智慧公寓项目可行性分析报告.docx

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智慧公寓项目可行性分析报告

目录

1.项目背景 2

2.项目介绍 2

2.1项目定义 2

2.2项目客户 2

2.3项目模型介绍 3

3.市场分析 4

3.1国内环境分析 4

3.2长租公寓市场分析 6

3.3公寓运营商需求及决策因素 9

3.4市场分析总结 9

4.智慧公寓管理系统品牌分析 9

4.1蛋贝科技 9

4.2上海联寓智能科技有限公司 11

4.3浙江麦家商业管理有限公司 12

4.4Feilinker飞联客 14

4.5各品牌优势分析 16

5.项目可行性分析 17

5.1有效性——市场容量 17

5.2市场需求 18

5.3可达成性——技术层面 18

5.4可进入性 19

6.项目可行性研究结论与建议 19

6.1项目可行性研究结论 19

6.2营销初步建议 20

1.项目背景

XX科技一直致力于智能电表的研发和改进，母公司深圳赫美集团（前身浩宁达）是国网、南网长期合作伙伴。

智能电表产品于2009年开始招标，经过多年的发展和普及，这一市场已渐渐趋于饱和，国网电表及周边产品的招标量自2013年起开始逐年下降，2017年出现新的招标低点；另一方面，XX科技积极拓展业务范围，面向市场需求，立足现有业务，利用自身电表优势，同时整合多方资源，进军公寓管理系统领域。

2.项目介绍

2.1项目定义

此次智慧公寓控制平台项目，是XX一次在智慧公寓领域开展的业务尝试。

这一项目，基于公司现有含水电表及网关的系统，进一步延伸业务，整合服务器，开发面向租户和公寓管理方的智能管理软件。

2.2项目客户

此公寓智能管理系统面向房地产开发商、公寓运营商、酒店业和创业公司。

国内长租公寓品牌迅速发展，公寓的新建和旧屋改造势在必行，其中必将涉及公寓内部的多种基础设施建设；同时，随着智能生活的推广，长租公寓品牌纷纷在智能家居方向寻求差异化，为租户和公寓管理提供便利。

因此，上述群体对在公寓出租、管理和收房等一系列过程中使用整套智慧公寓管理系统，有着趋于刚性的需求。

2.3项目模型介绍

此智慧公寓控制平台，包括面向市场的前端和硬件的后端。

后端主要将房间内的基础设施（水表、电表、网关、锁）和家居线（灯、空调、电视等…）纳入智能系统，前端的软件系统包括服务租户供租户使用的客户端和便于公寓方进行管理控制的管理端。

见下图：

（包括但不限于以下内容）

3.市场分析

3.1国内环境分析

3.1.1政治因素

（1）多项政策助力房地产租赁市场：

供地上，政府加大租赁用地供给，并利用集体用地建设租赁住房；房源上，鼓励房企转型开展住房租赁业务、培育专业化住房租赁企业；税收上，政府提出减免营业税、房产税、城镇土地使用税的税收优惠，还提出了公租房货币化的政策；2017年十九大再次明确“房子是用来住的”居住属性，各地方政府相继落实“租购同权”政策；政策允许租客提取住房公积金支付房租。

国家支持政策频发，房地产租赁市场发展看好。

（2）物联网发展政策：

为加快物联网发展，培育和壮大新一代信息技术产业，2011年11月28日，工业和信息化部印发《物联网"十二五"发展规划》。

（3）智能家居发展政策：

工信部发布的《促进新一代人工智能产业发展三年行动计划（2018-2020）》中提出，要加大培育智能产品的力度，优先推动智能家居等产品的突破。

《三年行动计划》也明确指出，将支持智能传感、物联网、机器学习等技术在智能家居产品中的应用，提升家电、智能网络设备、水电气仪表等产品的智能水平、实用性和安全性，发展智能安防、智能家具、智能照明、智能洁具等产品，建设一批智能家居测试评价、示范应用项目并推广。

3.1.2经济因素

（1）租赁市场需求增长：

一、二线城市公共基础设施配置齐全，流动人口涌入，但房价过高，超出需求人群的购买能力，租房是大多数人解决住房刚需的唯一途径；其次，租售比过高，房产的投资升值空间降低，买房不如租房。

国内一二线城市的房产数据，平均租售比为1:

500，这意味着如果以租金回报做为房产投资的唯一回报方式，即买一套房，靠租金需44年才能收回成本。

如果仅为了满足居住刚需，选择租房更合理。

图：

国内一二线城市租售比

（2）多方角力租房市场：

在政策对租赁市场的鼓励下，房地产商、中介服务商、酒店运营商以及创业公司等多方力量涌入这一新的战区。

单纯的开发销售的模式距离天花板已近不远，而未来房地产行业的发展关键，是如何在租赁市场着力。

3.1.3社会因素

（1）智能家居的普及

随着人工智能、万物互联的快速发展，家居企业纷纷围绕联网化、语音化、智能化打造智慧生活场景，智能家居产业兴起。

业内人士表示，硬件厂商、房地产商、互联网公司纷纷布局，推动产业加快成熟。

（2）租房一族对生活品质的要求

据会分期的统计，在2017年-2020年一二线城市的租房主力人群为90、95后，他们追求品质生活，注重隐私、有强烈的社交需求，对居住环境有更高的要求。

品牌公寓以免中介费、标准化租房产品（精装修、全套家具家电配置及完善的租后服务）的优点而深受年轻人欢迎。

3.1.4科技因素

（1）物联网技术发展：

传感器、射频识别（RFID）技术、全球定位系统、红外线感应器、激光扫描器、气体感应器等各种装置与技术的发展完善，实时采集任何需要监控、连接、互动的物体或过程，采集其声、光、热、电、力学、化学、生物、位置等各种信息，与互联网结合形成的一个巨大网络。

（2）智能硬件技术发展。

随着人工智能和物联网等技术的发展，智能硬件厂商不断创新人机交互模式、完善智能化性能，智能硬件成为生活的重要组成部分。

智能硬件已经被广泛应用于品牌公寓，应用更加趋于场景化。

3.2长租公寓市场分析

3.2.1长租公寓市场现状

（1）市场容量：

据链家研究院行业报告显示，中国房屋租赁市场规模2016年为1.1万亿，2020年预计为1.6万亿而到2030年会超过4万亿。

目前长租公寓整个行业的毛利率大约在25%，仍处于增量市场。

（2）行业生命周期

VCSaaS后台检测的144家长租公寓企业，可以看出现在长租公寓的市场保有量中，大部分企业成立时间都位于2013-2016年。

这段时间可以算是长租公寓成立的“黄金期”。

（以上数据源自VCSaaS）

相比已超150万间客房的经济型酒店，从用户规模来看，长租需求会远高于酒店。

以一栋100间房估算，整个市场不过几万间房，集中式公寓的发展才刚刚起步。

（3）行业竞争格局

高端市场（含中高端）服务对象为企业高管，以及外籍人士，他们对生活品质要求很高，又不愿意居住在酒店，所以多选择酒店式或长租服务式公寓。

而国内领先的公寓企业“优帕克”发展良好，已初具规模。

中端市场在2011-2017年间出现了许多青年公寓，中端市场区别于低端市场的特点在于它能提供更好的服务：

如集中式公寓可提供大面积的公共区域（便利店、阅读室、健身房、休闲吧），及公寓定期组织的线下活动。

低端市场以求职公寓、考研公寓以及职工宿舍为主。

特点是价格低廉，仅提供生活必备用品，多为床位出租，旨在降低单个租房者的成本，目前这一市场有强大的需求。

目前白领市场空间巨大但竞争最为激烈，而中高端的金领和蓝领市场进军的企业不多，但中高端的金领公寓续租率是非常高的，中低端的白领公寓仅仅有8-9个月的租房周期。

中端的青年公寓将是未来发展最为激烈、多方力量的领域。

3.2.2目标租户画像

据会分期的统计，在2017年-2020年一二线城市的租房主力人群为90、95后，其中25-34岁为租赁主力。

他们追求品质生活，注重隐私、有强烈的社交需求，个性化的居住，讨厌繁琐，宁愿去追求科技，也不愿在交租、维修上花费时间，此外，他们还崇尚自由，追求自由的生活。

3.2.3市场问题

（1）商业模式“三高一低”

当前房企旗下的长租公寓普遍的低收益、长回报周期的商业模式。

总结起来就是“三高一低”：

房价高、营建改造成本高、资金使用成本高，租金收入较低。

链家研究院院长杨现领分析，从目前的市场情况来看，房企对旗下长租公寓的长期盈利目标设置在6%-7%，但当前大多数品牌的回报率不及1%。

（2）迭代成本高、迭代速度慢

长租公寓的装修和改建不同于APP应用或操作程序，属于无法快速迭代，或者是迭代成本较高的产品形态，比如智能硬件如门锁、控制模块的植入，初期装修时如果没有植入后续再进行更新就需要较高成本。

目前一二线城市正处于增量市场，当进入存量市场时，各家的产品质量、特色以及运营服务才会在竞争中得到体现。

（3）租金高，租户难接受

一项媒体联合调查显示，不考虑价格因素时，有71.43%的受访者表示愿意住在集中式长租公寓中。

然而在得知长租公寓20平米、租金5230元/月时，高达88.1%的受访者表示不能接受这一费用。

3.3公寓运营商需求及决策因素

3.3.1互联网运营整体解决方案成为公寓刚需

租赁市场需求不断增大，房企除了需要想着如何发展满足租户需求的产品之外，还需考虑数量与日增长的智慧公寓的运营管理问题。

因而，大多数公寓的运营商希望获得从智能门锁着手切入，为公寓提供智能入门解决方案，实现从日常运营到数据分析级别的公寓运营增值服务，形成互联网长租公寓和短租公寓运营整体解决方案，提升公寓管理效率，降低运营成本，提升租户居住体验。

3.3.2智能设备的运行数据质量成为决策解决方案的重要维度

公寓方在选择供应商时，智能设备的运行数据质量也应该逐渐成为考虑的一个维度。

基于足够精细的数据，加上有足够的生活场景想象力和数据分析能力，可以推演出租户不同维度的生活习惯，也会给相应的生活服务行业带来价值。

3.4市场分析总结

综上可知，长租公寓市场容量将达到万亿量级，虽然存在房价高、营建改造成本高、资金使用成本高，租金收入较低的问题，但是仍然不断有房地产开发商、酒店品牌、创业品牌进入。

领先的长租公寓品牌都在布局智慧公寓，公寓智能化将是未来长租公寓发展的必然趋势。

智慧公寓仍处于产品生命周期的初期，但是麦家、联寓、飞寓等多家软件服务提供商已经研发出非常成熟的公寓管理控制系统，并与多家知名房地产旗下公寓展开合作或自建公寓。

4.智慧公寓管理系统品牌分析（举例）

4.1蛋贝科技

4.1.1公司介绍

2015年，蛋贝在深圳成立，致力于为公寓运营商提供“智能硬件服务+SaaS软件服务+数据增值服务”整体智能解决方案。

在北京、上海、广州、杭州、成都、厦门等重点省市设置了公寓客服中心。

与万科泊寓、碧桂园、旭辉领寓、招商、保利、金地、深业、湾流等客户合作，累计应用近十万间公寓。

4.1.2系统构成及运作

蛋贝的产品架构是硬件设备+蛋贝PSMS（物业智能家居管理系统）+云平台。

硬件产品包括智能门锁，智能电表，智能水表，公寓专用路由器，各类安防传感器等。

智能硬件设备（室外锁、室内锁、插座、开关等）的数据通过Zigbee网关进行收集，然后发送到公寓路由器，再通过Internet发送到云平台，而蛋贝PSMS则可以从云平台获取数据，然后通过API接口把数据传输给公寓PMS系统和通过Internet传送给公寓移动端。

4.1.3解决方案

（1）智能入门解决方案

蛋贝提供了无钥匙入门的解决方案。

当遇到需要临时入门的人员如维修、清洁等人员，可远程生成一组临时密码入门，这当中的访客临时入门申请包含了防盗报警、人身安全预警等功能，并且做到为运营商实时管理房间，统计空置率；到期、转租时租客密码一键