海口市住宅物业管理服务技术标准docWord下载.docx

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5物业共用部分

是指物业管理区域内业主专有部分以外按照规定由业主共同管理的建筑物、构筑物及配套设施设备和相关场地。

主要包括共用部位、共用设施设备。

共用部位是指根据法律、法规的规定和房屋买卖合同的约定，由单幢物业内业主共有的部位,一般包括：

基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等;

共用设施设备是指根据法律、法规的规定和房屋买卖合同的约定，由业主共有的附属设施设备，一般包括：

电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

2．6管理规约 

　是指对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出的约定.管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。

管理规约对全体业主具有约束力.

7急修:

对严重影响小区正常生活秩序的设施设备故障进行及时的处理和修复。

2．8责任性投诉：

因物业公司未能履行物业服务合同中约定的责任、小区正常生活秩序受到影响而引起的业（用）户投诉。

9非责任性投诉:

非物业公司在物业服务合同中约定履行的责任范围、但小区正常生活秩序受到影响而引起的业（用）户投诉。

1０征询面：

物业公司向业主征询意见人数的数量指标.

11物业管理服务不满意率：

业（用）户对物业公司服务态度和服务质量持不满意和很不满意态度的人数占征询人数的比例.

2.１2物业管理服务报告会议：

物业公司向业主委员会或开发建设单位报告工作情况、听取意见和建议的会议。

2．1３公共秩序维护管理:

协助政府执法部门对小区公共秩序进行管理.

3.0海口市住宅物业管理服务一级技术标准

３．１基本要求

3.1.1物业服务场所

3.1.1。

1物业管理区域内,设置专用办公场所，有固定的通讯联络方式.

3。

1．1.2在物业服务场所悬挂或张贴物业企业证书或复印件、项目负责人照片，公示物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等有关信息。

提供特约服务的，公示特约服务项目及服务标准、收费标准。

1.3周一至周五每日不低于7小时提供业务接待；

其他时间设置值班人员，负责项目运行，及时处理各种临时或突发事件。

3．1．1.4设置专用区域,配置相关设备,为业主利用业主决定共同事项公共决策平台进行决策提供便利。

3.1。

2服务人员 

3.1.２.１每个物业管理区域应当配备项目负责人，房屋建筑结构安全员和设备设施管理员；

项目负责人有2年以上物业服务企业或相关企业管理工作经验,为本市项目负责人执业信用档案登记在册人员。

2.2从业人员按照相关规定取得相应的职业资格证书。

３。

2．３服务人员佩戴标志，仪表整洁，行为规范，用语文明。

３制度

　　建立健全各项管理制度,公共突发性事件（如：

消防、水、电、气、电梯、公共秩序、公共卫生、自然灾害等）的处理机制和应急预案，各岗位工作标准和培训、考核办法。

服务工作记录。

１.4建立企业内部培训体系,定期组织从业人员培训、考核.

５配备档案管理人员。

建立物业管理档案，归档及时、完整,便于查询。

1.６标志

设置物业管理标志，定期巡视检查并做好记录,包括各幢、单元标志、危及人身安全部位的警示标志、维修养护期间的警示标志。

3．1.7客户服务

３．1.7。

1在物业共用部分显著位置公示24小时服务电话。

水、电、气等急迫性报修20分钟内、其它报修按双方约定时间到达现场；

由专业单位负责的，发现问题应及时告知相关单位；

业主或使用人提出的意见、建议、投诉在3个工作日内回复。

有报修、维修、处理记录。

3.1．７。

2涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项，应在主要出入口、各楼单元门内张　贴通知，履行告知义务.

3.１。

７.3配合相关部门进行公益性宣传.

７.4做好安全生产管理；

重要节假日前安排安全检查。

7.5对物业管理区域内违反治安、规划、环保等方面法律、法规及违反管理规约（临时管理规约）的行为,应及时劝阻并报告相关行政主管部门及全体业主。

７。

６按照规范要求，每年第一季度向业主公示上一年度物业服务合同履行情况。

１．７。

7按物业服务合同约定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险.

3．1．8专项服务委托管理

８。

1依据相关规定,签订规范的委托服务合同，明确各方权利义务.

3.1.８.2专项服务企业应具备相应资质；

操作人员持有相应的职业资格证书。

１。

3专项服务企业人员佩戴标志，仪表整洁，行为规范，用语文明。

3.１.8。

４对专项服务企业的服务有监督管理及评价记录。

１.9规范服务

签订并履行《前期物业服务合同》、《物业服务合同》；

《物业服务质量标准》;

《物业服务程序文件》；

《物业服务作业指导书》。

　　执行《临时管理规约》、《管理规约》。

2共用部位及共用设施设备维修养护管理

３.2.１基本要求

3.2.１.１建立房屋及共用设施设备档案，有运行、检查、维修养护记录。

3.2．１.２按照相关规定，及时对房屋使用安全情况进行评估检查.

２．1。

３每年第四季度制定下一年度维修养护计划并组织实施。

3.2。

1．4对共用部位及共用设施设备进行巡视检查和维修养护并做好记录。

2.1。

5特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检验检测并做好记录。

3．2.１．６在发生雷暴、强降水、台风等极端天气前后,要组织专项检查并做好记录。

3．２．1。

7设备机房

１）每日巡视１次、每月清洁１次，机房内不得堆积杂物.

　2）按规范设置鼠药盒或粘鼠板、档鼠板。

３）在明显易取位置配备消防灭火器材，并定期检查器材完好情况。

4）设施设备标志、标牌齐全。

5）在显著位置张贴或悬挂相关制度、责任人照片及证书。

3.2.2共用部位

3.2.2。

1房屋结构

1）根据房屋使用时间和设计年限，定期检查房屋共用部位的使用状况.

2）每季度检查１次梁、板、柱等结构构件,做好记录。

　３）对危及房屋结构安全的行为及时履行告知和劝阻义务，对拒不改正的,要报告行政主管部门，同时告知全体业主。

2.2建筑部件

1）每季度检查1次外墙贴面砖石或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等,按照责任范围进行维修养护，做好记录。

　2）每月巡查1次共用部位的门、窗、玻璃等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。

3）每年检查1次房屋共用部位的室内地面、墙面、天棚；

室外屋面、散水等，按照责任范围进行维修养护,做好记录。

4）每年上汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管,按照责任范围进行维修养护，做好记录;

降雨后及时排除积水。

3.２。

2．3附属构筑物

１）每季度巡查１次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等,按照责任范围进行维修养护,做好记录。

　２）每年检查１次雨污水管井，按照责任范围进行维修养护,做好记录。

3）每季度巡查1次大门、围墙,按照责任范围进行维修养护,做好记录。

　4）每季度巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等，按照责任范围进行维修养护，做好记录.

5）每年检测1次防雷装置，按照责任范围进行维修养护，做好记录。

3.2．３空调系统

3.2．3.1进行冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理等设施设备运行、巡视、测温、维修养护，做好记录.

3．2定期检验压力容器及仪表。

2.3。

3每年清洗消毒1次新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体、风机盘管滤网等。

2．４二次供水设备

3．２.4．1直接从事供水工作的人员应有健康体检合格证.

３.２.4.2二次供水设施按要求使用消毒设备，水箱按规定清洗消毒、水质化验，水质符合国家生活饮用水卫生标准.

２．４。

3每日巡视1次水箱间、水泵房，做好巡视记录。

3．2．４.４有备用水泵的供水系统,要定期切换运行。

４.5每季度对水泵润滑情况进行检查，视情况补充或更换润滑剂;

每年对水泵进行１次整体养护。

2.４.6每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆,每年入冬前对暴露管道进行防冻处理。

４.７水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁,钥匙由专人保管，溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。

5排水系统

３.2．５.1按照水务部门的要求取得排水许可证。

３.２.5．2排水设施

　每年上汛前对雨、污水井、屋面雨水口等排水设施进行检查、清理、疏通.

2.5.3污水泵

每日巡视１次,每年养护2次。

3.2.5．４化粪池

定期检查化粪池，及时安排清掏。

6照明和电气设备

２．６。

1室内照明

每周巡检１次,一般故障即时修复,其他复杂故障1周内修复.

3．２。

6.2室外照明

每２周巡检1次,一般故障1周内修复，其他复杂故障2周内修复。

3．2.６。

3应急照明

　每周巡检1次，故障即时修复。

6.4高压柜及高压线路

每班巡检1次高压柜,做好记录；

定期检测设备和线路。

2.６。

5干式变压器

每日巡检1次,做好记录. 

3．２.6。

6油浸变压器

　每日巡检1次，做好记录。

6．７低压柜

每班巡检1次,有记录；

每半年养护1次；

每年检查1次电气安全。

6。

8低压配电箱和低压线路

每季度巡检1次;

每年养护1次。

做好记录。

3.2.6。

９电动机

每班巡检１次运行中的电动机，做好记录。

3.2．６．1０控制柜

每季度巡检１次；

每年养护1次;

做好记录.

３．２．６.11发电机

每季度试运行1次，做好记录。

3.２.6。

12电气检测

每３年1次预防性试验；

每年检测２次高压个人防护用品.

6.１３变配电室

有人值守;

设备附件及工具、个人防护用品完好;

防小动物措施完备；

3．2。

７安全防范系统

3.2.7.１报警控制管理主机

每日巡查１次,每月清洁1次设备表面，每年设备内部除尘1次。

3.2.7．2对讲门口机

每季度检查１次按键、显示屏等，表面清洁1次，每年内部除尘１次。

７.３网络控制箱

每年检查1次外观、接线，表面清洁1次，内部除尘1次。

3.2．７。

4红外对射探测器

每年检查１次防水、探测范围、接线等，表面清洁２次，内部除尘1次。

7。

５图像采集设备

每周检查1次监视画面、录像功能，每月表面清洁1次,每年内部除尘１次。

7.6摄像机

每季度检查1次聚焦、红外夜视、防水、接线等，镜头表面清洁１次,每年防护罩内部除尘1次。

3.２.7．7解码器

每年检查1次防雨罩、接线等，表面清洁１次，内部除尘1次。

７．8云台

每年检查1次运转、接线，表面清洁1次，转动部位上润滑油１次。

３.2.７。

9巡更点

每半年检查１次外观、存储记录,表面清洁1次。

2.7.１0读卡器

每季度检查键盘、防水，表面清洁1次。

２．7．11电磁锁门锁

每季度检查1次吸力、外观、接线。

２.７.12出门按钮

　每季度检查1次开锁功能、接线.

3．２.８电梯

2.８。

1无人值守电梯，主梯24小时不间断运行；

有人值守电梯６：

0０－24：

０0不间断运行，0:

0０－６：

0０呼叫运行；

电梯司机夜间值班，在首层候梯厅及轿厢内公布值班电话和房号.

３．2.8．2设有高峰梯的，在高峰期与主梯同时运行。

3.2.８。

3发生电梯困人或其它重大事件时，应迅速启用紧急救援预案，组织救助，物业管理人　员须在15分钟内到现场,专业维修人员须在30分钟内到现场进行救助。

3．2.8.4每15日进行1次日常维修养护工作。

2.8．５设电梯安全员，负责电梯运行的日常巡视,做好电梯日常使用状况记录，落实电梯定期检验计划。

２．8.６定期检查紧急报警装置。

2．8。

７定期年检并取得合格证。

8.8轿厢内有年检合格证、乘梯须知。

２．９水景

３.２。

９．1启用前进行防渗漏检查.

3．2.９。

2使用中每周巡查1次喷水池、水泵及其附属设施。

２．9.3设置必要的安全警示标志。

２．9.4水质符合卫生要求。

3.3消防安全防范

3.3。

1基本要求

３．1.1落实消防安全责任制,明确逐级和岗位消防安全职责；

３.3.１。

２成立义务消防队，每年进行1次消防演练,相关人员掌握消防基本知识和技能。

3．3．1。

3发生火情及时报警,并采取必要处理措施，协助配合消防人员的工作。

3.1.3.４消防控制室设专业人员2４小时值守，处理各类报警信息。

3.5每日防火巡查1次；

每季度专项检查1次消防设施设备、消防器材、消防安全标志、疏散通道等。

6每年对员工进行1次消防安全宣传教育。

3．2消防设施设备维修养护

3.3.２。

1火灾自动报警系统

１）报警控制主机、联动台每日巡查设备运行情况，24小时连续正常运行.每月清洁1次机柜表面，每年机柜内部设备除尘1次。

每年定期检查报警控制主机、联动台。

2）模块、探测器、手报

　每年巡查1次模块、探测器、手报；

每2年表面清洁1次；

探测器投入运行2年后，每隔3年由专业清洗单位全部清洗一遍。

3）备用电源

每季度备用电源充放电试验和表面除尘1次。

3．3.２。

2消防广播系统

每月机柜表面清洁1次,每年机柜内部除尘1次,设备表面清洁1次;

每2年机柜内的设备内部除尘１次.每年检查1次电话插孔、重要场所的对讲电话、对讲电话主机、播音设备、扬声器等.

2．３防排烟系统

每年养护1次防排烟风机、电源控制柜、风口、防火阀等。

2．4防火分隔系统

每年防火卷帘门的电机转动、齿轮链条传动部位上润滑油1次;

电控箱表面清洁，内部除尘1次；

每年防火门附件检查1次，每年门的转动部位上润滑油1次。

2.５水灭火系统

每年养护1次室外消火栓,养护1次室内消火栓，设施整体养护1次。

消防泵、喷淋泵每月盘车1次,每季度润滑检查1次，每年整体养护1次。

6灭火器

　每年进行1次功能性检查。

３.４绿化养护

3.4.1基本要求

3.４。

1绿地

裸地率不超过20%。

4．1．2乔木

植株保存率在８０％以上,每年成活率8０%以上。

3．4.1。

3灌木

植株保存率在８0％以上,每年成活率80%以上。

３.4.１。

4绿篱和色块

植株保存率在80%以上，每年成活率在80％以上。

1．５地被和花坛植物

地被植物覆盖率在７0％以上，花坛植物死亡率不超过20％。

3.4.１。

6草坪

确保基本成活，草坪覆盖率在75％以上。

３．4。

2绿化养护

4.２.1灌溉

根据天气、土壤和植物生长状况合理灌溉,不出现严重旱涝现象。

一般植物至少在萌芽前、春季干旱期间、入冬前浇水3次。

2施肥

根据植物生长情况施肥，一般乔木每3-4年施肥１次;

灌木每１-2年施肥1次；

地被和草坪植物每年开春后施肥1次；

花坛植物根据生长情况进行追肥；

生长不良的植物适当增加施肥频次。

4.2.3病虫害防治

每月至少次检查病虫害发生情况并进行防治,不出现严重病虫危害现象。

3.4。

4整形修剪

一般乔木每3年至少修剪１次;

灌木每2年至少修剪1次；

绿篱和色块每年生长季节或入冬后开春萌芽前至少修剪1次;

冷季型草坪5、6、7、8、9月各修剪1次，全年修剪次数在５次以上。

4.2。

５除草

确保目标植物不因杂草危害出现退化现象。

每年全面除草至少1次，重点绿地增加除草次数,出现杂草的绿地面积不超过3０%。

3垃圾处理

绿化产生的垃圾和绿地内垃圾杂物每周至少处理１次。

３.4．4检查记录

　每月至少检查植物生长情况1次并对养护工作内容进行记录。

3．5环境卫生

3．5。

1生活垃圾的收集、清运

1.1配置密闭式垃圾收集容器，有分类标志。

3.5.1。

２生活垃圾实行分类收集。

３.５．1。

3每２月清洗１次垃圾收集容器。

蝇、蚊孳生季节每日喷洒药水消毒。

5.1。

４每日清运1次生活垃圾，并清运到指定的垃圾消纳场所，不得乱堆乱倒.

3.５.2物业共用部分清洁 

5．2。

１楼内

1）每日清洁１次、每周清拖1次大堂地面、一层候梯厅；

每月擦拭１次信报箱、大堂玻璃。

2）每周清洁1次楼内地面、楼梯，每季度清拖1次;

每2月擦拭1次楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消防栓、指示牌等公共设施。

2电梯

　每日擦拭１次电梯轿厢门、面板;

每日清拖1次电梯轿厢地面。

5.２。

３庭院

每日清扫1次主要道路。

3．5.2。

４水景

1）定期对水体投放药剂或进行其他处理.

　2）使用期间每1周安排专业清洁１次水面；

每年清洁2次水池池底。

３.5。

３有害生物防制

5。

3.１配合相关部门进行有害生物防制。

3．5.3.2投放药物应预先告知，投药位置有明显标志.

4雨天气

雨后,对小区内主路、干路积水进行清扫。

3．5．５公共卫生事件

发生公共卫生事件时，配合相关部门采取防制措施.

5．6检查记录

每日抽查1次清洁质量,做好记录。

６公共秩序维护

6．１对重点部位进行巡视检查并做好记录,6：

00至22：

00巡视1次、22:

０0至次日6:

0０巡视1次。

3．６.2维护道路使用和场地的正常秩序。

3.6.３专业人员

2４小时值守安防控制室;

监控影像资料、报警记录,应当留存３0日备查。

3.６.4对违法行为立即报警,协助相关部门处理.

6．5记录与档案

3.6．5．１各项工作记录完整有效。

３.６.5.2档案齐全.

3．7附则一：

装饰装修管理

1按照相关规定和管理规约（临时管理规约）约定，建立住宅装饰装修管理服务制度.

7.2受理业主或使用人的装饰装修申报登记,与业主或使用人、施工单位签订住宅室内装饰装修管理服务协议，告知业主或使用人相关装饰装修工程的禁止行为和注意事项。

装修人对住宅进行装饰装修前，应当告知邻里。

3.7.3装饰装修期间，每日巡查1次现场，做好记录.

3.7。

4业主或者使用人未申报登记或者违反相关规定，及时告知并劝阻;

拒不改正的，及时报告相关主管部门、业主或业主委员会，并在物业管理区域内公示。

3．7．5装饰装修结束后,应进行检查。

对违反住宅室内装饰装修管理服务协议的当事人应按照约定处理.

7.6装修垃圾实行袋装化、定点堆放并及时清运。

8附则二:

停车管理

3.8。

１建立停车管理制度。

3．８。

2定期存放车辆的，应签订停车服务协议。

3在显著位置公示停车须知。

8．4设置规范的交通标志，包括引导标志,疏散指示灯，安全出口标志灯和其他警示性标志。

３.8。

5机动车辆凭证出入，对临时进入的机动车辆进行登记。

６定时巡查停车场（库）及其设施设备.

8。

７停车场（库）内配备消防器材并定期检查，做好记录。

8停车场地面每周清扫1次。

3.8.９地下停车场（库）服务人员应佩戴明显标志。

４.０海口市住宅物业管理服务二级技术标准

１基本要求

4.1.1物业服务场所

1.1物业管理区域内，设置专用办公场所，配置简单办公设备,有固定的通讯联络方式。

４.1.１.2在物业服务场所悬挂或张贴物业企业证书或复印件、项目负责人照片,公示物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等相关信息。

4．1.1。

3周一至周五每日不低于7小时提供业务接待.其他时间设置值班人员,负责项目运行,及时处理各种临时或突发事件。

4.1。

４设置专用区域，配置相关设备,为业主利用业主共同决定事项公共决策平台进行决策提供便利。

２服务人员

4.1.２．1每个物业管理区域应当配备项目负责人，房屋建筑结构安全员和设备设施管理员；

项目负责人有２年以上物业服务企业或相关企业管理工作经验,为本市项目负责人执业信用档案登记在册人员。

４.１。

2从业人员按照相关规定取得相应的职业资格证书.

1.2．3服务人员佩戴标志，仪表整洁，行为规范，用语文明.

4．1.3制度

　建立健全各项管理制度,公共突发性事件（如:

消防、水、电、气、电梯、公共秩序、公共卫生、自然灾害等）的处理机制和应急预案,各岗位工作标准和培训、考核办法。

４.1。

４建立企业内部培训体系,定期组织从业人员培训、考核。

1.５建立物业管理档案,归档及时、完整,便于查询。

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