商业大厦可行性研究报告Word格式.docx
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党的“十六大”提出了全面建设小康社会的战略目标。
根据“十六大”精神,西安市提出到2020年全面实现小康社会的城市发展目标。
其中,实现小康的一个重要指标是,到2020年人均住房面积达到20-25㎡。
按此计算,考虑人口增长因素,住房缺口尚有8500万㎡-12500万㎡,平均每年有450万㎡-650万㎡的住房需求,市场潜力巨大。
据专家分析西安市房地产业将呈现以下走势:
⊙市场还将有2-3年的快速增长期。
这一时期,市场需求旺盛,开发商利润丰厚。
之后将进入10至20年的稳定增长期。
⊙各区域板块之间的差距将会进一步缩小。
⊙宏观调控力度将会加强,市场将会发展得更为有序和规范。
⊙住宅开发将向“郊区城市化”方向发展。
⊙概念炒作日益缺乏市场,消费者对开发商重视产品开发的理性回规的呼声将越来越高。
⊙房地产开发企业的门槛将逐步提高,资金密集度和技术密集度要求越来越高。
⊙开发企业出现两极分化,专业化、品牌化企业将主宰市场,弱者或被迫形成企业联盟,或被淘汰出局。
⊙房地产行业相对较高的利润空间,将使得越来越多的投资者进入这一行业,必将给现有开发企业形成巨大的冲击,并会影响整个房地产市场的格局。
同时也将影响房地产价格稳中趋降。
⊙差异化竞争、个性化经营、产品创新,将成为房地产开发新军和非品牌型企业制胜市场必由之路。
⊙消费者金字塔中部群体将成为未来市场的中流砥柱,商品房住宅单位面积向经济实用的中小套型转变亦为大势所趋。
⊙多个大盘的推出,将是西安多年来积聚的消费能量得到有效释放,并将改变西安房地产市场格局,市场竞争也将空前激烈。
1990-2002年西安市房地产市场各项指标比较
指标1990年2001年2002年
人均居住面积6.1m210.37m210.9m2
房地产投资1.86亿元66.9亿元180亿元
房地产开发企业数量省市两级共200家市注册企业600余家700余家
房地产开发企业性质国营占绝对主导地位28.8%为国营70%以上为民营
商品房开发面积10万m2销售面积205.8万m2销售面积500万m2
个人购房所占比例不足10%93%95%
以上是我们对于本项目开发宏观环境和中观环境的研判,特别是写字楼物业的开发形势不容乐观,对于本项目的规划、市场定位、营销建议等在此背景下展开。
第二章项目规划概况
2.1基本情况
项目名称:
西宝花园-通宇大厦
建设基址:
西安市碑林区振兴路中段
土地性质:
居住用地。
(本策划案按商品房开发用地为策划依据)
占地面积:
6371.4㎡(9.56亩)
总建筑面积:
36264㎡(方案1)39864㎡(方案2)
住宅面积:
7200㎡(方案1)10800(方案2)
综合楼面积:
21776㎡(不含地下室)层高:
22层
写字间面积:
12096㎡层高:
3-14层共12层
酒店套房面积:
8064㎡层高:
15-22层共8层
附楼面积:
960㎡层高:
4层
写字间酒店配套功能面积:
2175㎡
公建面积:
1608㎡(综合楼地下二层设备间及住宅楼地下室)
地下停车场面积:
4320㎡(地下停车场的设计依据在第四章详述)
总户数:
406(方案1)430(方案2)
容积率:
5.97(方案1)6.53(方案2)
绿地率:
30%
2.2规划建筑物:
框剪结构
方案1
序号工程名称建筑面积(㎡)层数备注
1综合楼2177622写字间酒店(不含地下部分)及部分配套功能
2住宅720012不含地下部分
3地下停车场43201地下一层
4综合楼附楼9604会议室宴会厅及部分配套功能
5公建1608综合楼地下二层设备间及住宅楼地下室
合计36264
方案2
2住宅1080018不含地下部分
合计39864
本届主要对本项目的微观环境做调研分析。
3.1项目地块价值分析
3.1.1概况
本项目地块属于城南板块,位于城南板块和城内板块的接合部,交通便利。
作为写字间、酒店、高层住宅,区域开发成熟,住宅与写字楼人气仅次于西南板块(西高新)。
面临振兴路城市支线道路,闹中取静,适合于个性内敛的企事业单位和人群。
但作为写字间、酒店,弱化了商业价值,可以说是利弊参半。
3.1.2商务用房价值与竞争状况
从中观环境看,目前西安市已建在建待售的写字楼面积需要5年时间消化,竞争压力巨大;
从微观环境看,此区域距离城区、南郊、西高新较近,交通便利,周边社区配套成熟,区域内同类物业销售经营状况良好,如果能够实现产品差异化,必然具有竞争优势;
从宏观环境看,电视塔CBD和西高新CBD的规划对本项目的长期经营效益会有一定影响,短期内尚不会形成压力。
周边写字楼调查表
项目名称地址层数总面积(㎡)售价(元/㎡)租价(元/㎡)售租率备注
海联大厦振兴路北口西9500055005050%地下车位租金300元/月
精英大厦振兴路中段830005590%
泛美大厦南稍门什字294000050003595%租价不含各种服务费
伟业佳大厦南关正街213650055005590%车位租金100元/月
调研分析:
此区域写字楼入住率良好,需求旺盛;
售价普遍在5000-5500元/㎡,租价(均价)为50-55元/㎡×
月。
西安市部分三星级酒店调查表
酒店名称标准间折扣价(元/㎡×
天)套房数地址
陇海大酒店220308解放路
建苑大厦260177五味什字
钟鼓楼大酒店268130社会路
延炼大厦268192南二环
东方大酒店298286小寨西路
城市酒店208138南大街
鸿业大酒店198258含光北路
民航大厦230劳动南路
金海大厦210莲湖路
文商酒店218骡马市
解放饭店160363火车站
万达圣和酒店150友谊东路
民生大酒店258143南大街
房地大厦188东五路
钟楼饭店340321钟楼
从上表可见,大部分三星级酒店标准间价格在200-300之间,客房数差距较大,主要是建筑规模因素限制;
全年平均住房率大致在40%-60%。
经了解,酒店经营风险较大,客房数少了,经营成本摊销大,客房数多了,空置率风险较大,因此建议本项目酒店客房数控制在250-280之间,基准价格为200元/㎡×
天。
本方案经济核算的住房率基数为50%。
本项目的长期经营效益主要体现在酒店及配套功能的经营上,而从调研的情况看,经营情况较好的三星级酒店,如钟楼饭店具备独特的地理位置和老字号品牌效应;
民航大厦以商办为主,优势在于旅游资源和旅游管理经验;
陇海大酒店除了良好的地理位置外,更重要的是经营管理水平较好,以会议接待为主。
另一方面,酒店客房收入受经营管理成本、客房数量、淡旺季等综合因素的影响,收入有限,不可能有太大的突破。
但相应的配套服务功能,如餐饮娱乐,由于利润率较高,较高的上座率对利润的影响较大,成为大多数酒店追求的目标重点。
因此我们建议,本项目经营以会议接待为主,商务出租和旅游散客为辅,以提高入住率为目标,特别是以配套服务功能的经营管理为重点。
酒店管理充分考虑自身经营管理能力和资源,建议引进专业酒店管理公司进行经营管理。
3.1.3住宅价值与竞争状况
此区域周边同类在售住宅楼盘较少,可比性不强,以高层高档楼盘和普通多层住宅为主,两者之间有一个明显的价格空档(高档楼盘价格在4500元/㎡以上,名为住宅,实为商住;
低端普通住宅为2500-2600元/㎡)。
这也是本项目产品差异化定位的最佳入市机会。
从以上调研分析可见,本区域住宅、写字楼、酒店物业微观环境较好。
写字楼需求较旺,住宅建议采用差异化策略,即切入高端与普通住宅之间的中端市场。
4.1综合楼
4.1.1写字间
目前西安市各类物业中的写字楼竞争最为激烈,建议采用新技术、新材料,打造在西安市适度超前的智能化、生态化写字楼。
智能化概念在新建写字楼中已经得到普遍运用,生态化概念是一种新兴概念,主要体现为:
采光充足,通透性好,定时换新风,换气系统加氧,建筑材料和装修材料采用高标准的环保材料,降低有害物质排放,杜绝写字楼综合症;
具备较高的绿化率,尽可能采用空中花园。
综合楼外观风格建议:
稳重大方的后现代主义风格,切忌呆板,体现智能化、生态化的主题。
楼层:
3-18层
面积:
12096㎡
户数:
12096÷
(100×
20%+150×
30%+220×
40%+300×
10%)=66
户型配比:
面积(㎡)比例(按户数%)备注
100-11020%1、各户型内部按功能分割;
2、大户型集中于高层。
150-16030%
200-22040%
300-32010%
4.1.2酒店:
按三星级标准设计
15-22层,共8层
客房总面积:
8064㎡
270
户型:
户型(㎡)功能套数楼层备注
22-262单人床标准间241套15-21层1、均为使用面积;
2、公摊比按75%计算。
3、24-25层透光户型为豪华套,不透光户型为标准间。
4、双人床标准间设在15层不透光部分。
20-221双人床标准间12套15层
40-50豪华标准间17套22层
小计270套15-22层
4.1.3配套功能:
功能面积(㎡)楼层计算依据备注
会议室大(1个)360附楼3层及主楼3层局部1.5㎡/人可同时容纳200人
中(2个)200附楼4层2㎡/人100人
宴会厅(中餐厅)360附楼2层及主楼2层局部可同时容纳200人以上
厨房160附楼4层
大堂4001
商务中心501
酒吧(咖啡厅、茶秀)2002
歌舞厅2002
美容美发1001
桑那按摩2001
健身房1501
洗衣房200院中另建
合计2176主体1-2层,裙楼2-3层,不含洗衣房
4.2住宅
4.2.1方案1
总面积:
7200㎡
层高:
12层
48
2梯4户
两种户型:
120-140㎡160-180㎡
或4种户型:
120-140㎡两种160-180㎡两种
顶层4套复式
依据:
从市场的角度,140-160㎡的户型是最不好销的。
4.2.2方案2
10800㎡
18层
72
1梯4户
4.2.3分析建议
12层和18层的区别:
12层只需1部电梯,18层必须设置两部电梯,结构上也略有差异。
12层的单位建安成本约为1300元,18层的为1500元左右。
1梯4户和2梯4户的区别:
按12层,前者需一个消防通道,1部电梯,后者需2个消防通道,2部电梯,但公共走道面积前者大,因此两者公摊面积差不多。
但建安成本后者比前者大。
18层差别不大。
因此建议:
若建12层,应为1梯4户;
若建18层,则主要看户型设计和公摊面积的比较。
4.2.4户型设计建议:
动静分区,主卧朝阳,通透性好,采光好,以3室2厅2卫为主立户型,大户型可做4室2厅2卫,每户两卫,复式2-3卫,复式考虑露台和跳空层,尽量避免“黑屋”,总公摊(不包括地下室)控制在7-8%,户内有效使用面积尽量大(90%以内)
4.3停车场
⑴需求:
住宅户均0.5个停车位,需36个(按方案2);
写字间户均1.5个停车位,需99个;
酒店户均0.5个,50%的住房率,需57个;
共计需192个停车位。
⑵地下停车场的设计依据:
地下停车场平面示意图
两种建设方案:
地下停车场的立面示意图
方案①方案②
方案①的经济核算:
经济指标额度计算依据
面积4320㎡停车场为地下1层,不包括地下二层设备间
停车位123个35㎡/个
造价693万元1600元/㎡
出租效益44万元/年租价300元/个×
月
回收期15.8年693÷
44
出售效益738万元6万元/个
利润45万元738-693
方案②的经济核算:
面积7630㎡停车场为地下1、2层,不包括地下二层设备间
停车位191个40㎡/个
造价1378万元1800元/㎡(土方、结构、防水等成本增加)
出租效益68.8万元/年租价300元/个×
回收期20年
出售效益1146万元6万元/个
利润-232万元
综合比较分析上述两个方案,方案②明显投资大,效益差,因此建议采用方案①。
⊙注:
停车位售价的核算:
目前的市场价为10万元/个,但销售情况不好。
按租售价格的关系计算,一般西安市消费者投资商业及写字楼物业的年回报率为8%-10%,这里按8%计算,
300(元/个×
月)×
12(个月)÷
8%=4.5万元/个
投资住宅(买房出租)的年回报率一般为4%-6%,这里按5%计算,300(元/个×
5%=7.2万元/个
综合以上两类投资物业的情况,我们认为车位价格应定位在6万元/个。
⑶本项目能够提供的停车位:
地下停车场为123个;
综合楼门前停车场约15个停车位;
住宅楼西侧空地建做停车场停车位约30个。
共计168个停车位。
⑷供需差额为24个。
⑸停车场的使用管理:
①综合楼门前15个和楼后(裙楼下)30个车位供酒店使用;
地下停车场95个车位供住户和写字间共同使用;
住宅楼东侧30个供写字楼用户使用。
②建议使用IC卡管理系统,能够有效解决不同用户的管理问题,包括来访客户车辆的管理(临时IC卡)。
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第2楼
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5.2.项目经营方案
5.2.1方案A
写字楼中留出4000㎡自用办公,其余写字间出租;
酒店自营;
配套功能可自营或内部承包或出租;
住宅楼40户按成本价内部销售,其余按市场价对外销售;
停车场除酒店留用57个,机动车位留出11个外,其余100个出租。
5.2.2方案B
写字楼中留出4000㎡自用办公,其余写字间出售;
停车场除酒店留用57个,机动车位留出11个外,其余出售。
5.3价格定位:
项目销售均价(元/㎡)出租均价(元/㎡×
月)可租售面积(㎡)备注
写字间52005012096
酒店客房200/天7056
配套功能1001616不计会议室
停车场6万元/个300/个100个
住宅内部销售2730(方案1)6000只计土地成本和建安成本
2330(方案2)
住宅公开销售33001200(方案1)
4800(方案2)
本项目在资金充足的情况下,宜采用同步开发策略,即综合楼与住宅楼同步进行(同步完工)。
开发周期估算为2年。
此开发进度作为本方案经济核算的依据之一
附表1开发进度模拟表
7.1项目总投资估算
项目的总投资包括土地费用、前期工程费用、建设配套费、建筑安装工程费用、室外工程费、建设监理费、建设单位管理费、预备费以及建设期贷款利息等项。
A、土地费用
本项目占地9.56亩,每亩450万元,土地总价值为4302万元。
B、前期工程费用包括工程勘察费、工程设计费、前期工程咨询费等项费用。
按建安成本的2%取费。
C、建设配套费用包括招投标费、市政设施配套费、消防设施配套费、天然气公网初装费、抗震设计审查费、定额编制管理费、质量监督费、劳保统筹基金、新型墙体材料专项费用、“结建”人防工程押金、散装水泥保证金、排污费、环卫费、水增容费、电力增容工程费等。
按建安成本的10%取费。
D、建筑安装工程费用
根据相关建设工程造价指标,结合本项目实际情况,住宅楼按1300元/㎡(方案1),1500元/㎡(方案2),综合楼按1600元/㎡,写字楼装修按600元/㎡,酒店及配套服务功能装修按1000元/㎡计算,本项目建筑安装工程总造价为8472万元(方案1),9168万元(方案2)。
E、室外工程费
室外工程包括小区道路、绿化及小区内各项构筑物等内容。
根据本项目实际情况,按50元/㎡计算,本项目的室外工程费为320万元。
F、工程建设监理费
按建安工程总造价的1%计算,共计为85万元。
G、建设单位管理费
按前六项费用之和的2%计提。
H、预备费
由于项目开发的可预见性较强,预备费按建安成本的6%计提。
I、建设期利息
按本项目建设期二年,贷款额1亿元,每年贷款5000万元,年贷款利率5%计算,利息总额为500万元(每年为250万元)。
K、项目总投资估算
综合以上1至10项费用,本项目总投资估算为15487万元(方案1),16342(方案2)。
项目总投资估算表(方案1)
费用名称费用数量(万元)
1.土地费用4302
2.前期费用169
3.建设配套费847
4.建安工程费(含装修费)8472
5.室外工程费320
6.工程监理费85
7.管理费284
8.预备费508
9.建设期财务费用500
10.总计15487
项目总投资估算表(方案2)
2.前期费用193
3.建设配套费917
4.建安工程费(含装修费)9168
6.工程监理费92
7.管理费300
8.预备费550
10.总计16342
7.2财务评价
7.2.1方案A+1
即住宅12层48户,写字间全部出租(除自用部分外),酒店(及配套功能)自营,停车场出租100个。
7.2.1.1财务盈利能力动态分析
A、营业收入
营业项目营业收入(万元)计算依据
住宅楼销售1794内部出售2330元/㎡,公开销售3300元/㎡
写字间出租486/年90%出租率;
50元/㎡
酒店客房营业收入972/年按50%的住房率,平均按2床标准间200元/㎡×
天
配套功能营业收入335/年200元/㎡×
月,不含会议室
停车场出租36/年300元/㎡×
月×
个
合计1829/年未计住宅楼销售收入1794万元
B、营业利润(未计建设成本)
营业项目营业利润(万元)计算依据及说明
住宅楼销售1794一次性收入
物业管理费用由住户承担,保平经营;
酒店客房营业收入486/年按50%的利润率计算
配套功能营业收入168/年按50%的利润率计算,不含会议室
停车场出租36/年100%出租率
合计1129/年未计住宅楼销售利润1794万元
C、全部投资的现金流量表单位:
万元
时间项目200320042005
现金流入量合计7794463-5409
自有资金投入1000
主营业务收入17944571829
借入资金5000
现金流出量合计77867701707
土地费用30001302
前期费用169
建设配套费847
建安工程费30005472
室外工程费100220
工程监理费4045
管理费130154
利息250250250
归还借款本金
其他费用250258457
现金净流量6-7238-6116
D、投资回收期估算:
项目总投资的回收期为(15487-1794)÷
(1193-250)=14.5年。
(假定贷款本金14.5年后归还,经营期每