上海滨江凯旋门Word格式.docx
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户型介绍
滨江凯旋门，又名凯旋滨江园，推出豪华公寓房和23套联排别墅。
本期推出的为1-6号楼的豪华公寓房，现阶段推出5号6号楼。
5号一层2户，每户3步电梯，01室为286平的四房，两房朝南，两房朝北，客厅朝南超大面宽，全套房设计，5楼以上均可看到不错的江景；
02室为236平的大三房，两房朝南，一房朝北。
6号楼有小户型。
01为144.56平的两房，客厅朝南，两次卧朝北；
02室182.18平，两房朝南，客厅超大面宽，朝南，本栋最好的户型；
03室为136平的小两房，两房朝北，客厅朝东外阳台，朝南一扇小窗，户型紧凑，总价相对较低，所以也备受客户青睐！
小区蕞后一批将会推出23套一线滨江的联排别墅，地上3层，地下1层，私家花园，当然售价也会在1亿起价。
部分户型如下：
一期房源总价从1000万--1.0亿元，面积129--450平。
选择面较广！
基本信息
物业类别住宅、公寓
项目特色江景地产,豪华居住区,国际化社区,低密居所
建筑类别板楼高层
装修状况精装修
环线位置内环以外
所属商圈陆家嘴
容积率2.40
绿化率35%
开盘时间2012-04一期已开盘
入住时间2013年底
物业费14.80元/平方米·
月
物业公司启胜物业管理有限公司
开发商上海新中杨房地产有限公司
预售许可证浦东新区房管（2012）预字0000053号
售楼地址世纪大道8号国金二期18楼
物业地址浦东浦明路688弄
交通状况滨江凯旋门交通状况：
地铁：
2号线陆家嘴站公交：
86、795、沪南线潍坊西路站
滨江凯旋门房价均价160000元/平方米
占地面积:
60000平方米
建筑面积:
156000平方米
开工时间:
2009-06-01
竣工时间:
2014-11-01
开发商:
上海新中杨房地产有限公司
物业管理公司:
启胜物业管理有限公司
按揭银行:
中国工商银行
工程进度:
在建（2012-11-14）
产权年限:
70年
户数:
总户数688户当期户数195户
楼盘周边
滨江凯旋门周边配套：
银行：
中国民生银行、交通银行；
商业：
第一八佰伴、中融国际商城、第一八佰伴、时代广场、新梅联合广场、正大广场、国金中心；
滨江凯旋门小区内有逾6000平私人会所凯旋汇，住户可享日光泳池、奢华SPA、顶级餐厅、江景宴会厅等配套。
五大卖点
1.一线临江珍罕地段
滨江凯旋门坐落于陆家嘴金融中心区珍稀住宅地段，坐拥CBD核心板块价值。
一线临江，璀璨江景与繁华外滩尽收眼底。
2.顶级规划铸就典范
滨江凯旋门前拥超低密度联排特色大宅，后起珍罕豪华公寓。
优越规划，让两大设计各具风格而又互相辉映。
3.卓越材质国际品牌
滨江凯旋门秉承新鸿基地产传统，建筑用料质量卓越。
同时，更甄选Sub-Zero，Bulthaup，Miele等国际顶级品牌家电，重新定义顶尖生活品质。
4.矜罕会所名师钜作
滨江凯旋门，尊置逾6000平米世界级私人会所「凯旋汇」，由曾主理纽约四季酒店的国际大师ChanduChhada倾力打造。
住户可私享日光泳池、奢华SPA、顶级餐厅、江景宴会厅等六星级配套，足不出户即享媲美顶尖酒店的惬意生活。
5.豪宅专家精心铸造
滨江凯旋门，由香港最大的地产公司之一——新鸿基地产精心铸造。
项目与集团旗下的经典豪宅香港凯旋门一脉相承，势将成为世界焦点之名厦所在。
项目优势
1>
闹中取静：
本案位于浦明路/张杨路，距陆家嘴核心办公区约车行3分钟，远离嘈杂的核心区商务区的空调机及汽车尾气的影响，相对安静许多，对身体更好；
而且也是陆家嘴核心CBD区域；
2>
陆家嘴蕞后一席一线滨江地块！
整个浦东陆家嘴，从南向北，依次排列了汤臣一品、中粮海景壹号、财富海景，这里已经是最后一席寸土必争之地了，必然引起热烈反响。
3>
陆家嘴最新楼盘：
陆家嘴群雄争霸，汤臣一品2006年交房，中粮海景壹号也于2007年开始交房，财富海景于2005年交房，二线江景房的世茂滨江花园的最新5号楼也已经陆续交房，而仅仅滨江凯旋门是最新的。
最新楼盘，代表了最新的规划理念，最新设计理念。
4>
朝向及景观蕞兼顾的小区。
凯旋门正处在黄浦江弯道旁，江景极好，又能让公寓、别墅保持朝南采光。
江面非常开阔
5>
陆家嘴CBD乃至市中心极其罕见的低密度高端楼盘，本案最高楼层只有23层，并规划有23套沿江联排别墅，容积率只有2.4，占地6万方，建筑面积只有不到15万方。
6>
品牌效应：
新鸿基地产是香港、亚洲乃至国际最出名的开发商之一。
物业为新鸿基直属的香港启盛物业，至今逾25年的高端项目管理经验。
2012亚洲十大超级豪宅出炉中国占七席[7]
中国区首席豪宅：
由世界经理人集团、《世界企业家》杂志主办，世界地产研究院联合编制并发布的2012年《亚洲10大超级豪宅》排行榜于9月揭晓，印度首富价值10亿美元的摩天宫“安蒂拉”蝉联第一。
上海陆家嘴全新豪宅滨江凯旋门排第二，被评为中国区首席豪宅。
滨江凯旋门
历史轨迹
曲折入市拿地七年终开盘
上海滨江凯旋门位于黄浦江畔，地处豪宅聚集的浦东陆家嘴滨江板块，与“汤臣一品”、“世茂滨江”等上海老牌豪宅毗邻。
项目占地6万平米，总建筑面积约16万平方米，主要规划有高层公寓式办公楼、商业、高层住宅、以及低层住宅。
2005年6月，新鸿基地产以31.85亿元的价格，摘得位于浦东小陆家嘴张杨路以南、浦明路以西、滨江公园以东的“潍坊新村地块”，即如今的滨江凯旋门项目用地。
由于该地块的稀缺性，其成交楼面地价达到20178元/平方米，创下当时上海单宗地块交易的最高总价。
然而，该地块随后的开发进展并不顺利。
在项目规划公示后，由于遮挡了地块东侧世茂滨江花园部分楼座的江景，遂遭到该项目业主的抗议。
多次交涉无果后，新鸿基方面不得不作出让步，对地块的出让条件作出修改。
2008年12月31日，新鸿基方面多次修改后的规划方案通过了有关部门的审批。
2009年6月1日，滨江凯旋门项目正式开工，彼时距离其拿地已经过了四年。
2011年下半年，滨江凯旋门结构封顶并计划开盘，然而在预售许可证的申请上再遭责难，原计划的开盘时间也被迫调整。
业内认为，调控政策对于豪宅市场持续高压，滨江凯旋门由于定价过高，故预售证迟迟未能批下。
与此同时，关于滨江凯旋门的售价也引发了诸多猜测，最高预期价格则达到30万/平米，远超此前上海第一豪宅汤臣一品。
2012年3月23日，拿地七年之后，滨江凯旋门终于正式开盘。
据网上房地产显示，滨江凯旋门首次推出的房源共195套，住宅面积47888.63平方米，最高报价26.4万元，超越了之前汤臣一品21.38万元的最高报价，刷新了上海公寓类物业的最高价。
而其最低报价则仅为9.31万，报价浮动幅度为-20%，项目均价为16万元/平米，远远低于市场预期。
身价放低仍取暴利
受房地产调控的影响，彼时，滨江凯旋门入市正值上海豪宅市场的寒冬期。
因此，尽管在售价上由预期的30万元/平米跌落到了均价16万元/平米，滨江凯旋门开盘初期依然未能受到市场的追捧，开盘头两周仅有一套房源成交。
于是，曾坚称“不准备提供任何优惠”的开发商新鸿基终于坐不住了，推出分期付款和打折措施，购房者一次性付款可获9.3折优惠，按揭付款可获9.4折优惠。
该优惠措施推出后一周，滨江凯旋门便成交了7套，成交均价达到11.8万元/平米。
然而即便如此，滨江凯旋门依然有暴利可图。
有分析认为，凯旋门项目如果按正常施工流程，在2007年竣工销售，那么每平方米售价应在10万元左右，与2万元/平方米的楼板价相比，已经获利许多。
而按目前16万元/平方米的开盘均价计算，仅滨江凯旋门一个项目便能为开发商带来两百多亿利润，新鸿基7年时间坐收8倍溢价。
即使除去项目精装成本以及建筑施工、税费等开发成本，滨江凯旋门项目的利润也相当可观。
天价豪宅的如意算盘
而为了保证利润和销售，作为老牌的豪宅开发商，新鸿基地产在项目的营销策略上也有着周密的策略。
“滨江凯旋门开盘采用的是常见的‘低开高走’策略，先推价格较低，位置较远的房源吸引客户入市，未来再推出靠江更近的房源，拉高价格。
”上海当地业内人士表示。
此番说法也得到了网上房地产成交信息的印证，据该网站信息显示，目前滨江凯旋门的主力成交集中与户型相对较小的5号楼和6号楼，其中6号楼的主力户型为140-250平米，而5号楼的主力户型主要集中在230-280平米，成交均价为11.8万元/平米。
而其报价超过20万元/平米的高价房源则鲜有成交。
而在具体定价策略上，滨江凯旋门则采用了香港豪宅惯用的手法。
一方面，凭借着新鸿基地产在全世界范围内的豪宅开发品牌，以及项目的稀缺性，将景观较好楼层较高的房源拉升到了全上海的最高价，这样它便赢得了“上海第一豪宅”的名声。
另一方面，逐层梯级下调楼层位置较差房源的价格，以保证销售。
“如果市场较好，随着销售的推进，高价房源会逐步卖出，整个项目的实际均价会逐步走高。
而一旦遇到市场环境恶化、高价房源滞销时，便可以将手上未售的低价房源部分再打折，从而显现出与附近竞争项目的比较优势，保证销售。
”克而瑞上海机构研究总监薛建雄分析。
“其实滨江凯旋门无论是户型，还是地段，还是品质感，与汤臣一品以及中粮海景壹号等同类豪宅相比都没有明显优势，但汤臣一品的主力户型都430平以上，中粮海景壹号的户型也均在300平米以上，而滨江凯旋门目前主要销售的都是300平米以下的房源，这对于喜欢陆家嘴一线豪宅，但总价实力够不上后者的客户很有吸引力。
”薛建雄说。
此番营销术果然奏效，据易居中国提供的数据显示，在2012年上海销售均价超过10万元/平米以上的项目中，滨江凯旋门以73套位居销售量第一，以18.08亿元居销售额第二位。
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