武汉市房产测绘实施细则12版26页Word文件下载.docx

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通往回廊（或夹层、跃层）的室内楼梯，不论梯位是否在回廊（或夹层、跃层）范围内，该梯均按楼层投影计算建筑面积。

f）地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20米及其以上的，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算。

地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者。

半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3，且不超过1/2者。

ｇ）封闭的挑廊按其外围水平投影面积计算。

h）封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。

封闭是指房屋在规划、设计、施工等环节都已确定封闭，自行封闭的，视为不封闭。

ｉ）与房屋相连属永久性的且有非独立柱（不论是否突出墙外）或有围护结构的门廊、门斗、雨篷，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。

与房屋相连的有柱走廊（有两排以上柱），两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。

ｊ）属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。

ｋ）房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。

ｌ）玻璃幕墙、金属幕墙以及其它材料幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。

ｍ）属永久性建筑有非单排柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。

ｎ）依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的并整修有底板的，按其高度在2.20米及其以上部位的外围水平投影面积计算。

ｏ）与室内任意一边相通，具备房屋的一般条件，并能正常利用的伸缩缝、沉降缝应计算建筑面积。

ｐ）机械车库、图书馆的书库其层高在2.20米及其以上的，按自然层计算建筑面积。

ｑ）旋转上升式的楼房，楼层以其旋转一周的水平投影为自然层，其轴心部分依照自然层计算。

ｒ）舞台灯光控制室，按围护结构外围水平投影面积乘以实际层数计算。

ｓ）室内体育馆按实际层数计算建筑面积。

体育馆（场）看台下方空间加以利用的，高度在2.20米及其以上的部位，按其外围水平投影面积计算建筑面积（多层按多层计）。

5.2.2计算一半建筑面积的范围

a）与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

b）独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。

c）未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影内上盖水平投影面积的一半计算。

d）无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。

e）有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。

5.2.3不计算建筑面积的范围

a）层高小于2.20米以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20米的地下室和半地下室。

b）突出房屋墙面的构件、配件、装饰性的玻璃幕墙、金属幕墙及其它材料幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。

c）房屋之间无上盖的架空通廊；

无上盖的阳台、挑廊。

若阳台、挑廊与其上盖相距三个层高以上或上盖为镂空、上盖水平投影面积小于阳台、挑廊维护结构水平投影面积一半的，均视为无上盖。

d）房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。

e）建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。

f）骑楼、过街楼的底层及各种道、路、街、巷或停车场所、绿化带等两侧房屋的底层走廊作为公共开放或公众通行的部分，不论廊道是否有柱、维护结构，廊道是否与外地面有高差、是否退用地红线、也不论廊道是否有人行道、消防通道等。

ｇ）利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。

ｈ）活动房屋、临时房屋、简易房屋。

ｉ）检修、消防等用途的简易楼梯。

ｊ）其它建筑物、构筑物等，如独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。

ｋ）与房屋室内不相通的房屋伸缩缝、沉降缝。

ｍ）挑楼、挑廊、檐廊和阳台的底板在下层的投影部位。

ｎ）与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊等的建筑。

ｏ）楼梯已计算建筑面积的，其下方空间，无论是否利用的。

ｐ）房屋内的中空部分。

ｑ）窗台高于楼地面的外凸窗（不论其高度）。

5.3　特殊情况下的建筑面积计算

a）复式楼内的梯间，按自然层计算建筑面积。

预留的复式楼梯间，实测时据规划许可的设计图纸，也应按自然层计算建筑面积。

b）房屋内的回形楼梯、旋转楼梯按楼梯的投影计算建筑面积。

c）连接几栋房屋及独立的地下车库、地下广场、商场等地下房屋应计算建筑面积。

d）两户相连的阳台作为消防通道的仍计入各户的套内建筑面积。

e）以走廊、雨棚的顶盖或下一层房屋的平屋面作为阳台，以上一层阳台的水平投影面积折算。

f）阳台、挑廊、架空通廊的外围水平投影超过其底板外沿的，以底板水平投影计算建筑面积。

g）对倾斜、弧状等非垂直墙体的房屋，层高在2.20米及其以上的部位计算建筑面积。

房屋墙体向外倾斜，超出底板外沿的，以底板投影计算建筑面积。

房屋建筑面积测算主要包括：

房屋栋、层、户的划分、数据的采集、建筑面积的计算等。

6.1　房屋建筑面积测算包含的内容

6.1.1　整栋房屋建筑面积

指房屋各层建筑面积的总和。

房屋的层包含房屋的自然层、插层、技术层、夹层（附层）、地下室等。

6.1.2多元产权房屋的建筑面积

6.1.2.1　权属建筑面积

指产权业主依法拥有房屋所有权的建筑面积，包括房屋的套内建筑面积和分摊的共有共用建筑面积。

房屋的产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确定。

6.1.2.2　套内建筑面积

指产权单元的权界线所围成的水平投影面积。

成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。

6.1.2.2.1　使用面积

使用面积为套内房屋的使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算。

a）套内房屋的使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、贮藏室、壁柜等空间的总和。

b）套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。

c）不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。

d）内墙面装饰厚度计入使用面积。

6.1.2.2.2　套内墙体面积

套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其它承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积，套内自有墙体按水平投影的全部计算套内墙体面积

6.1.2.2.3　套内阳台建筑面积

套内阳台建筑面积按5.2的规定计算。

6.1.2.3　房屋共有建筑面积

指产权业主共同占有或共同使用的建筑面积。

共有建筑面积一般按各产权业主的套内建筑面积的比例分摊计算。

6.1.3　房屋的占地面积

指房屋底层外围水平投影的面积，包括落地阳台、外走道、外柱廊等附属建筑的外围水平投影面积。

各产权单元的占地面积按产权建筑面积的比例来分摊计算。

6.2　房屋栋、层、户的划分

6.2.1　房屋栋的划分

6.2.1.1　独立建筑的房屋为一栋。

6.2.1.2　结构层数相同、户主或门牌号不同、结构上又能分开的毗连房屋，可分别分栋。

6.2.1.3　底层（或多层）为一整体，上面有一个或多个塔楼式的房屋作为一栋。

6.2.1.4　本身为独立的楼房，为了利用楼房间的隙地，底层（或多层）以裙楼的形式连成一片的房屋，其独立的楼房和裙房分别分栋。

6.2.1.5

地面上为多栋的独立楼房，地下以地下室形式连成一片的房屋，地面上按独立的楼房各分为一栋，地下室以独立使用的房屋单独计算。

6.2.1.6　以通廊相连的房屋，各分为一栋。

6.2.2　房屋层的划分和层次的编立

房屋的总层数指房屋的自然层数和地下层的总和，房屋的假层、附层（夹层）、插层、阁楼、装饰性塔楼，以及突出层的楼梯间、水箱间、电梯机房等不计层数。

6.2.2.1　房屋的自然层数按室内地平线以上计算，每一自然层各划分为一层，其编号从室内地平线开始向上按1、2、3、……编号。

6.2.2.2　房屋室内地平线以下的为地下室，其编号从室内地平线开始向下按-1、-2、-3、……编号。

6.2.2.3　采光窗在地平线上，地板在地平线以下的半地下室，按自然层的第一层编号计算。

6.2.2.4　夹层、插层、阁楼等不编层数号，不计入房屋的总层数。

6.2.2.5　螺旋上升式的房屋，按旋转一周的空间划分自然层数，然后再根据各自然层来编号计算。

6.2.2.6　错层房屋其层数按自然层来划分。

6.2.2.7　层高在2.20米及以上的架空层计入房屋自然层。

6.2.2.8　突出屋面的楼梯间、水箱间、以及房屋的阁楼（暗楼）等，不编层数号，不计入房屋的总层数。

6.2.2.9

跃层住宅是套内空间跨跃两楼层及以上的住宅。

顶层为跃式住宅时，最上跃层部分不计层数，其它计自然层。

（跃层住宅表示方法见附录十一）

6.2.2.10坡下层按-1层编号,并在编号后加括号注记为“坡下层”。

6.2.3　户的划分

房屋户指房屋各权属单元的权界线所围成的范围。

6.2.3.1　成套住宅，一般以一套分为一户。

复式结构的或紧密相连的两套或多套住宅为同一权利人时，可将其合并为一户；

一套住宅为两个或多个权利人共有共用时，权利人提出要求，且各权利人自用范围和共用范围协议分割明确的，可分为两户或多户。

6.2.3.2　独立使用和出售的商业用房、库房按其权界线分户。

6.2.3.3　一栋（或多栋）房屋为同一产权人的，一栋（或多栋）房屋可分为一户。

6.2.3.4　独立使用的地下室按其权界线分户。

6.2.3.5　不被分摊的公共部分应视为一户。

6.2.3.6　权利人房屋产权范围为某一区域（如：

一个单元、一个楼层等），可按一个区域分为一户。

6.2.3.7

无分隔墙体的商铺、车位等，当有明确的界址线，且界址点埋设有界桩（见附录十八）、施工图纸上界线清楚的可按其界址线分户。

6.2.4　分户房屋权界线的确定

分户房屋权界线应以产权来源为依据。

有合法协议约定的，以协议为准确定；

无合法协议约定的，按如下要求确定：

6.2.4.1　成套房屋的分户权界线取其分户隔墙和外墙的中线。

6.2.4.2　商业铺位、车位等分户权界线取分隔墙中线，无分隔墙时取界址点点间连线，门面临街部位取其分隔物的中线。

6.2.4.3　整层为一户时，分户权界线为该层外墙边线。

6.2.4.4　整单元为一户时，分户权界线为单元间共墙的中线或伸缩缝的中线，山墙部位为外墙边线。

6.2.5　分户编号

实地有编号的以实地编号为准；

实地无编号的，按下列方法编号：

6.2.5.1　成套住宅按单元号、层次、户号编号。

单元号编立时，面向门洞方向将各门洞从左至右依次编为一单元、二单元、......、N单元。

层次编号按6.2.2条规定编立。

户号编立时，在各单元各层内，按顺时针方向依次编立为

（1）、

（2）、......、（N）号。

6.2.5.2　车位、商业铺位按层次、户号编立。

层次编号同上款。

车位、商业铺位编号时，应面向依街道门牌号方向呈“S”或反“S”先分块，再对分户顺序编号。

6.2.5.3　按区域分户的户号按栋编立，编立时，从下层至上层对各户顺序编号，当一户用房跨层时，再户各层房屋编同一户号。

6.3　房屋数据的采集

房屋边长是计算房屋面积的主要依据，根据房屋边长数据的来源不同，将计算所得的面积分为“预测算面积”和“实测面积”两类。

6.3.1　预测算面积的房屋数据采集

房屋面积预测算系指房屋竣工前，房产测绘单位根据房屋规划设计图纸和资料，按照国家有关法律、法规和房产测绘技术标准，计算出房屋面积的行为。

6.3.1.1　房屋数据采集的资料来源

a）房屋建筑设计图纸。

b）房屋销售方案说明。

c）建设单位提供的其它资料。

6.3.1.2　房屋数据采集的方法

a）图纸尺寸可以直接采集。

b）局部位置无标注尺寸并无法通过其他相关数据计算得出的，可以通过图解法来采集。

c）外墙贴面和粉刷面计入外墙厚度。

6.3.2　实测面积的房屋数据采集

实测面积指房屋竣工后，对房屋实地测算而得出的面积。

6.3.2.1测量工具的要求

房屋面积的测算必须满足房产面积相应等级精度的要求，相应的精度、测量工具和外业边长取小数点后的位数至少应满足表6－1的要求。

边长未超过50m的边长误差限差不应超式（6-1）的计算结果。

△D＝±

（mj+0.02mjD）

……（6-1）

式中：

mj—相应等级边长的中误差；

D—边长，m；

△D—边长的限差，m。

6.3.2.2　边长尺寸采集的规定

房屋测丈时必须绘制草图，草图格式按附录一执行。

所有的边长尺寸经实地测量后，必须进行边长配赋，满足几何条件或整线段等于分线段之和或矩形对应边相等的要求。

a）直接量取各边的尺寸数据来采集。

b）

公共设备未安装的房屋，可以根据设计的方案施工建成的公共用房，进行边长实测来采集。

共有共用部位未确定的，不能进行分摊计算。

c）房屋产权单元的户型未分隔完成的，可以根据需要分步骤实测获取所需边长数据。

6.3.2.3　房角点坐标采集

利用测距仪和经纬仪或全站仪，按照房产界址点一级精度要求，测算出房角点的坐标，经平差改正后得到房角点的坐标值。

6.4　房屋面积内业计算

根据外业测量数据的整理配赋后进行面积计算。

房屋面积计算就是根据采集的房屋边长数据或房角点坐标数据，计算出各类面积。

内业计算方法包括几何图形解析法和坐标解析法两种。

6.4.1　房屋面积内业计算的一般规定

6.4.1.1　长度单位

边长以米为单位，标注边长尺寸取至小数点后两位，即：

0.01米。

6.4.1.2　面积单位

房屋各类面积均以平方米为单位，最后结果保留小数点后两位，即：

0.01平方米。

6.4.1.3　取位原则

取位原则按照“四舍五入”的原则。

6.4.2　几何图形法计算面积

根据房屋水平投影的形状分割成若干几何图形，由几何图形面积计算公式，即可计算出各类面积的数值。

常用几何图形及面积公式见表附录十九。

6.4.3　坐标解析法计算面积

利用采集的房屋点的坐标值，根据下列公式，即可计算出各类面积的数值。

……（6-2）

或

……（6-3）

其中：

XiYi为第i点的坐标值。

i=1,2,3,……，n.

当i=1时，Xi-1=Xn，Yi-1=Yn;

当i=n时，Xi+1=X1，Yi+1=Y1。

6.4.4　精度要求

6.4.4.1　房屋边长量测两次的限差要求见4.5.1。

6.4.4.2　利用坐标计算房屋边长与实量边长的限差

ΔD=±

（0.02+0.0004D）

……（6-4）

ΔD是坐标计算房屋边长与实量边长的限差，单位：

米。

（此处执行的是一级界址点的精度标准。

）

D为实测的边长值，以米为单位。

当D<

10米时，以10米计算。

6.4.4.3计算房屋面积的精度要求按表6-2执行

6.5房屋面积测算技术报告

房产测绘完成后，必须出具《房产测绘技术报告》或技术说明，《房产测绘技术报告》应包含的主要内容有：

a）项目概况：

项目名称；

委托测绘协议或合同；

测绘目的；

房屋坐落、结构、层数等房产调查的内容；

项目规模；

作业内容等。

b）测算依据：

执行的技术标准及文件；

委托方提供的建房资料、经规划部门批准的房屋设计图等。

c）作业方法：

作业器具；

特殊部位建筑面积计算的说明；

测量方法及房产调查方法；

功能区的确定及其范围；

分户用房界线的确定；

内业面积计算及绘图方法。

d）质量检查：

外业检查情况；

内业检查情况；

检查结论。

e）其他说明。

《房产测绘技术报告》样本见附录二十。

7.1共有建筑面积的计算原则

7.1.1

异产毗连房屋权属分割清晰，不存在共有共用部位的，各户面积在各自范围内单独计算；

异产毗连房屋存在有无法分割的共有共用部位的应进行共有建筑面积分摊计算。

7.1.2　共有建筑面积的分摊与计算，应以栋为单位进行。

7.1.3　产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行。

7.1.4　无产权分割文件或协议的，或产权分割文件或协议不合法的，可按共有建筑相关的房屋的建筑面积比例进行分摊。

7.1.5共有建筑面积分摊后,各分户权属建筑面积之和应等于相应的栋、区域、层的权属建筑面积。

7.2　共有建筑面积按比例分摊的计算公式

按相关建筑面积进行共有建筑面积分摊，按下式计算：

δSi=K·

Si……（7-1）

K=ΣδSi/ΣSi……（7-2）

K—为面积的分摊系数；

Si—为各单元参加分摊的建筑面积，㎡；

δSi—为各单元参加分摊所得的分摊面积，㎡；

ΣδSi—为需要分摊的分摊面积总和，㎡；

ΣSi—为参加分摊的各单元建筑面积总和，㎡。

7.3　共有建筑面积的分类与确认

7.3.1　根据共有建筑面积的使用功能，共有建筑面积主要的可分成以下几类：

a）整栋共有建筑面积：

指为整栋服务的共有共用的建筑面积，此类共有建筑面积由整栋进行分摊。

b）功能区共有建筑面积：

指专为某一功能区服务的共有共用的建筑面积，例如某栋楼内，专为某一商业区，或办公区服务的警卫值班室、卫生间、管理用房等。

这一类专为某一功能区服务的共有建筑面积，应由该功能区内分摊。

c）层共有建筑面积：

由于功能设计不同，共有建筑面积有时也不相同，各层的共有建筑不同时，则应区分各层的共有建筑面积，由各层各自进行分摊。

例如各层的卫生间、公共走道等各不相同时，可分层各自分别进行分摊。

d）其他共有建筑面积。

7.3.2共有面积的确认

a）由房屋建设单位在经规划、图审部门核准后的设计平面图上对共有共用部位进行标识，并作出相应的说明；

b）房产测绘人员在有关人员的配合下，依据经核准后的图纸在现场逐一校对、勘测，并确认其使用功能；

c）共有建筑面积经房产测绘人员现场校对、勘测、确认后，房屋建设单位应出具共有共用部位的使用情况说明；

若该房屋由两个或两个以上建设单位联建，则使用情况说明应由联建单位共同进行确认。

7.3.3　共有建筑面积分摊后，不划分各产权人在共有建筑面积上的产权界。

共有建筑面积一经分摊，任何人不得擅自侵犯或改变其原始设计的使用功能。

7.4　共有建筑面积的计算范围

7.4.1　公用建筑面积分为被分摊的公用建筑面积和不被分摊的公用建筑面积。

分摊的公用建筑面积又称为共有建筑面积。

7.4.2　共有建筑面积（被分摊的公用建筑面积）包括：

a）栋内共有的楼梯间、电梯间、电梯井、观光井（梯）、提物井、室外楼梯等垂直通道及管道井、垃圾道的建筑面积；

b）栋内共有的门厅、大厅、过（走）道、门廊、门斗等水平通道的建筑面积；

c）栋内共有的突出屋面有围护结构的水箱间、电梯机房、楼梯间等的建筑面积；

d）为本栋服务且设在本栋地下或地上的配电室、消防控制室、水泵房、设备间、值班警卫室等，以及其他在功能上为整栋、某一层或某几个单元服务的为基本生产或生活必需的公共用房和管理用房的建筑面积；

e）公用建筑面积之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积的一半的建筑面积。

7.4.3　不被分摊的公用建筑面积包括：

a）地下室或半地下室设计作为人防工程及中高层以上作为消防的避难层（室）部分；

b）独立使用的地下室、半地下室，地下室或半地下室中独立的车位、车库、仓库、杂（储）物间等；

作为机动非机动车集中停放的部位等；

c）建在栋内或栋外，为他栋和多栋服务的变（配）电房、水泵房、值班警卫房、管理用房等附属配套设施用房、市政设施用房、为社区服务的公用房屋等；

d）按规划批建层高建设的层高在2.20米及其以上的技术（结构）转换层、栋内"

空中花园"

以及架空层中用作公共休憩、绿化等公共开放空间的部分等。

e）一栋楼房中取得部分竣工手续后，委托房产测绘时，服务于本栋的共有建筑面积其所服务的对象还未完全竣工的；

f）权利人自留、自用的房屋、物业管理公司的经营办公用房。

g）用作公共休憩用的亭、走廊、塔、绿化等建筑物及为建筑造型而设，但无实用功能的部位；

7.5　共有建筑面积分摊方法

非本栋的共有建筑面积不在本栋分摊，本栋共有建筑面积不分摊到别的栋。

整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除不被分摊的建筑面积，即为建筑物内可分摊的共有建筑面积。

7.5.1　整体分摊

房屋使用功能单一、各分户对共有建筑面积共有共用情况基本一致的纯住宅楼、办公（写字）楼、标准厂房等适用共有建筑面积整体分摊的方法。

分户分摊的共有建筑面积=共有建筑面积分摊系系数×

套内建筑面积……（7-3）

共有建筑面积分摊系数=共有建筑面积÷

套内建筑面积之和……（7-4）

7.5.2　多级分摊

不适用于整体分摊的房屋，如综合楼、商住楼等应采用多级分摊的方法来分摊其共有建筑面积。

多级分摊应遵循从整体到局部，从大到小逐级分摊的原则。

7.5.2.1

第一级分摊，要据房屋内不同的布局和使用功能，划分若干功能区。

划分功能区时，一般按住宅、办公、商业、地下车库、仓库等不同的功能或公用部位布局不相同的层进行划分。

各功能区域间共有建筑面积按各功能区范围内的自有建筑面积的比例分摊。

功能区分摊的共有建筑面积=第一级分摊系数×

各功能区自有建筑面积……（7-5）

第一级分摊系数=功能区间共有建筑面积÷

功能区自有建筑面积之和……（7-6）

各功能区自有建筑面积为功能区内各层外围小平投影面积之和减去作为第一级分摊共有建筑面积部分。

一级分摊的功能区间共有建筑面积包括：

a）整栋房屋的配电室、水泵房、公共门厅、公共过道、设备用房、值班室、警卫室、平台层梯间以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积。

b）为其它功能区服务，必须穿过某一功能区的垂直通道、水平道及通风井、管道井、垃圾道等的建筑面积。

7.5.2.2

第二级分摊，某一功能区内各层之间的共有建筑面积依照第一级分摊的方法，以各层自有建