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自创优目标确立后，对照创优标准，先后制定了详细的创优计划与实施方案，对各项工作明确分工，责任到人，做到了有计划、有检查，有整改、有落实。

自物业接管以来，经过管理处全体员工的共同努力，上邦·

山居岁月物业管理区域内未发生任何重大设备、安全事故，符合“璧山区物业管理优秀示范住宅小区”的评选标准，特此申请创建“璧山区物业管理优秀示范住宅小区”。

现将小区情况和物业工作汇报如下：

第二章重庆上邦物业管理有限公司简介

重庆上邦物业管理有限公司是重庆腾翔实业有限公司的全资子公司，成立于2007年8月。

具有国家一级物业管理资质企业，重庆市物业协会理事单位。

是一家具有现代管理理念，以规范化、标准化运营为特征的、服务于高端项目的专业物业管理公司。

公司成立七年多来，完成了两个高端别墅住宅管理社区（上邦·

高尔夫国际社区、上邦·

山居岁月）的物业筹建管理工作、以及一个商住楼管理处（隆鑫·

花漾汇）的物业前期筹建工作。

上邦物业以一种“一站式+管家服务”形成了上邦物业公司特有的管理服务模式，以“规范化、标准化”作为服务理念，对已接管的物业管理区域具备相当的实力和品质保障，能为广大业主和使用人提供“满意+惊喜”的优质、高效的服务，真正实现“安、暖、快、洁、便”的服务承诺。

公司全面推行ISO2008版国际质量管理体系标准，开展具有针对性的物业项目策划、结合物业工程、验收、入驻和日常管理等制定了规范的体系文件，为企业的持续发展奠定了坚实的基础。

公司通过优质经营和管理，努力提升“上邦”物业服务品牌形象，打造“上邦”精品服务管理团队，持续改进，不断创新，致力打造一流的物业管理服务企业。

公司核心价值观：

一言一行皆品质

公司质量方针：

努力满足业主不断增长的服务需求

公司质量目标：

树一流企业形象，创一流物管品牌

公司曾荣获：

（1）重庆上邦物业管理公司接管的上邦·

国际社区2010年被评为“全国物业管理示范住宅小区”，2013年被评为“重庆市园林式小区”。

（2）重庆上邦物业管理公司是九龙坡区物业管理协会副会长单位、是重庆市物业管理协会会员单位。

2013年被九龙坡区精神文明建设委员会评为“文明单位”，被九龙坡区金凤镇委评为“学习型党组织”“先进基层党组织”

（3）2010年重庆市物业管理行业首届技能比赛中获得“保洁服务类”一等奖、“保安服务类”三等奖。

获得2010年九龙坡区物业管理行业保洁技能比赛二等奖、九龙坡区物业行业服务技能大比拼比赛二等奖。

（一）、上邦·

山居岁月项目概况

山居岁月规划项目鸟瞰图

上邦山居岁月一期平面图

“上邦·

山居岁月”项目由重庆腾翔实业有限公司倾力打造，是腾翔实业有限公司继打造的重庆首席高尔夫豪宅别墅——上邦·

国际社区之后，历时7年，推出的又一高端别墅项目。

地址位于重庆以西璧山区青杠街道青云路8号，临近著名的风景度假区白云湖，与成渝高速公路青杠出口仅200米。

山居岁月背靠万亩缙云山森林，具有绝佳的山景资源，北面是龙隐山，东面是缙云山，引自缙云山山泉的景观主水系环绕项目一期，地形地貌成“佛荫龙凤聚宝盆”状，是一个集山、林、溪、谷自然资源于一体，以双拼、联排户型为主体的养生纯别墅社区。

项目总占地600亩，整个容积率约0.59，绿地率到达40%，建筑密度约35%，规划总户数达到居住人口1,017户。

规划将分四期建设完毕，以双拼、联排、叠拼等别墅物业形态面世。

目前已完成建设并投入使用的是一期项目，占地119673.5㎡，建筑面积约36228.65㎡，容积率0.46，绿化率41%。

于2013年6月30日竣工交付，总户数188户，建筑形态为双拼别墅、联排别墅。

项目的建筑风格及景观设计上继承了“上邦·

国际社区”设计的精髓，整体风格以轻松、悠闲的地中海圣芭芭拉小镇风格作为贯穿整个项目的设计理念。

尤其值得一提的是项目园林设计着重建筑与环境、人与自然的和谐相依。

配以名贵的植被，使整个园林设计丰富而富有层次感，细节中彰显品质。

小区实行人车分流，从安全舒适的角度出发，极大的保障了住户们的安全。

由西北向东南的水系将一期别墅分为两个部分，成为项目内流动的风景，水景和附近的山景相映成趣。

项目内利用已有的自然山体地形，在保留现有绿林的基础上，创造亲近自然的生活社区，营造了整个景观的核心——森林公园、业主自留地庄园以及运动公园。

小区掠影

（二）、物业服务基本内容：

1）、房屋的使用、维修及养护；

2）、共用设施、共用部位、各种设备及场所的使用、维修、养护和管理；

3）、绿地养护和公共区域保洁工作；

4）、公共秩序及消防管理；

5）、物业管理范围内车辆交通指挥管理及停泊；

6）、档案资料的管理（含项目竣工验收资料、设备设施的安装、使用技术资料、住户档案及装修资料等）；

7）、特约服务及各种有偿服务；

8）、政府法规、政策及合同规定的其它事项。

（三）、上邦·

山居岁月物管机构设立：

公司投入34名员工对上邦·

山居岁月实施专业化物业管理，全体员工在各自岗位上各尽职守，按照公司下发的作业指导标准进行岗位实施操作，运用科学的管理办法，有效、合理地利用现有资源，使物业的各类设施设备发挥其有效功能，力求让业主和使用人以合理的管理费用支出，享有一个整洁、安全、方便、优美的环境。

　　我公司自上邦·

山居岁月项目建设之初就对该小区进行了前期物业管理，为目前社区的运行管理和物业服务工作奠定了坚实的基础。

为了在不同程度上满足业主和使用者的需求，我们将在为小区的物业管理服务过程中体现“差异化服务，人性化关怀”。

从而提高物业的使用效率和经济效益，促使物业的保值和增值，构筑起一个有利业主与物业公司良好沟通、业主与业主亲情相处、大家与社区文化融洽的的工作和生活环境。

（一）、客户服务

山居岁月推崇的是“一站式+管家式”的服务模式，整个服务以业主为核心，以管家全方位的开展工作。

在工作范围及工作时间内具有一定的工作指挥权、话语权，可协调所有服务的相关部门（安保部、工程部、环境部）资源来开展工作，充分体现业主至上。

管家做到公正、公平、安排工作的科学性和合理性。

物业管理中心以“管家式”服务模式对小区业主进行热情周到的服务，并在细微的服务过程中，物业工作人员的的行为礼仪、员工服务态度均得到广大业主的一致好评，并且让业主真真切切感受到我们物业的服务。

管家服务流程图

另外，为给业户们日常生活中提供便利，目前管理处开展了打字、复印、装订及传真；

饮用水配送服务；

绿化养护服务；

室内有偿维修服务；

家政清洁服务等多项便民服务措施，极大地方便了广大业户，得到了广大业户的认可和好评。

（二）、安保、消防、车辆管理

小区实现封闭式管理，开发商已配备了摄像监控系统及电子巡更系统等现代智能化设备，物业安保部门充分运用了这些设备，采用了多层级安全防范网络，做到物防的最大保障。

另外，人防方面设有大门岗、巡逻岗24小时轮流值守，安保员均配有对讲机，还配有安保电子巡更器，同时从管理处内部转好制度建设，建立健全安保规章制度，使保安员有章可循，从而在实施中真正做到人防、物防、技防三防合一。

小区主出入口为智能道闸系统，一车一卡，外来车辆换证进出，并详细登记进出缘由和去向，保证了车辆的有序和安全。

巡逻岗每一小时对小区进行全面巡逻一次，发现问题及时用对讲机通知相关人员处理。

关于消防工作，“全员皆兵，预防为主”是我们开展消防管理工作的方式和原则。

即管理处的每个员工都是义务消防宣传员、义务消防救护员。

通过每年二次大规模消防模拟演习，训练义务消防队员救护能力，提高全员消防意识，增强自救能力。

另外管理处还与辖区派出所及相邻单位建立“治消友好合作战线”，实现群防群治。

由于措施得力，上邦·

山居岁月自接管至今从未发生重大治安消防事件。

（三）、设施设备管理

设施设备的正常运行是物业正常运转的保障。

上邦山居岁月物业管理处制定了设施设备维保计划、定期巡回检查、运行记录管理等管理制度，建立了设施设备总账和台帐，所有设备都明确了责任人，并制定了设备标牌，做到有迹可循。

在日常管理中，上邦山居岁月物业管理处重点开展了以下两方面的工作：

（1）对于仍在质保期属于施工单位维修养护的设施设备，物业工程部积极与相关单位沟通联系，督促其们进行维保工作。

（2）对于项目自行维护的设备、设施严格按照工程部工作运行计划进行管理，同时制定了相应的应急措施。

由于人员到位、管理措施得力，到目前为止所有设施设备运行正常，未出现任何事故。

（四）、环境维护管理

环境卫生是物业的门面，其好坏直接关系到物业的整体想象。

这其中主要是对本物业内的公共场所、公共绿地、草坪、花木的养护管理；

公共区域的清洁卫生、垃圾的收集、清运等环境维护工作。

为充分展现小区洁净、清幽的环境，体现出净化、绿化、美化的人文环境，使小区真正成为一流的花园式住宅区，实行责任化，有专职保洁绿化人员和明确的责任范围，实行标准化清洁保洁、绿化养护，并严格按日检、周检、月检的管理方式做好小区的保洁绿化等环境方面的管理。

（五）、社区文化活动的开展

因目前小区仍在后续销售状态，为了带动房屋销售，也为了拉近住户邻里关系，给广大业主提供更好的沟通交流平，并丰富业主的业余文化生活，让业主深切感受到“家在情在”的生活氛围和人文关怀。

结合业主的爱好，开展多种多样具有浓郁文化气息的社区文化活动。

（六）、管理效益

小区物管费收缴率达到98%以上。

同时在加强资金计划和成本控制上取得了显著成效，另一方面在开源上大做文章，针对广大业主需求，开展了一系列的特约服务，且均配有相关的管理规定和制度。

主要包括室内维修服务、室内家政服务、私家花园绿化养护服务、饮用水供应、资料复印等多项便民服务措施，极大地方便了广大业户，得到了广大业户的认可和好评。

（一）总体管理运作方式

针对上邦·

山居岁月小区内业主需求和物业服务特点进行详细分析，以“统一运作、氛围管理”为总体管理运作方式。

物管中心以客服管家服务模式给业主提供服务。

具体分析如下图：

外部关系示意图

业主、客户

物业公司

山居岁月

物业管理处

地产公司

其它公司或关联单位

物业管理中心内部运作图

山居岁月物业管理处

山居岁月物业服务部门

服务部门

客服部

客户服务

协调处理

信息反馈

投诉处理

应急处理

工作策划

经营租赁

特约服务

社区文化

档案资料

环境管理部

公共清洁维护

小区绿化维护

客户清洁服务

客户绿化服务

环境特约服务

安全秩序部

公共秩序维护

消防日常预防

停车场管理

突发事件处理

工程维修部

房屋本体维护

设施设备运行

设施设备维护

消防设施管理

房屋管理

装修管理

节能降耗

（二）、总体服务目标

山居岁月运用专业化、规范化的服务方式，关注业主的日常生活所需，在工作不断发掘及创新服务理念。

用物业专业、标准的服务方式，添加具有上邦·

山居岁月特色的个性化服务，用真城和付出、激情和活力，使业主感到满意。

并让业主感到惊喜化的服务。

第五章结束语

重庆上邦物业管理有限责任公司所管理的上邦·

山居岁月本次创建“璧山区物业管理优秀示范住宅小区”活动，是公司全体员工全力以赴力争达成的目标。

但我们也认为“创优”，不仅是简单的达标，更是企业的一种自我挑战、一个更高的追求，一个有助于公司发展的契机。

山居岁月自物业管理工作开展以来，由于管理时间尚较短、管理团队的磨合、管理经验的持续提升等因素，在工作中相信还存在不少的有待提高的地方，恳请各位领导、专家对我们的工作提出宝贵的意见与建议。

无论此次评审结果如何，我们都将珍视这次机会，继续扎扎实实地工作，以更高的标准要求自己。

不断努力，不断提高以不辜负政府各级主管部门和行业协会的期望，不辜负上邦·

山居岁月广大业主的期望，为建设和谐社区，建设宜居重庆作出应有的贡献！

重庆上邦物业管理有限公司

山居岁月管理处

二〇一五年四月