售楼部物业管理招标文件样本Word下载.docx
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项目名称：
售楼部物业管理及客户服务
投标人名称：
投标人地址：
联系人：
电话及传真号码：
（四）、投标文件的递交
1、投标截止时间为年月日时。
2、投标文件应在投标截止时间前送######有限公司，招标人将拒绝以下情况的投标文件：
2.1、未按要求密封。
2.2、无提交足额投标保证金。
2.3、迟于投标截止时间递交。
3、采购人不接受邮寄、电报、电话、电传、传真方式投标。
（五）、投标保证金
1、投标人必须在投标截止日期前向招标人以现金或转账形式提交金额为人民币20000.00元的的投标保证金，由招标人财务进行验资及开具收款凭证。
2、在确定中标人后五个工作日内，退回未中标人的投标保证金；
在签订合同后五个工作日内，退回中标人的投标保证金；
无论招投标结果如何，所有投标人的投标保证金均会在最迟不超过年月日之前退回。
3、下列任何一种情况发生时，投标保证金将不予退回：
3.1、投标人在招标文件中规定的投标有效期内撤回其投标。
3.2、因为中标人原因，招投标双方未能在规定期限内签订合同。
3.3、投标人在招标期间出现用不正当手段影响评标结果的行为。
4、投标人保证金退回方式：
投标人保证金以现金方式退回，投标人应在领款时同时提交收款凭证。
第二章招标人需求
一、标的物业的基本情况概述
（一）、招标方情况简介:
（二）、项目情况简：
（三）、售楼部物业状况简介：
1、售楼部位于项目现场，为独立层建筑（附带建筑周边绿化）。
2、售楼部平面图由投标人向招标人索取（电子文件格式），由于投标人原因未取得该文件，后果自负。
2、物业管理区域面积：
一层：
平方米
二层：
三层：
屋顶花园：
平方米
建筑周边绿化：
见图纸。
二、物业管理的内容
（一）、保安服务：
1、负责防止物业管理区域内的盗窃、破坏、偷拍售楼部资料等非法或违反售楼部管理规定的活动；
防灾害事故安全管理。
2、维护物业管理区域内的正常秩序。
3、对出入物业管理区域的车辆提供进出线路指引、泊车引导、开车门、打伞等服务。
4、售楼部工作时间对出入物业管理区域的客户及外来人员进行询问及引导的管理。
5、售楼部休息时间对前来咨询项目情况的客户进行项目大致情况的介绍及客户情况登记的管理服务。
6、配合维持在物业管理区域举行的大型活动的秩序。
7、配合完成其它相关的保安服务工作。
（二）、保洁服务：
1、物业管理区域中外部绿地、屋顶花园的植物、建筑小品的养护，建筑内部植物的摆放、养护。
2、物业管理区域的环境卫生、垃圾和杂物的收集、清运、病虫害的防治及灭杀。
3、提供并维护物业管理区域内卫生间的手纸、洗手液等卫生用品的不间断正常使用。
（三）、样板房（体验区）客户服务：
1、样板房（体验区）进出引导、鞋套提供服务。
2、样板房（体验区）物品管理、清洁。
3、客户的参观、引导及一般性介绍。
（四）、多媒体影音区客户服务：
1、茶几、桌椅、设备的摆放管理。
2、多媒体影音设备的按时开启、关闭及运行过程的维护。
3、多媒体影音区客户的饮品、、烟灰缸、项目资料提供等服务。
4、区域内的秩序及清洁的维护。
（五）、咖啡交流区（饮品区）客户服务：
1、茶几、桌椅、摆设的摆放管理。
2、引导客户入座的服务。
3、点心、饮品的调配、提供及续杯的服务。
4、餐饮器具、烟灰缸的提供、摆放、回收、清洗及消毒管理。
5、项目资料、售楼部书报的提供、回收服务。
（六）、洽谈区客户服务：
1、茶几、桌椅的摆放管理。
3、提供客户饮品的服务。
（七）、办公区域服务：
1、会议室的桌椅摆放管理。
2、办公区域的定时清洁管理。
（八）、其它服务：
1、其它需要配合或提供的服务。
三、物业管理的要求
（一）保安服务要求：
1、公共秩序维护的要求
1.1、物业管理区域日常安全管理实行开放式管理模式。
1.2、物业管理区域实行24小时安全管理（值班、治安巡视）、消防、监控值班制度。
1.3、负责客户机外来人员、物品出入售楼部的询问及登记管理。
1.4、做好停车场车辆出入、停放秩序及开关车门、打伞等人性化服务，向客户传递项目高品质的形象。
1.5、负责物业管理区域内全天候的安全管理，严防一切非法破坏活动；
严格按照各值班岗位的操作规程努力完成值班保卫工作。
1.6、物业安全管理人员须严格履行岗位职责，严格执行各项管理制度规定，认真做好各项工作记录，不得敷衍了事。
当班时发现突发性事件，按规定程序果断处理，并及时报告售楼部工作人员。
1.7、每班提前10分钟进行交接班，交接班须正点、准时，非特殊情况，不得延时接班。
1.8、安全管理员上岗前认真检查设备设施，认真做好防盗、防抢劫工作，发现不安全因素立即查明情况，排除险情，确保有序的公共秩序。
1.9、本班与下一班交接，要将本班当班情况及注意事项详细交待下一班人员，并将记录及各类公物移交。
交班时发现问题，双方应当面说明。
1.10、接班人未到，交班人不得离岗。
1.11、严格按值班岗位操作规程办事，自觉接受售楼部工作人员及甲方的监督指导，认真听取来访客户与甲方工作人员的意见和建议，不断提高物业管理服务水平。
2、安全巡查要求
2.1、正常情况下白天每隔60分钟、夜间120分钟巡视物业管理区域一次，按要求做好巡视记录。
2.2、巡逻各区域的安全管理情况，是否有不安全因素，同时注意设施设备是否发生破损，发现损坏的应及时报修。
2.3、上班期间，巡查各楼层是否有可疑人员及可疑行为。
2.4、下班后，巡查各楼层是否关闭门窗，各种用电、用水设备是否关闭，以防止消防或其它意外事件发生（发现有异常情况应及时向主管部门汇报），做好这些事项检查结果的登记工作。
2.5、巡逻时遇有紧急、突发性重大事情要认真处理，要及时报告，并进行登记备查。
2.6、安全管理人员不得借助工作之便使用物业内的设施。
3、消防管理要求
3.1、经常检查防火安全工作，纠正消防违章，整改火险隐患。
3.2、定期检查消防器材设备，确保各类器材和装置处于良好状态，安全防火通道要时刻保持畅通。
3.3、发生火警，应立即告知管理处或拨打火警电话“119”，并关闭电器开关和门窗。
迅速有序地疏散人员，疏散时应首先疏散客户。
3.4、积极进行消防知识的培训和宣传，不断提高安全管理人员消防技能和相关人员的消防安全意识。
3.5、制定消防应急预案并按规定组织演练。
（二）设备设施养护维修要求：
1、设备维护人员每日检查以下内容：
1.1、配电柜及仪表指示是否正常，导线接头是否有过热或烧伤，接线是否良好。
1.2、配电室各种标示物、标示牌是否完好，安全用具是否齐全以及是否放于规定的位置。
1.3、按时开关物业管理区域内的灯饰。
1.4、检查照明开关、插座、照明灯情况。
1.5、无堆积易燃物、危险物品。
2、建筑的检查
2.1、每周应检查上下水管漏、排水系统是否正常。
2.2、经常检查门窗及办公家私，发现问题及时处理，定期更换易损部件。
3、停电应急措施：
3.1、上网或电话查询供电局停电计划，通知售楼部工作人员停电原因及时间，做好停电准备工作。
3.2、对突发停电，查明停电原因及时间后，及时通知售楼部工作人员。
（三）保洁服务要求
1、售楼部公共区域
1.1、地面整洁、干净，无污渍、无垃圾，无积水。
1.2、墙面：
无灰尘、无污渍。
1.3、地脚线：
干净，无灰尘
1.4、天花：
洁净、无污渍、无灰尘、无蜘蛛网、无霉点。
1.5、门、窗：
无灰尘、无污渍、无痕印、手印。
1.6、沙盘、模型：
每天两次掸尘、保持洁净。
1.7、手扶梯整体干净，扶手无手印，无明显积尘，梯级无污渍，无烟头。
1.8、通风口、照明灯具、天花、其他饰物：
洁净、无污渍、无尘。
1.9、照明器材：
无灰尘、无污渍、光彩明亮。
1.10、消防设施、照明灯具及其他设施：
1.11、垃圾桶：
垃圾不超过一半、及时更换垃圾袋，无污渍、无异味。
1.12、绿色植物：
洁净、无杂物、无尘。
1.13、花盘：
无尘、无污渍、无杂物。
1.14、台面、沙发、不锈钢器具：
保持光亮整洁，无灰尘，保持空气清新，无异味。
1.15、指示牌、信报箱：
无灰尘、无污渍、无痕印。
1.16、玻璃幕墙（2米以下清洁）：
每天清洁一次、洁净、无污渍。
1.17、餐饮器具、烟灰缸使用后及时清洁并擦拭干净，无水痕、污渍；
摆放规范。
1.18、痰箱：
无污渍、无痕印。
2、售楼部办公区域
2.1、地面-大理石：
无灰尘、无污渍、无积水、干净光洁。
2.2、地面-地毯：
无灰尘、无污渍、干净光洁。
2.3、桌椅台面：
2.4、沙发茶几：
2.5、烟灰缸：
无烟头、无污渍、干净。
2.6、植物：
无尘、干净、茂盛。
2.7、指示牌：
无尘、干净。
2.8、沙发、桌椅：
2.9、饮水机：
无污渍、无积水。
2.10、碎纸机：
无过多纸屑、手印、污渍、印迹。
2.11、复印机、速印机：
无手印、污渍、印迹。
2.12、垃圾篓：
无溢出垃圾、无异味。
2.13、风口、灯饰、天花：
无尘、无污渍。
2.14、消防设施及其他设施：
无尘、无污渍、无痕印、手印。
3、洗手间部分
3.1、地面：
无污渍、无垃圾、无积水、无异味。
3.2、天花板、灯饰、通风口：
3.3、门窗、墙面：
3.4、洗手盆及台面：
无污渍、无垃圾、无异味。
3.5、镜面：
无灰尘、无污渍、无手、光洁明亮。
3.6、大小便池：
无异味。
3.7、垃圾篓：
3.8、空气清新剂：
保持空气清新。
3.9、洗手液器：
没有断档现象。
3.10、手纸：
保证手纸供应。
3.11、其它设备：
无灰尘、无污渍、无水印、无异味。
4、售楼部总平、绿化、屋顶花园
4.1、地面：
无污渍、无垃圾、地面香口胶等污渍及时清洁。
4.2、指示牌：
4.3、射灯、路灯：
4.4、旗杆：
4.5、水沟、管道、地漏：
无垃圾、无污渍。
4.6、玻璃：
4.7、大理石柱面：
无灰尘、无污渍、干净整洁。
4.8、植物、花草、建筑小品无明显灰尘，叶片、花朵洁净。
4.9、消防设施、照明灯具及其他设施：
4.10、垃圾桶、垃圾箱：
4.11、绿化带：
基本无落叶、烟头等垃圾。
4.12、埋地排污管道：
保持排污畅通。
4.13、化粪池：
清沙见底，保持畅通。
5、消杀
5.1、售楼部内部无老鼠、蟑螂的痕迹。
5.2、夏季蚊、蝇基本不可见，若发现，需及时灭杀，灭杀过程需考虑在场客户的感受。
6、售楼部外墙
6.1、售楼部外墙每两月整体清洗一次。
（四）、售楼部人性化服务要求
1、每位前来售楼部的客户或办事人员（统称客人）都是我们的朋友和财富，所有物业管理人员在面对他们时均应做到微笑、贴心服务，以给予对方温馨的感受，并由此让对方感受到项目的高品质、从而加强对项目的认同感，这是物业服务的最重要目标。
以下内容，仅为为了实现该目标的部分服务指引，而并非全部，在具体应用时，应灵活处理。
2、物业管理人员均应用普通话与客人交流。
3、烈日或雨天，物业管理人员应用使用晴、雨伞迎送客人进入或离开售楼部。
4、客人将车停好后，应有专人负责为首要人员开门，并用规范的动作用手掌遮住车的门楣，以防客人下车时碰到头部。
客人在离开时，也应有专人提供类似的服务。
5、应有人负责留意并记录来访客人的车辆的牌号、品牌及型号，并在客户离开后及时告知负责该客人接待的售楼人员或工作人员，以助其更充分地掌握客户的信息并作出更为准确的判断。
6、客人进出售楼部大门时，门岗人员应行礼，并用统一、规范的语言文字致意。
7、客人进入售楼部，应有专人及时上前询问客人意图与希望对接的部门或人员，然后将其引领至目标区域或目标人物处。
若此专职人员不在，应有提前约定的候补人员及时跟进接待，不得让客人感到被冷落、忽视。
8、客人在售楼部区域参观或停留时，物业管理人员应留意客户的细微动作或表情，及时判断出客户的需求，从而做出快速、贴心的反应。
如客户手指上的香烟停留10秒钟而并未点燃，就应有人上前询问客人是否需要打火机；
客户满头大汗时应有人立即上前递上纸巾，致以关切的问候，以此类推。
9、客人在与售楼部人员洽谈时，保安、保洁人员应及时礼貌退出，以免干扰售楼部工作人员的接待工作。
10、除非是客人要求，否则保洁人员不得在客人身旁半径1米的范围内从事例行的拖地、擦窗、擦桌椅等工作，而应等到客人离去再行作业。
11、其它能提升客户对项目好感、有助于销售、招商的行为。
第三章合同样本
按照《中华人民共和国合同法》及招标文件的要求和招标结果，经甲乙双方协商一致，签订本合同。
详细价格、技术说明及其他有关合同项目的特定信息由合同附件予以说明，合同附件及本项目的招标文件、报价文件等均为本合同不可分割之一部分。
双方共同遵守如下条款：
一、总则
第一条本合同当事人
委托方（以下简称甲方）：
受托方（以下简称乙方）：
根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将委托乙方实行物业管理服务，订立本合同。
第二条基本情况
“”售楼部位于``”。
（物业管理服务构成细目见招标文件采购人需求）。
第三条乙方提供服务的受益人为甲方使用人，甲乙方均应对履行本合同承担相应的责任。
二、物业管理服务事项
具体事项见甲方需求。
三、物业管理服务期限
第四条物业管理服务限为二十四个月。
自年月日零时起至年月日二十四时止。
四、双方权利义务
第五条甲方权利义务
1、代表和维护产权人、使用人的合法权益；
2、审定、考核乙方物业服务工作及管理制度；
3、检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况；
4、甲方将向乙方提供必要的办公用房，由中标人无偿使用。
6、招标文件、投标文件及合同附件中约定的甲方其它权利义务。
第六条乙方权利义务
1、根据有关法律法规及本合同的约定，制订物业管理制度；
2、未经甲方书面同意，乙方不得将物业管理工作、责任转让、分包；
3、在日常管理过程中对无法解决的事故或物业设施需要维修、保养的要及时向甲方反映；
4、从合同生效日起，负责收集、整理物业管理所需全部图纸、档案、资料。
5、本合同终止时，乙方必须向甲方移交全部管理用房及有关档案资料；
6、招标文件及合同附件中约定的乙方其它权利义务。
五、物业管理服务质量
具体的物业管理服务质量要求见甲方需求。
六、物业管理服务费用
第七条在服务期内，甲方支付给乙方的物业管理服务费为元（大写:
人民币）/月。
此费用甲方按月支付。
每月的号前，乙方将上月的发票与甲方结算服务费，甲方在收到乙方发票后的个工作日内（如遇放假或财务封帐，付款时间则顺延），向乙方支付服务费。
第八条乙方应负责除属于专业公司承包维修和养护范围之外的设施、设备的日常运行、维护和保养工作。
甲方已经与各专业公司签订了主要设施及设备的质保协议，包括消防监控系统、安保监控系统、空调系统、门禁系统、泛光及办公照明系统、电梯设备系统等。
乙方其负责日常运行检查、定时开、关设备，及时发现设备使用过程中的隐患通知和监督专业公司进行维修、保养工作。
第九条按照中国现行税法规定的税费均应由甲、乙方分别自行负担。
七、其它约定
第十条乙方的物业管理人员要有符合国家规定的上岗证，要严格政审，乙方员工应没有刑事犯罪记录，重要岗位人员聘用要经甲方审定同意后方可录用，乙方人员资料必须交一份给甲方备案。
第十一条如有需要，乙方的人员要听从甲方调动指挥。
八、违约责任
第十二条甲方违反合同第五条的约定，使乙方未完成规定任务目标，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同；
造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿，并承担相应的法律责任。
第十三条乙方违反合同第六条的约定，违反本合同要求的规定，未能达到约定的管理目标，使用人投诉多或出现重大失误，甲方有权要求终止合同；
造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿，并承担相应的法律责任。
九、附则
第十四条本合同之附件均为合同的有效组成部分，双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议。
补充协议与本合同具有同等效力。
第十五条本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。
第十六条本合同在履行中发生任何争议和纠纷，双方应先协商解决，协商不成的任何一方可向合同签订地的人民法院提起诉讼。
第十七条本合同一式六份，具有同等法律效力，甲、乙双方各执三份。
合同自双方签字盖章之日起生效。
（以下无正文）
甲方（盖章）：
乙方（盖章）：
法定代表人：
开户银行：
开户银行：
开户所在地：
开户所在地：
帐号：
帐号：
单位地址：
单位地址：
电话：
电话：
传真：
传真：
邮编：
邮编：
日期：
日期：
第四章评标与定标
一、评标
本次评标采用综合评分法。
评标以招标文件规定的条件为依据，评分比重如下：
评分项目
商务评分
服务响应及技术评分
权重
40％
60％
二、评标程序
1、符合性审查
评标委员对各投标文件进行符合性审查。
投标文件出现下列情况之一时将被认定为无效投标：
1.1、未提交投标保证金或金额不足的；
1.2、未按照招标文件规定要求签署、盖章的；
1.3、不具备招标文件中规定资格要求的；
1.4、不符合法律、法规和招标文件中规定的其他实质性要求的；
1.5、对报价明显低于其他投标人，有可能影响商品质量和不能诚信履约的，评委会要求投标人具体说明并提供相关证明材料，而投标人不能合理说明或者不能提供相关证明材料，由评标委员会认定为以低于成本价竞标的；
1.6、对内容存在下列重大偏差，实质上不能响应招标文件要求的：
a）不能满足完成投标项目期限；
b）附有招标人无法接受的条件；
c）明显不符合技术规格、质量要求、货物包装方式、检验标准和方法；
d）不符合招标文件规定的其他实质性要求。
2、投标文件的澄清
1.1、对投标文件中含义不明确、同类问题表述不一致或者有明显文字和计算错误的内容，评标委员会可以书面形式要求投标人作出必要的澄清、说明或者纠正。
1.2、投标人的澄清、说明或者补正应当采用书面形式，由其授权的代表签字，并不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。
1.3、除上述规定的情形之外，评标委员会在评审过程中，不得接收来自评审现场以外的任何形式的文件资料。
3、商务评定
由评委对所有有效投标文件的商务条件进行审核和评价，填写《商务评分表》，商务评分满分100分，考虑下列因素：
序号
项目
分值
1
企业信誉
40分
（1）
企业管理水平及服务质量
10分
（2）
是否具有国家“全国物业管理示范单位”管理非住宅项目的证书
（3）
是否有ISO质量管理体系认证，并得到有效维护
（4）
是否有守合同、重信用证书（市以上工商局颁发）
2
经验与业绩
45分
近两年的物业管理业绩及质量
项目负责人是否有同类物业管理经验
近两年的同类大型写字楼管理业绩及质量
在管理同类物业近两年在物业管理、消防管理、设备
管理、用电管理等方面成绩突出，荣获相关主管部门或行业奖励或表彰
15分
3
履约能力
投标人企业人员规模、营业额、利润
5分
总资产
资产负债率
合计
100分
4、服务响应及技术评定
由评委对所有有效投标文件的服务响应方案进行审核和分析，填写《服务评分表》。
服务评分满分100分，考虑下列因素：
对物业管理服务需求的响应程度；
物业管理服务总体模式与配套措施：
总体模式
配套措施
驻场服务机构设立方案、运作流程：
机构设立方案
运作流程
4
管理服务人员的配备方案：
20分
项目经理和主管人员的资质和经验
服务人员的配备
服务人员的培训考核
5
各项管理规章制度
6
各项服务计划和实施方案
各项服务方案（清洁、保安、工程、绿化）；
专项服务方案（迎检等接待服务）；
7
物业管理服务各项质量指标的承诺、目标。
5、价格评定
将招标人修正后的投标价格，取算术平均值×
90％作为基准价格。
等于或低于基准价格的投标报价定为100分，高于基准价格的投标报价则按其比例，每高于基准价格1％减2分，如此类推计算出所有投标人的价格评分。
本项目由招标人根据市场价格和历年管理经验，
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