中原地产济南房地产市场年报上Word文件下载.docx

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1、2010年政策概述

2010年中国楼市发文数量之多，严厉程度之重，执行力度之强使2010年成为中国楼市调控最强年。

然而在调控高压下，北上深杭一线城市住宅成交量再次反弹，各地地王频现。

据山东中原数据监测，2010年济南商品住宅均价比2009年上涨43%，为济南商品住宅历史最高年涨幅。

基于楼市如此表现，2010年的楼市调控被认为是效果不明显。

究其原因，在于国内货币流动性充裕、通货膨胀预期强而目前低利率、金融市场缺乏其他投资渠道；

快速城市化导致刚性购房需求激增；

地方政府能够通过抬高地价牟取利益的土地垄断；

开发商资金压力小，同时看好调控压制下的刚性需求而“押宝”后市，导致开发商在政策高压之下依然敢于高价拿地。

在此背景之下，供需双方对房价走势持走高预期，中国房地产难以跳出“越调越高”的怪圈。

2010年楼市政策的三宗最：

（1）最多。

2010年楼市调控中的国字号文件有三个：

国十一条、国十条和国五条，这一密度在房地产行业来讲是前所未有的。

在这三个文件的指导下，各部委和地方政府纷纷出台相应的调控政策，其中全国性的调控政策发布超100个，导致2010年的楼市政策几乎覆盖了全年，但8-9月除外，正是这两个月的政策空档，迎来刚性需求的全面入市，推动楼市的反弹，最终导致国五条的问世。

（2）最全。

2010年楼市政策围绕“抑需求、促供给”的调控思路，出台了方方面面的政策。

主要集中在如下五个方面：

土地、融资、税收、保障房及限购。

土地方面，在年初就计划全年供地18.5万公顷，其中保障房用地、棚改用地及中小套型商品房用地占到76.6%，总量上比2009年实际供应增加约80%，另外披露了闲置用地数量，并对地方政府进行约谈；

融资方面，开发商的银行信贷、上市融资、信托融资等渠道均受到银监会的限制，甚至项目的预售款亦开始受到监管，而购房者的首付要求被提高，利率负担开始加重；

税收方面，调高了开发商土地增值税的预征率，取消了购房者契税和个税的部分优惠，房产税也越来越清晰；

保障房方面，不仅有量上的要求，并且在制度上、资金上分别出台政策为保障房的建设护航，未来还会在保障房的退出机制及问责机制上发力；

限购方面，由限外籍居民购房，到限制本国外地户籍居民购房，最终到16个城市限制本地户籍居民购房，可谓全面限购。

（3）最严。

2010楼市调控号称史上最严，主要体现在两个方面：

一方面是政策力度空前，另一方面中央高层频频施压。

政策力度上，首先从购房者的按揭首付来看，首套房首付三成，二套房首付五成，利率1.1倍，无疑是史上最严的；

其次从保障房的建设上来看，2010年是历年建设力度最大的一年，计划580万套，最终开工建设590万套，并且2011年又提高到1000万套。

中央高层为调控楼市，也可谓不遗余力。

温总理在2010年初就承诺任期内把楼市管好，年尾依然表示会努力履行承诺；

李副总理曾经一个月内三次调研楼市，在表示坚决调控楼市的同时，大力推动保障房的建设；

胡主席亦多次表示“加快保障房建设，加强楼市调控”。

中央高层就某个行业如此持续地、密集地发表讲话实属罕见。

2、2010年政策主要内容

1）“4.15”新政被称为“史上最严”，“9.29”新政第二波调控继续发力

4.15新政和9.29新政在2010年调控政策中最具备代表性，其主要内容为严格执行差别化住房信贷政策，范围囊括商业贷款和公积金贷款；

对房地产用地供应进行控制和监管，以提高土地利用效率，增大供应，抑制不合理需求。

4月15日，国务院要求二套房首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。

购买首套房且套型建筑面积在90平方米以上的，首付款比例不得低于30%；

4月18日，国务院发布通知，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；

对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款；

9月29日，国家有关部委要求在房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数，完善差别化的住房信贷政策，对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；

各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房；

切实增加住房有效供给。

2）国土部出台19条土地新政

继“国四条”“国十一条”等调控政策之后，国土资源部于3月10日出台了19条土地调控新政。

国土部在其网站公布了《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》。

1.各地加快编制住房建设用地供应计划，确保不低于住房建设用地供应总量的70%用于保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建设，严格控制大套型住房建设用地，严禁向别墅供地。

2.严格土地竞买人资格审查：

对于用地欠缴土地出让价款、闲置土地、囤地炒地、土地开发规模超过实际开发能力以及不履行土地使用合同的，要禁止其在一定期限内参加土地竞买。

3.严格规范土地出让合同管理：

开发商交付的竞买保证金不得低于出让最低价的20%。

合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年。

4.坚持和完善土地招牌挂制度：

房价过高、上涨过快的城市，可以按照限价房项目采用竞地价方式招牌挂出让土地。

在条件具备的地方，可以探索房地产用地出让预申请制度。

5.从2010年4月1日起，市、县国土资源管理部门要建立房地产用地开竣工申报制度。

6.2010年3月至7月，在全国组织开展对房地产用地突出问题的专项检查。

检查重点是：

房地产用地特别是保障性住房用地未经批准擅自改变用途，违规供应土地建设别墅，违反法律法规闲置土地、囤地炒地等。

3）银监会：

禁止对捂盘房企放贷

为配合国务院整顿房地产市场秩序，查处房地产企业的违规行为，中国银监会有关负责人3月29日晚间表示，银监会已经要求银行禁止对囤地捂盘的地产商发放新增贷款，查处其重复抵押问题，对78家退出地产的央企非在建工程不予授信，监测查处贷款违规流入股市、房市。

4）住建部：

完善商品住房预售制度

住房城乡建设部4月份发出《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，要求商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。

通知要求，今后未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。

房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售。

预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。

5）界定二套房认房也认贷

住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发出通知，对商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准进行了规范。

通知规定，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。

另外除了住房数量外，贷款记录同样是认定二套房的标准之一。

6）鲁版新政：

启动限价商品房建设

6月18日，山东省政府公布了《关于保持全省房地产市场稳定健康发展的意见》。

根据安排，山东省限价商品住房建设将拉开大幕，限价商品住房套型控制在90平方米以下。

中小套型普通商品住房等用地要不低于住房建设用地供应总量的70%，并优先保证供应。

7）中国人民银行年内六次上调存款准备金率

中国人民银行于2010年1月12日、2月12日、5月2日、11月9日、11月19日和12月10日共六次上调存款类金融机构人民币存款准备金率，每次均上调0.5个百分点。

在通胀大背景下，六次上调行动既显示了政府稳定物价、控制通货膨胀的决心，也是对货币政策回归“稳健”的诠释。

8）中国人民银行年内两次加息

中国人民银行于2010年10月20日、12月26日，分别上调金融机构人民币存贷款基准利率，金融机构一年期存款基准利率两次均上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。

两次调整后，一年期存款基准利率为2.75%。

9）公积金政策趋于收紧

住房城乡建设部、财政部、人民银行、银监会11月3日联合印发《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》，严禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房。

首套房90平方米（含）以下首付比例不低于20%；

90平方米以上不低于30%。

二套房公积金贷款首付不低于50%，利率不低于同期首套住房公积金利率的1.1倍。

停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放公积金贷款。

住房公积金贷款利率跟随着中央银行的两次加息而两次上调。

住房城乡建设部于10月20日、12月26日两次发出通知，上调个人住房公积金贷款利率。

两次调整后，五年期以下（含五年）从3.50%调整为3.75%，五年期以上从4.05%调整为4.30%。

（二）济南市重大发展规划

1.济南东站扩容已成定局

2.38个连片棚户区2010年拆迁完

3.小清河沿线将建城市综合体

4.槐荫将打造“三大片区”

5.济南市启建六处公租房小区

6.天桥41个地块招商开发

7.南辛庄棚改片区开始动迁

8.最大棚户区开始动迁百年北大槐树老街巷谢幕

9.济南建筑向空中发展：

二环内告别六层以下建筑

10.长清到济南将建15公里轻轨

11.济南“空港新城”签55亿元项目大单

12.历城将打造东部金融聚集区

13.济南东部将建五大城市综合体

14.济南2011年建2.3万套公租房

15.济南城市远景规划：

黄河北建新城

（三）济南市房地产行业发展重要事件

1.全省将新增廉租房保障2万户

2.绿城12.4亿收购海信济南一地块

3.5年后，山东省房产和城建档案数字化

4.回迁安置房凭协议可申请公积金贷款

5.济南：

二套房仍“认贷不认房”

6.西部月销量首次超越东部

7.北大槐树片区收购土地27宗

8.恒大在济树起8.5折大旗

9.济南计划三年建150万平方米CSI住宅

三、土地市场交易信息

（一）2010年土地市场概述

1.土地供应量增加明显，成交量大幅下降

2010年居住及商业供应土地150宗，比上年增加48宗，土地供应面积和建筑面积环比增长了0.1%和33.7%。

土地成交宗数为76宗，和2009年相同，成交面积和建筑面积减少了45%和9%。

2.土地成交在时间上呈现两头热、中间冷的局面

2010年初的土地成交市场延续了2009年的火爆，成交总价、土地单价和楼面地价的年最高值均在三四月份出现。

在“4.15”新政、“9.29”新政的压力下，开发商集体观望，土地市场受到影响，成交低迷。

在年末，土地市场重拾火爆，12月份单月成交15宗，东部一商服地块以141%的溢价结束了2010年的土地成交市场。

3.成交土地容积率显著增高土地供应和成交呈现出郊区化发展趋势

2010年成交土地平均容积率为4.51，环比2009年的2.69增幅达67%。

平均容积率的升高，一方面使得2010年建筑面积增大，另一方面导致在土地单价升高的同时，楼面地价出现下滑现象。

两者走势相反。

随着济南市城市建设向外围发展，土地成交郊区化迹象显现。

恒大在恒大名都、恒大城项目两次大幅拿地，绿地在二环西路外的国际花都项目大幅拿地。

品牌开发商转战郊区，使得城市建设迅速外铺。

（二）土地供应总量分析

济南市2010年居住及商业供应土地统计分析表（万平方米）

2010年济南供应土地150宗，比2009年增加48宗，供应面积、建筑面积为688万平方米、2673万平方米，分别增长0.1%和33.7%。

总体来看，2010年居住及商业供应土地呈现以下几个趋势：

济南市商品房用地供应宗数及平均面积走势示意图（万平方米）

第一，单宗土地面积继续减少。

单宗土地面积由2009年的6.7万平方米，下降到4.6万平方米，一年间单宗土地面积下降31%。

第二，容积率继续走高。

2010年土地供应宗数环比增加47%，供应土地容积率环比增加33%。

容积率的提高是土地集约化发展的必然选择，也代表了城市发展的必然趋势。

根据城市用地特征和济南市的整体规划，济南市未来几年平均容积率会有显著提升，意味着济南的土地利用强度及利用效益将得到显著提高。

济南市2010年居住及商业供应土地月度走势示意图（万平方米）

数据来源：

山东中原数据库

随着房地产市场形势日益明朗，土地供应量自下半年开始增加，至年底土地供应出现明显“翘尾”。

2010年土地供应各月差距很大。

其中2月和10月份土地供应为零。

在12月份集中推出天桥区滨河新区和历下区草山岭旧村改造土地共21宗，约224万平方米，导致该月土地供应量激增。

土地建筑面积环比增加33.7%。

（三）土地供应区域分析

数据来源：

2010年土地供应总面积688万平方米，建筑面积2673万平方米。

其中，天桥区因12月份集中推出滨河新区土地，供应面积和建筑面积最大，占比例分别为38%和34%。

历下区以44宗的供应宗数成为供应宗数最多的区域。

市中区因济南市的南控政策土地供应量最少，仅有9宗供应，供应面积占1%。

1.高新区

2010年高新区供应土地16宗，土地面积81万平方米，建筑面积333万平方米，土地供应比例为12%。

2.槐荫区

2010年槐荫区供应土地23宗，土地面积108万平方米，建筑面积349万平方米，土地供应比例为16%。

西客站片区和腊山片区均有大量土地供应，两个片区土地供应面积占全区的70%，预计将成为今后几年槐荫区的重点开发区域。

3.历城区

2010年历城区供应土地18宗，土地面积115万平方米，建筑面积534万平方米，土地供应比例为17%。

土地供应集中在工业北路和刘志远路附近，预计将成为2011年的销售热点区域。

4.历下区

2010年历下区土地供应宗数最多，为44宗，占供应宗数的29%。

该区域供应土地面积为109万平方米，建筑面积为511万平方米，供应土地分布较为分散。

2010年济南市唯一一块容积率小于1的地块分布于该区。

5.市中区

因济南市南控的城市空间发展战略，2010年市中区的土地供应为全市最低，供应9宗，土地面积10万平方米，建筑面积48万平方米。

土地供应比例仅为1%。

该区域供应土地分布较为分散，零散分布于二环南路一带。

6.天桥区

2010年天桥区累计供应土地40宗，累计面积265万平方米，建筑面积899万平方米，土地供应比例最高，为38%。

该区域供应土地主要集中在泺口片区和宝华街片区。

泺口片区土地的大幅供应预示着小清河片区将成为2011年济南市开发的热点区域。

（四）土地成交总量分析

1.市场概述

调控政策的紧逼使得房地产发展具有很大变数，开发商拿地变得谨慎，2010年土地成交面积246.1万平方米，同比去年下降45%；

由于品牌房地产开发商的进驻竞争，平均地价379万元/亩，同比去年上涨50%；

因平均容积率提高，平均楼面地价下降至1262元/平方米，同比去年下降10.4%。

2.特征解析

1）成交面积大幅下降，成交金额有所下降

济南市居住及商业成交土地面积走势示意图（万平方米）

从总体的成交面积可以看出，成交土地面积在经历了2007-2009年的增长后又有大幅下降。

2010年内，第一季度土地成交延续了2009年的火爆，成交量最大；

第二季度在“4.15”新政等调控政策的影响下成交量大幅下降；

随着政策效果的减弱，第三季度土地成交量有所上升；

第四季度的成交量为全年最低。

济南市居住及商业成交土地总金额走势示意图（亿元）

与土地成交面积对应，成交金额在经历了2007-2009年的增长后有所下降。

在成交土地面积下降45%的形势下，成交金额下降了18%。

2010年陆续出台的调控政策使开发商拿地谨慎，成交土地面积下降，是导致成交额下降的主要原因。

2）平均地价一路向上，平均楼面地价止涨下跌

济南市居住及商业成交土地平均地价走势示意图（万元/亩）

济南市居住及商业成交土地平均楼面地价走势示意图（元/平方米）

土地单价自2008年以来一直向上攀升，2010年的每亩单价较2009年上升了50%。

由于2010年土地容积率环比2009年上升67.4%，导致2010年的平均楼面地价自2006年以来首次下降，与09年相比降幅为10%。

（五）土地成交区域解析

济南市2010年居住及商业用地成交区域分布统计分析表（万平方米，万元/亩，元/平方米）

从成交的区域来看，2010年成交76宗土地，主要集中在历城区和历下区，其中，历城区成交13宗，土地面积104万平方米，建筑面积482万平方米，平均楼面地价682元/平方米；

历下区共成交29宗，土地面积53万平方米，建筑面积283万平方米，平均楼面地价1524元/平方米。

平均楼面地价最高的是高新区，最低的则是历城区。

2010年高新区共成交土地5宗，土地面积31万平方米，建筑面积131万平方米，楼面地价2468元/平方米，成交比例13%。

济南东拓置业于4月份在高新区天价拿地，创造济南市新地王，导致高新区楼面地价为2010年全市最高。

2010年槐荫区共成交土地6宗，土地面积4万平方米，建筑面积13万平方米，楼面地价1719元/平方米，土地成交比例为2%，成为2010年土地成交最少的区域。

槐荫区西客站高铁将于2011年建成通车，对槐荫区的区域价值的提升具有巨大的拉动作用，预计2011年槐荫区的楼盘价格会有大幅上升。

2010年历城区共成交土地13宗，土地面积104万平方米，建筑面积482万平方米，楼面地价682元/平方米，土地成交比例为42%。

历城区成为2010年成交土地最大的区域，主要是因为恒大在唐冶新区拿到了恒大名都的地块和刘志远路附近的恒大城地块。

这两个大幅地块的低价成交，使得历城区成为2010年楼面地价和土地单价均最低的区域。

2010年历下区共成交土地29宗，土地面积53万平方米，建筑面积283万平方米，楼面地价1524元/平方米，土地成交比例为22%。

历下区的成交土地宗数居全市之首，说明开发商对历下区的房地产市场仍然看好，2011年历下区将仍旧是济南房地产市场主力供应区、成交区，住宅类房地产价格将稳定上扬。

2010年市中区共成交土地6宗，土地面积7万平方米，建筑面积19万平方米，楼面地价1246元/平方米，土地成交比例为3%。

因济南市南控，市中区土地供应的减少直接导致成交量的减少。

2009年中海九曲的大量成交土地将在2011年上市，2011年市中区将成为济南房地产市场主力供应区域、成交区域。

2010年天桥区共成交土地17宗，土地面积47万平方米，建筑面积181万平方米，楼面地价1495元/平方米，土地成交比例为19%。

滨河新区的改造开发与北大资源、南侨等品牌开发商的拿地入驻相得益彰，提升了区域形象和区域价值。

（六）土地成交典案解析

济南市2010年土地成交典型案例解析表（万平方米，元/平方米）

1.成交总价最高：

济南东拓舜华南路地块

该地块位于高新区舜华南路西侧、玉顶山南侧，地块编号虽分属两号，但实为同一片土地。

地块面积为147566平方米，约合221亩，用途为居住用地，项目规划的综合容积率为3.9。

规划住宅为高层，规划中同时要求，该地块停车率不小于80%。

项目中还需配建一处用地面积不小于0.36公顷的12班幼托及一处用地面积不小于1200平方米的室内副食品市场。

该地块与奥体中心仅一山之隔，毗邻中海奥龙观邸和海尔绿城全运村，起拍价为6.1亿元，济南东拓置业击败海信、中铁、祥泰、绿城、华新、中齐，通过105次的竞价，最终以18.16亿天价将该地块纳入囊中，成为济南市新地王。

每亩地折合820万元，楼面地价达3152元/平方米。

由于地价高、且毗邻中海奥龙观邸和海尔绿城全运村等济南市万元楼盘代表，该地块上市时价格也将突破万元，成为济南市东部的又一高价豪宅。