹养殖、苹果梨、棚菜、食用菌及家禽养殖七个优势品种，形成了兴岗特种毛皮动物养殖公司等一大批龙头企业。

申请了棚菜、食用菌、水稻、河蟹产品的有机和无公害产品认证，“腰岗子”牌有机大米、生态河蟹，“某某”苹果梨享誉海内外，产品遍及北京、上海、成都、广州等各大城市，并远销俄罗斯、韩国、日本等国家。

现代商贸逐步形成。

“某某中学”教学质量和重点高中升学率逐年走高，全国各地学子纷纷慕名投学。

围绕服务学生学习生活的图书销售、餐饮、洗浴、物流配送、陪读房屋出租等相关产业发展迅速。

周边的居民小区、精品购物网点建设速度加快，以某某中学为核心的居住群、商贸圈初见雏形，形成了镇域经济新的增长点。

3、可行性研究的主要依据

1、《中华人民共和国城市规划法》

2、《城市规划编制办法》

3、《城市规划编制办法及实施细则》

4、《中华人民共和国土地管理法》

5、《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137—90）

6、《城市道路交通规划设计规范》（GB50220—95）

7、《中华人民共和国环境保护法》

8、《城市工程管线综合规划设计规范》

9、《城市园林绿化规划设计规范》

10、《防洪标准》

11、《城市排水规划设计规范》

12、《城市给水规划设计规范》

13、《城市供电规划设计规范》

4、可行性研究的编制原则

4.1与城市总体规划吻合原则

园区的规划建设应符合镇总体规划与土地利用规划相一致，不以城市建设规划中的产业功能布局代替工业园布局。

根据需求建设“小微园”。

这些“小微园”建好后实施规范化管理。

根据行业特点，统一设计建设研发办公楼和公共服务平台大楼，设立统一的管理服务机构，统一安排入驻企业管理办公、研发设计、检测展示等生产性配套服务。

而“小微园”周边的中心镇（功能区），则要合理安排员工住宿、消费娱乐等生活类配套设施，以切实减轻小微企业的负担。

避免将工业园混同于城市产业功能区，做到统一规划、准确定位、合理布局，使园区建设与城镇化互相促进、协调发展。

4.2市场导向原则

园区的规划建设必须遵循市场经济和区域经济规律，坚持以市场为导向，按照市场需求的规律和方向，采取政府行为推动，企业行为实施的模式，建立政府引导和市场运作相结合的园区开发和建设新机制，合理规划园区的开发功能和开发序位。

4.3可持续发展、注重生态原则

工业园的规划要立足当前，着眼长远，远近结合，要充分考虑资源和环境的承载能力，合理确定产业项目及用地布局，珍惜土地和水等资源，高度重视生态建设，加强环境保护，严禁先污染，后治理，要求在建成环境与自然环境之间建立生态协调关系，园区规划必须遵循生态环境保育策略，尽可能缓解工业园发展的生态环境影响。

4.4紧凑布局原则

园区规划建设的各个阶段都应当形成紧凑布局，使土地、道路、设施得到充分利用，环境影响也应得到有效控制。

5、工业园发展战略与思路

5.1、规划范围与期限

工业园规划范围根据《镇城市总体规划修编》（2005年）“工业园以一园多区的形式布局，对城市相对无污染的农产品加工、仓储物流、边贸加工工业园区选址于某某镇山水水泥厂东侧，长约700米，宽约450米。

占地面积约384亩，建筑面积20万平米

5.2、规划开发建设期限

为使本规划能更好地结合镇经济社会发展，便于工业园开发建设各基础设施项目的安排具有较强的可操作性，园区的发展规划将整体规划时限分为一、二、三期开发。

·

第一期初步定期为2015年至2016年，开发100亩

第二期暂定期为2017年至2018年，开发130亩

第三期暂定期为2019年-2020年，开发余下154亩

5.3、功能定位和发展思路与策略

5.3.1、功能定位

根据城镇化进程的核心，园区选址布局是依据《城市总体规划修编》（2005年）城市总体发展规划的区域规划范围内，能确保城市形成区域经济网络的辐射功能作用，既能带动工业化和城市化，又能促进农业产业化发展和吸纳更大区域范围内的农村富裕劳动力，椎动经济、社会和环境的协调发展。

因此，工业园应成为城市群经济增长点和城镇化进程的核心。

贯彻国家和省州提出的新型工业化道路，全面落实科学发展观，工业园应当成为省、州新型工业化的示范基地，即工业化支撑城镇化、城镇化推动工业化、工业化和城镇化带动农业的产业化发展。

5.3.2、发展思路

●全面发展：

科技含量高、经济效益好、资源消耗低、环境污染少、人力资源优势得到充分发展。

●统筹发展：

统筹城乡、统筹区域、统筹经济社会、统筹人与自然、统筹地方发展及对外开放。

●协调发展：

新型工业化和城镇化同步推进，新型工业化是城镇化的经济支撑、城镇化是新型工业化的空间依托，新型工业化和城镇化要带动乃至更大区域的农业产业化发展。

5.3.3、发展策略

工业园建设要按照“政府引导、市场运作”模式，积极集聚建设资金。

在工业园建设中，要通过资产经营、放开投资领域等方式，引导、鼓励社会力量直接投资园区建设，形成政府引导、多元参与的建设格局。

一是以地聚财、以地带业，管委会作为一级政府，要垄断土地一级市场，通过一定地块的土地出让，使之成为基础设施建设资金的主来源。

二是实行开放式的投资准入政策，坚持“谁投资谁收益，谁开发谁经营”的原则，政府把一些有回报的公用事业设施建设和经营推向社会，鼓励民资投入。

支持单位、个人以出资自建、民建公补、公办民补等方式建设和经营公共设施。

三是发挥政府资金的调控作用。

对一些较大的基础设施项目，由政府资金引导，进行市场化运作，形成政府引导、民资推动的新格局，从而形成市场化、多元化、多渠道的投融资新机制。

6工业园产业配置原则和策略

6.1产业配置原则

10.1.1、环保约束的原则

应当充分考虑到城镇化进程和周围农田耕作的环境问题，全面贯彻实施好“循环经济”。

因此，环境问题（特别是工业废水、废水、废物）是产业配置的重要约束条件，环境影响比较严重的3类以上工业必须严格控制入园，确保可持续发展的生态环境。

10.1.2、吸纳劳动力的原则

工业园还要提供相当规模的就业岗位，能够吸纳镇以及周边其他镇（市）的农村富裕劳动力，发挥工业化支撑城镇化和推动农业产业化的作用。

6.2产业配置策略

10.2.1、传统资源工业产业

传统资源工业是产业结构延续型策略的组成部分，包括大米加工、海产加工、皮毛动物养殖、生畜屠宰、果蔬加工及农用物资等绿色农牧加工产业。

（1）大米及海产加工

某某镇为某某市水稻主产地之一，并临近出海口，海产品资源丰富。

近年稻田河蟹养殖也成为本地居民的重要经济来源。

应对本地各种资源得当利用，形成以水稻种、海产加工为主的产业群落。

突出自身优势。

（2）皮毛动物养殖

镇内饲养业较为发达，已经有众多家户从事专业饲养行业，其中以皮毛动物等高经济价值品种居多。

目前，由于养殖户过于分散于民居之中，使得养殖户难以控制周围环境，使得幼崽成活率难以控制；

而居民又对养殖户造成的环境污染抱有成见。

如果将养殖户加以集中，统一管理，将是对为双方创造共赢局面。

（3）畜制品工业

在工业园建设标准化、无公害畜产品深加工企业，重点发展精品肉类分级分割和冷却加工。

促进畜产品初级产品向深加工产品转变，提升畜产品的价值。

（4）果蔬加工、销售

本地众多果蔬种植户多年以来一直自产自销，无法形成影响力。

将其整合到一起，可增加话语权，为百姓创造最大价值。

（5）农资产品

农业生产为镇内居民提供稳定的经济收入，只有农业生产得到完善保障，才能让本地居民后顾无忧。

所以农资产品的供应尤为重要，园区内可设立农资产品生产销售区，已经方便镇内居民。

（6）仓储物流

另外，便利的交通可成为仓储物流行业提供周转枢纽，是各行业生产原料、物资、产品的集散、中转、存储与包装提供场所。

7、工业园基础设施专项规划

7.1道路交通系统体系规划

7.1.1、园区道路框架布局

园区内方格路网应与现有道道形成有机结合，是园区道路格局应当有助于高效的土地利用、紧凑的空间布局、有序的滚动发展、足够的应变弹性和显突的形态塑造，具有高度的可生长性和未来变化的塑性。

根据《镇城市总体规划修编》（2005）所规划道路路网，园区规划建设的道路中不设快速干道，园区主要以东西向和南北向三横三纵六条。

7.2绿化景观体系规划

园区的绿化体系应当与区域范围内的生态环境形成整体关系，有助于缓解工业园发展的环境影响和提升城市的环境品质。

公共绿地占工业园用地的比例可达15％，而生态防护绿地是主体部分，占公共绿地面积的90％。

7.3市政工程体系规划

工业园的市政工程体系规划建设应依照《城市总体规划修编》（2005年）要求，与城市市政工程体系形成整合关系，并且适应分期建设计划。

7.3.1、给排水工程规划

（1）给水工程：

根据《城市总体规划修编》（2005年）用水，由自来水厂供水到其能到达的位置后，以二次加压的方式到新建的供水厂内，再供给园区内各功能区，以此来实现大面积自重压力供水，新建供水厂供水能力日供水量要大于东区日生活用水量的20%，使其能满足远期供水能力，近、中、远期均能满足城市的用水量要求。

从供水厂出来的主供水管道到达园区后沿着主次干道敷设给水干管，使园区给水形成环网，提高供水体系的可靠性和安全性。

（2）雨水工程：

结合园区地形坡向和道路格局，沿着通向水体的主次干道路敷设雨水干管，形成排水分区，分别就近排入大河及盏达河。

7.3.2、电力工程规划

根据《城市总体规划调整》（2005年）电力可以某某镇内变化站提供。

7.4环境保护体系

7.5.1、环境保护对策

国家对工业园的发展方向有明确要求，其要点：

在产业结构方面要遵循《国务院关于当前产业政策要点的决定》,“高起点、高标准的建设工业园”，“坚持以高新技术为主，实行清洁生产的原则”，全面贯彻国务院提出的加快节约型社会和发展循环经济的方针、原则和措施，按照新型工业化道路要求，建立以节能、节材为中心的资源节约型工业体系，对高物耗、高能耗、高污染的初级工业加以控制，改变“高投入、高消耗、高排放、不协调、难循环。

低效益”的粗放型经济增长方式，推进和促进工业结构的优化升级。

为此，对工业园产业开发方向明确如下：

按照总体规划对入园工业企业进行布局，处于上风向的入园企业只能是一类企业，处于下风向的入园企业才能考虑二、三类企业，重点以发展优特农畜资源产业、生物资源产业、高新技术产业。

把好入园企业关，禁止以下项目进园：

国际上和国家有关部门禁止的生产项目、明令淘汰的项目；

生产方式落后、高能耗、严重浪费资源和污染环境的项目：

污染严重、破坏自然生态和损害人体健康又无治理技术的项目，如毒性大、有放射性物质产生的项目等。

7.5消防设施体系

7.5.1、区域消防

区内消防依托辽河油田首站消防队。

7.5.2消防措施

园区内建筑间距和建筑设计严格执行《建筑设计防火规范》，电气设备安装，采取相应接地、防爆措施，对建筑物采取防雷、防爆措施。

8建设与投资估算

工园区投资方式将按市场经济运作模式，通过加大招商引资力度，聚集社会资本，发展新型工业经济，引导和鼓励企业积极投资基础设施和入园办厂，滚动发展。

8.1投资估算

工业园总体规划划开发建设面积384亩，计划总投资5亿元。

其中征地费用8000万元，重点基础设施建设项目预算投资1.8亿元，道路工程预算5500万元，供电工程预算1200万元，供水、供暖管路预算2600万元，环保费用2500万元，电信接入费用600万元，人工机械费用4400万元，园区绿化3000万元、平整土地4200万元。

8．2风险分析

本项目存在的风险主要有市场风险、人员风险、管理风险、资金风险等。

简要分析如下：

8.2.1市场风险

市场风险主要是项目建成后入住率不足的风险。

防范措施为进一步加大招商引资的力度，鼓励小微企业租赁标准厂房进行生产经营，对租赁标准厂房的企业进行奖励和政策支持，在税收方面给予优惠。

8.2.2人员和管理风险

人员风险主要是指可能存在人员素质不高和关键管理、技术人员流失给项目造成的风险。

防范措施为加大对公司人力资源的管理，构建和完善现代企业制度，建立符合企业目前实际的具有激励体制的薪酬和福利待遇制度体系，将企业整体利益与员工个人利于密切结合，将短期利于与长期利益密切结合。

8.2.3资金风险

项目的资金风险主要来源于以下两个方面：

一是建设资金未能及时落实到位，致使项目无法按期实施，影响项目发挥效益；

二是项目建成后，不能如期收回投资和如期偿还贷款。

防范措施为广辟融资渠道，力促银行贷款资金的按时足额到位；

同时加强对项目运营期的现金流管理，建立健全的财务管理制度，随时掌握资金收支情况，对贷款资金做到专款专用、专款专还。

8.3、工业园开发建设资金筹措运作方式

8.3.2资金筹措渠道

项目资金有四种来源：

（1）企业自筹；

（2）以企业为主的招商引资；

（3）申报立项，争取适当的扶持补助资金。

9工业园管理机构和保障措施

9.1组织机构与管理机制

9.1.1、组织机构设置

工业园的开发建设由企业负责，设立工业园管理委员会，实行主任负责制。

管委会内设主任、副主任，下设办公室、财务部、规划建设部、项目公关部、党支部。

实行定岗定职、公开招聘、能进能出的用人机制。

并建议镇政府派专人对企业建设中可能存在的问题加以监督、指导，确保项目进行顺利。

9.1.2、层级人员配置

本着“精简高效”的原则，按照园区管委会设置机构及功能管理要求，组织机构层级人员配置如下：

一级管理层：

主任1人，副主任1人；

二级管理层：

办公室正主任1人，财务部会计、出纳各1人，规划建设部规划、项目监理各1人，项目公关部1人，行政工作人员5人（包括文案、驾驶员、后勤），总编制人员13人。

9.1.3、管理职能划分

机关办公室：

协调领导处理日常工作，做到上情下达、下情上报、传递信息及时、准确；

做好文秘工作（公文传阅、文字材料写作、档案文书归案立卷等人搞好内部管理。

财务管理部：

财务管理制度健全，管理规范，确保财会工作的有效运行。

党支部·

纪检监察：

以机关支部为阵地，加强组织建设，开展对党员的学习教育，搞好行政监督监察工作。

规划建设部：

按园区总体规划和可行性研究报告要求，对园区整体布局进行规划，做到园区规划科学合理，企业布局有序，绿色覆盖面积达标；

及时征地，与村民签订用地协议，保证园区后期开发进度：

负责园区道路、水电、通讯等基础设施建设，在规定时间内实现“七通一平”：

为进驻企业办理土地手续，协调报批企业厂房、办公等修建性规划方案；

负责园区道路、绿地、路灯等设施管理。

项目公关部：

对园区优惠政策、投资环境、发展前景等进行整体包装、策划，加大招商宣传力度；

与意向性进驻企业进行前期接触、谈判：

与确定性进驻企业签订选址，办理项目立项及工商、税务登记；

负责园区管委会承诺的优惠政策的落实。

9.1.4、人员素质培训

从源头抓起，即在人才招聘选用时，确保专业对口，以奠定良好的人才基础。

此外，采取办学习班，送出去、请进来的方法，根据各自的工作情况坚持岗位培训，从而提高人才素