从国际化视野看奥特莱斯业态在中国发展Word文档下载推荐.docx
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大型奥特莱斯购物中心有许多折扣店组成，包括厂商直销店、设计师品牌折扣店、百货折扣店等。
大型奥特莱斯购物中心大部分是房地产公司开发的，例如Primiumoutlets美国属于美国大型房地产开发商之一的CheleaPropertyGroup,这些九十年代开发的奥特莱斯购物中心具有如下特点：
1.显现了专门的奥特莱斯进展商和经营公司，负责与奢侈品谈判，并负责奥特莱斯开发与建设。
2.欧特莱斯规模不断扩大，经营面积从几万平方米到数十万平方米，餐饮休闲娱乐业态开始与奥特莱斯结合，物业可能是购物中心、街区、宾馆等综合性物业，仍旧以开放式商业街区为主。
3.奥特莱斯购物环境和功能更加完备，专门是有相当部分奥特莱斯与旅行中心结合在一起。
奥特莱斯购物中心与都市距离一样保持40分钟车程比较理想，其中近四分之一销量来自游客。
美国拉斯维加斯的奥特莱斯的销售量更是要紧来自游客，配备游客接待中心。
奥特莱斯业态在美国得到蓬勃进展,目前差不多进展到320多家奥特莱斯。
日本、韩国新加坡都有自己的奥特莱斯商店。
图1美式OURLET
奥特莱斯在中国具有良好进展前景，专门是沿海富裕地区和西南、华北等富裕地区,必须有品牌消费群体才能支撑。
奥特莱斯业态并不适合遍地开花，需要引导这种新型业态在中国健康进展，幸免一哄而起。
要做好奥特莱斯商业广场需要较强的经营实力，至少5000万元以上流淌资金用于经营，保证货品充足。
二．
美国、日本奥特莱斯业态的进展
美国奥特莱斯种类多，专门多创新的商店也是从美国开始，通过比较研究美国多个奥特莱斯商店，作者认为fashionoutlet是美国专门有特色的品牌折扣店，它将流行文化和商业展现完美结合。
1.时尚奥特莱斯项目介绍
fashionoutlet位于美国拉斯维加斯，拥有１００多个一流设计师推出的最新款式时装精品，号称精品时尚总汇，折扣达到７５％。
（1）
项目布局与环境
图2时尚奥特莱斯商场总体布局
图3时尚奥特莱斯商场入口
图4商场内部环境
图５主题装饰区域－采纳男女任务形象烘托环境
图６特色雕塑和灯饰
（2）
品牌组合
表1时尚奥特莱斯品牌组合表
品类
品牌名称
Women'
sApparel
女装
Aeropostale
AGJeans
AlpacaPete'
s
AmericanEagleOutfitters
AnneKlein
Ashworth
BananaRepublicFactoryStore
BCBGMaxAzria
BurberryFactoryOutlet
CharlotteRusse
CoachFactoryStore
ConverseFactoryStore
DCShoesFactoryStores
Forever21
GAPOutlet
Guess?
FactoryStore
Hollister-ComingSoon
J.Crew
JonesNewYork
Journeys
KennethColeOutlet
LasVegasMotorheads
Lee
LimitedEditionsforHer
Maidenform
MichaelKors（USA）Inc.
MissSixty
NeimanMarcusLastCall
NIKEFactoryStore
OldNavyOutlet
PacificSunwear
PoloRalphLaurenFactoryStore
QuiksilverFactoryStore
ReebokOutlet
St.JohnCompanyStore
TahariCompanyStore
TommyBahamaBungalow
TommyHilfigerCompanyStore
VanityFair
VersaceCompanyStore
WilsonsLeatherOutlet
Jewelry&
Accessories
珠宝和饰品
Claire'
sAccessories
ColeHaan
Fossil,Inc
LasVegasMotorheads
NewYorkDiamondExchangeOutlet
NothingButSilver
Schillaci
SchillaciEyewear
SunglassHutInternational
ULTRADiamonds
VogueItalia
ZalestheDiamondStoreOutlet
men'
男装
GoldenCuffs
HugoBossFactoryOutlet
Hurley
KennethColeOutlet
LasVegasMotorheads
Lee
Nautica
PerryEllis
TimberlandFactoryOutletStore
Children'
儿童服饰
Gymboree
Lee
Nautica
TheChildren'
sPlaceOutlet
Handbags&
Luggage
箱包
BallyOutlet
LuggageFactory,The
NineWestOutlet
Tod'
Shoes
鞋店
EasySpirit
ShoePavilion
SkechersUSA
TimberlandFactoryOutletStore
FoodCourt&
Restaurants
餐饮和食品店
Café
Koraku
Carl'
sJr.
Chester'
sFriedChicken
Dippin'
Dots
HotDogonaStick
JugoJuice
Kelly'
sCajunGrill
PandaExpress
Pretzelmaker/Mrs.Fields/TCBY
Sbarro
StarbucksCoffee
Steak-N-More
Subway
TeaZone
VegasBurger
Housewares&
HomeFurnishings
家居用品
Williams-SonomaMarketplace
Cosmetics,Fragrances&
Vitamins
化妆品香水
维生素
Bath&
BodyWorks
CosmeticsCompanyStore,
ThePerfumania
SpecialtyGifts&
Souvenirs
专门礼物
BodyWorks
CosmeticsCompanyStore,The
Perfumania
（3）VMD商业形象展现
女性商品视觉形象
图７
STYLES特色女性流行时装店
男性商品视觉形象
图８男装特色店
图９美国闻名品牌老海军
图１０GAP品牌名店
图１１针对青年消费者的视觉形象店
橱窗与照明特色
图１２特色橱窗
图１３女装店的典型照明装置
图１４顶部灯光营造气氛
2.位于风景区的奥特莱斯介绍-DesertHillsPremiumOutlets
美国奥特莱斯还有一个特点是专门多位于风情优美的旅行区，环境优美，商业布局注重园林环境，营造休闲气氛。
坐落于美国洛杉矶的DesertHillsPremiumOutlets就拥有120家店
图１５美国desrtHillsPremium奥特莱斯入口广场
图１６美国desrt奥特莱斯园林景观
3.混合业态的奥特莱斯购物中心-美国新泽西花园购物中心
美国新泽西花园购物中心是一个奥特莱斯业态的特色购物中心，它的特色主力店专门有特色，不引进梅西等大型流行百货，而是引进尼曼．马库斯高档服饰百货和纽约第五大道折扣百货，对顾客具有专门强的吸引力。
今后这种类型购物中心将在中国流行，同时在经营上具有较强的生命力，值得非核心商圈的购物中心在业态设计时参考。
〔1〕.项目总体规划和布局
本项目是新泽西最大的奥特莱斯购物中心，位于新泽西州高速公路旁边，与纽约曼哈顿车程为半个小时距离。
本项目是新泽西最大的购物中心，共计有200个品牌专业商店，服装和鞋类购物免税，食品区拥有各类口味餐厅，还有儿童游戏区。
图17新泽西花园购物中心平面商业布局图
〔2〕.项目业态组合
表2新泽西花园特色主力店+次主力店+餐饮+奥特莱斯业态
特色主力店
NiemanMarcus,
DSW
次主力店
Oldnavy,off5th,GROUPUSA,
音像类MUSIC，
大型品牌旗舰店
H&
M
工厂折扣店
耐克等代表性品牌广场折扣店
餐饮业态
意大利餐厅等众多餐饮店
满足不同顾客的餐饮适应和口味要求
〔3〕.新泽西花园购物中心VMD特点
作为奥特莱斯购物中心的新型业态组合形式，新泽西花园购物中心比较注重整体商业形象，内部专卖店店面形象和内部陈设都具有较高水平，对顾客具有较强的吸引力。
特色橱窗：
图18典型女装门店形象
图19面向年轻女性的商店
图20
典型男装商店
日本OUTLET进展趋势
２００５年杨宝民先生系统考察了日本典型的奥特莱斯业态，日本御殿场premiumOUTLET位于风光优美的静冈县富士山风景区邻近，与东京之间距离为２个小时车程，风光秀美的御殿场拥有自然河道，旅行观光和OUTLET购物休闲相互结合，能够有效延长顾客停留时刻。
日本御殿场奥特莱斯要紧差不多上一层的欧式建筑，吸引１７０家品牌名店入住，其中３５家第一次入住日本，商品销售要紧是欧美名牌〔例如美国GAP〕和日本及中国服饰，其中没有品牌的优良商品以价格低廉也吸引相应顾客群。
表3御殿场差不多数据
御殿场GotembapremiumOUTLETcenter
占地面积
１７００００平方米
营业面积
２２２００平方米
停车位
１７００个
投资总额
５０亿日元
营业额预算
１５０亿元
ChelseaJapanCo.,LTD
股份比例
美国GCA40％
日商岩井30%
三菱地所30%
成立日期
１９９９年７月２日
实际资本额
24.9亿日
日本横滨港码头的海边商店是日本目前为止最大的〝奥特莱斯〞中心，１９９８年９月开业，拥有50余家店，在经济不景气的状况下逆势上扬，显示出强劲的爆发力，培养了一大批〝奥特莱斯〞的忠实fans。
开发商三井不动产在横滨奥特莱斯成功的鼓舞下，开发了五家奥特莱斯购物中心。
在经营治理方面将租金和促销费用合在一起以销售额扣点方式经营，严格操纵厂商业态内容，爱护统一的经营形象。
图21横滨奥特莱斯购物中心成效图及商店照片
图22横滨奥特莱斯购物中心海边景观
表4横滨奥特莱斯购物中心〔YokohamaBaysideMarina〕
项目定位
重视生活品味的主题奥特莱斯购物广场
主题
美国东海岸风味的港口街道
强调异国情调、空间气氛的营造、风格差异化
业态组合
Outletshop+seaportrestaurant+market
整体成功要素
与东京刚刚好的距离，利用滨海特点，以建筑空间、店铺设计、街道布景营销活动等手段，营造休闲圣地的气氛，在商品方面集结受到欢迎品牌，并以低于百货公司的价格出售。
开业后不到半年超过450万人，207亿日元以上年营业额。
仅仅依靠次品和残品是无法坚持奥特莱斯的店铺魅力，依照日本奥特莱斯进展需要，日本服饰厂商开始设计奥特莱斯专业商品，例如Nextdoor等开发１７家奥特莱斯店，绅士男装品牌brooksbrother负责奥特莱斯的主管认为，位于御殿场premiumOUTLET的销售金额不比东京青山总店的金额少。
三．
北京燕莎奥特莱斯的进展体会与教训
燕莎奥特莱斯购物中心于2002年12月18日开业,是国内首家开业的OUTLETS购物中心。
燕莎奥特莱斯购物中心是燕莎友谊商城的第一家直属分店，也是国内第一家规范的品牌直销购物中心。
奥特莱斯〔OUTLETS〕是欧美最为流行的零售业态之一，在零售商业中专指由销售名牌过季、下架、断码商品的商店组成的购物中心，由于品牌驰名、价格实惠，在欧洲、美国、日本和东南亚地区深受消费者的欢迎。
燕莎集团2007年经营指标，商品销售总额含税32．2亿元，纯利润指标1．1亿元，燕莎奥特莱斯差不多在北京和哈尔滨开设了品牌折扣商店。
目前燕莎北京奥特莱斯正在扩建，B座经营环境目前最好。
〔一〕位置交通
燕莎奥特莱斯购物中心坐落于北京东四环工大桥西侧，紧邻东四环路，四通八达的公路构成紧密便利的交通网络。
从购物中心至亚运村方向、或至中央商务区〔CBD〕方向以及北京市中心方向等等均畅通无阻。
中心距离首都机场约25公里，距离燕莎友谊商城10公里。
购物中心邻近，京沈高速路、京津塘高速路与东南四环路连接，构成了纵深极广的辐射面。
有多条公交线路直通燕莎奥特莱斯购物中心门口，包括：
30路、34路、801路、952路、810路。
〔二〕总体规划
燕莎奥特莱斯一期建筑面积3.5万平方米，二期达到10万平方米,免费停车面积达到5万平方米。
A区中心建筑面积17,343平方米，上下两层，营业面积达16，000平方米，有1000余个车位。
荟萃了国内外闻名和知名品牌的下架、过季商品，以驰名的品牌、优异的质量和低廉的价格满足喜好名牌消费者的需求，给喜爱名牌的消费者增加了一个〝淘名牌〞的好地点。
燕莎奥特莱斯的产生还为名牌商品的代理商开创了一条销售过季商品的畅通渠道。
燕莎商城租赁与奥特莱斯相毗邻的原〝亮都家居〞18000平米的两层物业，用于扩大奥特莱斯的经营。
通过100余天的紧张筹备，B座成功试营业,高档名牌较多。
图23
燕莎奥特莱斯A区
表5
A区的视觉形象特点
一层
皮鞋皮具例如金利来
精品服饰
二层
女装名牌
运动服装和用品
B座
图24燕莎奥特莱斯B座
表6B座的视觉形象特点
一层
BOSS和VERSACE等名牌服饰
二层男装
从燕莎奥特莱斯目前招商公布的商业规划定位是：
一层做名牌形象店，二层做时尚商品，三层经营美食城。
二层走年轻时尚流行的路线，建议借鉴美国拉斯维加斯奥特莱斯的时尚奥特莱斯形状，突出对30岁以下年轻人的吸引力。
四．
上海奥特莱斯进展的成功体会
百联集团与香港九龙仓集团共同投资4.7亿元建设上海奥特莱斯品牌直销广场。
2005年3月，上海奥特莱斯品牌直销广场公司注册资本从1000万元人民币增资到13100万元人民币。
上海奥特莱斯占地面积15万平方米，商业建筑面积是11万平方米,停车场初期是1200个车
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