张家口沽源商业项目提案文档格式.docx
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以青年湖为轴，利用城外错落有致的河道，突出“水上景观、文化品位、立体交通、新区引领、沿
河开发、拥湖发展”理念，真正使城市“依湖而建，因水而兴”。
一品文城
青年湖大桥
城市发展立足“四横七纵一湖水，四场四园一条线”的总体规划
宏观环境分析—沽源县城市文化
农耕文化和游牧文化的交融而成的草原文化
文化积淀：
沽源在历史上曾是北魏御夷镇，也是辽、金
、元三代帝王的避暑胜地，匈奴、鲜卑、突厥、契丹、
女真、蒙古等10多个民族在此繁衍生息，这里也曾留下
了意大利著名旅行家马可·
波罗的足迹。
文化古迹：
全国重点文物保护单位——元代梳妆楼古墓
至今仍屹立在闪电河畔，金代景明宫，元代察汗淖儿行
宫，清代胭脂马场、狩猎场、张库古商道，明代长城和
古烽火台，元代宏城子遗址及九连城遗址等一大批历史
文化古迹，至今尚存。
宏观环境分析—城市发展规划
“草原水城”—战略构想
资源条件：
水是城市的“眼睛”。
沽源拥有水
库5座，大小湖泊12处，水面6.1万亩，有115
万立方米水面的青年湖贯通整个县城南北。
规划“蓝图”：
“水城”由旧城区、新城区、
延伸区、辐射区组成。
竞争环境分析—沽源县商业发展（发展历程）
沽源经济持续发展，围绕县政府形成以商贸大厦、供销大厦为代表的大型
商场和以桥西路、人民街为主的商业街所组成的“桥西路—人民街”商圈，
主要以服装鞋帽、日用百货、餐饮、食品和药品销售为主。
随着沽源新城区建设，沽源商业迅速发展，形成了以桥东路、中环路为代表的新商
业中心。
“桥西路—人民街”商圈也因为新世纪商厦、人民商场等新购物中心的兴
建进一步加强了沽源商业中心的地位。
近年来沽源县响应“城市三年大变样”号召，大力推进欧景缘、融金广场、金地商城建设进
度，近年来开发的一品文城、同舟熙景等商业项目无论外力面、内部设施、物业管理部都
颇具风范，大有希望形成气候。
20世纪90年代
21世纪初
现在
发展趋势：
商业分布格局“由中心向两端”发展；
专业市场和时尚购物街“齐头并进”；
房地产开发向边缘地带推进。
竞争环境分析—沽源县商业发展（分布特征）
分布特征：
由中央向城区两端延伸
沽源县商业街主要集中在人民街、建设街、桥西路、桥东路、中环路上，临街商业较发达，尤其以人民街
与桥西路交叉口附近为商业中心。
竞争环境分析—沽源县商业发展（价格特征）
项目
租金
（元/天）
售价
（元/㎡）
出租（销售）率
人民商场
0.8—2
只租不售
100%
商贸大厦
0.7—2
新世纪商厦
0.8—2.7
95%
供销大厦
1.3—2.7
85%
金源广场
整体出租
桥东路商街
0.3—0.4
80%
桥西路商街
0.8—1
人民街商街
0.6—2.4
中环路商街
0.4—0.5
90%
融金广场
2900—6000
3000—5500
金地商城
7000
价格特征：
房地产开发向边缘地带推进
拉低商铺成交均价
据调查显示，沽源主要商城租赁价格为0.7—2.7元/平方米/天
，商业街为0.3—2.4元/平方米/天，买卖方面，融金广场、金
地商城和一品文城销售势头强劲，成交均价维持在5000元/㎡的
水平，表明商铺产品很受市场欢迎。
竞争环境分析—沽源县商业发展（供求特征）
供求特征：
产权式商铺市场成交活跃
随着2008年金源广场兴建，沽源县政府加大对商业项目的支持力度，大力推进欧景缘、融金广场建设进度，完成一品文
城、同舟熙景等商住区建设，新开工10.7万平米，2010年底商住总面积可达107万平米，租赁市场也很红火，城区主要
商厦出租率高达90%以上。
竞争环境分析—业种业态发展分析
商铺经营管理专业化
商业物业开发规模化
项目公共区间社会化
商业定位专业化
业态发展分析
B
E
C
D
A
产权式商铺成为主流产品模式
竞争环境分析—主要商业区域研究（“桥西路—人民街”商圈）
“桥西路—人民街”商圈——沽源商业阵线的制高点
在商圈近1平方公里的区域内，各路商家排兵布阵，积极进驻，人民商场、商贸大厦、新世纪商厦、供销大厦环聚于此，形成
四方呼应之势。
“桥西路—人民街”商圈，凭借交通便利、人气兴旺、商业气氛浓厚以及成熟的商业环境与不可复制的优越
位置，成为沽源名副其实的商业中心。
商圈小结：
地段与口岸决定着商业地产的命脉。
“桥西路—人民街”商圈属于城市的核心商圈，地段显赫，交通畅达，商业活跃，人气旺
盛，是真正意义上的寸土寸金。
正是基于对“桥西路—人民街”商圈这一黄金口岸的认同，众多商家、开发商、投资者对区域
内的商业物业极具信心。
竞争环境分析—主要商业区域研究（中环路商圈）
中环路商圈——沽源南部商业区的一个重要节点
目前中环路商圈不仅拥有鑫鸿远商住楼、家居建材市场等当家，而且还有水之星酒店落户于此，构筑了中环路商业格局。
水之星酒店的入驻、中环路商业街的兴建，使如今中环路商圈的商业生态链趋于和谐、商业业态分布也日趋成熟和完美。
竞争环境分析—主要商业区域研究（青年桥商圈）
青年桥商圈——沽源商业重要连接点
青年桥因为连接沽源县城东西两端，形成了青年桥为核心辐射桥西街与桥东街两侧的商圈，因为融金广场的开发兴建，使
该地区在沽源商业市场中占据重要地位。
竞争环境分析—区域商业项目分析
供销大楼外观
人民商场一楼电器区
商贸大厦二楼服饰区
供销大楼三层空铺
存在问题：
1、商场体量小，单层面积大多在1000㎡左右；
2、建筑形态设计落后，外立面色彩单调，缺乏吸引力；
3、商场内部规划混乱，业态单一，商铺布局无序；
4、商场多以服装、鞋品为主，商品结构单一，档次不清晰，品质感较差。
5、商场内部装修单调，缺乏休闲娱乐设施。
6、缺乏户外广场、停车场等相关配套设施。
——缺乏具有统治力的商业综合体
第二部分
项目自身条件分析
项目概述
项目主要经济技术指标
项目概述—地块的区域位置
项目区位：
“沽源商业走廊”的核心黄金地段
本项目位于沽源最繁荣的商业路——人民街北段，毗邻供销
大厦、商贸大厦等商场。
项目地块南至规划路，西至建设街
，北至桥西路。
项目概述—土地使用现状和开发趋势
地块现状：
目前地块上是政府宾馆大楼所在地，已经开始拆迁。
东侧紧邻人民街，人流、车流密集。
周边商场环绕，商业气氛浓厚。
开发趋势：
项目计划分两期开发。
设计为为大型购物商场、高层住宅、商业步行街三位一体之综合性物业。
饭店
诊所
银行
项目概述—项目周边配套
东侧400米为县一中
中国农业银行、
中国工商银行、
邮政储蓄、
等金融机构
沽源县医院、卫生所等医疗所咫尺可达
北侧紧邻县政府、县民政局等政府机关
酒店、KTV、
特色餐饮
市政
娱乐
金融
教育
医疗
县政府
县一中
项目外立面效果图
项目主要经济技术指标—地块相关参数
序号
项目指标
指标
合计
计算单位
用地面积
29989
平方米
一期用地面积
17584
3
二期用地面积
12405
4
总建筑面积
61990
5
一期商业街
3735
37485
6
一期商场
33750
7
二期商业街
12790
24505
8
二期住宅
11715
9
总容积率
2.07
10
一期容积率
2.13
11
二期容积率
1.98
12
建筑密度
55%
13
一期建筑密度
51%
14
二期建筑密度
60%
项目为用地面积29989平方米，总建筑面积61990平方米，
计划分两期开发的大型商业综合体。
项目鸟瞰图
项目主要经济技术指标—商场相关参数
区位
地下层
地下超市
6910
停车场
2237（60个车位）
地上商场
人民街
718
2063
步行街
1345
商场
5198
地上商场
二层
7565
三层
7622
四层
五层
3680
项目的商场部分别为地下一层和地上一至五层，可提
供营业面积达3.3万平方米；
地一层为60个车位的停车
场和面积7000㎡的大型超市；
地上一直五层设计为购
物广场。
SWOT分析
项目机遇分析
项目劣势分析
项目优势分析
第三部分
项目威胁分析
项目综合分析
项目SWOT分析—优势
区位优势
项目占据沽源最繁华商圈“桥西路—人民街”商圈的绝版商业位置，在近几年可谓后无来者。
规模优势
本案是人民街已建、待建商场中商业建筑规模最大的商场，营业面积达到3.3万平方米。
交通优势
项目地处人民街和桥西路的交汇处，交通极为便利，人流量大。
配套成熟
项目所在位置历来为沽源的主要消费热点，周边社区配套完善成熟，商业气氛浓厚。
产品优势
本项目商业部分项目有大型购物商场和商业步行街，容易集中人流且把商业形成一体化，这在沽源独一无二。
形象优势
本项目地块临近人民街，地块较为规整，容易进行商业规划，对商业形象展示非常有利。
临人民街一侧设有中
心广场，集合商业推广，观景，人流会聚等多种功能。
商场的建筑形态配合外部商业氛围极其适合商业营运。
项目SWOT分析—劣势
区域商业氛围一般
周边几个大型商场经营状况一般，影响该区域整体商业氛围，对本地投资者造成不良影响，给项目招商
造成不利影响。
商场配套车位不足
配套上，本项目车位数为60个，对于一个高档次物业来说，车位明显不足。
项目SWOT分析—机会
入市时机好
项目入市时机好，国家出台房地产宏观调控政策，限制住宅市场投资，商业项目成为新的投资热点，成为本
项目销售的一大利好消息。
政府大力支持
政府支持，项目作为沽源商业的形象工程，建成后将极大提高沽源城区商业中心的整体形象，而且将来整个
商气的培养离不开政府的引导。
市场消费潜力巨大
项目周边住宅群密集，将能为项目日后的经营带来强大的消费人流及潜在消费力。
居民收入增加
随着沽源居民收入增长，居民改善和投资型购房需求增加。
项目SWOT分析—威胁
新入市商业项目造成销售压力
销售压力大，销售竞争激烈。
沽源城区融金广场、一品文城和金地商城等商业项目的入市和
销售给本项目销售造成很大压力。
原有商场争夺招商资源
项目周边人民商场、新世纪商厦等大型商场都具有相当的品牌基础，在沽源居民心目中占据
着很强的影响力。
这对本项目的招商和推广提出了挑战。
项目体量过大产生的销售风险
商场体量大，销售须建立有有效经营的基础上，故销售有一定风险，对投资的回报期和预期
投资回报率有一定的压力。
项目SWOT分析—结论
威胁
优势
劣势
机会
结论
地段和人气影响商铺租金
商业模式和经营理念影响商铺未来经营状况
产品和配套影响商铺功能
从条状商业街向集聚式商业区转化
面宽、进深、层高以及商铺的水、电、煤气、污水排放等技术性内容
项目运作关键点分析（投资者考虑因素）
地块位置、人流量、车流量
我们的出路：
项目优势与机会利用
从项目的规划及沽源市场现状来看，本项目的优势强度应依次为
地理位置、稀缺性、主题定位、高品质的商业氛围、最具潜力的
投资价值，这些优势都是本项目宣传推广的卖点依据。
项目劣势与威胁规避
本项目的最大威胁来源于竞争，而这可以通过差异化的定位和提
升项目软件质素，提高项目投资性价比来规避目前市场的观望。
商业定位依据
第四部分
业种业态组合及建议商户
商业定位依据—关于主题商场
项目体量
本项目的商业体量上为3.3万平方米，根据商业经营理念，适合于经营
大型主题商场。
本身价值
从主题商场本身的价值来看，主题商场的专业化、规模化经营特征将大大提高商场对目标顾客的
吸引力，方便、满足消费者一站式购物的需求，延长了消费者在商场的停留时间，从而拉动消费
。
这种聚沙成塔的资源共享模式有利于消费者和经营者的利益。
同时，主题商场还可避免过大的
竞争风险，因为有统一规划和相应规模，主题商场在销售中更具优势。
商铺一旦有了主题，其亮
点和卖点就能快速形成，以吸引投资者。
周边配套
从项目自身的价值最大化和所在的区位及配套设施来看，本项目经营
其他类型的主题都不足以发挥它自身的优势。
定位主题商场
商业定位依据—关于高档
专业管理团队
合理布局
高标准建筑
精品购物
特色经营
优美环境
沽源首席高档精品购物广场
从区位价值上看，本项目承担着提升整个项目价值与开发商价值最大化的使命，在同质竞争十分激烈的
“桥西路—人民街”路商圈，要达到树立形象、甩开竞争、补充沽源目前消费结构以达到本案价值最大
化的目标，必须以高档立项。
定位高档：
商业定位依据—关于休闲、娱乐、餐饮
该回家了，带点东西回家吧……
你不想回家，可以睡在这里……
你还可以在健健身……
你可以看看、买买东西
你的孩子可以在这里玩……
你饿了可以在这吃吃饭……
你可以在这里美美容……
你烦了可以在这看电影
定位具有休闲、娱乐、餐饮功能商业综合体
商业定位方案—项目定位
商业步行街
购物中心
高层住宅
打造一个集特色商场超市、商业步行街两种相互补充的业态，兼具购物、休闲、娱乐、餐饮、景观
住宅（后期）等多重建筑形态于一身的商业综合体项目。
项目定位：
ShoppingMall
商业定位方案—开发理念定位
3.3万平方米超大体量的城市核心商业地标，特色
鲜明的现代建筑。
至少在本地领先５年的规划，内
部设施与配套先进完善，达到未来城市商业发展的
要求。
开发理念定位:
高级主题商业广场
商业定位方案—文化定位
本项目的文化定位应该充分结合项目所处的地段、建筑外观、装饰风格以及后期经营
管理等方面，走个性化路线，采用时尚与项目特色相结合，充分体现出项目所独具的
特点。
文化定位:
时尚与特色相结合
优雅的建筑风格，色彩与造型的精致，会是沽源的一道亮丽风景，一组标志性的建筑群
商业定位方案—发展定位
现代人的生活习惯决定项目的后期发展目标是家庭购物的乐园。
因为现代人相互之间的
邻里关系已经淡化，注重的是家庭生活，而且在购物时对环境以及配套设施的要求也更
高，所以项目在投入使用后应根据实际经营情况，注重业态与业种的及时调整，在业种
的选择上要有针对性，同时也要注意项目的休闲和娱乐等配套设施，借助项目地理位置
的优越条件，力争将项目打造成一个家庭生活购物的乐园。
发展定位：
家庭生活购物乐园
商业定位方案—目标客群定位
基础客群
在沽源经商多年，有一定积蓄，有购买力，
一般是租住门脸，希望有自己的商铺；
主力客群
周边县市做买卖的客群，具有很强投资欲望
沽源人，在外县市发展，看好沽源投资想到沽源经商的客群，如乡镇客群
补充客群
看重区域发展潜力，以长线投资为主的投资型客户；
业种业态组合及建议商户—业种业态甄选
功能
业种
服饰
品牌服装、皮具、精品、化妆品、白领服饰、设计师系列、家居装饰品
餐饮
中式、特色菜、西餐、咖啡、雪糕甜品
运动健身、美发、美容纤体、娱乐施设、网吧、桑拿、儿童乐园
商场功能建议组合
甄选依据
消费人群业种的选择和分布
消费习惯业态的搭配和补充
以女性消费群体为主
除去购物以外还有餐饮及休息和娱乐的场合
业种业态组合及建议商户—商场分层业态建议
楼层
业态组合
负一层
超市
一层
手表、箱包、化妆品、首饰
名品女装
名品男装
休闲服饰+运动服饰
餐饮+娱乐
业种业态组合及建议商户—建议商户（餐饮）
餐饮行业
名称
美食广场
食之岛、美味廊
网吧、咖啡厅
清水居、1920cafe、
西式快餐、雪糕
肯德基、仙踪林、必胜客
首层
业种业态组合及建议商户—建议商户（其他行业）
其他行业
个人护理用品、药、健康食品
屈臣氏、Bodyline、一致药店、树一派、康之选
书店、影音、冲印
三联书店、大洋书城、学而优、HMV、至尚音乐、柯达、富士
面包屋、糖果屋
东海堂、雪贝尔、优之良品、顺兴隆、天福名茶、茶艺乐园
服饰旗舰店
Mango、AO2（Azona）、Esprit、Benetton
二、三层
时装、服饰
Jessica、Color18、CourCarre、Kookai、G2000、ELLE、U2、Giordano、Ladies、Guss、Sisly
一、二、三层
鞋类、皮具
Joy&
amp;
Peace、LeSaunda、NineWest、Belle、Patty、Fion、Why、妙丽
精品、眼镜、钟表、珠宝
明廊眼镜、东方眼镜、眼镜88、茂昌眼镜、Swatch、六福珠宝、周大福、谢瑞麟
一、二层
大型儿童主题店
米琪老鼠、小猪班纳、绅士狗、玩具反斗城、隆成大型婴童用品主题店
运动服装、休闲装
Nike、Adidas、Umbro、K.swiss、李宁
商场内部空间规划设计黄金法则
铺位布局规划原则
产品规划思路
第五部分
内部规划建议
整体装修建议
总体思路
规划思路
商场的统一性，整体性，首先表现在建筑的风格及造型，色彩等方面，并与周边建筑环境相融，与项目定位
一致，经营特色一致，注重装饰物品的陈设，以室内装修风格体现各类楼层经营功能特色。
色彩鲜艳的外立面
玻璃幕墙及商业橱窗，提高透视效果
铺位规划布局原则
实用、利润、形象的统一
商场铺位布局必须考虑到
经营商家的实用性与合理
性，同时更要兼顾到独立
铺位与整体商场的协调性
与互动性。
尊重消费者的行为
人性化设计，使消费者的
消费过程显得更加自然顺
畅和轻松愉快，购物方便
且不易疲劳。
面积按定位划分
根据整个商场定位划分
商铺的面积。
20㎡以下占
整个商场面积的30%，20
㎡—40㎡占整个商场的
20%，卖场占整个商场的
50%。
商铺进深与门面比
例不宜大于2：
1。
规划原则
A先进合理规划布局，业态分布合理。
B结构紧密，充分利用每一个空间。
C与其他商场分布格局相比，要有差异化和突破性。
规划建议
A采用隔断式布局，划分面积为20—40平米
之间，如客户需要大面积，可适当拆除部分；
B各个业态分布明显，不能混合，建议在楼
梯口等位置标明业态分布；
C在统一业态中，精品店与一般商品隔离开来。
商场内部，入口中庭设计
通过立体空中购物走廊设计，合理利用垂直电梯与扶梯，
让顾客进入二层以上商场象进入一层商场一样方便
商场门前设计效果，雨棚、休闲桌椅、花卉装点，
灯光效果，休闲场合，聚集人气
铺位规划布局建议
齐全的内部配套设施
个性化的内部装饰
科学的商铺布局
设计特色
从造型、色彩、材料等方面结合
商场定位使用设计特色：
包括各
类装饰品、艺术雕刻、字画、灯
具、广告牌、花卉设计制作等，
注重夜间灯光照明，每一层叠放
位置配以黄色泛光聚集等照明；
营造一种特色文化与国际商贸和
谐氛围。
设计风格
室内装修设计以简约为主，强
调空间和材料的搭配、体现开
阔、明亮、艺术氛围特色，体
现各楼层功能经营特色，并充
分将室外景观自然过渡到室
升级会员 