城市规划实务城乡规划实施管理及例题解析一真题含答案与解析交互文档格式.docx
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”再次明确了建设项目的性质是大型文化设施，同时，说明了建设项目的规模是建筑面积5万m2。
例题的第三句话“建设单位提出的要求是，该设施应有观众厅、多功能厅、报告厅和较大的库房，并要求场地干燥，不能靠近易燃易爆地区，又要便于市民前往。
”说明了建设项目的布局的要求是：
场地干燥、不能靠近易燃易爆地区、便于市民前往。
例题的第四句话“同时，该市已有一座国家级同类文化设施，位于城市的西北部。
”说明了该城市的西北部有同类设施，潜台词是不宜在该城市的西北部再进行选址新建。
例题的第五句话“试分析：
”说明要根据建设项目的要求提出选址意见。
通过对例题进行分析，我们理解该题的出题意图是给出一定的条件，由考生根据已给定的条件提出选址要求。
将例题给出的条件进行汇总如下：
建设项目的性质：
文化设施。
建设项目的规模：
建筑面积小于5万m2。
建设项目的布局：
场地干燥，不能靠近易燃易爆地区，又要便于市民前往。
其他选址的要求：
不宜在该城市的西北部进行选址。
考虑到建设项目选址的同时，还应确定用地规模，但是题目仅给出了建筑规模，所以还需要考生自行推断出用地规模，由于没有特别限定，容积率在1.0～3.0之间都是可行的。
由此，我们就得出了答案。
（二）
2.
某国家对外交往友好协会在某市中心地区5000m2的规划市政设施用地上建设4万m2办公楼（如图）。
该用地建筑限高18m。
该市政府要求规划部门就该办公楼的选址方案提出选址意见，上报市长办公会议研究。
你作为该市城市规划行政主管部门的技术负责人，请就上述问题提出规划意见。
某市市政设施用地建办公楼规划示意图
①拟建办公楼属公共设施，现选址用地位于市政设施用地内，建设项目的用地性质与规划用地性质不符。
②该项目容积率指标过高，建设规模过大，超过该用地可以容纳的建筑容量。
③该用地与周边道路联系不便，现有道路不能有效疏解建设项目所吸引的交通量，容易导致交通拥堵，对周边用地的出行也会产生影响。
④建设用地周围有保密机关，不宜安排涉外建设项目，应按照保密规定征求相关部门意见。
⑤建议该建设项目在统一规划的涉外办公区域内选址建设。
[解析]第一步，要对例题的文字部分进行审题。
例题的第一句话“某国家对外交往友好协会拟在某市中心地区5000m2的规划市政设施用地上建设4万m2办公楼”，说明了建设项目的有涉外性质、建设地点位于市中心地区、建设用地面积5000m2，建设用地的性质为市政设施用地、建设规模为4万m2。
例题的第二句话“该用地建筑限高18m”，说明了规划控制要求。
例题的第三句话“该市政府要求规划部门就该公司的选址方案提出意见，供市长办公会议研究”，说明了该例题是建设项目选址类的问题。
例题的第四句话“你作为该市城市规划行政主管部门的技术负责人，请就上述问题提出规划意见”，点明了问题是就建设项目的选址提出规划意见。
第二步，对例题的图示部分进行审题。
建设项目选址位置的北侧标注了“市级文物”的字样，说明了建设项目靠近文物，隐含了可能会涉及《中华人民共和国文物法》的有关规定的意思。
建设项目选址位置的东侧标注了“市政府”的字样，说明建设项目邻近行政办公用地，隐含了有可能涉及安全保密问题的意思。
建设项目选址位置的南侧标注了“军事用地”的字样，明确了建设项目涉及安全保密问题。
建设项目选址位置的西侧标注了“规划路”和“20m”的字样，说明了建设项目临城市道路，同时说明了城市道路的等级不高，隐含了可能在交通组织方面存在问题。
第三步，将例题的文字部分和图示部分所表达的信息进行汇总。
①建设项目的性质：
涉外办公建筑。
②建设单位的性质：
国家兴办的协会。
③建设用地的性质：
市政设施。
④建设用地的规模：
5000m2。
⑤建设项目的规模：
地上40000m2。
⑥用地的规划要求：
限高18m。
⑦用地周围的现状：
东侧为市委市政府；
南侧为军事用地；
西侧为20m宽道路；
北侧为市级文物保护单位。
③问题：
提出选址意见。
第四步，将所得到的信息进行综合研究，就会发现存在的问题。
第一是涉外单位建设涉外办公建筑与安全保密部门邻近的问题。
第二是市政设施的规划用地性质与行政办公楼的建设性质不符的问题。
第三是当建筑密度为100%时，建筑层数还需要8层，与规划控制条件不符的问题，并且建设项目选址位置的北侧有市级文物建筑，规划控制条件不太可能有放宽的余地。
第四是建设项目选址位置仅邻一条等级不高的城市道路，建设项目对周围用地的交通影响较大。
由此，我们就基本得出了该例题的答案。
由于例题要求提出规划意见供市长办公会议研究，因此，对于建设项目不应仅提出否定意见，而是还应提出建设性的选址意见，考虑到建设项目的性质和建设规模，应当安排在统一规划的涉外办公区域内。
（三）
3.
某市为加强消防安全，准备在城市中心选址安排一个标准消防站，目前有A、B、C三个选址方案（如图）。
试对这三个选址方案进行分析，并确定选址方案（不需要考虑用地规模的问题）。
某市消防站选址示意图
选址A的位置便于出警，但是占用了现状绿地，对周围居民影响较大；
选址B的位置便于出警，对周围居民影响较小，并且选址位置现状为空地，有利于尽快进行建设；
选址C的位置便于出警，对居民生活影响也较小，但是建筑形式不符合平房四合院历史文化保护区的规划要求；
考虑到标准消防站的建筑布局形式和使用要求，应确定于选址方案B的位置进行建设。
[解析]第一步，对例题的文字部分进行审题。
例题的文字部分很简略，仅有两句话，第一句“某市为加强消防安全，准备在城市中心选址安排一个标准消防站，目前有A、B、C三个选址方案（如图）”，说明了建设项目的性质是标准消防站，并且已经基本确定了三个选址位置。
“如图”的字样说明有很多内容在图示中表示，提示了应该仔细对图示中的信息进行分析判断。
对于标准消防站的建筑布局形式，我们应该有一个大概的了解，这样才能根据使用功能的要求进行选址。
标准消防站一般配置4～5辆消防车，建筑通常是“一”字形布局，建筑的首层全部为消防车库，二层以上为消防战士宿舍和办公用房，建筑高度一般在9m以上。
例题的第二句话“试对这三个选址方案进行分析，并确定选址方案（不需要考虑用地规模的问题）”，说明了要求回答问题的内容为两部分，首先是要分别说明A、B、C三个选址方案的优点和不足，其次是要回答出该标准消防站应选址的位置。
例题中既然用的是“分析”，而不是“比较”，因此就没有必要在回答问题时对三个选址方案进行比较，也就是说不用涉及诸如选址A在交通组织方面优于选址B之类的问题。
题目中已经注明了“不需要考虑用地规模的问题”，因此考生不必再考虑用地大小是否合适，也不用提出应再扩大选址用地范围的问题。
首先看选址A的位置及其周围的提示信息。
选址A位于城市次干道的东侧，北面、东面和南面均为住宅楼，标准消防站用地与上述住宅楼的距离分别为6m、10m和6m，选址A的现状使用功能为绿地，选址A基本位于该地区的中心位置。
这些信息所要表达的意思是，标准消防站邻城市次干道是便于出警的，是标准消防站选址的必备条件；
按照有关标准，消防队在接警后应在5分钟内到达发生火警地点，因此，标准消防站位于责任区的中心位置，有利于快速到达发生火险的地区，这也是标准消防站选址的必要条件之一；
例题中特别注明了标准消防站与住宅楼的距离，是提醒考生注意判断这个距离是否符合要求，我们知道标准消防站在出警时是要鸣响警笛的，这样就会给标准消防站周围的居民生活带来很大影响；
“现状绿地”的字样也是提醒考生注意，除非在用地特别紧张，而火险隐患特别突出的情况下，一般不应占用现状绿地建设标准消防站的。
我们再来看选址B及其周围的提示信息。
选址B位于城市次干道和城市支路的交叉口，北面为规划地区商贸金融区，东面隔城市次干道为居住区，南面隔城市支路为平房四合院历史文化保护区，选址B的现状使用功能为空地，选址B也基本位于该地区的中心位置。
从标准消防站快捷出警的交通条件方面考虑，选址方案B临两条城市道路，是十分有利的；
选址B距离东侧的望湖居住区和南侧的四合院历史文化保护区均由于城市道路的分隔而保持了一定距离，对居民生活的影响较小；
选址B的现状使用功能是空地，从建设项目的实施方面来看也是十分有利的。
最后，再对选址C及其周围的信息进行分析。
选址C位于两条城市支路的交叉口，东面和南面为平房四合院历史文化保护区，用地现状使用功能为堆料场，所处位置也基本是该地区的中心位置。
从交通条件方面来看，选址C也是不错的；
从对周围居民生活的影响来看，由于选址C的西面为绿竹茵公园，北面为规划地区商贸金融区，只有南面为密度较低的四合院居住用地，所以标准消防站对居民的影响很小；
堆料场对历史文化保护区的风貌影响是比较大的，但是如果在选址C建设标准消防站，由于标准消防站的特殊建筑布局形式和建筑体量，对历史文化保护区的风貌影响就更大了，例题中特别注明“平房四合院历史文化保护区”的字样，就是为了提醒考生选址C的建设要求是平房、四合院形式的建筑，这样的建筑形式是不太符合标准消防站使用要求的。
第三步，我们再对审题后所得到的信息进行列表汇总：
优点
不足
选址A
便于出警
影响居民生活，占用绿地
选址B
便于出警，对居民生活影响较小，占用空地有
利于尽快进行建设
选址C
便于出警，对居民生活影响较小
建筑形式不符合平房四合院历史文化保护区的
规划要求
这样我们就分析得出了答案。
（四）
4.
顺通市是一个拥有50万人口的城市，位于顺通河的北岸，城市中有两条省内主要交通干道穿过，是该省的经济发达城市。
为了保护顺通河两侧的生态环境，该市编制了顺通河流域生态保护规划，准备在靠近顺通市区的三海桥附近进行建设，在顺通河两侧的其他地区实现绿化。
市领导从国外考察回来后，准备仿照国外某大都市政府办公建筑，在距顺通市区8km的顺通桥旁，临路傍河建设10万m2的花园式大型政府办公建筑。
试对该建设项目的选址进行分析。
拟建大型政府办公建筑位置
拟建政府办公建筑的建设性质与规划用地性质不符，且不应占用基本农田进行建设；
建设项目的规模过大，超出了实际需要的规模；
选址位置远离城市不利于使用，相关服务设施缺乏，由于距离市中心较远容易导致潮汐式车流，造成交通拥堵；
选址仅依靠一条过境道路解决交通问题，将对道路带来较大的交通压力。
该市人口50万，计划建设10万m2的办公区，该地政府应按照国家标准对行政办公区的用地规模和建设规模进行可行性研究，也应结合该地的实际发展和地方特色进行考虑，不能盲目效仿国外建设经验。
因此，该建设项目的选址位置是不适宜的。
例题的第一句话“顺通市是一个拥有50万人口的城市，位于顺通河的北岸，城市中有两条省内主要交通干道穿过，是该省的经济发达城市”，说明了城市的规模是50万人。
例题的第二句话“为了保护顺通河两侧的生态环境，该市编制了顺通河流域生态保护规划，准备在靠近顺通市区的三海桥附近进行建设，在顺通河两侧的其他地区实现绿化”，说明了顺通河两侧的规划情况，即三海桥附近为建设用地，其他地区的用地性质为绿化用地。
例题的第三句话“市领导从国外考察回来后，准备仿照国外某大都市政府办公建筑，在距顺通市区8km的顺通桥旁，临路傍河建设10万m2的花园式大型政府办公建筑”，说明了建设项目的性质是行政办公，建设规模是10万m2，选址位置是距市区8km的顺通桥。
应该注意例题中特别提到了选址位置与市区的距离为8km，可能存在交通问题。
例题的第四句话“试对该建设项目的选址进行分析”，说明了要求回答的内容，既然是分析，就是要说明理由和结论。
首先要在图示中找到拟建大型政府办公建筑的选址位置，该选址位于顺通市区的东侧，北临通往省会城市的道路，东f临顺通桥，南临顺通河，选址位置的南侧有“基本农田”的字样，说明该选址位于基本农田范围内。
其次，要按照例题文字部分的提示，找到三海桥位于顺通市区的南侧，由于三海桥和顺通桥分别位于顺通市区的两个不同的方向，并且距离较远，因此，可以断定顺通桥的用地性质在规划中应该为绿化用地。
第三步，对例题和图示中的有关内容进行汇总分析。
首先是性质，规划用地性质为绿化用地，现状为基本农田，建设项目的性质为行政办公。
建设项目的名称虽为“花园式”办公建筑，但不论采取何种建筑布局方式，行政办公建设项目的性质是改变不了的，因此，建设项目与规划的用地性质不符，并且根据国家有关土地利用的政策，建设项目不应占用基本农田。
其次是规模，城市的人口规模为50万人，建设项目的规模为10万m2。
这里涉及政府办公建筑建设标准问题。
10万m2的政府行政办公楼对于50万人口的城市来讲，确实是太大了。
当前，我国仍处于快速发展阶段，资源、环境瓶颈制约因素日益突出。
国家提倡建设节约型社会，再三强调要严格限制楼堂馆所，但部分地区政府却屡屡出现违规建设超标准行政办公楼的现象，影响非常不好。
这既是规划不合理的问题，也是违反国家建设和发展政策的问题。
最后是布局，建设项目与市区的距离为8km，在交通方面既不利于与现状市区联系，又对北侧道路造成较大影响。
（五）
5.
某城市小区，三面临城市次干道，其南侧为支路。
总用地面积为14.5hm2。
现状市政管线已埋入道路地下，已建配电房能满足小区改建后的要求。
该用地东侧已建成金融、商业服务中心；
小区西北角有两栋新建住宅楼和一所中学；
另有两所小学和一处托幼，以及两片危旧平房住宅区和一处汽车配件铸造厂。
现已决定将此小区列为危改居住小区进行统一规划。
试根据现状条件（如示意图）及一般危改居住小区的规划设计要求，提出需要调整和增加的主要内容。
危改小区现状示意图
①该居住小区需要增加物业管理、社区活动、养老等居住公共服务设施。
②现状学校布局分散，应将两所小学合并为一所小学，并适中布置。
③汽车配件铸造厂紧邻居住区，对居住小区有污染，应迁出。
④部分道路没有按照规划要求实施，道路路网结构不合理，需进一步完善。
⑤托幼偏离居住区，没有考虑服务半径，位置应调整。
⑥小区缺少绿地，需要增加集中绿地或小区绿地。
[解析]第一步，对例题的文字部分进行审题
例题的第一句话“某城市小区，三面临城市次干道，其南侧为支路”，所要表达的意思是需要提出规划条件的用地相对独立，居住公共服务设施需要自行解决。
例题的第二句话“总用地面积为14.5hm2”，说明了用地规模为14.5hm2，潜在表达的意思是限定了需要建设的居住公共服务设施的建设规模和类型。
例题的第三句话“现状市政管线已埋入道路地下，已建配电房能满足小区改建后的要求”，所表达的意思是市政设施不需要再进行改建。
例题的第四句话“该用地东侧已建成金融、商业服务中心；
另有两所小学和一处托幼，以及两片危旧平房住宅区和一处汽车配件铸造厂”，表面上是说明建设用地周围的现状情况，实际上“金融、商业服务中心”表示周围已有部分居住公共服务设施，但是没有其他生活服务设施，需要增加；
结合前面给出的14.5hm2的用地面积，初步测算应该配置一所中学和一所小学，而现状已有的一所中学和两所小学，因此需要调整；
两栋新建住宅楼表示的意思是该楼不需要再进行改造，而两片危旧平房则表示需要进行改造；
汽车配件铸造厂的性质与居住区的性质不符，并且对居住建筑有污染，所以需要进行调整。
例题的第五句话“现已决定将此小区列为危改居住小区进行统一规划”，说明了该地区的用地性质为危改居住小区，进一步明确了两片危旧平房需要进行改造。
例题的第六句话“试根据现状条件（如示意图）及一般危改居住小区的规划设计要求，提出需要调整和增加的主要内容”，明确了需要按照危改居住小区提出规划设计条件，回答的内容是涉及需要调整和增加的主要内容，不是全面提出规划条件。
第二步，对图示内容进行审题。
图示中有的道路标注了“水泥路”的字样，有的标注了“土路”的字样，表示了道路系统需要完善。
图示中标注了“公厕”、“菜市场”的字样，提示了居住小区应该配套建设的居住公共服务设施。
图示中标注的两所小学分别位于用地的南、北两个部分，提示了应该对教育用地资源进行整合。
图示中标注了托幼位于商贸中心北侧，周围均为商业金融设施，表示托幼的位置不合适，没有考虑服务半径，需要进行调整。
第三步，将审题后得出的信息整理如下。
三面临城市次干道，南侧为支路，说明用地相对独立，配套自行解决
市政管线已埋入，配电房能满足改建后的要求，说明市政不需要改建
东侧已建成金融、商业服务中心，说明已有部分配套设施，需要增加
用地14.5hm2、一所中学、两所小学，说明需要调整
危改居住区内有汽车配件铸造厂，说明需要调整
土路，说明道路需要完善
托幼位于商贸中心北侧，说明需要调整。
最后按照性质、规模、布局、退界、间距、交通、绿化、市政的顺序逐项校核，发现该居住小区内还需要增加绿地。
至此，我们已得出了答案。
（六）
6.
某市文化行政主管部门准备在城市中心区建设一座1200座的歌剧院，由于该市财力有限，该市行政文化主管部门经法定程序调整了上位规划，在拟建歌剧院用地内增加写字楼和公寓性质的用房，通过房地产开发的形式筹措歌剧院的建设资金，因此，建筑规模应不少于42000m2（其中地上建筑规模不超过27000m2）。
歌剧院用地面积为6000m2，规划建筑控制高度为30～60m。
试提出该建设项目的规划条件。
20
歌剧院项目设计条件
①用地情况
规划建设用地面积约：
6000m2。
②用地使用性质
使用性质：
文化娱乐用地、居住用地。
可兼容性质：
办公、酒店。
③建筑设计要求
a．建筑规模：
42000m2（其中地上建筑规模不超过27000m2并以最终规模以建设用地面积与容积率乘积为准）。
b．建筑高度：
30m，局部高点不超过60m（具体建筑高度结合设计方案确定）。
c．建筑层数：
结合设计方案确定。
d．建筑退规划用地边界线距离：
后退用地东边界线5m，后退用地北边界线5m，后退用地西边界线45m。
e．建筑间距：
应符合有关建筑间距和消防规范的要求。
④交通要求
a．办公、酒店、居住出入口应与剧院主要出入口分开设置。
b．机动车不应向西面城市道路开设机动车出入口。
c．停车数量：
机动车办公、酒店应按65辆/万m2计算，剧院按3～10辆/100座。
停车：
地下。
⑤绿化要求
绿化率不低于：
30%。
⑥城市设计要求
建筑应具有文化设施的性格，体现中国文化的气质并具有时代精神。
应在建筑主出入口前按照1200座剧院标准设置人流集散广场方案设计中应编制广场设计方案。
做出西侧道路的沿街街景立面及周边环境关系模型。
⑦市政要求
申报设计方案应落实供热、供电、供水及煤气来源并与有关管理部门联系。
⑧配套要求
考虑此工程实施后，用地内将不再有建设预留用地，故要求总体考虑整个用地的配套要求，南侧用地的相关附属设施此次应一并解决。
⑨其他
a．建筑建成后应保证周边居住建筑的日照标准，符合《城市居住区规划设计规范》的要求。
b．有关规定对拟建项目进行交通影响评价。
[解析]首先对例题的文字部分进行审题。
例题的第一句话“某市文化行政主管部门准备在城市中心区建设一座1200座的歌剧院，由于该市财力有限，该市行政文化主管部门经法定程序调整了上位规划，在拟建歌剧院用地内增加写字楼和公寓性质的用房，通过房地产开发的形式筹措歌剧院的建设资金，因此，建筑规模应不少于42000m2（其中地上建筑规模不超过27000m2）”，说明了建设项目的性质是歌剧院，可兼容的性质是写字楼和公寓，歌剧院的规模是1200座，建设规模为4200m2，其中地上建设规模为27000m2。
例题的第二句话“歌剧院用地面积为6000m2，规划建筑控制高度为30m”，说明了建设用地面积为6000m2，规划建筑控制高度为30～60m。
例题的第三句话“试提出该建设项目的规划条件”，说明了该例题的类型是规划条件，因此，要考虑的问题是性质、规模、布局、退界、间距、交通、绿化、市政等方面的问题，而不是要考虑是不是因为用房地产开发的方式筹措歌剧院的建设资金而调整规划。
如果考生不注意审题，此题很容易当作调整规划的问题来回答。
窗体顶端
窗体底端
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