第四章节个人住房贷款Word格式.docx

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二是个人住房贷款的投放具有向东部及主要沿海城市集中的特点；

三是个人住房贷款对象以管理人员、技术人员和公司职员等中等收入群体为主。

一是贷款规模仍有进一步发展的空间；

二是个人住房贷款配套政策有待规范和统一；

三是个人住房贷款手续复杂。

5.简述我国个人住房贷款业务前景？

【

（一）业务发展环境的基本判断。

（二）发展趋势判断。

（一）业务发展环境的基本判断。

（１）中央经济工作会议提出，扩大内需是今后我国一项长期的经济发展方针，是宏观经济政策的主要指标，住房消费将继续作为拉动内需的重要手段而得到大力发展。

（２）“十一五”期间，我国工业化进程将进入快速推进阶段，住房需求非常巨大，住宅业将为经济增长的原动力。

（３）住房制度改革的全面到位，廉租住房、经济适用住房等政策性住房保障制度将推进住房金融业务更趋多样化。

（４）居民收入稳定增长，住房有效需求继续提高。

（５）加入WTO后，住房金融业务将得到迅速发展。

（1）个人住房信贷市场的竞争将日趋激烈。

（2）个人住房贷款将成为住房金融业务的主体而得到迅猛发展。

（3）个人住房贷款业务品种将出现多样化趋势。

（4）个人住房贷款的经营与管理将实现电子化、制度化和集约化。

（5）强化管理，防范风险将成为住房贷款业务持续发展的重要课题。

（6）个人住房贷款将出现证券化趋势。

（7）个人住房金融市场将进一步细分。

第二节个人住房贷款的申请、审查和审批

1.个人住房贷贷款的申请？

居民个人因购买住房，需要向贷款银行申请个人住房贷款的，可根据贷款银行贷款管理的有关规定和要求，提供申请资料，填写《个人住房借款申请审批表》。

根据中国人民银行现行有关政策法规，目前，购置首套自住住房且套型建筑面积90平方米以下的，个人住房贷款额度为不高于房地产估价机构评估的拟购住房的价值或实际购房价格的80%；

住房公积金贷款的额度最高不超过借款人退休之前累计缴存住房公积金数额的2倍。

贷款期限最长不超过30年，贷款利率按照中国人民银行有关规定执行。

2.个人住房借款人的资格？

凡具有完全民事行为能力的自然人、在符合下列条件的情况下都可以申请银行个人住房贷款：

（1）具有城镇常住户口或有效居留身份。

（2）具有稳定的职业和收入。

（3）信用良好，有按期偿还贷款本息的能力。

（4）具有购买住房的合同或协议。

（5）按规定交付了一定比例的首付款。

（6）有贷款人认可的资产作抵押或质押或有符合规定条件的保证人。

（7）所购住房价格基本符合贷款人或其委托的房地产估价机构评估价值。

（8）贷款人规定的其他条件。

3.简述个人住房贷款申请人需提供哪些材料？

（1）身份证件。

（2）收入证明。

（3）购买住房合同文件。

（4）抵押物或质物清单、权属证明。

（5）保证人同意提供担保的书面文件及保证人的资信证明。

（6）贷款人要求提供的其他文件或资料。

4.简述个人住房贷款的审查？

贷款人经办人员在收到借款人资料后，对借款人的申请及信用进行审查、核实，主要包括如下内容：

（1）核验借款申请表。

（2）核实借款人购房行为、购房合同的真实性与合法性。

（3）审核借款人收入情况。

（4）审核或评估抵押的房屋或土地的价值。

（5）审查借款人提供的的抵押物的合法性。

（6）审查保证人的保证资格和保证能力。

（7）贷款年限加上借款人年龄一般不超过70岁。

（8）借款人按规定支付了相应比例的首付款。

5.简述个人住房贷款借款人资信的评估？

对借款人资信的评估主要对借款人的素质、购房及还款能力、贷款保护能力三方面情况进行考察。

（一）借款人的素质

（1）职业的稳定性。

（2）职业地位。

（3）受教育程度。

（4）年龄。

（5）行为表现。

（6）综合印象。

（二）购房及还款能力。

（1）房价收入比。

考察借款人购买住房的能力。

计算公式为：

房价收入比＝住房价格/家庭年收入

家庭年收入是指家庭全体成员的工资、奖金及其他合法收入。

（2）还贷收入比。

考察借款人归还贷款本息的能力。

月房产支出与收入比。

按照银监会要求，月房产支出与收入比要控制在50%以内。

月房产支出与收入比＝（本次贷款的月还款额＋月物业管理费）/月均收入。

所有债务与收入比。

按照银监会要求，所有债务与收入比要控制在55%以内。

所有债务与收入比＝（本次贷款的月还款额＋月物业管理费＋其他债务月偿付额）/月均收入。

（三）贷款保护能力。

（1）抵、质押率。

贷款成数：

贷款额与所购住房购置价格之比；

抵押率：

贷款额与作为抵押物的住房价值之比。

质押率：

即贷款额与质物价值之比。

（2）第三方保证。

（3）组合担保。

（4）抵押物变现能力。

（5）借款人购买财产保险情况。

（6）附加。

根据以上指标，可评估出借款人的资信等级，包括A、B、C、D四个等级，并以此作为银行发放贷款的参考。

6.简述个人住房贷款的审批？

银行对借款人信用和抵押物进行审查后，对符合条件的借款人，经办人员写出调查及审查意见，提出对该借款人的贷款金额、贷款年限和相应的贷款利率以及对贷款担保有效性、合法性的确认意见，按照规定的贷款审批程序上报审批。

对不符合条件的借款人，要退回有关材料。

第三节个人住房贷款的发放

1.简述签订个人住房借款合同？

经银行审批同意贷款的，银行通知借款申请人到银行办理借款合同、担保合同、保险合同的签署及其他相关手续。

具体程序是：

（1）信贷人员通知借款人正式签订个人住房借款合同。

（2）采取抵（质）押担保方式的，要签订抵（质）押合同，并按规定办理有关抵（质）押登记手续。

（3）按合同约定向贷款人代收、代缴印花税。

（4）借款人应将《房屋买卖合同》正本、抵押登记证明文件（或房屋他项权证），抵押物保险单正本等交贷款人收押保管。

（5）银行一般要求借款人办理财产保险，贷款未清偿之前不得中断保险。

（6）开发商同意存入保证金存款的，要开立开发商保证金存款专户。

2.简述个人住房贷款额度、期限和利率的规定？

（一）贷款额度。

目前，购置首套自住住房且套型建筑面积90平方米以下的，贷款额度最高80%；

购置首套自住住房且套型建筑面积90平方米以上的，贷款额度最高70%；

购置第二套住房的，贷款额度最高60%，且随着购房套数的增加，贷款额度要大幅度下降。

（二）贷款期限。

贷款期限最长为30年。

目前，以10～15年的贷款期限居多。

（三）贷款利率。

目前，个人住房贷款利率是在人民银行公布的同期同档次贷款利率基础上进行浮动，上不封顶，利率下限为基准利率的0.85倍。

贷款购置第二套住房的，贷款利率要在同期同档次贷款基准利率基础上上浮10%。

个人住房贷款期间如遇人民银行贷款利率调整的，对贷款期限在1年以内的，与利率调整，可仍实行合同利率，不分段计息；

对贷款期限在1年以上的，遇利率调整，于次年1月1日开始，执行新的利率。

如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准。

3.简述个人住房贷款的还款方式？

根据中国人民银行规定，目前个人住房贷款的偿还方式主要采用等额本息还款法和等额本金还款法两种方式。

目前银行正在探讨累进偿还法。

（一）等额本息还款法。

等额本息还款法就是在贷款期限内，每月以相等的额度平均偿还贷款本息。

m＝Pi（1＋i）n/[（1＋i）n－1]＝Pi＋Pi/[（1＋i）n－1]

式中，P为贷款总额；

i为月利率；

n为借款期；

m为每月偿还金额。

（二）等额本金还款法。

等额本金还款法就是在贷款期内，每月等额偿还贷款本金，贷款利息随本金逐月递减。

每月还款额＝贷款本金/贷款期月数＋（本金－已归还本金累计额）×

月利率

（三）累进偿还法

累进偿还法是指贷款期内逐年或每隔几年按一定比例递增还款额，但每年或每几年内的各个月份，均以相等的额度偿还本金及与实际贷款额相应的贷款利息。

4.简述个人住房贷款提前还款的规定？

按有关规定，银行允许借款人提前偿还部分或全部个人住房贷款，已经计收的利息不再调整。

部分提前归还的，以后每月还本付息额按剩余本金和剩余还款期数重新计算；

全部提前归还本息的，按实际贷款期限的利率，结清最后一次还本付息额。

5.简述住房抵押登记？

【

（1）登记时限。

（2）应提供的文件（3）房屋抵押权的设立与变更。

借款人以自有或第三人所有的房地产向银行抵押获得购房贷款的，在抵押合同签订后一定时日内，必须向当地房地产产权登记机关申请抵押登记。

（1）登记时限。

抵押当事人必须在住房抵押合同签订之日起30日内，向产权登记机关申请抵押登记。

抵押权自抵押合同生效时设立；

未经登记，不得对抗善意第三人。

（2）应提供的文件。

1）抵押当事人的身份证明。

2）抵押双方当事人共同提交的抵押登记申请书。

3）借款合同和抵押合同。

4）《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产证》，共有的房屋还必须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明。

5）房地产抵押物的资产评估书或抵押当事人双方协商确定抵押物价值的书面证明。

6）登记机关认为必要的其他文件。

登记机关在申请及附属文件进行审核合格后，应在受理登记之日起15日内作出是否准予登记的书面答复。

（3）房屋抵押权的设立与变更。

依法取得的房屋所有权证抵押的，房地产登记机关应在《房屋所有权证》上作他项权利记载，并由抵押人收存，同时向抵押权人颁布《房屋他项权证》；

以预售房地产或在建工程抵押的，登记机关应在抵押合同上作记载。

以期房抵押的，登记机关应在房屋买卖合同上记载。

抵押合同发生变更或者抵押关系终止时，抵押当事人应当在变更或者终止之日起15日内，到原登记机关办理变更或者注销抵押登记手续。

6.简述土地使用权抵押登记？

【申请登记、登记、变更登记、终止或解除登记】

以土地上建筑物并依法获得的土地使用权抵押的，要到土地管理局产权登记部门或房地合一的产权登记机关进行抵押登记。

（1）土地使用权抵押登记申请。

以土地使用权抵押的，抵押当事人双方应在抵押合同签订后15日内向土地管理部门申请抵押登记。

（2）土地使用权抵押登记和变更登记。

抵押登记申请及相关文件经审查合格后，土地管理部门要在土地使用权证上进行记录，并向抵押权人核发《土地他项权利证明》。

抵押期间，抵押合同发生变更的，抵押当事人应在抵押合同变更后15日内，持有关文件到登记机关办理变更抵押登记手续。

（3）抵押合同解除或终止。

抵押人自抵押合同终止或解除之日起15日内，持有关文件到产权登记机关办理注销抵押登记手续。

第四节个人住房贷款后管理与贷款偿还

1.简述个人住房的贷款的贷后管理包括那几面的内容？

贷后管理主要包括：

（１）贷款发放后的日常检查；

（２）违约贷款的催收；

（３）贷款档案的建立与管理。

２.简述贷后检查的主要内容？

贷后检查的主要内容包括：

（１）借款人依合同约定归还贷款本息情况。

（２）借款人有无骗取银行信用的行为。

（3）借款人品行、职业、收入和住所等影响还款能力的因素变化情况。

（4）保证人保证资格和保证能力变化情况。

（5）抵（质）押物保管及其价值变化情况。

（6）项目工程进度、抵押预登记和正式登记落实情况。

（7）有关合同及相关资料的完整性与有效性。

（8）贷款资产风险程度、变化情况及趋势。

（9）其他关系贷款人债权实现和保障的内容。

3.简述贷款形态？

贷款形态，个人住房贷款根据贷款质量可分为正常、关注、次级、可疑和损失五类，后三类贷款为不良贷款。

贷款形态分类应遵循不可拆分原则，即一笔贷款只能处于一种贷款形态，不能同时处于多种形态。

（1）正常贷款。

借款人一直能正常还本付息，不存在任何影响贷款本息及时、全额偿还的不良因素。

（2）关注贷款。

借款人连续违约期数在3次（含）以内，或借款人虽能还本付息，但已存在影响贷款本息及时、全额偿还的不良因素。

（3）次级贷款。

借款人连续违约期数达4～6次；

借款人还款能力已不能保证按时足额偿还贷款本息，即使通过要求保证人、保险人承担责任或处理抵（质）押物等方式追索债权，贷款也可能会发生一定的损失。

（4）可以贷款。

借款人连续违约期数达7次（含）以上；

借款人还款能力明显不足，即使通过要求保证人、保险人承担责任或处理抵（质）押物等方式追索债权，贷款也肯定要发生较大损失。

（5）损失贷款。

借款人以丧失还款能力，在采取所有可能的措施或一切必要的法律程序后，贷款人本息仍无法收回或只能收回部分贷款本息。

4.简述贷款检查方式和程序以及对违约贷款的主要处理方式？

通常，贷款检查是对正常类贷款进行抽查，对违约贷款根据违约程度进行重点检查。

检查程序如下：

（1）对违约贷款通过电话提示、约见借款人、现场核验、走访借款人所在单位等方式了解借款人违约的主要原因。

（2）根据借款人违约情况，判断贷款的风险状况，确定贷款形态。

（3）对借款人违约行为提出催收贷款或强制清收贷款的处理方案，报主管领导批准实施。

（4）登记贷后检查台账，撰写贷后检查报告。

（5）每个季度进行一次综合性个人住房抵押贷款后检查，掌握全行个人住房贷款的资产质量状况及研究对策。

对违约贷款除根据违约程度，分别采取电话提示、约见借款人、上门催收、发律师函等方式外，还应根据不同情况分别进行处理，主要处理方式有：

1）依法纠正借款人的违约行为。

2）对逾期贷款本息计收罚息。

3）从借款人账户中扣收贷款本息。

4）停止发放未发放的贷款。

5）依法追索保证人的连带责任。

6）依法要求保险人履行保险责任。

7）依法处理抵（质）押物。

8）依法行使债权人其他权利。

9）核销损失类贷款。

5.贷款档案的建立与管理？

【

（一）借款人相关资料。

（二）借款人合同相关资料（三）贷后管理相关资料】

贷款发放后，信贷部门要建立统一的贷款档案库，由专人负责，集中保管贷款原始资料。

贷款档案主要包括以下资料。

（一）借款人相关资料。

（1）借款人身份证明文件。

（2）借款人的收入证明文件。

（3）房屋购买合同文件。

（4）相关的发票或收据。

（5）住房估价证明。

（6）抵押物清单、权属证明、估价证明。

（7）质押物清单、权属证明、估价证明。

（8）保证人资信证明及承诺提供担保的文件。

（9）房屋所有权及他项权利证明书。

（10）借款人资信评估意见书。

（二）借款人合同相关资料

（1）贷款调查、审查、审批报告。

（2）个人住房借款审批表。

（3）借款合同。

（4）抵押合同。

（5）质押合同。

（6）保证合同。

（7）保险合同。

（8）个人住房贷款凭证。

（9）委托转账付款授权书。

（三）贷后管理相关资料

（1）贷后检查记录和检查报告。

（2）收款通知书。

（3）逾期贷款催收通知书、回执。

（4）贷款制裁通知书。

（5）法律诉讼、仲裁、判决、强制执行等形成的文件。

（6）依法处理抵押物、质押物等形成的文件。

（7）核销贷款形成的文件。

6.简述个人住房贷款的淸户撤押？

借款人偿清全部本息后，银行通知借款人，持其有效身份证件、贷款结清凭证领回由贷款行收押的有关法律凭证及文件，同时退还贷款人所出具的收条。

采取抵押（质押）担保的，信贷员应协助办理抵押（质押）登记注销手续。

手续完成后，个人住房贷款业务即告结束。