百家农产品连锁超市项目建设可行性研究报告Word格式.docx
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2.法人代表：
3.企业背景介绍：
四川康健农业投资开发股份有限公司经过政府招商引资、企业自主投资、总占地3000亩。
其中主题园区占地271.11亩；
建设现代高科技智能温室26216平方米；
农业科技大楼5170.49平方米；
气调库5030.4平方米；
乡村酒店14800平方米；
办公楼及宿舍1960平方米以及配套旅游设施约3000平方米；
带蓄水功能的人工湖30亩（约10万立方）；
农业种植区约2700亩；
建设连栋温室约64000平方米；
蔬菜种植大棚约4100个及道路、给排水系统，总投资1.8亿余元，预计生产各类蔬菜21000吨，产值4200万元，旅游观光及接待100万人次，年产值5000万元。
2012年在总公司和政府的扶持下成立了康健绿都超市有限公司，并启动了南充100家康健绿都惠民连锁超市项目。
3.1公司名：
四川康健绿都超市有限公司
3.2行业类型：
零售业
3.3组织形式：
有限公司
3.4主要经营范围：
蔬菜、猪肉、水果、水产、干货、粮油、冷冻食品等
3.5经营地点：
南充市市区具备条件的居民小区
3.6面积：
占地大概150----700平方米每家
4.项目背景：
在市、区两级政府大力扶持和鼓励社会各界发展服务业的宽松条件下，根据国家关于加快发展农产品连锁、超市、配送经营，鼓励有条件的地方将集贸市场、农贸市场改建成超市的精神，结合我市有关城市社区管理和市民“菜篮子”工程建设的总体规划和要求，针对市区各居民小区周边小菜市场、小食品摊设施简陋，功能不全，管理粗放，脏乱差，商品质量和食品卫生问题突出，市民利益得不到充分保障的情况，我公司经过多方调查研究并论证，决定在市区具备条件的居民小区组建统一管理、统一配送的生鲜综合便民惠民连锁超市。
5.投资必要性和经济意义：
经过对目标市场的调查评估公司总投资5000万元强势打造，致力于解决南充主要社区买菜难，环境差、商品质量不高、短斤缺两和价格高的难题。
6.预估毛利率：
超市的普遍毛利在15％～25％之间。
只有大投资才会有大收入。
办超市的经济效益是不言而喻的，只要各方面合理，相信客源是不会成问题的。
只要有了客源，经济利益就会很大了。
7.研究的范围和过程：
（1）店铺硬件调查。
主要包括：
竞争店的选址、店铺外观形象、建筑物构造、经营设施配置等方面的调查。
（2）店堂陈列布局调查。
竞争店的楼面构成、平面布局、面积分割、商品陈列及店堂气氛营造等方面的调查。
（3）、商品能力调查。
对竞争商店商品品种齐全的程度、商品的价格带、商品的品质、货源供应等情况进行调查分析。
（4）、顾客层次的调查。
主要从年龄层次和收入层次进行调查。
（5）、店铺运营管理调查。
对促销、补货、陈列及环境卫生等方面的调查。
二、超市定位
任何一个产业的发展，都离不开自身的正确定位——即恰当的确定其在消费者心中的位置、在市场的位置，以及在产业空间的位置。
社区惠民店，是近几年迅速发展起来的一种零售业态。
它以连锁店形式开设在社区内，其营业面积不大，商品种类不多，规模相对较小，属于小型简易商店类，但是惠民店自有其特点，一是供应的商品都是常用的、高回转率的、易消耗的，这既面向最广大消费群体日常的小额消费，也是惠民店大量进货、降低成本的关键；
二是满足了消费者就近购物、低价购物、诚信购物的消费需求。
社区惠民店将是即大型百货超市后，又一种新兴的零售业态，是零售业发展的趋向。
附：
零售业市场发展趋向
零售行业的发展历程如下：
（以成都市为例）
①传统集市..................（早期业态）
②百货商场.........（七、八十年代零售业态）
③仓储式超市............（九十年代零售业态）
④社区小型百货超市............（九十年代零售业态）
⑤大型百货超市...............（新型零售业态）
⑥社区惠民店............（当今最新零售业态）
三、超市的模式
社区生鲜超市与传统农贸市场有本质的不同，不是靠收取摊位费等盈利，业主就要直接经营，减少中间环节，从而降低了菜价。
”在运行模式方面，将主要采取超市和总公司园区基地农超对接模式。
积极推动“基地+超市”、“专业合作社+农产品流通企业+超市”及“种植基地+农产品流通企业+超市”模式，加强产销对接，引导农产品进入惠民连锁超市销售，降低流通成本，实行多店连锁、统一配送、自主经营。
此外，建立统一配送模式。
通过新建鲜活绿色、环保无污染农产品配送中心，建立冷链和物流配送系统，积极发展第三方农产品物流配送，减少中间环节，降低流通成本。
四、超市的特点
1．超市充分体现惠农、惠民、便民的管理理念，即超市直接从农民手中收菜，以优惠的价格集团化采购，实行定点、定片区、跟中服务的原则，响应政府解决菜贱伤农等问题。
菜贱伤农顾名思义，就是蔬菜价格过低，单位面积蔬菜的市场收益等于或小于单位面积蔬菜的投入，令农民“白忙活”或“血本无归”，严重伤害到菜农的利益。
此类问题一直是农民和各级政府共同关注并致力解决的重要问题。
现实的情况是，虽然菜农手中的菜价低得可怜，但是最终消费者却没有感觉到菜市的菜价下降。
以萝卜为例，我超市市场调查在南充发现，新上市的萝卜在农民手中0.12一斤，到了农贸市场却1.5元一斤，几公里就翻了10倍。
据悉，目前南充蔬菜供应要经过3道手续，首先从田间到批发市场，再从批发市场到农贸市场，最后再到消费者手中。
这3道环节中的流通费用、加工费用全都加到了消费者头上。
显然，在农产品整个供应的链条中，总是两头利益受损，一个是农民，一个是消费者。
2.康健绿都超市把食品安全问题放在公司之首，食品安全问题长久以来都是政府狠抓的重点工作。
但为何食品安全事件频频发生？
解决食品安全问题的根本出路在于调整农业生产结构，农业生产的规模要大，生产要规范化，要有规矩。
超市在总公司的领导下，以园区基地为保障，从源头上控制和保证了超市食品的安全问题,安全的食品是生产出来的，而不是靠监管检测出来的。
3.当前我国农产品分为普通、无公害、绿色、有机四个等级，市场上供应的数量最多的是普通食品，高于普通食品品质的食品依次为无公害食品、绿色食品、有机食品。
公司通过贯穿整条农产品产业链每个环节建立竞争优势，这种竞争优势不仅表现为独特的商业模式优势，本质上更是技术优势，是围绕生鲜农产品产业链打造的一系列精细化、创新的零售技术。
在总公司产业园区的强势支持下，大力发展无公害食品、绿色食品和有机食品，让老百姓充分体会到科技带来的实惠，销售老百姓天天都买的起的公害食品、绿色食品和有机食品。
对推进农业标准化生产、促进农业增效、农民增收、提高农产品质量安全水平产生积极推进作用。
五、生鲜消费行为研究
生鲜，为生活必需品，是大众消费的一个重要组成部分。
目前，大众消费群体的生鲜消费途径是由以下两种方式组成：
⑴农贸集市⑵大型超市
针对一般消费群体而言，主要的消费途径是集市，他们往往选择时令货品作为主要消费对象，对非时令和中高档货品的选购相对较少，他们也会在去大型百货超市集中采购的过程中选购生鲜货品。
此类消费群体以中老年消费者居多，他们时间充裕，能够很有耐心的挑选货品品质、权衡价格希望能够得到最大的实惠。
他们的消费特点是：
要求便利、要求低价、对比选购性强。
对于中高档消费群体而言，生鲜消费的主要途径是来源于大型百货超市和社区农贸集市。
这部分人群以中青年为主。
他们每日忙碌于工作和交际，日常消费品的采购一般是在周末或节假日，在大型百货超市进行一站式购齐。
而这部分消费者更看中品质和种类。
他们往往会对新鲜、新奇的货品种类显现出喜好和偏向。
下面以表格进行分类
消费群体
群体组成
消费场所占比
消费倾向
消费心理
集市
超市
一般消费群体
中老年
70%
30%
低价、便利
实惠、实用
中高消费群体
中青年
40%
60%
品质、种类
时尚、高品质、
诚信
通过上面的对比表我们能够发现，两个消费群体的消费心理略有不同，为了能够满足这两种消费群体的消费心理，也为了顺应市场需求，就需要有既便利、低价又时尚、提供高品质商品的零售形式出现，这就是本报告所要研究的“社区惠民连锁超市”的销售形式。
竞争对手分析：
我们已经做出了社区惠民连锁超市的市场定位，那么就要对竞争对手有一个比较全面的了解。
在进货、销售方式、售价、储存等几个环节，我们不难看出：
农贸市场
大型超市
进货
直接在批发市场进货，
量小、品种少
由专业经销公司送货，
量大，品种多
销售方式
靠近居民区、流动性强
销售方法多样，明码标价，分区分类陈列、促销方式灵活
售价
变价方式单一
可随时变价
储存
基本没有储存办法
有专业的储存设施
由此可见，农贸集市唯一的优势在于，在居民区的出入路段进行销售，给消费者带来了便利，从而成为经久不衰的销售形式。
而超市几乎占到其他的全部优势，销售方式的灵活性、售价的透明化、储存设备的应用等等方面都是——超市，这种新兴零售业态的独特魅力。
六、地理位置选择
南充市区各个社区可以说是个人口比较集中的地方，但那里没有一间具明显特色的生鲜便民惠民超市，该地点是广大居民每日厨房用品采买的集中地带，交通方便，市场前景非常广阔。
七、市场预测分析
1.市场分析：
“超市”本身就是商业零售业态的重要组成部分，“超市”就是一种业态。
但是，２１世纪的商业是崇尚资源整合、优势联动、信息共享的大经营时代。
在这种时代，我们一贯盛行的“优胜劣汰”依然在起作用。
只是，超市与超市间的联合、超市与百货商场的糅合，超市与其他业态、其他经营领域的统合，最终将使得单纯的小店铺、单纯的杂货店在“国内竞争国际化”的大市场环境中显得身单力薄。
在接下来的几年内“超市”业态必将替代其他生活用品店，要么是传统业态的重新整合，要么是“新思路”与“老卖场”的新旧联姻。
2.市场营销分析：
顾客让渡价值是指顾客总价值与顾客总成本之间的差额。
顾客总价值是指顾客购买某一产品与服务所期望获得的一组利益，由产品价值、服务价值、人员价值和形象价值构成，其中每一项价值的变化均对总价值产生影响；
顾客总成本是指顾客为购买某一产品所耗费的时间、精神、体力以及所支付的货币资金等要素，可分为货币成本和时间成本、精神成本、体力成本等非货币成本两类。
顾客让渡价值论明确地告诉我们：
谁能让消费者用最少的支出、最短的时间、最快的速度、最低的价格在最优质的服务下完成一次快乐的购物，谁便能最大化的占有市场竞争的优势。
这句话不仅看起来繁琐，而且做起来难度更大。
在商品同质化、价位同价化、促销同样化的竞争阶段，消费者对生活质量的要求越来越高，消费者的整体消费形态已从以往的“物美价廉”“节衣缩食”发展到了今天“个性购物”“健康购物”“快乐购物”以至于“享受购物”“体验购物”“感受购物”的高度。
从消费者接到DM单那一刻起，从消费者的“贵脚盈门”开始，他们便在无时无刻地向商家索取一种时时刻刻的服务和满足。
在这种形势下，超市应该摈弃传统的销售理念，置于“售货”之上着重于售前、售中、售后全方位的销售服务。
3.超市适应人群分析：
超市适应人群范围大，具体从两方面来看。
（1）、高收入消费群的消费行为及心理特征：
①、品牌偏好明显，受文化需求的影响大于价格上的诱惑。
②、购买数量较大，购买频率和次数较少。
③、购物期望值较高。
（2）、低收入消费群的消费行为及心理特征：
①、注重价格。
②、注重质量。
③、购物数量少，购物频次多。
综上所述，可知生鲜超市的适应人群很广，只要办的合理有特色，超市市场将是很有前景的。
八、如何切入市场
由于惠民超市进驻时间短，依靠知名度进入市场并无多大的壁垒。
相反，尽量接近顾客，引导顾客享受绿色产品，享受优质的服务和实惠的价格是本超市的当务之急，所以要采取以下措施做好宣传广告：
1.开业前期，通过邮政广告公司发入大量宣传彩页dm，通告社区居民，到各小区内做宣传广告，到公共场所张贴发布大型户外广告，到社区做各类调查等。
2.开业及周末等节日时间做一些优惠活动，打折，送礼等。
3.开设一些购物券、信用卡和一些会员卡，从中得到优惠。
4.在特殊日子开展优惠活动，及投奖活动。
5.积极联合社区开展活动以及公益活动。
九、商品分类及服务分析
1．商品分类：
（1）、敏感商品，这种商品的价格如有轻微的变动有些顾客即有相当的关注。
顾客对这种商品的价格敏感度最高。
同时在销售时应注意此类商品的质量。
例：
生鲜的商品更应注意鲜度及陈列的量感，康健绿都超市每家店均以生鲜为主，此类商品市调时要非常注意价格的幅度。
（2）、红色商品：
顾客对此类商品的价格敏感度次之，这一类商品销量一般比敏感商品那一类销量大，价格也相对高些。
此类商品一般都适应中层消费者。
所以对此类商品要注重品牌及质量，这种商品也称之为价格商品，畅销品排行榜上经常有此类商品。
（3）、绿色商品：
顾客对绿色商品的价格敏感度最低。
市调完商品后要做商品的整理，要将营业额商品.毛利商品.敏感性商品.季节性商品.形象商品区别，做一次整理。
包括排面和价格。
一次完善的市调后我们的很多商品属于畅销商品还是属于滞销商品，必须在最短的时间里调整商品。
市场调查表明：
客户十分重视产品的质量，重视产品的价格，我个人认为市场潜力还是有的，如果加大宣传，使人们的消费观念改变——消费就等于让社会发展，适度的消费能够促进社会经济的发展，使社会进步；
所以通过多种手段和广告宣传，让人们改变以前封建的思想，是非常重要的，也是当务之急。
2.超市服务方面：
超市服务在市场经济条件下，显示出强大的生命力：
（1）、服务对现有商品销售起到强有力的促进作用。
超市在销售商品时，需要提供给消费者各种各样的服务，比如解答消费者的疑问，为消费者讲述有关商品制作，使用方法或保养知识等，这些服务会在一定程度上帮助实现销售。
（2）、服务能将消费潜在需求转化成现实需求。
据国内一家权威机构对于深圳地区的消费者购买行为调研报告显示，到超市购物的消费者中，只有40％的顾客是预先有购买计划的，而另外60％的顾客没有预先计划。
由此可见，充分刺激消费者的潜在购买欲望，能够大幅度增加超市的销售额，服务所起到的作用绝不可小视。
做销售这种经营服务是一种长期性的服务，关键是不能欺骗消费者，不能短斤缺两的，欺骗了消费者的生意是不会做得长久的；
关键是要得到消费者的依赖。
十、就业岗位
根据公司发展要求预计解决南充劳动力就业岗位1800名，平均每店15-25人。
每店设立店长1名，主管2名，收银员4名（熟悉电脑相关的操作），理货服务员12-20名。
十一、货物的供应
公司将采取农副产品源头采购，去掉中间环节执行统一配送到门店，降低物流成本，让利社区消费者，真正做到农超对接。
十二、经济可行性分析
１、100家连锁惠民超市投资估算：
租店铺投资1200万元每年，室内装修1200万元，设备设施1500万元，入货600万元，周转资金500万元。
总投资5000万元。
２、成本控制（每月）：
租金80万元，人员工资大约150万元（按不同的级别不同的工资），物流配送成本30万元，设备装修折旧30万元，不可预见费10万元。
小计每月成本约：
300万元。
３、营业额预测
短时期的计划营业额（见下表）100家店预估：
第一季度
第二季度
第三季度
第四季度
月均营业额（元）
1500万元
1600万元
1800万元
2000万元
季度营业额（元）
4500万元
4800万元
5400万元
6000万元
小计：
年营业额为：
20700万元。
月均营业额：
1700万元。
４、盈利能力（月）毛利
营业额×
毛利率20%=毛利润
1700万元×
20%=340万元每月
毛利润-营运成本=利润
340万元-300万元=40万元每月
年利润：
40万元×
12=480万元每年
十三、经营目标
1、根据市场预测，开业后尽力完成100家店日均净盈利3万元左右，月盈利90万，年盈利达1000万元左右。
开始先稳定市场，打出名誉和信用度，稳定客户稳定营业额，稳定企业动作机制。
2、以后以发展为主，在三个方面尽力发展：
发展散户（套餐客户）；
发展团体客户；
发展会员卡客户；
此时月盈利力争达到100万元，年盈利达1200万以上。
在4-5年后即可回收成本。
十四、结束语
大超市、大企业做大商业、大突破，中小超市也不能坐以待毙，而是在夹缝中追求超越。
而其核心便在于“连锁就是力量”。
一方面，超市企业对现有连锁模式和销售网络进一步完善健全，通过人员的动态训练、现代化商业零售技术的运用以及品牌和资本的双重运作，增强企业在大竞争局面中抵御风险的能力。
四川康健绿都超市有限公司
蒲相霖
2012-3
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