房地产基础知识培训文档格式.docx
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又叫“宗地图”，是按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位置、界线和面积的地形平面图。
它由市政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者，受让者只能在红线范围内施工建房。
11、建筑覆盖率（建筑密度）：
建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率（%）。
12、建筑容积率：
指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。
13、按揭：
指客户一次性付清一定比例的房款后，由开发商出面担保，并以客户购买的房产作抵押，其余房款向银行一次申请，并分若干年月等额向银行归本金和利息的方法。
14、住宅专项维修资金：
指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。
目前赣州市暂定多层5元/平米，电梯房8元/平米一次性缴纳。
15、银行存款准备金利率：
金融机构必须将存款的一部分缴存在中央银行，这部分存款叫做存款准备金；
存款准备金占金融机构存款总额的比例则叫做存款准备金率。
16、层高storyheight:
上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。
17、自然层floor:
按楼板、地板结构分层的楼层。
18、架空层emptyspace:
建筑物深基础或坡地建筑吊脚架空部位不回填土石方形成的建筑空间。
19、走廊corridorgo11ory:
建筑物的水平交通空间。
20、挑廊overhangingcorridor:
挑出建筑物外墙的水平交通空间。
21、檐廊eavesgo11ory:
设置在建筑物底层出檐下的水平交通空间。
22、回廊cloister:
在建筑物门厅、大厅内设置在二层或二层以上的回形走廊。
23、门斗foyer:
在建筑物出入口设置的起分隔、挡风、御寒等作用的建筑过渡空间。
24、勒脚plinth:
建筑物的外墙与室外地面或散水按触部位墙体的加厚部分。
25、围护结构envelopenclosure:
围合建筑空间四周的墙体、门、窗等。
26、围护性幕墙enclosingcurtainwall:
直接作为外墙起围护作用的幕墙。
27、装饰性幕墙decorativefacedcurtainwall:
设置在建筑物墙体外起装饰作用的幕墙。
28、落地橱窗Frenchwindow:
突出外墙面根基落地的橱窗。
29、眺望间viewroom:
设置在建筑物顶层或挑出房间的供人们远眺或观察周围情况的建筑空间。
30、地下室basement:
房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者为地下室。
31、半地下室semibasement:
房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3，且不超过1/2者为半地下室。
32、变形缝deforrnationjoint:
伸缩缝（温度缝）、沉降缝和抗震缝的总称。
33、飘窗baywindow:
为房间采光和美化造型而设置的突出外墙的窗。
34、骑楼overhang:
楼层部分跨在人行道上的临街楼房。
35、过街楼arcade:
有道路穿过建筑空间的楼房。
36、绿化覆盖率：
指绿化植物的垂直投影面积占绿地面积的比值。
37、绿化率：
指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。
38、单套建筑面积：
指建筑物室内净空面积、室内墙体面积、外围独用墙体面积、共用墙体面积的一半、公摊面积。
39、公共面积：
指建筑物主体内、户门以外可使用的面积，包括层高超过2.2米的单车库、设备层或技术层，室内外楼梯、楼梯悬挑平台、内外廊、门厅、电梯及机房、门斗、有柱雨蓬、突出屋面有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等。
40、建筑基地面积：
是指建筑物首层的建筑面积。
41、总用地面积：
包括居住用地、公共建筑用地、道路用地、绿化用地等。
套内使用面积（净空面积）：
指室内实际能使用的面积，不包括墙体、柱子等结构面积。
42、总建筑面积：
指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以下各层建筑面积之总和。
43、层高：
指每层上、下楼板中心线间的垂直距离；
44、车户比：
车位/总户数
45、人车分流：
在道路上将人流与车流完全分隔开，互不干扰地各行其道。
46、净高：
相邻楼层楼（地）面板之间的垂直距离
47、毛坯房：
交付给业主的房屋不能立即入住，而需要对其进行整体装修。
其房间内大体特征为：
只有门框没有门；
墙面地面仅做基础处理而未做表面处理；
厨卫仅预留下水管道位置及明装给水管道等。
48、开间：
住宅的横向长度
49、进深：
住宅的纵向长度
50、标准平层、复式房、跃式、错式（结合实际解释）
51、联排别墅、独栋别墅、叠加别墅、双拼别墅（结合实际解释）
联排别墅又称TOWNHOUSE，它是由几幢小于三层的单房号墅并联组成的住宅形式，通常一排二至四个单元联结在一起，有统一的外力面设计和独立的门户。
每户独门独院，除地下室外，还设有一至二个车位。
独栋别墅即独门独院，上有独立空间，下有私家花园领地，是私密性很强的独立式住宅，表现为上下左右前后都属于独立空间，一般房屋周围都有面积不等的绿地、院落。
私密性强，市场价格较高，多定位为高端品质。
叠加别墅是在综合情景洋房公寓与联排别墅特点的基础上产生的，由多层的复式住宅上下叠加在一起组合而成，下层有花园，上层有屋顶花园，一般为四层带阁楼建筑，这种开间与联排别墅相比，外立面造型丰富些，布局更为合理，不存在联排进深长的普遍缺陷；
而且，叠下有半地下室，叠上有露台，虽然没有联排的见天见地，但是优势不减。
双拼别墅是联排别墅与独栋别墅的中间产品，由两个单元的别墅拼联组成的单栋别墅
52、实用率＝套内建筑面积／套内建筑面积＋分摊的共有共用建筑面积。
53、使用率：
套内净空面积／套内建筑面积＋分摊的共有共用建筑面积。
54、玄关和隔断：
玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。
隔断是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面。
（结合实际解释）
55、住房公积金：
是一种义务性的住房长期储金。
住房公积金制度是结合我国城镇住房制度改革的实际情况而实行的一种房改政策，指有关住房公积金的归集、管理、使用、偿还等诸环节有机构成的整个运行机制和管理的制度。
56、土地使用权出让年限：
土地使用权出让的最高年限，根据土地用途分为：
1）居住用地70年
2）工业用地50年
3）教育、科技、文化、卫生用地50年
4）商业、旅游、娱乐用地40年
5）综合或其它用地50年，写字楼50年
6）加油站20年
57、房地产的特征
自然特征：
1）位置的固定性2）使用的耐久性3）资源的差异性4）物业的差异性5）不可移动性
经济特征：
产周期长、资金密集性、相互影响性、易受政策限制性、房地产的增值性
58、房地产市场的分类？
答：
1）一级市场：
以土地所有者的身份，将土地使用权出让给房地产经营者和使用者的交易市场，一般双方为国家（主管部门为国土局）与发展商。
2）二级市场：
指土地使用权出让后，由房地产经营者投资开发后，从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易，一般双方为发展商与购房者。
3）三级市场：
指在二级市场的基础上再进行转让或出租的房地产交易，一般双方为物业所有者与第三者。
59、楼间距应满足以下要求：
（1）居住建筑不应低于冬至日日照2小时的标准；
（2）在原设计建筑外增加任何设施不应使相邻住宅原有日照标准降低；
（3）旧区改建的项目内新建住宅日照标准可酌情降低，但不应低于大寒日日照1小时的标准。
（4）底层商业不考虑日照。
60、建筑基本结构
①砖混结构：
一般用于多层建筑，以墙身为承重结构。
特点：
施工方便、造价低、开间小、建筑高度低（24米以下）
②框架结构：
以柱为承重结构。
施工方便、开间灵活、结合剪力墙可建100米
③剪力墙结构：
以纯混凝土浇注的墙为承重结构。
造价较高、一般结合框架运用。
④框架剪力墙：
在框架结构中布置一定数量的剪力墙，构成灵活自由的使用空间，满足不同建筑功能的要求。
一般用于小高层。
61、什么是三通一平、七通一平？
三通一平是指在发展基础上的水通、电通、路通及场地平整。
七通一平是指上、下水通，排污通、排水通、路通、通讯通、煤气通、电通及场地平整。
62、什么是“五证”、“二书”、“一照”？
“五证”：
1、房地产管理局的《建设用地规划许可证》；
2、国土局的《土地使用证》；
3、规划局的《建设工程规划许可证》；
4、建委的《建设工程开工许可证》；
5、房地产管理局的《商品房销售预售许可证》；
“二书”：
1、《住宅质量保证书》；
2、《住宅使用说明书》；
“一照”：
营业执照；
63、哪些公用面积应分摊？
应分摊的公用建筑面积包括户门以外的室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室、建筑物内的垃圾房以及突出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等。
64、什么是经济适应房？
经济适用房与商品房有什么不同？
经济适用房的申请条件？
转让要求？
经济适用房：
指具有社会保障性质的商品住宅，是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房，具有经济性和适用性的特点。
经济适用房与商品房的不同主要表现在以下方面：
（1）获得土地的方式不同:
经济适用房建设用地实行行政划拨，免交土地出让金；
商品房采用出让方式须交纳土地出让金；
（2）成本结构不同；
租售政策不同，经济适用房只售不租，商品房不受限制；
购买条件和对象不同，经济适用房享受政府优惠，其购买对象是特定的，只供给城镇中低收入家庭，因而要实行申请审批制度，商品房购买对象和条件不受限制；
（3）价格政策不同，经济适用房出售实行政府指导价，不得擅自提价出售。
商品房出售价格完全由市场决定。
（4）居民个人购买的经济适用房产权归个人；
（5）经济适用房的面积套型都有国家严格的规定；
（6）经济适用房在不同地区在转让中有不同规定，一般都是在一定年限中不允许转让；
（7）经济适用房在转让中需向国家补缴土地出让金。
赣州市经济适用房的申请条件如下：
申请范围指户籍在章贡区（赣江、解放、南外、东外街道办事处，水南镇）范围内的城镇家庭。
申请家庭应同时具备以下条件：
家庭成员中至少有1人取得申请范围内城镇常住户口1年以上；
家庭人均年收入7871元以下；
申请家庭为无房户，或现有人均住房建筑面积15平方米以下。
有下列情形之一的家庭不得购买：
已参加集资建房的；
已购买过经济适用住房（含安居工程住房）的；
已参加过房改购房（含在外地已参加房改购房的）的；
单位奖励赠送住房的。
经济适用房的转让要求如下：
购买不满五年不得直接上市交易。
购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，确需转让的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。
购买经济适用住房满5年，购房人可转让经济适用住房，但应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等价款，政府可优先回购；
购房人向政府交纳土地收益等价款后，可取得完全产权。
上述规定应在经济适用住房购房合同中予以明确。
政府回购的经济适用住房，继续向符合条件的低收入住房困难家庭出售。
65、商品房预售需要具备哪些条件？
商品房预售需具备以下条件：
（一）预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照；
（二）按照土地管理部门有关规定交付土地使用权出让金，已取得土地使用权证书；
（三）持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，并已办理建设工程质量和安全监督手续；
（四）已确定施工进度和竣工交付使用时间；
（五）七层以下的达到主体工程封顶；
七层以上的，主体工程须建到工程预算投资总额的三分之二以上层数；
（六）已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用账户；
（七）法律、法规规定的其他条件。
66、房地产现售需要具备哪些条件？
（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；
（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；
（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（四）已通过竣工验收；
（五）拆迁安置已经落实；
（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；
（七）物业管理方案已经落实。
67、什么情况下，开发商不得刊登房地产广告？
凡下列情况之一的房地产，房地产开发企业不得刊登广告，广告发布者不得发布其广告：
（一）未取得商品房预售许可证的预售商品房；
（二）在未依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的房屋；
（三）违章建设的房屋；
（四）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋；
（五）权属有争议的房屋；
（六）法律、法规规定禁止不得出售的其他房屋。
68、在房地产广告中，不得包含哪些内容？
房地产广告不得含有风水、占卜等封建迷信内容，对项目情况进行的说明，不得有悖社会良好风尚。
预售商品房广告中不得出现融资或变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺；
不得出现返本销售或变相返本销售的内容；
不得出现售后包租或变相售后包租的内容。
69、对售楼广告及资料内容对项目位置的表述有什么规定？
预售商品房广告中以参照物表示项目位置的，应以从该项目到达参照物的现有交通干道的实际距离表示，不得以所需时间、车程等来表示距离。
。
70、如果竣工面积与现售面积不符怎么办？
根据《商品房销售管理办法》及最高人民法院相关司法解释的规定，出卖人交付房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；
合同没有约定或者约定不明确的按照以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；
（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人可以请求解除合同，返还已付购房款及利息，也可以选择继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房款由买受人按约定的价格补足，超出3％部分的房款由出卖人承担，所有权归买受人；
房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房款及利息由出卖人返还买受人，但面积误差比超过3％部分的房价款，出卖人应双倍返还给买受人。
71、不可抗力的范围
不可抗力是指“不能预见．不能避免并不能克服的客观情况，具体主要包括：
①人力不能抗拒的自然灾害如地震．洪涝灾害．
②人力不能抗拒的社会事件，如战争．动乱
③发展商不能抗拒的国家行为，如对房屋的征用．对房屋建筑的征用导致不能如期竣工等。
72、贷款期如遇利贷息调整如何处理？
根据人民银行的规定，贷款期间如遇国家调整利率，贷款期限在1年以内（含1年）的，实行合同利率，不分段计算；
对一年期以上贷款，于下一年初开始，按相应期限档次利率进行调整。
73、计算建筑面积的规定
⑴单层建筑物高度在2.20m及以上者应计算全面积；
高度不足2.20m者应计算1/2面积。
⑵利用坡屋顶内空间时净高超过2.20m的部位应计算全面积：
净高在1.20m至2.20m的部位应汁算1/2面积；
净高不足l.20m的部位不应计算面积。
⑶单层建筑物内设有局部楼层者，局部楼层的二层及以上楼层，有围护结构的应按其围护结构外围水平面积计算，无围护结构的应按其结构底板水平面积计算。
层高在2.20m及以上者应计算全而积；
层高不足2.20m者应计算1/2面积。
⑷多层建筑物首层应按其外墙勒脚以上结构外围水平面积计算；
二层及以上楼层应按其外墙结构外围水平面积计算。
层高在2.20m及以上者应汁算全面积；
层高不足2.20m者应计算1/2面积。
⑸多层建筑坡屋顶内和场馆看台下，当设计加以利用时净高超过2.20m的部位应计算全面积；
净高在1.20m至2.20m的部位应计算1/2面积；
当设计不利用或室内净高不足1.20m时不应计算面积。
⑹地下室、半地下室（车间、商店、车站、车库、仓库等），包括相应的有永久性顶盖的出入口，应按其外墙上口（不包括采光井、外墙防潮层及其保护墙）外边线所围水平面积计算。
层高在2.20m及以上者应计算全面积；
层高不足2.20m者应计算l/2面积。
⑺坡地的建筑物吊脚架空层、深基础架空层，设计加以利用并有围护结构的，层高在2.20m及以上的部位应计算全面积；
层高不足2.20m的部位应计算1/2面积。
设计加以利用、无围护结构的建筑吊脚架空层，应按其利用部位水平面积的l/2计算；
设计不利用的深基础架空层、坡地吊脚架空层、多层建筑坡屋顶内、场馆看台下的空间不应计算面积。
⑻建筑物的门厅、大厅按一层计算建筑面积。
门厅、大厅内设有回廊时，应按其结构底板水平面积计算。
层高在2.20rn及以上者应计算全面积；
⑼建筑物间有围护结构的架空走廊，应按其围护结构外围水平面积计算。
有永久性顶盖无围护结构的应按其结构底板水平面积的l/2计算。
⑽立体书库、立体仓库、立体车库，无结构层的应按一层计算，有结构层的应按其结构层面积分别计算。
⑾有围护结构的舞台灯光控制室，应按其围护结构外围水平面积计算。
⑿建筑物外有围护结构的落地橱窗、门斗、挑廊、走廊、檐廊，应按其围护结构外围水平面积计算。
层高不足2.20m者应计算1/2面积。
有永久性顶盖无围护结构的应按其结构底板水平面积的1/2计算。
⒀有永久性顶盖无围护结构的场馆看台应按其顶盖水平投影面积的l/2计算。
⒁建筑物顶部有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，层高在2.20m及以上者应计算全面积；
⒂设有围护结构不垂直于水平面而超出底板外沿的建筑物，应按其底板面的外围水平面积计算。
⒃建筑物内的室内楼梯间、电梯井、观光电梯井、提物井、管道井、通风排气竖井、通风道、附墙烟囱应按建筑物的自然层计算。
⒄雨篷结构的外边线至外墙结构外边线的宽度超过2.10m者，应按雨篷结构板的水平投影面积的1/2计箕。
⒅有永久性顶盖的室外楼梯，应按建筑物自然层的水平投影面积的1/2计算；
⒆建筑物的阳台均应按其水平投影面积的1/2计算。
⒇有永久性顶盖无围护结构的车棚、货棚、站台、加油站、收费站等，应按其顶盖水平投影面积的1/2计算。
（21）高低联跨的建筑物，应以高跨结构外边线为界分别计算建筑面积；
其高低跨内部连通时，其变形缝应计算在低跨面积内。
（22）以幕墙作为围护结构的建筑物，应按幕墙外边线计算建筑面积。
（23）建筑物外墙外侧有保温隔热层的，应按保温隔热层外边线计算建筑面积。
（24）建筑物内的变形缝，应按其自然层合并在建筑物面积内计算。
（25）下列项目不应计算面积：
①建筑物通道（骑楼、过街楼的底层）。
②建筑物内的设备管道夹层。
③建筑物内分隔的单层房间，舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台等。
④屋顶水箱、花架、凉棚、露台、露天游泳池。
⑤建筑物内的操作平台、上料平台、安装箱和罐体的平台。
⑥勒脚、附墙柱、垛、台阶、墙面抹灰、装饰面、镶贴块料面层、装饰性幕墙、空调机外机搁板（箱）、飘窗、构件、配件、宽度在2.10m及以内的雨篷以及与建筑物内不相连通的装饰性阳台、挑廊。
⑦无永久性顶盖的架空走廊、室外楼梯和用于检修、消防等的室外钢楼梯、爬梯。
⑧自动扶梯、自动人行道．
⑨独立烟囱、烟道、地沟、油（水）罐、气柜、水塔、贮油（水）池、贮仓、栈桥、地下人防通道、地铁隧道。
74、哪些公用面积不能分摊？
：
①仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间。
②售房单位自营、自用的房屋。
③为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房。
75、各套（单元）应分摊的公用面积怎样计算？
（见测绘报告）
该套（单元）应分摊的公用建筑面积=该套（单元）内的使用面积*应分摊的公用面积除以各套（单元）使用面积之和。
76、常见的住宅类型？
①按层数分：
低层房屋：
小于等于10米，1—3层。
多层房屋：
介于10米—24米之间，4—8层。
小高层房屋：
8—12、13层。
高层房屋：
15—24层，大于24米。
超高层：
24层以上。
②按风格分：
中式、欧式、现代……
③按布局分：
行列式、组团式、点式、自由式、混合式、围合式、带式
其中点住宅按建筑形状又可分为：
品字型、工字型、△型、十字型、□字型、蝶型等
④房地产的类型按用途划分：
A、住宅房地产B、商业房地产C、旅游房地产D、工业房地产E、农业房地产
F、特殊目的的房地产
77、如借款人逾期还款，如何处理？
①罚滞纳金
②信用度下降，以后贷款会有障碍
③没收房产，银行委托法院拍卖。
78、贷款人提前偿还贷款时的方法？
（各地各银行政策有别，具体情况向相关银行咨询）
79、抵押人在抵押期内可否撤销保险？
根据银行要求及有关法律法规的规定，在抵押期内抵押人不能撤销对抵押物的保险，否则视为违约。
80、销售中涉及到哪些费用
销售中涉及楼款、各种代收代缴费用（如水电安装、管道燃气安装、产权办证、契税、土地使用证办证、一次性垃圾清运、按揭工本、抵押登记、查询（赣县）、工本、保险/理财费）等等。
81、第二套房按揭的介定与政策
以家庭为单位，曾经有过按揭记录的均视为二套以上住宅（包括曾经公积金贷款，
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