宁波市住宅小区物业管理条例政策解读Word格式文档下载.docx
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物业管理区域内非法广告行为和无照经营、异地设立经营（办公）场所行为，对利用住宅或车棚（库）作经营（办公）场所的营业执照和核发问题，涉及到工商部门；
物业管理区域内建筑外立面、搭建的审批，查处破坏房屋外立面、违章搭建、开挖地坪降低地坪标高和擅自改变房屋使用性质的行为，涉及到规划部门；
物业管理区域内涉及房屋使用安全的装修行为，涉及到房屋安全主管部门；
物业管理区域内的噪声、油烟、废气等超标行为，涉及到环保部门；
制定物业服务、停车收费办法和标准，查处物业服务企业违规收费行为，涉及到物价部门。
这些问题，相关职能部门都应按各自职能分工，履行职责，受理业主和单位的投诉，并依法进行调查处理。
二、街道办事处（乡镇人民政府）、社区居委会在物业管理中承担的主要职责。
全国文明城市、卫生城市创建活动，和谐社会建设离不开物业管理，同时，也离不开属地街道办事处（乡镇人民政府）和社区居委会的参与指导和监管，正是考虑到此，《条例》的一些规定涉及到街道和社区的职责。
如第四条规定，街道办事处（乡镇人民政府）负责协调物业管理与社区建设的关系，指导业主成立业主大会，协助辖区物业主管部门调处业主与物业服务企业的纠纷和对物业管理进行指导、监督。
社区居委会应当支持和指导业主大会、业主委员会依法履行自治管理职责，配合辖区物业主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）调处业主与物业服务企业的纠纷。
修改后的《条例》，进一步调动和发挥街道、社区居委会综合管理的能力和资源，将更有助于物业管理活动的顺利开展。
三、县（市）、区人民政府应建立物业管理联席会议制度。
《条例》第五条规定：
县（市）、区人民政府应当加强对本行政区域内物业管理工作的领导，建立由辖区物业主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）及相关部门和单位参加的物业管理联席会议制度，协调解决辖区内物业管理的重大问题，并建立物业管理争议化解和纠纷处理工作机制，为处理物业管理争议和纠纷提供便利。
四、业主大会筹备组工作职责明确。
《条例》第八条明确规定业主大会筹备组应当履行下列工作职责：
（一）确定业主身份；
（二）拟定业主大会议事规则草案；
（三）拟定业主管理规约草案；
（四）拟定业主委员会选举办法草案；
（五）组织召开首次业主大会。
五、业主委员会经费保障渠道明确。
业主委员会成立过程当中有经费困难，业主委员会运行的经费压力更是普遍现象。
经费不足是造成部分业主委员会运作困难的一个主要原因。
为解决业主大会的筹建经费问题，《条例》第九条也进一步明确业主大会首次会议经费来源由建设单位承担，为业主大会的召开提供了物质保障。
同时，《条例》第十九条还进一步规定，业主大会、业主委员会的运作经费在利用物业管理区域内共用部位、共用设施设备的收益中列支，具体额度由业主委员会提出预算，并在业主大会上表决通过后执行。
这一规定无疑为业主委员会提供了物质保障，将有利于业主大会、业主委员会的正常运作，使其发挥真正的自治管理作用。
六、业主大会、业主委员会的决定必须维护业主合法权益。
为维护广大业主的合法权益，《条例》第十四条规定业主认为业主大会、业主委员会的决定侵害其合法权益的，可以要求辖区物业主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）依法处理，也可以请求人民法院予以撤销。
因为业主大会、业主委员会依法作出的决定，对全体业主具有约束力，此项规定对业主大会、业主委员会所行使的权利也作了进一步约束，规范其行为。
七、业主大会启动程序明确。
业主委员会怠于行使职权怎么办，业主委员会名存实亡又怎么办这是许多小区经常碰到的问题。
对此，修订后的《条例》第十五条明确业主委员会是业主大会的召集机构，如果业主委员会不履行召集义务，物业管理区域内百分之二十以上的业主提议或者符合业主大会议事规则规定条件的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
这一规定明确了业主的提议权。
如果业主委员会还是不召集临时会议，业主委员会不依照规定组织召开业主大会定期会议或者临时会议的，业主可以请求物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）督促业主委员会限期组织召开业主大会会议。
由此可见，关于业主委员会的召集和发动程序明确了业主的提议权和建议权，更具有操作性。
八、业主委员会委员违反规定，业主可以提议业主大会定期或者临时会议审议决定终止其职务。
为规范业主大会、业主委员会的活动，保障民主决策，维护业主合法权益，保证物业服务工作顺利开展，《条例》第十六条对业主委员会委员作了相关规定：
业主发现业主委员会委员有下列情形之一的，可以依照法律、法规和业主大会议事规则的规定，提议业主大会定期会议或者临时会议审议决定是否终止其委员职务：
（一）不履行业主委员会委员职责和业主义务、不遵守管理规约，情节严重的；
（二）收受物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬的；
（三）向物业服务企业销售商品、承揽业务的；
（四）牟取可能妨碍公正履行职务的其他利益的；
（五）其他侵害业主合法权益的行为。
业主大会会议审议决定是否终止业主委员会委员职务时，应当允许该委员提出申辩，并记录归档。
《条例》第十七条还规定业主委员会委员有下列情形之一的，其委员职务自行终止：
（一）不再是本物业管理区域的业主的；
（二）因疾病或者其他原因丧失履行职责能力的；
（三）以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的；
（四）被依法追究刑事责任的。
九、前期物业衔接明确。
前期物业合同约定期间，按照哪个合同约定标准交付物业费物业条例修订前，对此问题各地处理不一。
本次修订的《条例》第二十四条规定，一是物业交付前，建设单位应当依照前期物业服务合同的约定向物业服务企业支付前期物业服务费，用于物业交付前的物业管理；
二是物业交付后至前期物业服务合同终止前，业主应当依照前期物业服务合同约定的标准向物业服务企业交纳前期物业综合服务费；
三是依照规定实行政府指导价的前期物业综合服务费标准，应当依照政府指导价的有关规定执行；
四是尚未交付给物业买受人或者尚未出售的物业，其物业综合服务费由建设单位交纳。
十、物业服务合同约定的责任明确。
按照物业服务合同约定提供相应的服务是物业服务企业的主要合同义务。
在实践中，往往业主财产失窃是业主与物业服务企业矛盾最深，投诉较多又难以协调的问题之一。
针对这一情况，《条例》第二十九条对物业服务企业按照合同约定提供相应服务的义务作了明确规定，按照本条款规定，一是物业服务企业应当向业主提供服务。
物业管理是服务行业，物业服务企业是以提供物业服务为对价来获取物业服务费用的；
二是物业服务企业提供的应当是“相应”的服务，而“相应”的判断标准，在于物业服务企业提供的服务是否符合物业服务合同的约定。
为此，条款中明确业主委员会应当根据法律、法规的规定与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。
物业服务企业提供的服务应当符合合同的约定，否则，将构成违约，并应承担相应的法律责任。
本条第二款对物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的法律责任作了原则规定。
十一、物业服务收费类别明确、收支公开。
不少小区业主在看物业服务财务公布的帐目时，会产生很多疑问，物业服务企业收了多少物业费、停车费等，这些钱花在哪里有许多疑义。
作为物业服务对象，业主希望自己交了钱后能享受到更多、更好的物业服务是人之常情。
考虑到众多业主的反映和要求，《条例》第三十一条作了明确规定，物业服务企业应当将物业服务合同中约定的服务事项、服务质量标准、收费标准、收费方式等在物业管理区域内的醒目位置公布，接受业主的监督，并听取业主的意见和建议。
目前，宁波有两种物业收费模式，即酬金制和包干制。
简单地说，酬金制就是物业服务企业干了多少活，业主按事先约定的标准预交服务费，年终以实际支出多少进行核算，多退少补，物业服务企业在此基础上收取一定比例的利润；
包干制即一次性确定物业服务费价格，由物业服务企业包干使用，多余不退，亏损不补。
《条例》第三十一条第二款规定，实行酬金制收费方式的，物业服务企业应当公布明细的物业管理各项资金的收支情况；
而实行包干制收费方式的，物业服务企业主要公布物业共用部位、共用设施设备以及相关场地经营所得的收支情况。
公布时间要求物业服务企业应在每年三月底前，在物业管理区域的醒目位置公布上一年度的相关物业经费收取、使用等情况。
十二、物业服务费审计监督可操作。
审计监督是业主和业主委员会对物业服务企业财务收支的一个重要监督机制。
但是以往由于审计经费来源未作明确，审计费用问题业主与物业服务企业有争议，因此影响审计工作的正常开展。
本次修订的《条例》第三十一条规定，业主委员会或十名以上业主对物业服务企业公布的物业经费收支情况有异议的，物业服务企业应当作书面答复和说明；
业主委员会也可以委托审计单位进行审计，费用在利用物业共用部位、共用设施设备以及相关场地经营所得的收入中支出。
这条规定为审计提供了经费来源，也明确了审计委托主体是业主委员会，较以往规定更具有实际操作性。
十三、低收入困难家庭先按约定交纳物业服务费，可以向当地人民政府申请补贴。
对于居住在小区的低收入困难家庭，物业服务费政府部门将给予享受优惠政策。
《条例》第三十二条明确规定低收入困难家庭业主依照物业服务合同的约定交纳物业服务费的，可以向当地人民政府申请物业服务费补贴，补贴的具体对象及标准由各县（市）、区人民政府规定。
各县（市）、区人民政府要根据《条例》规定及时制订补贴办法，保证低收入困难家庭的申请补贴能真正得到落实。
十四、物业产权交易时，买卖双方应明确约定物业服务费的结算。
为了防止一些业主逃避交纳物业服务费责任，损害已缴物业服务费业主的利益，《条例》第三十二条第四款明确规定：
业主转让或者出租物业时，应当将管理规约内容、物业服务费标准等事项告知受让人或者承租人。
物业产权交易时，买卖双方当事人应当对物业服务费的结算有明确约定；
受让人应当在办理产权交易手续后三十日内，将物业产权转移情况、业主姓名、联系方式等告知物业服务企业和业主委员会。
此项规定明确了二手房交易时物业服务费的结算，也保证了买卖双方权益不受侵害。
十五、供水、供电等专业单位应当向最终用户收取有关费用。
《浙江省物业管理条例》第三十六条规定供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业单位不得强制要求物业服务企业代收有关费用。
确需委托物业服务企业代收有关费用的，应当签订委托代收协议，并支付相应的代收手续费。
为避免此类纠纷的出现，《条例》第三十三条再次强调了物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业单位应当向最终用户收取有关费用。
十六、装修监管明确。
装修也是住宅小区业主之间经常产生矛盾的焦点之一。
本次修订的《条例》第三十八条明确了业主的装修“告知义务”和物业服务企业的装修禁制项目，即业主或者非业主使用人装修房屋前，应当将装修项目、装修部位、装修时间等书面告知物业服务企业。
物业服务企业应当将房屋装修的禁止行为和是否需要报送备案等事项书面告知业主或者非业主使用人。
如果业主未遵守告知内容的，物业服务企业可以采取通知改正措施，必要时候可以报请有关职能部门处理。
此外，《条例》在第三十六条，通过明确管理规约法定内容要求管理规约务必对物业屋面、外墙、门窗的装修及户外设施的安装规范进行约定。
十七、空置车库或车位使用合理明确
随着私家车的增多，小区停车难日益突出。
针对小区停车存在的问题，《条例》第三十九条规定，物业管理区域内规划用于停放汽车的车库、车位应当首先满足业主的停车需要。
建设单位应当向全体业主公布车库、车位的处分情况，并与业主协商处分空置的车库、车位。
为了保证车库、车位的充分利用，《条例》第三十九条明确规定，业主要求承租空置的车库、车位的，建设单位不得以只售不租为由拒绝出租。
没有首先满足业主停车需要的，建设单位不得将车库、车位出售、赠与、出租给物业管理区域外的单位和个人。
如果建设单位以只售不租为由拒绝向业主出租车库、车位造成车库、车位空置的，由辖区物业主管部门责令限期改正，逾期不改正的，处5万元以上20万元以下的罚款；
建设单位未首先满足业主停车需要，而将车库、车位出售、赠与、出租给物业管理区域外的单位和个人的，由辖区物业主管部门责令改正，拒不改正的，没收违法所得，并可处5万元以上20万元以下的罚款。
十八、明确小区车辆停放收费账目建立原则、使用范围和处罚原则。
不少小区居民对物业服务企业收取的停车费究竟怎么用十分关注对此《条例》第四十一条详细作了规定，明确占用业主共有的道路或者其他场地设置的车位停放汽车的，物业服务企业可以根据业主大会的决定或者价格主管部门会同物业主管部门制定的标准收取停车费。
收取的停车费，物业服务企业应当单独列账，独立核算。
除维护车辆停放场地及设施有效使用和停车管理的必要开支外，物业服务企业应当根据业主大会的决定，将停车费用于补充物业专项维修资金或者用于物业管理的其他需要。
业主委员会应当对停车费的收支情况进行监督，并向业主大会报告。
这条规定解决了长期来业主心中的疑虑，也为今后业主加强监督方面提供了依据。
《条例》第五十三条规定，物业服务企业挪用、侵占停车费、日常维修费等资金的，由辖区物业主管部门追回挪用、侵占的资金，给予警告，有违法所得的，没收违法所得，可以并处挪用、侵占数额二倍以下的罚款；
情节严重的，并由市物业主管部门吊销或者建议颁发物业管理资质证书的部门依法吊销其物业管理资质证书；
构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。
十九、地下人防工程车位禁设专用车位。
《条例》第四十条规定业主车辆较多的物业管理区域，经业主大会同意占用业主共有的道路或者其他场地设置车位的，业主委员会可以申请公安部门协助划定小区内地面停车位和行车路线。
不过，物业管理区域内规划用于停放汽车的车库、车位尚未充分利用的，不得占用业主共有的道路或者其他场地设置规划以外的车位。
《条例》第四十二条还对人防工程停车位作了专门规定：
物业管理区域内的地下人民防空工程设施平时用作停车位的，应当向全体业主开放，不得设置专用停车位。
建设单位不得将人防工程停车位出售或者以专用车位形式出租。
同时，地下人民防空工程设施平时用作停车位收取的停车费，应当依照有关规定，用于人民防空工程设施的日常维护管理和停车管理的必要支出。
《条例》还特别规定，建设单位不将平时用作停车位的地下人民防空工程设施向全体业主开放，擅自出售或者以专用车位形式出租停车位，并拒不改正的，主管部门可没收其违法所得，并可对其处5万元以上20万元以下的罚款。
《条例》附则对《条例》施行前已以专用车位形式出租给业主的地下人民防空工程设施停车位，明确了符合法律规定的人民防空工程平时利用的目的和租赁期限的，其专用车位保留至租赁期满；
租赁期满后，也要向全体业主开放。
二十、大型及载有危险品车辆禁入。
为了保证小区安全，《条例》第四十三条也对进入住宅小区停放的车辆进行了限制和规定。
其中，大型车辆和载有危险化学品的车辆不得进入住宅小区。
进入住宅小区的车辆应当遵守下列规定：
慢速通行，遇到行人和非机动车应当避让；
禁止鸣号；
在依法设置或者划定的车库、车位内按序停放，不得阻碍物业管理区域内的交通道路或者将车辆停放在小区消防通道口，不得损坏绿地或者妨碍其他业主使用物业；
停放期间防盗报警器应当使用静音，防止发生噪音。
物业服务企业则应当加强对进入住宅小区的车辆的管理，发现有违反规定情形的，应当及时劝阻、制止；
劝阻、制止无效的，应当及时报告公安等有关部门。
二十一、分期开发的物业经营用房配置问题进一步明确。
经营性用房是物业服务中产生经济来源的一条补充途径。
《条例》第四十五条第二款明确规定，经规划部门批准实行物业分期开发,不能足额提供当期物业管理经营用房的，建设单位应当在物业交付前向辖区物业主管部门缴交同类地段、同等面积的商业用房的市场租金作为经济补偿，并在后期开发中及时补足物业管理经营用房。
该经济补偿应当专户储存，在业主大会成立后与物业管理经营用房一并移交业主委员会，用于补充物业专项维修资金或者依照业主大会的决定用于物业管理的其他需要，从法律上进一步维护广大业主的合法权益。
二十二、物业管理用房所有权属业主。
物业管理用房的所有权属于全体业主，其中物业管理经营用房如何经营，《条例》第四十六条规定，物业管理经营用房由业主委员会根据业主大会的决定自行出租或者委托物业服务企业出租或者经营，租金或者收益用于补充物业专项维修资金或者依照业主大会的决定用于物业管理的其他需要。
物业服务企业受业主委员会委托与承租方签订的租赁合同应当经业主大会或者业主委员会同意。
《条例》第五十三条规定物业服务企业擅自出租、经营物业管理经营用房的，辖区物业主管部门可责令其改正，并处1万元以上10万元以下的罚款。
对于前期物业服务期间物业管理经营用房问题，由于业主大会、业主委员会未成立，出租问题由建设单位与物业服务企业签订的委托合同中约定。
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