房地产项目中如何编写可行性报告doc文档格式.docx
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该阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。
投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。
该阶段投资估算的精确度为±
30%，研究费用一般占总投资的0.2%～0.8%。
如果机会研究认为可行的，就可以邢乱唤锥蔚墓ぷ鳌?
（二）初步可行性研究
在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。
初步可行性研究阶段投资估算精度可达±
20%,所需费用约占总投资的0.25%～1.5%。
（三）详细可行性研究
详细可行性研究是开发建设项目投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。
这一阶段对建设投资估算的精度在±
10%，所需费用，小型项目约占投资的1.0%～3.0%，大型复杂的工程约占0.2%~1.0%.项目的评估和决策，按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证。
未经评估的建设项目，任何单位不准审批，更不准组织建设。
（四）可行性研究阶段工作精度表
第三节可行性研究的内容
一.可行性研究报告的结构
一般来讲，专业机构编写一个项目的可行性研究报告应包括封面、摘要⒛柯肌⒄摹⒏郊透酵剂霾糠帧?
（一）封面：
一般要反映可行性报告的名称，专业研究编写机构名称及编写报告的时间三个内容。
（二）摘要：
它是用简洁明了的语言概要介绍项目的概况、市场情况可行性研究的结论及有关说明或假设条件，要突出重点，假设条件清楚，使阅读人员在短时间内能了解全报告的精要。
也有专家主张不写摘要，因为可行性研究报告事关重大，阅读者理应仔细全面阅读。
（三）目录：
由于一份可行性报告少则十余页，多则数十页，为了便于写作和阅读人员将报告的前后关系、假设条件及具体内容条理清楚地编写和掌握，必须编写目录。
（四）正文内容：
它是可行性报告的主体，一般来讲，应包括以下内容
1．项目概况
主要包括：
项目名称及背景、项目开发所具备的自然、经济、水文地质等基本条件，项目开发的宗旨、规模、功能和主要技术经济指标、委托方、受托方、可行性研究的目的、可行性研究的编写入员、编写的依据、编写的假设和说明）；
2．市场调查和分析
在深入调查和充分掌握各类资料的基础上，对拟开发的项目的市场需求及市场供给状况进行科学的分析，并作出客观的预测，包括开发成本、市场售价、销售对象及开发周期、销售周期等。
3．规划设计方案优选
在对可供选择的规划方案进行分析比较的基础上，优选出最为合理、可行的方案作为最后的方案，并对其进行详细的描述。
包括选定方案的建筑布局、功能分区、市政基础设施分布、建筑物及项目的主要技术参数、技术经济指标和控制性规划技术指标等。
4．开发进度安排
对开发进度进行合理的时间安排，可以按照前期工程、主体工程、附属工程、竣工验收等阶段安排好开发项目的进度。
作为大型开发项目，由于建设期长、投资额大，一般需要进行分期开发，需要对各期的开发内容同时作出统筹安排。
5．项目投资估算
对开发项目所涉及的成本费用进行分析评估。
房地产开发所涉及的成本费用主要有土地费用、前期工程费用、建筑安装费用、市政基础设施费用、公共配套费用、期间费用及各种税费。
估算的精度没有预算那样高，但需力争和未来开发事实相符，提高评价的准确性。
6．项目资金筹集方案及筹资成本估算
根据项目的投资估算和投资进度安排，合理估算资金需求量，拟订筹资方案，并对筹资成本进行计算和分析。
房地产开发投资巨大，必须在投资前做好对资金的安排，通过不同的方式筹措资金，减少筹资成本，保证项目的正常进行。
7．项目财务评价；
依据国家现行的财税制定、现行价格和有关法规，从项目的角度对项目的盈利能力、偿债能力和外汇平衡等项目从财务状况进行分析，并借以考察项目财务可行的一种方法。
具体包括项目的预售预测、成本预测基础上进行预计损益表、预计资产负债表、预计财务现金流量表的编制，债务偿还表、资金来源与运用表的编制，以及进行财务评价指标和偿债指标的计算，如财务净现值、财务内部收益率、投资回收期、债务偿还期、资产负债率等，据以分析投资的效果。
8．不确定性分析和风险分析
主要包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析等内容。
该分析通过对影响投资效果的社会、经济、环境、政策、市场等因素的分析，了解各种因素对项目的影响性质和程度，为项目运作过程中对关键因素进行控制提供可靠依据。
同时根据风险的可能性，为投资者了解项目的风险大小及风险来源提供参考。
9．可行性研究的结论
根据对相关因素的分析和各项评价指标数值，对项目的可行与否作出明确的结论。
10．研究人员对项目的建议
对项目中存在的风险和问题提出改善建议，以及对建议的效果作出估计。
（五）附件：
它包含可行性研究的主要依据，是可行性研究报告必不可少的部分。
一般来讲，一个项目在做正式的可行性研究时，必须有政府有关部门的批准文件（如规划选址意见书、土地批租合同、土地证、建筑工程许可证等）。
专业人员必须依照委托书和上述文件以及相应的法律、法规方能编写项目可行性研究报告。
（六）附图：
一份完整的可行性报告应包括以下附图：
项目的位置图、地形图、规划红线图、设计方案的平面图，有时也包括：
项目所在地区或城市的总体规划图等等。
二．可行性研究报告的项目投资预算
一些不大规范的房地产项目可行性研究报告，其中的项目投资概算只包含了项目建设的工程概算，这样算是不够正确的。
一个房地产项目不等于一个简单的建筑物，它需要营销成本、金融成本和建筑成本，项目投资就是为了满足这些成本支出。
而且，工程概算也不一定就等于发展商对项目工程建设的实际投资。
在被证明星可行的前提下，边回收资金边追加投入的滚动式投资开发方式也是可以采取的，这样一来发展商在工程建设上的实际总投入就会小得多。
以工程概算代替项目投资概算是极不严肃的。
房地产项目的投资概算应包括以下内容：
（一）营销开支概算
1．项目前研究及可行性研究的开支
2．项目策划的开支
3．销售策划的开支
4．广告开支
5．项目公司日常运作的开支
6．项目及企业的公关开支
（二）工程开支概算
1．用于工程勘探的开支
2．用于吹沙填土、平整土地的开支
3．用于工程设计的开支
4．用于建筑施工的开支
5．用于设施配套的开支
6．用于工程监理的开支
（三）土地征用开支概算
1．政府一次性收取的标准地价
2．用于拆迁补偿或青苗补偿的开支
3．影响公共设施而出现的赔偿开支
（四）金融成本开支概算
1．外汇资金进入国内货币系统产生的银行担保及管理费用支出
2．贷款引起的利息支出
3．各项保险开支
4．税收和行政性收费
5．不可预见开支
第四节可行性研究报告的编制
一．房地产项目可行性分析常见误区
1．误区一：
一个标准的效益分析
如果一份项目可行性研究报告十分肯定地告诉你将来能赚多少钱，而且一定能赚这么多钱，这绝不会是一份实事求是的报告，一份专业而严肃的项目可行性研究报告不可能只是一个效益标准。
在可行性研究时会遇到太多的不确定因素，这些不确定因素使项目未来的价格及销售进程处于一种相对的不确定之中。
因此，可行性研究的“效益分析”也不可能是十分确定的，只能是一种合理的预测，而且这些预测需要假定的前提，那就是期望值。
可行性研究根据不同的期望值给出不同的期望效益预测。
2．误区二：
先入为主的可行性研究
纵观国内多数失败的大型地产投资，其中大部分项目的失败都是由一些可预见的因素造成的。
这些因素包括：
高级别墅坐落在大型工业区内，致使别墅环境被破坏，别墅无人问津；
在一个离市区较远的乡镇开发高层公寓，结果也是无人问津；
准备在一个规划失控的农民居住区内开发商住小区，结果在廉价“集资房”的冲击下半途而废；
同一时间同一城市同类楼盘供应量过大导致需求短缺；
建设成本远远超过预算造成资金短缺；
一条新建的高架桥拦腰而过使楼盘商铺优势失效等等。
当这些项目的发展商在谈起这些问题时通常都会感叹“真没想到”，然而却是早该想到的。
再看一看这些项目的“可行性研究报告”，几乎都是同一个调子：
引经据典，从各个角度描绘这个项目投资的美好前景，却偏偏不提项目投资的不利因素。
这样的“可行性研究”，自始至终都是为了证明该项目是可行的，犯了“先入为主”的大忌。
（1）先入为主的可行性研究通常是由以下原因造成的：
A.房地产投资企业的领导主观意志在起作用。
往往由于“长官意志”对课题的影响，课题研究人员担心挑项目的毛病会得罪老板，于是学会了察颜观色，一切围绕领导的意思去论证。
所以，为避免这种情况的发展，公司领导要多些支持，少些干预，让课题组放下包袱，按科学的路子去调查、分析。
B.课题组人员的业务水平不过关。
有些项目的可行性研究没有交给真正在行的专家去做，而是随便找一些高校的教师或在本公司里的人去完成。
这样做，使课题组的智力及能力结构很不合理，要指望他们拿出一个真正可信的可行性研究报告是不可能的。
C.有的发展商将可行性研究的课题交给一些建筑咨询机构去做，这些单位的科研实力过得硬，但由于项目对他们来说就意味着有生意可做，因而也不太可能保持中立的研究态度，除非发展商事先申明参与可行性研究的单位不能承揽本项目的工程咨询业务。
D.有的发展商图省事，让与他合作的另一方提供可行性研究报告。
这在意向接触的时候是。
必要的，但要清楚的是，合作另一方所作的可行性研究只是针对自己的投资行为而做的，并不适合于现在的发展商；
有时合作另一方为了争取他人来投资，可能会片面地夸大该项目的投资价值，这样的可行性研究是不可能做到中立外。
二．编制可行性研究报告的人员安排组合
要组织一个可行性研究的小组，小组成员的知识结构、人员安排要全面。
北京华灵四方投资咨询有限责任公司提供可行性研究报告编写服务，可编写房地产、沿途有色、化学工业、矿业、医药工业等行业可行性研究报告编写。
每个可研项目的内容均有差异，下面是一个通常的框架。
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可行性研究报告标准框架
第1章项目总论６
§
1.1项目背景６
1.1.1项目名称６
1.1.2项目承办单位６
1.1.3项目主管部门６
1.1.4项目拟建地区、地点６
1.1.5承担可行性研究工作的单位和法人代表７
1.1.6研究工作依据７
1.1.7研究工作概况７
1.2可行性研究结论７
1.2.1市场预测和项目规模８
1.2.2原材料、燃料和动力供应８
1.2.3厂址８
1.2.4项目工程技术方案８
1.2.5环境保护８
1.2.6工厂组织及劳动定员８
1.2.7项目建设进度９
1.2.8投资估算和资金筹措９
1.2.9项目财务和经济评论９
1.2.10项目综合评价结论９
1.3主要技术经济指标表９
1.4存在问题及建议９
第2章项目背景和发展概况１０
2.1项目提出的背景１０
2.1.1国家或行业发展规划１０
2.1.2项目发起人和发起缘由１０
2.2项目发展概况１０
2.2.1已进行的调查研究项目及其成果１０
2.2.2试验试制工作情况１１
2.2.3厂址初勘和初步测量工作情况１１
2.2.4项目建议书的编制、提出及审批过程１１
2.3投资的必要性１１
第3章市场分析与建设规模１２
3.1市场调查１２
3.1.1拟建项目产出物用途调查１２
3.1.2产品现有生产能力调查１２
3.1.3产品产量及销售量调查１２
3.1.4替代产品调查１３
3.1.5产品价格调查１３
3.1.6国外市场调查１３
3.2市场预测１３
3.2.1国内市场需求预测１３
3.2.2产品出口或进口替代分析１４
3.2.3价格预测１４
3.3市场推销战略１４
3.3.1推销方式１４
3.3.2推销措施１５
3.3.3促销价格制度１５
3.3.4产品销售费用预测１５
3.4产品方案和建设规模１５
3.4.1产品方案１５
3.4.2建设规模１５
3.5产品销售收入预测１６
第4章建设条件与厂址选择１７
4.1资源和原材料１７
4.1.1资源评述１７
4.1.2原材料及主要辅助材料供应１７
4.1.3需要作生产试验的原料１８
4.2建设地区的选择１８
4.2.1自然条件１８
4.2.2基础设施１９
4.2.3社会经济条件１９
4.2.4其它应考虑的因素１９
4.3厂址选择２０
4.3.1厂址多方案比较２０
4.3.2厂址推荐方案２１
第5章工厂技术方案２２
5.1项目组成２２
5.2生产技术方案２２
5.2.1产品标准２２
5.2.2生产方法２２
5.2.3技术参数和工艺流程２３
5.2.4主要工艺设备选择２３
5.2.5主要原材料、燃料、动力消耗指标２３
5.2.6主要生产车间布置方案２４
5.3总平面布置和运输２４
5.3.1总平面布置原则２４
5.3.2厂内外运输方案２４
5.3.3仓储方案２４
5.3.4占地面积及分析２４
5.4土建工程２５
5.4.1主要建、构筑物的建筑特征与结构设计２５
5.4.2特殊基础工程的设计２５
5.4.3建筑材料２５
5.4.4土建工程造价估算２６
5.5其他工程２６
5.5.1给排水工程２６
5.5.2动力及公用工程２６
5.5.3地震设防２６
5.5.4生活福利设施２６
第6章环境保护与劳动安全２７
6.1建设地区的环境现状２７
6.1.1项目的地理位置２７
6.1.2地形、地貌、土壤、地质、水文、气象２７
6.1.3矿藏、森林、草原、水产和野生动物、植物、农作物２７
6.1.4自然保护区、风景游览区、名胜古迹、以及重要政治文化设施２７
6.1.5现有工矿企业分布情况；
２７
6.1.6生活居住区分布情况和人口密度、健康状况、地方病等情况；
6.1.7大气、地下水、地面水的环境质量状况；
２８
6.1.8交通运输情况；
6.1.9其他社会经济活动污染、破坏现状资料。
6.2项目主要污染源和污染物２８
6.2.1主要污染源２８
6.2.2主要污染物２８
6.3项目拟采用的环境保护标准２８
6.4治理环境的方案２９
6.4.1项目对周围地区的地质、水文、气象可能产生的影响２９
6.4.2项目对周围地区自然资源可能产生的影响２９
6.4.3项目对周围自然保护区、风景游览区等可能产生的影响２９
6.4.4各种污染物最终排放的治理措施和综合利用方案。
２９
6.4.5绿化措施，包括防护地带的防护林和建设区域的绿化。
6.5环境监测制度的建议２９
6.6环境保护投资估算２９
6.7环境影响评论结论２９
6.8劳动保护与安全卫生２９
6.8.1生产过程中职业危害因素的分析３０
6.8.2职业安全卫生主要设施３０
6.8.3劳动安全与职业卫生机构３０
6.8.4消防措施和设施方案建议３０
第7章企业组织和劳动定员３１
7.1企业组织３１
7.1.1企业组织形式３１
7.1.2企业工作制度３１
7.2劳动定员和人员培训３１
7.2.1劳动定员３１
7.2.2年总工资和职工年平均工资估算３２
7.2.3人员培训及费用估算３２
第8章项目实施进度安排３３
8.1项目实施的各阶段３３
8.1.1建立项目实施管理机构３３
8.1.2资金筹集安排３３
8.1.3技术获得与转让３３
8.1.4勘察设计和设备订货３３
8.1.5施工准备３４
8.1.6施工和生产准备３４
8.1.7竣工验收３４
8.2项目实施进度表３５
8.2.1横道图３５
8.2.2网络图３５
8.3项目实施费用３６
8.3.1建设单位管理费３６
8.3.2生产筹备费３６
8.3.3生产职工培训费３６
8.3.4办公和生活家具购置费３６
8.3.5勘察设计费３６
8.3.6其它应支付的费用３６
第9章投资估算与资金筹措３７
9.1项目总投资估算３７
9.1.1固定资产投资总额３７
9.1.2流动资金估算３８
9.2资金筹措３９
9.2.1资金来源３９
9.2.2项目筹资方案３９
9.3投资使用计划３９
9.3.1投资使用计划３９
9.3.2借款偿还计划４０
第10章财务与敏感性分析４１
10.1生产成本和销售收入估算４１
10.1.1生产总成本估算４１
10.1.2单位成本４１
10.1.3销售收入估算４２
10.2财务评价４２
10.3国民经济评价４２
10.4不确定性分析４２
10.5社会效益和社会影响分析４３
10.5.1项目对国家政治和社会稳定的影响。
４３
10.5.2项目与当地科技、文化发展水平的相互适应性；
10.5.3项目与当地基础设施发展水平的相互适应性；
10.5.4项目与当地居民的宗教、民族习惯的相互适应性；
10.5.5项目对合理利用自然资源的影响；
10.5.6项目的国防效益或影响；
10.5.7对保护环境和生态平衡的影响。
４３
第11章可行性研究结论与建议４４
11.1结论与建议４４
11.1.1对推荐的拟建方案的结论性意见。
４４
11.1.2对主要的对比方案进行说明。
11.1.3对可行性研究中尚未解决的主要问题提出解决办法和建议。
11.1.4对应修改的主要问题进行说明，提出修改意见。
11.1.5对不可行的项目，提出不可行的主要问题及处理意见。
11.1.6可行性研究中主要争议问题的结论。
４４
第12章财务报表４５
第13章附件４７
第1章项目总论
总论作为可行性研究报告的首章，要综合叙述研究报告中各章节的主要问题和研究结论，并对项目的可行与否提出最终建议，为可行性研究的审批提供方便。
总论章可根据项目的具体条件，参照下列内容编写。
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如果要改变字体字号,只需将光标置于要修改的标题或正文文字中,就可按您的意愿重定义，并且文挡中全部同样级别的标题文字的字体字号都自动更新统一为您的新定义。
--------------编者注）
1.1项目背景
1.1.1项目名称
企业或工程的全称，应和项目建议书所列的名称一致。
1.1.2项目承办单位
承办单位系指负责项目筹建工作的单位，应注明单位的全称和总负责人。
1.1.3项目主管部门
注明项目
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