新项目物业接管验收操作指引文档格式.docx
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(6)电缆铺设记录;
(7)线路及电力电缆试验记录;
(8)发电机、电动机检查试运转记录;
(9)电气设备试验调整记录;
(10)电气设备绝缘检查;
(11)电气设备送电验收记录;
(12)防雷接地电阻检测记录;
(13)防雷引下线焊接记录;
(14)水、卫生器具检验合格证;
(15)通风机风量测量调整记录;
(16)空调器性能测定调整记录;
(17)环保达标验收许可证;
(18)消防验收意见书;
(19)消防验收许可证,防火监督处验收意见书;
(20)电梯门锁装置、限速器、安全钳及缓冲器的型式试验证书复印件;
(19)房屋测绘验收资料;
(20)房屋验收记录;
(21)绿化平面图;
(22)水质检验合格证书。
(二)房屋检验
1、主体结构检验
符合工程建设主体结构验收程序,以房屋竣工验收合格证明文件(政府质量监督部门对工程阶段性的检验监督文件,如桩基阶段、主体结构阶段等的中间检验)为依据。
2、住户土建部分质量和功能检查
序号
检验内容
检验标准
1
内墙面
1、表面平整光滑,阴阳角方正顺直,无明显抹纹,接槎平整,无空鼓开裂,批嵌细腻,无脱皮;
2、预留洞、槽、管道等色泽一致,尺寸正确、方正、整齐、光滑;
3、墙表面细裂缝空鼓处,经修补后应保持与原墙面色泽一致,无修补痕迹。
2
顶棚(层高),开间尺寸
1、验收标准基本同内墙面;
2、顶棚在平整度的基础上水平,观感质量良好。
3
地坪
1、地坪表面平整,水泥颜色一致,清洁干净,无污染,无开裂空鼓,表面无麻面,不起砂;
2、地坪2m靠尺和塞尺检查平整度允许偏差小于4mm;
3、踢脚线平整顺直,高度一致,无空鼓开裂,与墙面结合牢固,上下接槎平整,分色清楚。
4
进户门、电表箱门
1、门扇开启灵活,不碰擦,无自开、自关、回弹现象;
2、表面平整,光洁无雀丝、划痕、毛刺、锤印和缺、断角;
3、门框与墙体间砂浆填嵌饱满均匀;
框的正、侧面垂直;
门锁、拉手、插销、小五金、门碰头安装齐全,无遗漏,安装位置准确。
5
阳台
1、墙面平整无空鼓开裂,大墙角、阴角挺拔通直,表面无明显射影和波纹,阴阳角清晰不含糊;
涂料均匀,无色差,无接痕,无污染;
2、地坪除符合楼地面地要求外,不倒泛水,无积水,无渗漏,无空鼓开裂;
3、阳台栏杆表面无明显凹面和损伤,划痕不超过0.5mm,栏杆整齐一致,位置正确;
阳台挂落线宽度一致,出底板高度一致;
4、阳台立管清洁无污染。
6
卫生间、厨房间
1、墙面细砂批嵌粗细一致,平整清洁,纹路上下顺直,无裂缝,不起壳,地坪平整,找坡正确;
2、卫生间地面48小时盛水试验,以水覆盖满地面为准,达到不渗不漏;
3、各出水管道灌水通球试验,每根管道试验2分钟。
7
门窗
1、门窗开启灵活,无倒翘,阻滞及反弹现象,五金配件齐全,位置正确;
2、门窗框扇表面外观洁净,无划痕,碰伤,拉毛现象;
滑槽内无垃圾,排水孔通畅,玻璃表面洁净,无划伤,无气泡,双层玻璃夹层内无灰尘和水气,双玻隔条横平竖直,不翘曲;
3、硅胶槽顺直,槽口方向、宽度、深度符合设计要求,硅胶施放均匀,边缘整齐,圆弧光滑。
8
信报箱
信报箱安装牢固,完好无损,标识清楚,表面平整光洁。
9
外墙
1、墙面平整无空鼓开裂,细沙批嵌均无明显接搓,涂料均匀,无色差,无接痕,无污染;
2、外墙无渗漏水。
10
屋面
1、各类房屋排水畅通,无积水、不渗漏;
2、坡、平屋面应有隔热保温措施,三层以上房屋在共用部位应设置屋面检修孔;
3、阳台和三层以上房屋的屋面应有组织排水,出水口、檐沟、落水管应安装牢固、接口平密、不渗漏。
3、给排水、电气部分检查
给水管
1、水表安装位置正确、平整,便于抄表,给水阀门的位置准确,开关严密、灵活;
2、所有给水管(含热水管)都有经试压报告和验收记录,管道无渗漏。
排水管
1、排水管每层洁具留口位置准确,厨房、卫生间地漏高出地坪0.5~1cm,阳台地漏低于地表面0.5cm;
2、检查口位置正确,清扫方便;
3、有灌水通球试验无渗无漏记录,排水通畅。
空调、雨落管
1、按规范安装伸缩节,伸缩节安装高度应统一;
2、管道支承件的间距应统一,立管φ75以上的支承件间距不大于2m;
3、雨落管口与排水明沟中心、月亮弯中心三点成一线;
4、所有管道不堵不漏,排水通畅。
煤气管
1、煤气管明敷,离墙面3.5~4cm。
煤气管每层加套管,套管高出地坪8-10cm,安装位置准确牢固;
2、管道安装完毕后应将接口和管壁清理干净,作防腐处理。
开关、插座(含电视机、电话)
1、线材色标合理,接线正确,左零右相,相线为红线,零线为兰线,接地为黄绿双色线,接地接触紧密;
2、开关、插座面板并列安装高差允许偏差0.5mm;
每户内面板高差允许偏差5mm;
面板的垂直度允许偏差0.5mm;
3、用户箱内标识正确。
避雷带
有全面测试接地电阻符合设计要求阻值的检测和验收记录,无明确时应小于10欧姆。
配电箱
1、元件齐全,接地正确,线材色标正确,排列清楚,接触严密(相线为红线、黄线、绿线,零线为兰线,接地线为绿黄双色线);
2、配电箱盘面垂直。
4、公建配套工程检查
(1)室外排水工程
A.窨井布置合理,出水口四周封闭紧密,粉刷符合要求;
B.各类窨井盖完整无缺,无翘裂、断裂、变形,易于开启;
C.管道应顺直且排水通畅,有闭水试验和冲水试验的验收记录;
D.管路及窨井中无建筑垃圾。
(2)行车道路和停车位
A.行车路面应无裂纹、脱皮、麻面和起砂等缺陷;
B.行车路面的纵缝、横缝必须沿全长作通,纵缝和横缝必须贯通;
允许偏差:
纵缝20m长度内不得大于20mm,横缝在路面宽度内不得小于10mm;
C.路面平整,坡度符合设计无积水现象;
D.植草砖铺设平整,无残缺,无积水现象,档车石和车位分线合理;
E.房屋和入口处必须做室外道路,并与主干道相通,路面不应有积水、空鼓和断裂现象。
(3)地弹簧无框玻璃门及地弹簧铝合金玻璃门(单元入口、地库通道、商铺、办公用房等所采用)
A.验收标准依据:
《建筑装饰装修工程质量验收规范》(GB50210-2001),第5.5条“特种门安装工程”;
B.质量和各项性能应符合设计要求。
检验方法:
检查生产许可证、产品合格证书和性能检测报告;
C.带有机械装置、自动装置或智能化装置的特种门其机械装置、自动装置或智能化装置的功能应符合设计要求和有关标准的规定。
启动机械装置、自动装置或智能化装置观察;
D.安装必须牢固,预埋件的数量、位置、埋设方式与框的连接方式必须符合设计要求。
观察,手扳检查,检查隐蔽工程验收记录;
E.门的配件应齐全,位置应正确,安装应牢固,功能应满足使用要求和各项性能要求。
观察手扳检查,检查产品合格证书性能检测报告和进场验收记录;
F.门的表面应洁净、无划痕、碰伤;
G.安装允许偏差和检验方法:
项次
项目
允许偏差(mm)
检验方法
门扇正侧面垂直度
1.5
用1m垂直检测尺检查
门扇对角线长度差
用钢尺检查
相邻扇高度差
扇与圆弧边留缝
用塞尺检查
扇与上顶间留缝
扇与地面间留缝
(4)小区景观
A.小区内道路平整,道板砖铺设整齐,无松翘,分界处层次清晰,集水井分布合理,路面和绿地无积水现象;
B.休闲娱乐设施完好;
C.绿化用水试压符合要求,水表及保护设施安装符合要求,水龙头处排水通畅,无积水;
D.室外照明系统设计和施工满足和管理需要,线路绝缘通电性能良好。
路灯、装饰灯安装牢固,完好无损,工作正常;
灯柱安装牢固,油漆完好。
E.水池、水箱卫生清洁,无渗漏。
F.雕塑、小品牢固,完好,安全。
G.招牌、广告牌安装牢固,安全,表面平整光洁。
(5)绿化
A.栽植布置:
符合设计要求。
B.土地平整及施肥:
排水坡恰当,无杂草根、茎,花坛施腐熟基肥。
C.草坪:
间铺、点铺草坪,大小一致、均匀,草块与土壤密结,平整。
D.切草边:
线条清晰,平顺自然。
E.花坛、草本地被:
高矮、密度符合设计要求,株行距均匀,种植深度恰当,根部捣实。
F.定向及排列:
树木朝向的主要视线应丰满完整、生长好、姿态美。
G.垂直度、支撑、绕杆:
材料、高度、方向及位置应整齐划一。
H.植物材料的品种、规格应符合设计合同要求,提供竣工图纸。
植物材料应有“植物检疫表”及苗木出圃单。
5、公共设备验收
(1)生活水泵房及相关设备设施
水泵房土建部分
1、顶棚、墙面、地坪、门窗门锁符合要求;
2、水泵四周排水沟及总排水沟能正常使用;
3、防噪音:
措施合理有效;
4、卫生设施符合要求(防小动物的防护设施,窗户需安装纱窗,地面做油漆或地砖防尘处理);
5、警示、标识牌符合要求。
水箱
1、附属设施齐全:
内外爬梯、透气孔(帽)等;
2、管道同墙体接触处无渗漏;
3、水箱内外垃圾清理干净。
设备安装、电气控制柜
1、安装牢固,便于操作和维修;
2、电气控制柜内器件及配线符合规范,接线端线路标识清楚,名牌规范;
3、电气控制柜的控制各种功能同实际运转设备相匹配;
4、建筑室外控制线同控制柜接口有保护装置;
5、控制柜前绝缘毯完好;
6、联合动负荷试车合格。
水泵及电动机
1、水泵电动机安装符合规范,启动和运行平稳,无异响;
2、电动机和水泵运转时,各部件发热正常;
3、电动机接线符合规范,且端口有保护措施;
4、各种部件无异常,各项技术指标符合规范要求;
5、档案资料齐全:
Ø
完整竣工图纸同现场安装一致;
隐蔽工程、试运转记录、性能检测记录齐全;
控制柜的原理图、接线图、变更图、操作说明书齐全;
有合同复印件;
各部件产品的合格证、厂家和施工队的详细联系信息齐全。
阀门
1、阀门开关完好、灵活;
2、标识清晰,正确。
电气仪表
1、安装符合规范,便于观察和维修;
2、仪表读数正确,偏转流畅,无卡塞现象;
3、电线敷设布局合理。
报警装置
1、报警功能准确:
低水位、高水位、超水位均能报警;
2、缺水有自动保护,切断电机运转,并报警。
照明
1、日常照明安装符合要求;
2、应急照明功能良好,位置合理。
其他
1、支架安装合理,减震措施得当,管道油漆和标识指示符合规范;
2、水压试验及保温、防腐措施符合要求:
设备、管道不应有跑、冒、滴、漏现象;
3、给水管道上标注供水区域;
4、设备房门口安装防鼠板;
5、维护用工具仪器、仪表及维护备件齐全。
(2)供配电系统验收标准
A.电气控制柜内器件及配线符合规范,接线端线路标识清楚,铭牌规范。
B.电气控制柜的控制各种功能同实际运转设备相匹配。
C.建筑室外控制线同控制柜接口有保护装置。
D.控制柜前绝缘地毯完好。
E.联合动负荷试车合格。
F.安装在公用部位的控制电器柜(箱),其控制开关、按钮放置在柜(箱)内。
G.电气控制柜(箱)内配置电器原理图。
H.电器控制柜(箱)基础高度大于20CM。
I.电器控制柜(箱)无被封堵。
J.电缆桥架盖板闭合,进入设备房端口和桥架内电缆间隙封堵。
K.户外电器装置控制导线不外露、电线管(软管)接头不脱落。
L.电缆沟内无杂物、无渗水,电缆沟盖板设有拉手。
M.电缆沟进设备房处电缆间隙封堵。
N.水泵、电梯、消防系统电源采用双电源供电。
O.给排水管道与电缆线桥架交叉时必须桥架在上,给排水管道在下,否则给排水管道下安装接水盘。
P.与风管交叉时保持充足的维修间距。
Q.高压变配电站(用户站)电缆沟内应有排水等设施。
R.高压变配电站(用户站)内应配备模拟操作屏(有误操作报警功能)。
S.维护用工具仪器、仪表及维护备件齐全。
T.高压变配电站(用户站)内限电器的超负荷报警应接至监控中心或室外。
(3)电梯机房及电梯设备
电梯机房土建部分
2、防噪音:
3、机房净空高度不小于2.5米的国标要求;
4、防小动物进入的防护设施符合要求。
地面做油漆防尘处理;
电梯设备
1、电梯各项功能正常:
应能准确地启动、运行、选层、平层、停层;
曳引机的噪声和震动声不得超过GBJ232的规定值;
制动器、限速器及其他安全设备应动作灵敏可靠;
2、辅助实施如空调等正常;
3、外观和装饰面完好无损或保护措施良好;
4、轿厢内配置摄像和三方对话;
5、维护用工具仪器、仪表及维护备件(按钮、靴衬、门滑块、压力油壶、电梯钥匙等)齐全;
6、用于电梯井道排水的集水井,其排水装置不能超过底坑地面;
7、底坑不得漏水或渗水;
8、电梯机房安装应急照明、空调;
9、设备外观不应存在明显的损坏。
档案资料
1、有合同复印件;
2、各部件产品的合格证、厂家和安装队的详细联系信息齐全;
3、有制造厂提供的装箱单、随机文件;
4、电梯安全部门出具的认可文件或者准许使用文件齐全;
门锁装置、限速器、安全钳及缓冲器的型式试验证书复印件。
5、土建布置图、动力电路和安全电路的电气原理图、安装、使用维护说明书齐全;
6、完整竣工图纸同现场安装一致;
7、电梯类别、型号、驱动控制方法、技术参数和安装地点等资料齐全;
8、隐蔽工程、试运转记录、性能检测记录齐全;
9、电梯检查及电梯运行参数记录齐全。
(4)消防泵房及消防设备设施
消防泵房土建部分
措施合理有效。
3、防小动物进入的防护设施符合要求。
4、警示、标识牌符合要求。
消防设备设施
1、消防主机设置在监控中心;
2、消防泵和外围设备联动正确;
3、消防设备齐全,功能正常(灭火机、消防栓、箱,小区内消防分区阀门,消防结合器,泄压阀,安全阀等);
4、管内水压满足消防要求(楼高不超过100米的,最高楼层水压不能低于0.07MPa,超过100米的,最高楼层水压不能低于0.15MPa);
5、防火阀、送风口、排烟口功能正常、开启状态正常;
6、测试防火卷帘手动升、降、停功能是否正常、检查上下限位是否正常;
7、各处消火栓配置齐备,各配件功能良好,消防栓、消防水带及卡接头、消防水枪完好、消防水带进行压力测试;
8、维护用工具仪器、仪表及维护备件齐全;
9、消防紧急照明和疏散指示灯正常。
1、有消防部门检验合格证、防火监督处验收意见书;
2、完整竣工图纸同现场安装一致;
3、隐蔽工程、试运转记录、性能检测记录齐全;
4、控制柜的原理图、接线图、变更图、操作说明书齐全;
5、有合同复印件;
6、各部件产品的合格证、厂家和安装队的详细联系信息齐全。
(5)弱电系统(有线电视、电话、网络)机房
A.排线美观,设备机架布局合理,符合规范,便于操作和维修保养;
B.主、备用电源工作正常,能互相自动切换;
C.各设备运行正常;
D.抗干扰和抗静电、防小动物等防护措施完好;
E.档案资料齐全:
(6)分质供水设备(雨水、回水处理)
A.系统设备齐全,运行正常,随机抽查,处理过的水质达到国家标准;
B.附属设施完好(泄压阀、安全阀等);
C.维护用工具仪器、仪表及维护备件齐全;
D.紧急照明和疏散指示灯正常;
有卫生部门检验合格证;
(7)空调系统
技术资料
1).图纸会审记录、设计变更通知书和竣工图;
2).技术资料齐全;
3).隐蔽工程检查验收纪录;
4).工程设备、风管系统、管道系统安装、试验报告;
5).设备单机试运行记录;
6).系统无生产负荷联合试运转与调试记录;
7).分部工程质量验收记录。
设备、材料
1).符合国家标准;
2).主要设备材料有出厂合格证;
3).有景、场检验报告。
空调水系统管道安装
1).管道、钢门、管件、支架、材质、压力、合乎施工规范或设计要求;
2).管道内壁清洁、干燥、钢门经清洗。
;
3).工艺流向、坡度、标高、位置合乎设计。
4).管道与设备对接时严禁强制对口。
5).焊缝无裂纹、无来渣气孔。
6).空气冷凝水和室外机组的融霜水应有组织地排放。
空调水系统试验
1).试前充水24h,排尽空气
2).鏄铁管PN>0.5Mpa
PS=PN+0.5MpaPN<0.5Mpa,PS=PN
3).钢管:
PS=PN+0.5Mpa
Psmin<0.9Mpa
4).管道应不渗、不漏10min
内DPS>0.05Mpa
制冷剂系统试验
1).压缩机吸排气口管道设单独支架。
2).管道与设备连接时无强制对口。
3).气密试验:
NH3.F22F12
高压侧:
1.2Mpa10Mpa
低压侧:
1.8Mpa1.6Mpa
4).真空度试验:
按生产厂家规定标准。
送风回风系统
1).牢固位置、标高、走向符合设计要求,防火阀位置必须
设于便于操作部位。
2).支、吊托架的型式、规格、位置、间距合乎设计要。
3).支架必须作防腐处理。
4).风帽安装必须牢固,风管与层面交接处严禁洒水。
5).柔软短管应不透气、内壁光滑,与风管和设备的连接处必须严密。
6).风管、静压箱安装后内壁清洁、无浮灰、油污、锈蚀、染杂物。
冷却塔
1).安装合符规范要求内部清洁、无染物。
2).水盘无破损漏水,浮球个灵活不漏水。
3).风机转向正确,无异常音响和摇动。
4).齿轮箱油位正常,无摇动。
保湿
1).蒸发器、冷冻水、回水、送水、冷凝水舌、阀门保温紧密无空隙、外包层无破损。
2).送风主管、支管保温完整、严密、无破损。
3).风机盘管进出水管、凝结水管,送风管保温完整、严密
无破损。
4).所有冷冻水管阀门,逆流阀、排气阀、法兰等保温完整、严密、无破损。
绝缘电阻测试
1).安装牢固、保架、支架合符要求。
2).管道保温严密无破损、无漏水和二次冷凝水漏水。
3).风机高、中、低三速运转正常,转向正确。
4).温控、风速控制开关安装正确,转动灵活,温控无误动作。
5).运转正常,无异常振动和音响,送、回风口与天花吻合。
(8)太阳能供热系统
A.集热器安装正确,应做到集热器与支架紧密贴合,真空管孔处与尾座相对应部分无偏斜,真空管固定牢固;
支架安装到位,螺栓、螺母无缺少且紧固,支架无晃动;
钢结构宜做成一体结构,必须作防腐处理,先除锈再刷防锈漆,最外面刷银粉。
B.集热器倾角应与当地纬度一致,若侧重夏季使用,倾角宜为当地纬度减10°
如侧重在冬季使用,倾角宜为当地纬度加10°
;
集热器朝向不应超出正南偏东或西10°
范围;
水平放置的集热器不受朝向限制。
C.集热系统联集管串联的长度一般不超过30米,数量不超过10组;
单台串并联工程串联的长度一般不超过15米,数量不超过8台。
D.自然循环系统中,应使循环管路朝储水箱方向有向上坡度,水自动回流不应积存。
F.系统采用的泵、阀应采取减震和隔声措施。
G.集热器应排列整齐真空集热管无损坏,集热器排与排之间的距离应符合设计要求,避免阳光遮挡。
I.钢板焊接的储水箱,水箱内外壁均应按设计要求做防腐处理。
内壁防腐材料应卫生、无毒,且能承受所储存热水的最高温度。
储水箱的内胆应