邯郸市水岸家园原金世纪花园营销企划案Word格式文档下载.docx

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这对房地产开发企业提出了巨大的挑战。

展望2004年，中国房地产市场正酝酿着一场变革与创新。

许多开发商纷纷从本土向外地扩张，从一线城市向二、三线城市扩张，从几十亩、几百亩向上千上万亩扩张，一场以快打慢、以强打弱的没有嚣烟的圈地运动正在展开。

万科集团、世茂集团、瑞安集团、和记黄埔及顺驰、金地、绿地、中海等数十家开发商向全国各地进军，如苏州2003年11月进行的苏州工业园一次土地拍卖中，6块地中五块地分别被天津顺驰、中华企业、仁恒、南京栖霞等著名发展商拿走。

在昆山，绿地集团一次性圈地2万亩，预备投入220亿元建生态社区。

谁掌握了大量土地，谁手中有更为廉价的土地，谁就立于优势地位。

顺驰、金地、招商地产等等大企业都纷纷到杭州、宁波、金华、嘉兴等地考察，新一轮土地争夺战暗流涌动。

2.1.1本案位置

本案位于邯郸市区南部，中华北大街（城市主轴线）与渚河路交汇处的东南角贺庄旧城改造地，占地约138亩，隶属邯山区。

2.1.2总体特征

●区划人口：

邯山区总面积37.1万平方米，总人口约28.3万人，区辖和平路以南，南环路以北，铁路线以东，东环路以西地区。

中华南大街、107国道、光明路、学院北路、清河路等主干道纵横交织、交通便利、物流丰富。

●经济水平：

2003年国内生产总值完成约33个亿，财政收入12156万元，支出9438万元，社会消费品零售总额完成143996万元，从业人员报酬4618万元，农民人均纯收入约4000元。

●市政建设：

近年来，邯山区创下了全市拆违最多，住宅小区综合治理最多，滏阳河治理行动最快，城建投资最大等记录，被市委、市政府授予“城镇十大工程实绩突出单位，实现三连冠。

而且开工建设了荷风园、腾达园、南苑小区、邯山广场等5个品位高雅各具特色的广场。

●业态分布：

经过几年的发展，邯山区经济以二、三产业为主，初步形成了以机械、铸铁、白酒、服装、运输、饮食服务、专业交场交易为主体的经济结构。

有启信钢材超级市场、启信建材大世界、亚森家具城、邯山冶金机械厂等市内知名企业。

2.1.3项目周边具体分析

●政府机关：

邯山区法院、邯山区检察院、交通局、马庄工商所、水利局等

●商业市场：

亚森家具城、天客隆超市、建材装饰市场、启信建材市场等

●教育配套：

滏园小学、邯钢中学、二十七中、水电学院、邯郸大学、邯郸师专、河北建筑科技学院等

●休闲配套：

市政大酒店、实业宾馆、邯山广场、滏阳公园、明珠广场、赵王城遗址等

2.1.4小结

●商业：

以分散的专业类商场为主，未形成一定规模的商业中心

●居家：

交通便利，生活配套齐全，基础设施比较完善

2.2.1邯郸概况

邯郸市位于河北省南端，太行山脉东麓，北距石家庄180公里,距首都440公里,总面积12062平方公理,其中市区面积457平方公里,总人口844万,人口密度为每平方公理698人。

市区人口134万（含峰峰矿区），邯郸市下辖1市4区14县,即辖邯山区、丛台区、复兴区、峰峰矿区，武安市（县级市），及邯郸县、永安县、成安县、磁县、涉县、临漳县、魏县、肥乡县、广平县、曲周县、鸡泽县、邱县、大名县、馆陶县等14县。

邯郸市有着长达7500多年的悠久历史，市内主要有赵王城、回车巷、照眉池、晋冀鲁豫烈士陵园等古遗址，是中国的“成语典故之乡”，如邯郸学步、负荆请罪、完璧归赵、毛遂自荐等。

邯郸属暖温带性季风气候，四季分明。

邯郸地处海河流域，境内有较大河流及支流20多条，其主要河流有漳河、卫河、滏阳河、卫运河等，市区内河流有庆河、滏阳河。

邯郸市资源丰富，植物资源植被类型丰富，矿产资源丰富，种类繁多，储量可观。

但水资源贫乏，有十年九旱之称。

邯郸是河北省第三大城市，在晋冀鲁豫接壤的16个地市中，是唯一的大城市。

于1985年被列为对外开放城市，1992年被子批为较大的市，1994年被批为全国历史文化名城。

2.2.2邯郸经济环境

邯郸市2003年国内生产总值完成718亿元，全市人均国内生产总值达到8481元；

第二产业增加值完成348亿元，增长11.7%；

人均第二产业增加值为4149元，增长11.0%；

第三产业增加值完成255亿元，增长10.5%；

全部财政收入60.2亿元，增长12.7%；

人均全部财政收入为711元，增长12.0%；

地方一般预算收入完成27.9亿元，增长18.7%；

规模以上工业增加值完成160亿元，增长15.4%；

人均规模以上工业增加值为1892元，增长14.6%；

规模以上工业实现利润32.2亿元，增长20.8%；

出口创汇完成13653万美元，增长36.9%；

人均出口创汇为16.7美元，增长36.0%；

全社会消费品零售总额完成234亿元，增长11.2%；

人均社会消费品零售总额为2735元，增长10.5%。

城镇居民人均可支配收入达到6835元，增长10.4%。

2.2.3城市规划政策

2001年12月27日，邯郸市人民政府印发了邯政29号文件规定：

邯郸市东至高速公路3公理，西至南水北调主干渠以西1公理，南至马头镇区，北到黄梁梦镇区所围合范围，征用土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费、地上附着物补偿费等要严格按照有关法律规定执行，原则上每亩不超过11万元。

根据《邯郸市城市规划管理条例实施细则》规定：

●城市规划行政主管部门对建设单位报送的设计方案进行技术审查。

审查内容包括总平面布置、容积率、建筑密度、城市景观要求、建筑物体量、造型、公共配套设施、绿化等内容。

●城市规划区的住宅建设应符合以下规定：

（一）容积率

1、旧城改造区：

多层≤1.7中高层≤2.0高层≤3.5

2、新区开发区：

多层≤1.4中高层≤1.8高层≤3.0

（二）建筑密度

多层≤30%高层≤25%

2、新开发区：

多层≤28%高层≤20%

（三）绿地率：

旧城改造区≥25%新开发区≥30%

（四）人均公共绿地：

旧城改造区≥0.5平方米新开发区≥1平方米

●当多层住宅与各类多层建筑物之间平行布置时,综合考虑通风、采光、避免视线干扰等因素，其间距不得小于14米。

多层住宅建筑总长度应控制在75米以内。

2.2.4城市总体规划

根据邯郸市第三期城市规划（1994-1996），将邯郸建设成为国家级历史文化名城，河北省南部中心城市，打破传统定位的以轻纺、钢铁为主的工业城市，规划至2010年，邯郸人口138万人，主城区人口95万人，马头镇人口10万人口，峰峰城区人口33万人。

主城区用地规模90.78平方公里，峰峰城区用地28.57平方公里，马头镇区用地规模10.31平方公里。

将主城区定位为全市的政治、经济、文化中心，以发展高新技术及第三产业为主，限制污染工业发展，马头镇规划为工业卫星城，以发展工业城镇，峰峰城区定位为西部工矿区、生活后方基地，以发展第三产业生活用地为主，加强现有工业企业挖潜改造。

根据城市功能，将邯郸分为十个分区，分别为联纺分区、程庄分区、插箭岭分区、丛台分区、柳村分区、邯郸分区、邯山分区、赵王城分区、罗城头分区等，本项目属于邯山分区。

2.2.4房地产环境分析

●邯郸市2003年国内生产总值完成718亿元，全市人均国内生产总值达到8481元，城镇居民人均可支配收入为6835元。

●13年来，全市房地产业共完成投资50.6亿元，年平均增长30.7％。

竣工房屋面积458．8万平方米，其中住宅418．4万平方米，年平均增长速度分别为14.9％和15．8％。

投资、竣工房屋面积和竣工住宅面积均呈大幅度增长态势，年平均增长进度分别为37.4％、36.1％和39.3％。

●2003年邯郸市商品房均价2200元，其中住宅均价约为2000元。

●2002年邯郸市委，市政府实施“东扩南移”发展战略，重点发展东部和南部，同时加大旧城改造力度。

给本项目带来一定的发展空间。

第三节邯郸住宅市场分析

2.3.1邯郸市整体市场分析

1）房地产交易火爆

从1997年7月到2003年12月，邯郸市房产交易面积达到了800多万平方米，成交额50多亿元。

1999年，邯郸市GDP增长10.5％，住房拉动占了1.63个百分点。

为此国务院发展研究中心专门派员来到邯郸进行了一个星期的调研，最后得出一个结论：

看来住房拉动经济增长比汽车拉动更现实。

2）超前的消费观念

发邯郸人的住房观念比该省其他城市提前了一大步。

1997年，国家宣布将取消福利分房。

这一消息一透出，邯郸人就开始了自己买房的实际行动，邯郸市第一个安居工程小区几天就宣布售完。

从此以后，邯郸就进入了一个住房经济连续增长的阶段。

几乎没有人再把住房与国家和单位连在一起了，都把住房是自己的事情。

3）住房价格相对偏高

同是中原城市，有着相同的民风与生活习惯，经济条件也相差无几，但是与南边的河南安阳和北面的邢台相比，邯郸市的住房价格高出不少。

但是当那两个城市商品房空置面积逐年增加时，邯郸市的住房却一直是卖方市场。

邯郸市房产管理局局长牟春峰说：

前有开元小区，后有广安、广厦小区，都是房子的图纸刚一露面，楼就已经售光了。

4）政府超前的服务意识

邯郸市在简化购房环节方面可是下了不少功夫，房管局减化环节，买房、签合同、公证、交证、审核、缴费等诸多手续几天内完成，一周就可以拿手续。

房改房上市交易取消单位公章，带动二手房市场的发展，目前全市房改房上市已接近3000户，卖掉旧房的95％以上都实现了以小换大、以旧换新。

房地产交易大厅取消租金，只收每家房产和中介公司500元的押金，在交易中心，证件齐全，客户可一次办结所有手续。

2.3.2住宅市场的区域性分析

1）总体情况

按据市场和调查和有关材料分析，整个邯郸市区在建在售项目共有20多个，具体包括：

亚太世纪花园、明珠花园、宏达明珠花园、仁达花园、同仁花园、正大、光明、东风、万里小区、邯山广场、滏河湾、光明苑、光华苑、人和小区、窦庄小区、安泰小区、建元小区、鸿运园等项目。

根据市场特点和区域分布，将整个邯郸市区房地产划分为四大片区：

铁西片区、经济实用房片区、邯郸东部片区、市中心片区。

☆铁西片区：

邯郸市京广铁路以西地区。

这一板块相对集中邯郸市的钢铁生产基地，煤矿厂等城市重污染区，空气指数不好，整体环境有待提高。

房地产项目主要有百仕达花园、光华苑、玉铁苑、安泰小区、锦江小区等项目。

☆经济实用房片区：

以邯郸市经济实用房发展中心开发的开元、广厦、广安、广泰、政通、人和，特点是价格低，相对比商品房每平方米低四五百元。

同时实行三控制：

（一）控制销售对象，面向中低收入家庭。

（二）控制面积，不搞豪华大面积住房。

（三）控制建设规模，而且开元、广厦、广泰等小区先后被评为“国家安居工程优秀住宅小区”，全国优秀物业管理示范小区等称号。

☆邯郸东部片区：

以滏河大街以东至东南环路，这一片区为新开发的住宅区，有一定的景观优势和市政优势，如植物园、沁河、滏阳公园、丛台广场、明珠广场及道路宽敞明亮。

项目集中城市高品房的精华，项目主要有亚太世纪花园、明珠花园、宏达名都花园、仁达花园、欣甸花园、连城别苑等项目。

☆市中心片区：

以京广铁路以东，联纺路以南，滏河大街以西，南环路以北地区，这一片区为市中心旧城改造，各项配套如交通、娱乐、旅游、休闲等均十分完善，但为邯郸市老城区，拆迁有一定的难度。

项目主要有同仁花园、怡都城市花、光明苑、东风小区、万里小区、窦庄小区、邯山广场、帝豪雅居、通达广场、育德花园、越秀园、邯山步行街、向阳苑、和平苑、华欣花园、光明居住小区等项目。

2）具体分析

●西区板块：

项目有百仕达花园、光华苑、玉铁苑、安泰小区、锦江小区等，具体分析如下：

项目名称

光华苑

锦江小区

安泰小区

开发商

河北省建总城市建设开发公司邯郸分公司

锦江房地产开发公司

邯郸市中建房地产开发公司

项目位置

联纺路与建设大街交叉西面角

联纺西路昌源小区以南，走廊路以北，复兴区公安局家属院以东、百花路以西

北临百花住宅小区，南临丛台路，西临百花大街，东临西大街、赵苑公园。

总建筑面积

40万平方米

4．5万平方米

7．2万平方米

总占地面积

546亩

45亩

70亩

规划户数

3800户

480户

800户

户型配比

二房二厅77-94㎡1900户50%

三房二厅108-140㎡1425户37%

三房跃层208㎡475户13%

二房二厅71-91㎡144户30%

三房二厅90-105㎡254户53%

四房跃层160㎡左右82户17%

二房二厅80-90㎡224户28%

三房二厅90-125㎡464户58%

四房跃层170㎡左右112户14%

价格情况

一层1420元，二层1430元，三层1430元，四层1400元，五层1200元，六层1180元；

均价1343元。

一层1290元，二层1350元，三层1370元，四层1200元，五层1000元，六层950元；

均价1190元。

一层1230元，二层1280元，三层1300元，四层1150元，五层990元，六层950元；

均价1150元。

周边配套

周边有赵苑、第二文化宫、物质学校、邯钢二中、十八中、市第五医院等

周边有赵苑、第二文化宫、物质学校、十八中、市第五医院等

周边有赵苑，百花小学、邯郸一中、邯郸第一医院等

客源情况

以周边上班的工厂工人为主

主要诉求

上班方便，超大规模配套最齐全

旁边有赵苑，内部有配套，交通方便，价格低廉

西有赵苑，户型多房设计，内部有配套，价格低廉

销售情况

50%

66%

55%

百仕达花园

玉铁苑小区

邯郸市华达房地产开发公司

邯郸玉年房地产开发有限公司

铁西大街赵王宾馆北侧，人民西路以南，铁西农行对面

邯郸铁西大街38号，铁西大院以南，邯郸路以北

约3万平方米

约2万平方米

约1.3万平方米

240户

200户

二房二厅87㎡左右60户25%

三房二厅114㎡127户53%

四房二厅157㎡53户22%

二房二厅82-87㎡60户30%

三房二厅91-105㎡140户70%

一层1660元，二层1750元，三层1800元，四层1700元，五层1400元，六层1100元；

均价1568元。

一层1548元，二层1691元，三层1691元，四层1545元，五层1382元，六层1038元；

均价1482元。

周边有邯郸火车站、赵王宾馆、赵国商城、十中、十八中、铁中等

周边居住、周边乡镇进城

生活便利、绿色生态健康社区，都市白领品位生活小区

48%

80%

※铁西片区共性分析

1、有一定的历史文化优势，如赵苑、赵王城遗址。

对赵苑建设工程，邯郸市将全力以赴在二、三年内建成全省公园系统最大的园林之一。

在古赵王城廓南侧将建设赵王安养园，一个融宗教、文化、艺术、游憩、揽胜为一体的现代化陵园。

同时，将带动周边环境的配套改造。

2、相当大的价格优势，平均价格在1350元左右，是邯郸市价格最低的板块，相对铁路东部价格要便宜许多，适合经济条件一般的家庭。

3、位于城市市区，周边配套还比较完善，交通也比较方便。

4、对工作在西部的家庭来说，相对上班要方便一些。

5、但是空气环境不好，受到邯钢、煤矿等的污染较为严重。

6、大环境限制小区的开发，房地产商在这一板块走的低档产品开发路线，从而形成恶性循环。

※铁西片区个案分析

1、百仕达花园是铁西片区最典型的楼盘，摆脱该片区一贯的低档路线，其投资商先后在广东湛江、珠海、广州等房地产发达地区开发过大规模的社区，引入广东建筑风格，结合当地实际，将客户包装为都市白领品味生活人士。

2、光华苑是铁西片区，也是整个邯郸房地产较大的开发项目，占地546亩，建筑面积40万平方米，小区内配套较齐全。

3、锦江小区、安泰小区、玉铁苑品质雷同，无景观，户型面积小，购房门坎低，价格低，销售较好。

●经济适用房片区:

项目有开元、广厦、广安、广泰、政通、人和、春晖小区、建元小区，其中开元、广厦、广安、广泰、政通、春晖小区，都已经竣工并交付使用，目前在售的只有人和小区和建元小区。

下面进行具体分析：

人和小区

建元小区13、14号楼

邯郸市经济适用房发展中心

建工集团房屋开发有限公司

滏东大街以东，联纺路以北

西临中华大街，南临联纺路

28万平方米

约6000平方米

357．6亩

约3000平方米

2500户

50多户

以90㎡至129㎡为主二房二厅到三房二厅共18种户型

有108㎡、122㎡（三房二厅），88㎡（二房两厅）

一层1580元，二层1600元，三层1620元，四层1560元，五层1360元，六层980元，

七层600元；

均价1330元。

一层1620元，二层1742元，三层1768元，四层1568元，五层1420元，六层1080元

均价1530元

内部配套

外部配套

双语幼儿园和中学，综合超市，中心广场，会所，医疗、保健、邮局、银行等配套

外部配套：

交通便利，周边商业、教育机构发达，联华超市、二十五中、汉光学校

工薪阶层

90%以上

※片区综合分析

1、经济适用房集中在东区，如广安、广厦、广泰、春晖等小区，配套齐全、环境优美、物业管理达标。

2、有一定的价格优势，多层平均价格在1400-1500元左右，小高层均价1900元左右之间，对于重视环境但经济条件一般工薪阶层家庭有相当诱惑力。

3、销售速度快，许多小区在推出一周内已经销售一空。

●邯郸东部片区：

主要有亚太世纪花园、明珠花园、宏达名都花园、仁达花园、欣甸花园、连城花园、滏河花园等项目。

下面对亚太世纪花园、明珠花园、宏达名都花园、仁达花园进行具体分析：

亚太世纪花园

明珠花园

宏达名都花园

仁达花园

连城别苑

河北亚太房地产开发股份有限公司

河北省邯郸市辰翔建安（集团）有限公司

邯郸市宏达房地产开发有限公司

仁达房地产公司

邯郸市恒兴房地产开发公司

联纺路以南，滏东大街以西

北邻明珠广场，南与南湖公园隔路相望，东接千亩果园。

陵园路东段，西临滏西大街，东依滏东大街。

丛台路滏阳河西测，与植物园一墙之隔

丛台路与滏东北大街交汇的东北角。

32万平方米

38万平方米

4．6万平方米

3．8万平方米

46万平方米

500余亩

430亩

35亩

28．5亩

434亩

2100户

约2500户

210户

约170多户

约3000户一期约400户

二室二厅82㎡10%

三室二厅113-145㎡70%

四室二厅170-187㎡20%

二室二厅110㎡8%

三室二厅133-160㎡77%

四室复式242㎡15%

三房二厅100-130㎡35%,

四房二厅140-160㎡40%

四房复式180-200㎡25%

以三房138、142㎡

跃层200、210㎡

四种型为主，超大跃层

二房二厅89㎡80户20%

三房二厅121-182㎡280户70%

四房复式177-187㎡40户10%

多层：

1～3层2380元，4层2180元，5层1690元，6层1480元；

均价2082

带电梯小高层：

均价2580

四层复式：

一二层3100元，三四层2900元；

均价3000元

1层2030元，2～3层2060元，4层1850元，5层1550元，6层1530元，

均价1850元

小高层：

1层2150元，2层2160，3层2180元，4层2200元，5层2260元，6层2270元，7层2280元，8层2288元，9-11层2280元

八层均价2223元

十一层均价2239元。

9栋小高层，：

小高层，1层2380元，2层2480元，3层2580元，4层2630元，5层2680元，6层2730元，7层2780元，8层2830元，9层2880元，10层2930元，11层2980均价2716元，

4层一栋均价3000元

7栋6层带电梯，，1层2580元，2层2680元，3层2780元，4层2840元，5层