物业管理工程维修部运行手册Word下载.docx

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第六章工程部工作单流程---------------------------------<

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第七章设备节能办法-------------------------------------<

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第一章 

工程部人员结构图

第二章 

工程部管理范围

工程部负责的日常工作有：

1．对建筑物及所有机电设备的日常运行管理及维护保养。

2．对物业未尽人意之处提出整改方案。

3．对客户的装修工程方案审核，对施工进行监督管理。

4．对客户进行有偿服务。

5．为物业管理提供有关工程询问。

6．公司及物业管理处领导交办的其它工作。

一、强电专业

1． 

负责整个物业变配电系统的日常运行、管理及维护、保养工作。

2． 

负责空调、冷水机组等动力电源的供给。

一般情况下电机、控制器由空调专业自行负责，但当对方技术力量不足或设备工具不全时，应给予支持配合。

3． 

负责给排水专业所有动力电源的维修保养。

4． 

负责物业公共区域的照明维修。

5． 

负责物业临时供电的安排和计划。

6． 

负责消防系统强电及卷帘门的维修、保养。

7． 

负责提供节约电力的计划方案，并经批准后实施。

8．对系统不完善的地方提出整改方案，并经批准后实施。

9．为客户提供有偿服务。

二、空调、给排水专业

负责整个物业空调制冷、采暖通风系统的日常运行、管理及维修、保养工作。

改善空调、采暖、通风系统的设计，使物业有一个良好舒适环境，同时最大限度节约能源。

负责整个物业的供水系统、排水系统、热水锅炉系统的运行、维修保养工作。

负责生活水水质报检工作。

负责消防水系统（消火栓、喷洒）的维修、保养工作。

为业主、客户提供有偿服务。

三、综合维修专业

负责整个物业内所有卫生洁具、设备的维修、保养。

负责物业内水箱、水池及污水井、雨水井等基础设施的维修整改。

负责物业内公共范围的天花、墙、门等项目的修理、调整。

负责建筑结构方面的问题，例如渗漏、裂缝等维修、整改。

负责公共范围内和物业公司的家具维修。

负责安排一些小五金件的维修和调整。

负责一些临时性的任务。

8． 

负责为业主、客户提供有偿服务。

四、弱电专业

负责整个物业内保安监控系统、综合布线系统、电话系统、物业自控系统、消防自动报警及公共应急广播系统、有线电视的正常运行和维修、保养工作。

负责向业主、客户提供有偿服务。

第三章工程部规章制度

公共部分

通则：

一、安全保卫制度

1．工程部全体员工必须把安全防范意识放在重要位置，执行有关规定，协同保安部认真做好安全保卫工作。

2．各岗位值班人员，必须严守岗位职责，必须对本岗值班范围内进行安全检查，如发现有安全隐患，须立即上报领班、主管或工程部经理。

3．各班组领班须每日进行安全检查，随时消除不安全因素，遇有重大安全隐患，须立即上报主管或工程部经理。

4．主管须每月组织所属员工对所辖系统及范围进行安全检查，消除隐患，并将检查处理结果书面报告工程部主管。

5．未经工程部主管批准，任何外来人员（包括外部门、外单位领导）严禁进入所有设备房（包括电缆井、管道井、泵房、机房、配电室、仓库等），已经批准者，在进出变配电室、消防中心、空调主机房、危险品仓库等重要部门时，必须办理登记手续，记录来宾姓名、证件号码、单位、进出日期及时间等。

6．所有机房、设备间、仓库、工作间等在无人时必须将门窗锁好。

灯光调至合适程度，清理好现场。

7．各机房门、设备门（盖）、仓库门之钥匙的配制，必须向工程部经理提出书面申请，经批准后方可配制。

8．所有机房、设备间、工作间等均须在门外适当位置设置警示标志。

9．所有设置于公共区域内之设备、设施等必须锁好，并应设置围栏及警示标志。

10．所有水池、水箱箱盖随时上锁，钥匙专人管理，无关人员不得借用，打开水池或水箱必须经主管批准，并进行登记。

11．高空作业时，工作人员必须配带安全带，并进行其他有效保护措施，作业范围周边必须加设护网，防止意外坠物伤及人员或设备设施。

12．所有运行、维修、保养、巡检工作及施工、安装、接电等均必须严格执行有关规程及规范，严禁违规操作，以保证人身及设备安全，凡违规操作者，一经发现，均扣除当月工资200元人民币，因违规操作造成严重后果者，均立即除名。

13．各类安全用具、脚手架、高梯等在使用前须检查其牢固可靠性，确认安全后方可使用。

14．所有工具、仪器、仪表、材料、备件等均不得带出本物业范围以外，如因工作需要，须经主管书面批准，按规定办理放行手续，并做好记录。

15．工程部须每半年配合保安部一次本物业之消防报警系统、联动系统、喷淋、消火栓系统等。

所有消防设施、设备之全面测试，以保证其功能正常，无故障。

二、工程验收制度

1．所有工程系统验收均须由发展商筹建处或发展商工程部负责及牵头。

2．所有系统必须在系统正常、调试完毕的情况下，连续试运行一段时间（需根据设备情况详定），尽量检查出存在之隐患后，方可进行验收。

3．在验收过程中，须以将来运行及维修为重点，进行逐项检查，如发现问题，须尽快以书面形式通报给发展商，并做出详细记录及拍照。

4．所有系统之验收，必须以获得政府有关部门签发之合格证书、使用许可证书等相关文件为标准，并须以此做为验收合格之必要条件。

5．必须要求发展商提供所有合同副本、技术资料、使用说明书、维修保养手册、调试检测报告及竣工图纸、竣工资料等全部有关工程资料，并建立档案，以备查用。

6．必须清楚了解所有工程系统及设备之保修期起止日期、保修内容以及保修责任人及其联系方式，并制定承建商、供货商保修联系表备查。

7．必须收齐所有由发展商、承建商、供货商等提供之备品、备件及专用工具等，清点入库，妥为保管并做出详细清单。

LG-02楼宇接管工程验收程序

三、设备维修制度

1．预防性维护保养

1.1所有设备必须根据维修保养手册及相关规程，进行定期检修及保养，并制订相应年度、季度、月度保养计划及保养项目。

1.2相关工程人员必须认真执行保养计划及保养检修项目，以便尽可能延长系统设备正常使用之寿命，并减少紧急维修之机会。

1.3保养检修记录及更换零配件记录必须完整、真实，并须由工程部建立设备维修档案，以便分析故障原因，确定责任。

1.4各系统之维护保养计划及保养检修项目之制订由主管负责，并提交工程部经理审阅；

保养检修及更换零配件之记录由领班负责，并提交主管审阅。

1.5进行正常系统维修保养及检修时，如对客户使用产生影响，必须提前三天通知管理处客户服务部，由客户服务部发出通告，确定检修起止日期及时间（须尽可能减少对客户之影响范围），以便使受影响之客户做好充分准备。

2．紧急维修

2.1必须进行紧急维修时，须立即通知经理，安排有关人员立即赴现场检查情况，并按实际情况进行处理。

2.2如因紧急维修，必须对客户使用产生影响时，须立即通知管理处客户服务部，并由客户服务部向受影响之客户发出紧急通告，同时，需考虑尽量减少影响范围。

2.3如发生故障之设备在保修期内，应做出适当之应急处理，以尽量减少对客户之影响，并立即通知有关供应商之保修负责人。

2.4紧急维修结束后，须由领班填写维修记录及更换零配件记录，并以书面形式将事故障原因、处理方法、更换零配件之名称、规格及数量、品牌等、处理结果、事故发生时间、恢复正常时间等向主管报告，并提交经理审阅。

此报告由工程助理存入设备维修档案，备查。

3．设备的更新及系统改造

3.1出于技术更新、提高效率、安全运行、减少污染及降低能耗等方面考虑，工程部有责任提高对现有设备做出更新或改造之建议。

3.2设备更新及改造建议，必须向物业总经理提交可行性及经济性分析报告，并须考虑总体系统运行之安全性及可靠性。

3.3由于此类工作通常没有迫切性，故须尽量安排在最有利及对客户影响最小之时间进行。

公共区域设施维修保养细则

一、外墙、围墙

1.半年对外墙进行一次清洁保养，发现面砖损坏，及时修复。

2.每两年对外墙刷涂料的部分，如阳台底部等处刷一次涂料。

3.每两年对所有铁制门、栏杆等油漆一次。

二、小区道路

1.每年对大厦外围道路上的各种标志、停车区域的划线重新油漆一遍。

2.每半年对小区的水泥路面和广场砖作一次全面检查，发现缺损或裂缝，及时做好修补。

三、内部大堂、走道及楼梯

1.每年对公寓内部的大堂、电梯厅、走道和楼梯进行一次全面检查，发现地砖或墙砖损坏，应及时修复。

2.每两年对楼梯的墙面重新刷一次涂料。

3.每两年对楼梯的踢脚线重新油漆一遍。

四、楼顶屋面

1.每半年在屋面的防水层和保温层做一次全面检查，发现有破损的地方，及时修复。

2.每两年对屋面的铁制走道和避雷带做一次油漆保养。

3.每年对屋的所有户外保温管理道和水箱做一次检查，发现破损及时修补。

五、电器设备

1.每周对所有配电房巡检一次，检查设备运行状况，包括外观、声音、气味、温度及开关和指示灯状态，以及机房照明和附属设施状况。

2.每月清扫配电房及配电柜表面灰尘。

3.每月统计用电量及电压变化。

4.每半年对配电设备进行一次停电清扫和椿头紧固等保养工作。

5.每年对变配电设备进行耐压、绝缘及继电气试验。

6.每月对每层配电箱进行外观巡查及清洁。

六、煤气设备

1.每半年用肥皂水对煤气进户点的伸缩节进行一次检查，发现有泄漏现象及时报煤气公司修复。

2.每年检查有煤气管道和表具接口，查验是否漏气。

七、照明灯具

1.每两周一次对公共区域各灯照明灯具的外观和照明度进行检查。

2.每半年检查灯具使用状况，并进行清洁工作。

3.每半年统计各类灯具及灯管的使用寿命，制定合理的选材方案。

八、电梯

1.每月清扫电梯机房，检查机房附属设施及环境温度。

2.每两周配合、监督和记录电梯保养承判商的设备检修保养工作（具体要求参照保养合同）。

3.每月检查电梯井道、底坑和厢箱门槛有无异状物。

4.每年安排报请劳动局进行一次年检工作。

5.每两年进行一次限速器测试，每五年进行一次负荷调整试验（委托承判商进行）。

九、避雷装置

1.每年检查避雷装置安装可靠性及测量绝缘电阻。

2.每三年进行一次避雷装置安全试验（委托避雷装置检测所）。

十、水泵、上水管道及水箱

1.每班巡视各水泵运行状况，检查控制箱电流、电压、指示灯状况和水压等，发现问题及时停泵检修。

2.每班巡视管道、阀件接口有无异常。

3.每班巡视机房附属设施状况。

4.每月清扫机房。

5.每季对消防泵进行试机一次，时间不低10分钟。

6.每半年检查水箱浮球装置、进/出水阀门及放水阀。

7.每半年清洗水箱一次。

8.每年对大泵进行一次大修保养，包括轴承、叶输、密封及电机绝缘等。

十一、排水管道、卫生设施

1.每季检查给排水主要管道、阀件状况。

2.每季检查管理公司和业主办公室及未出租/售单元的卫生设施，包括水笼、洁具和下水等状况。

3.每年检查各阴井，发现堵塞及时疏通。

十二、污水处理及集水井/泵

1.每班巡视污水处理设备运行状况，检查控制箱工作状况，液位报警装置。

2.每三天清理调节池隔栅垃圾。

3.雨季每班，平常每两周检查各集水井泵工作状况（包括手、自动和控制箱批示灯）。

4.每月对污水处理控制箱及污水泵进行保养工作。

5.每季度对潜水泵及控制进行保养工作。

6.每季度对污水处理系统进行水质化验。

十三、电视监控

1.每月检查电视监控设备的运行情况，包括摄像机、镜头、放录机、传输信号、接收图像的清洁和调校，发现故障报请专业公司修理。

2.每月对机房进行一次清洁工作。

十四、卫星天线

1.每季度检查天线立架基座安装可靠性，台风前后须各检查一次。

3.每两年对天线立架基座油漆。

4.每年对传动机构换一次新油。

十五、消防设备

1.每季度检查消火栓状况。

2.每半年进行一次消防联动试验。

3.每年检查所有灭火机并按要求更换液体。

十六、分体空调

1.每月清洗一次管理公司的业主办公室及未出现/售单元所有室内机的过滤网。

2.每半年清洗一次室外机组。

3.每年检查空调机是否有泄漏，管道保温是否完好，遥控器是否完好。

十七、其它

1.每年对各公共部位五金配件进行一次检查和修理。

2.每年对所有户外的销匙加一次机油，每年对所有的门销进行一次检查修缮。

3.每年对所有的公共部位，管理公司和业主办公室及未出租/售单元的门窗进行一次检查。

水务及渠务系统的检查、测试和保养服务

一、月度服务

以下服务为每月进行一次：

1.检查及监察供水泵、食水泵、冲水泵、污水泵及排污设施。

2.检查和维修食水和冲水系统的控制和显示屏。

3.检查、监察和清洁所有的垂直的栅栏、地漏、排水道、下水道出入口。

4.检查水泵时，进行马达或轴承润滑。

5.检查水泵中的机械封口。

6.清除轴承上的油污。

7.检查和调整水泵的轴承位置平衡。

8.检查电力装配、水泵吸力和出水压力。

9.检查升压机水箱压力并在必要时升压。

10.向管理公司报告系统内的任何缺陷。

二、季度服务

以下服务为每季度进行一次：

1.清洁所有的过滤器。

2.保持阀门和水泵泊件良好状态并为阀门的主轴进行清洁和加油润滑。

3.为球型阀门的活动部件进行润滑。

4.检查水位开关、水压开关和浮力开关，包括开流及断流测试。

5.清洁所有水箱包括污水池和供水箱。

6.就上述工作向管理公司提交季度检查和保养书面报告。

三、年度服务

以下服务为每年进行一次：

1.全面性地检查所有水管设备包括所有的水管、控制器和线路。

2.全面性地检查和清洁在建筑物范围内的所有排水沟的出入口。

3.检查供水管设备和排水管及连结部件。

4.在公用地区检查和测试所有的排污设施的功能。

5.紧固所有电路设备接点。

6.对所有电力线路进行绝缘性测试。

7.对控制电路屏进行功能性检查。

8.检查所有金属附属物，包括金属管的腐蚀清除所有金属上的锈迹并重新油漆。

9.清除设备封套内外部的灰尘。

10.就上述工作向管理公司提交年度书面报告。

四、大修服务

1.拆开水泵和电机主要部分进行检查，并维修磨损和损坏部分。

2.更换水泵叶和电机轴承。

3.更换水泵的器械封口及泊件。

4.更换水泵与电机之间的连接橡胶。

5.更换水泵的防漏胶环。

6.检查马达的线路连接系统。

7.重新配置电机的线路绝缘体。

8.检查电子线路和连接器，并为所有电子连接器除锈。

9.检查水泵和电机之间的轴心位置。

10.去尘、清洁和重新油漆水泵封套、电机和基座。

11.更换水泵和绝缘材料。

12.使系统处于正常的操作状态，记录动作情况，比较误差数据。

13.更换水泵的绝缘材料。

14.使系统处于正常的操作状态,记录运作情况,比较误差数据。

消防系统及装备的检查、测试和保养服务

一、季度服务

以下服务为每季进行一次：

1.检查及测试消防水泵和消防喷淋水泵，包括操作消防加压水泵。

2.检查消防水泵和主要消防控制板、分支控制板及其所有控制板。

3.检查和测试自动火灾报警系统的警报器。

4.检查和加润滑剂于水泵电机轴承。

5.检查所有水泵的器械封口。

6.清洁和去除轴承的油污和油腻。

7.检查和校对各种轴转连接部件。

8.检查水泵配电、进水和出水压力。

9.检查充电器、电池状态功能及添加电池水。

10.检查和测试洒水系统的自动满载装置。

11.就消防系统的任何缺陷向管理公司报告。

12.就上述工作向管理公司提交月度书面报告。

13.清洁所有的过滤器。

14.保持阀门和水泵泊件或轴心防漏封口处于良好状态，清洁及添加润滑油脂于阀门开关轴心。

15.添加润滑油于球型阀门的可移动部件。

16.检查水位开关、水压开关和浮力开关，包括进流及断流功能性测试。

17.检查洒水器喷头和连接水管，确保所有的控制阀门都处于可操作状态。

18.检查喷淋水系统的压力及所有水流开关阀的功能。

19.检查所有防火警报钟及破玻璃报警的功能。

20.检查和测试控制板、电池和充电器、警报钟和相关配线。

21.就上述工作向管理公司提交季度检查和保养书面报告。

二、年度服务

1.全面性地检查和功能性测试所有的防火设施，包括所有的管道、控制器和配线。

2.全面性地测试所有破玻璃警报装置、烟感和热感警报器、消火栓水管和消火栓。

3.检查、保养和补充所有的灭火器、灭火毯和沙桶。

4.接紧电路接触器和配线。

5.绝缘测试所有配电线路。

6.检查所有金属附属物，包括金属管的腐蚀情况，如有需要用钢丝刷除锈迹并重新油漆。

7.消除设备封套内外部的灰尘。

8.向消防局提交检查和保养的年度证书以取得确认。

9.就上述工作向管理公司提交年度书面报告。

三、大型维修服务

1.拆开水泵和马达以作检查及维修磨损、损坏部分。

2.如有损坏，需更换水泵和电机轴承。

3.如有损坏，需更换水泵的器械封口。

4.如有损坏，需更换水泵与电机之间的连接橡胶。

5.如有损坏，需更换水泵的接口胶垫。

6.检查电机的线路连接。

9.检查水泵压力仪表。

10.执行电机的绝缘性测试。

11.调校水泵和马达之间的轴转位置。

12.去尘、清洁和重新油漆水泵封套、电机和基座。

14.使系统处于正常的操作状态，记录动作情况，比较误差数据。

锅炉维修要求

一、每日维修项目

1.检查锅炉动作水量。

2.记录蒸气/热水运行压力。

3.记录锅炉燃烧温度。

4.通过锅炉检查口，观察锅炉管壁运行情况。

5.检查蒸气/热水循环水泵及所有助配电及控制设备。

6.观察锅炉壁情况。

7.检查低水位紧急停止运作功能。

8.检查及测试燃料紧急停止阀。

二、每周维修项目

1.量度及分析燃烧排走空气。

2.测试锅炉燃烧喷咀控制。

3.清洁燃料隔器及过滤网。

4.检查燃料储存量。

5.测试/检查锅炉运行压力。

三、每月维修项目

1.测试锅炉安全放压阀。

2.洗理及测试二次低水位紧急停止运作阀。

3.放走锅炉管内空气。

4.检查锅炉管壁漏水情况。

5.检查锅炉管壁固化物及水处理系统。

6.检查所有马达带动皮带。

四、每年维修项目

1.清理及检查锅炉管外壁。

2.清理及检查锅炉管内壁。

3.检查所有送排风扇及风管。

4.检查所有液压及气压阀。

5.清理燃料系统。

6.清理锅炉进水系统。

7.检查及清理所有配电设备。

8.检查动力部分马达设备。

9.清理及从新测试所有低水位紧急停止运作控制。

10.清点锅炉备件。

电子文档：

JYWX007

高低压配电室紧急事故处理程序

高低压配电装置运作安全程序

为保障高低压操作员及维修员于设备维修时的安全，负责工程师需参阅以下高低压维修程序，以减低操作员及维修员因误会或疏忽所产生的工业意外，并保障大厦设备的可靠及安全。

一、变配电值班人员

变配电值班人员必须严格遵守《员工手册》和各项规章制度。

二、值班人员

值班人员必须持有合格技术证件，熟练掌握本物业供电运行方式，线路向及设备技术性能，并且具实际处理事故能力，方可上岗工作。

三、配电装置进行前的检查

配电装置运行前要进行下列检查：

1.所有瓷瓶清洁无裂纹，门窗防鼠设施是否完好。

2.屏面电表指示及各种装置显示正常。

3.母线清洁无杂物，接触良好，测定母线绝缘电阻正常，每千伏不低于一兆欧。

4.互感器的母线、二次线路及接地线应联接牢固、完好不松动，一次测应绝缘合格，二次测应接地良好。

5.避雷器的瓷套管应清洁无裂纹，接线及接地线接良好。

6.电力电容器的外壳应无膨胀漏油，绝缘子完整良好，熔丝完整。

四、正常运行中的巡视规定

1.每两小时巡视一遍并做好列表记录，包括有功电度表、无功电度表、电压表、电流表读数、直流电屏充电电压、充电电流读数，室内温度及变压器相芯温度。

2.定期巡视变压器运行状况，从声、味、温等现象观察变压器是否正常。

3.制柜及总开关的外观要清洁，巡视中留意柜内是否有异常响声，各指示灯是否完好。

4.直流电池柜内电池组液体是否足够，有无泄漏，充电情况是否良好。

5.各抽气扇运行是否正常，隔尘网应定时清理。

6.室内照明，紧急照明及卫生情况应良好。

五、安全操作

1.必须执行操作申请制度和停电检修制度。

2.高压制柜停送电操应填写好工作票，操作并检查各项操作机械完好，严格执行一人操作，一人监护安全工作制度，按工作票填写程序进行操作。

3.配电值班员应熟悉配电房制柜的各项操作细则及工作程序，做到操作准确无误。

4.停电操作必须从低压到高压依次进行，送电操作必须先从高压侧进电，对变压器或线路充电，然后依次从高压至低压送电。

5.清洁、维修变压器必须先穿戴好防护用品，试验专用电笔是否正常，然后切断低压侧负荷及高压侧电源，验明无电后，用专用电棒逐相对地放电，再将三相短接；

由两人以上进行工作，接拆专用地线必须指定专人进行。

6.低压柜停电工作应注意验明无电后对电容放电，完毕后用专用接地线对相线可靠接地，并两人以上时方可进入现场工作。

六、事故处理

1.变压器故障跳闸时，应当手动判断高低压制操作开关，并把分闸制关上，保证其它设备正常供电，之后应及时查明故障原因，并向上级汇报。

2.低压总开关跳闸时，应先把分开关断开，检查无异常后，试送总开关，再送各分开关。

3.低压总开关跳闸时，应先把各功能区分开关拉开，检查无异常后先试分路开关，再试送各功能区分开关。

4.电梯、消防、清水泵、污水泵、设备楼双电源故障时应在检查维修自投开关时，将双电源刀闸拉开，验明无电时方可维修（尽快恢复供电）。

5.电容开关自动跳闸时，应马上退出