文化馆物业服务合同Word下载.docx
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（2）文化窗口服务费
文化窗口服务人员10人，费用标准为：
元/年，大写金额为：
每年按照投标人提供的本年度实际在岗人数进行结算。
（3）植物租摆费
乙方按照甲方具体需求制定租摆方案，经甲方确认后执行。
租摆费用标准为元/年，大写金额为：
3、付款方式
（1）甲方应于年月日起计交物业服务费用。
（2）第一年度根据郫都区文化馆物业服务采购项目实际中标价分两次支付。
采购人在本合同生效之日起30日内按合同总价的70%支付中标人款项；
全年目标任务完成后的30日内采购人按最终考评结果支付中标人余下的全部款项。
第二年度、第三年度的付款方式根据第一年度供应商提供的服务质量进行调整。
（3）乙方收款前需提供正规票据递送至甲方，甲方以转账形式支付物业服务费给乙方。
第四条物业管理服务的主要内容
一、房屋、设施设备维护管理服务
1.对房屋建筑主体及装饰装修按技术标准进行有计划的维护保养。
根据房屋实际使用年限，每年定期对房屋进行一次全面的安全状况检查，并做好日常的巡检工作，建立健全检查记录。
发现问题及时报告，并受委托安排专项修理。
遇紧急情况时，应及时采取必要的应急措施。
2.设备技术管理：
包括设备技术资料档案的管理、设备固定资产管理以及设备技术状态管理。
通过设备运行记录、设备维护保养记录、设备检修报告的分析，评估设备性能，确保设备正常运行。
3.房屋、设施设备出现问题的准确位置及原因由乙方负责，属于小修范围的，及时组织修复；
属于大、中修范围的，及时编制维修计划和维修资金使用计划，向甲方提出报告和建议，并根据甲方的决定，及时组织维修。
4.供配电系统、发电机系统、给排水系统、强弱电系统、监控系统、照明系统、总坪工程（路灯、绿化、道路等）等运行管理及日常维修，保障设施设备顺畅运行，降低设施设备运行维护费用，实现低碳化运行。
5.负责确定并与中央空调、电梯、消防等专业设备维护单位的联系对接，以及对专业设备维护单位的监督管理，对维护工作不到位、不达标或设备运行不正常的及时向甲方报告并及时提出处理意见，同时配合做好相关工作。
6.建立共用设施设备档案（设备台账），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。
7.设施设备标识齐全、规范，责任明确，操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范，设施设备运行正常。
8.消防设施设备完好，可随时启用，消防通道畅通。
9.设备机房保持整洁、通风，无滴、漏和鼠害现象。
10.管理区域内道路平整，主要道路及停车场交通标识齐全、规范。
11.容易危及人身安全的设施设备有明显警示标识和防范措施，对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。
12.负责对供水、供电、通讯网络、智能化设备等的日常运行管理，当专业维护单位在物业管理区域内对相关管线、设施进行维修、养护时，应给予必要的协调和配合。
13.负责停车场的全面管理工作。
（1）负责停车场的日常管理，包括收费、场地管理、人员管理、车辆停放服务、消防安全等。
发生火警、盗窃、抢劫及交通事故等情况，应当采取相应紧急措施并及时向有关部门报告。
（2）负责处理停车场的各项纠纷，包括车辆损毁、擦挂、丢失。
（3）区委、区政府、宣传部、文体旅局等相关区级部门重大活动，市民公益培训学员等凭文化馆提供的停车票免费进出。
（4）停车场运行期间的收益由乙方收取，用于支付停车场人员工资、设施设备维护和保险等费用。
14.涉及本物业管理区域内的小型维修项目（如更换灯泡、门锁、开关等），由甲方提供材料，乙方负责维修。
中、大型维修（如电梯、空调、消防设施等主要部件的维修更换、功能房的改造）由甲方负责材料并维修，乙方配合甲方实施。
15.负责甲方安排的临时设施设备维护工作。
二、秩序维护服务
1.日常公共秩序井然有序，有效维护安保责任区域内正常的工作秩序。
2.确保安保责任区域内不发生治安事件、刑事案件、火灾事故、交通事故以及内涝所导致的安全责任事故。
3.安保责任区域内治安秩序良好，治安防范措施严密有效，治安隐患发现、处置及时，违反治安管理规定的行为得到有效制止和处理，防止偷盗案件发生。
4.消防安全管理的规定得到有效落实，安保责任区域内消防管理严格规范，及时发现各种消防隐患，果断处置。
5.交通安全管理的规定得到有效落实，安保责任区域内机动车行驶、停放规范有序，违反交通安全管理规定的行为得到有效整治，各消防通道畅通无阻。
6.接受甲方和辖区派出所的业务指导、检查与监督，配合、协助相关部门对有关事件的调查处理，制定各类突发事件应急救援预案，发生紧急突发事件（非正常性上访、汛期安全工作等），服从甲方和相关部门的统一指挥和调度，确保突发事件得到迅速解决，并完成各项任务。
7.杜绝在大楼内和四周围墙上乱写、乱张贴广告、标语等影响外观的行为出现，禁止燃放烟花爆竹。
8.保障重大活动顺利进行，接待外宾、领导或举行大型文化活动等重要活动时，安保人员负责现场秩序，协助配合甲方及相关部门做好安全防范、车辆停放和外围秩序维护等工作。
9.不得泄露办公区的各种涉密文件、资料。
10.对危及人身安全处，应设置明显标识和防范措施，保障群众的人身安全和财产不受侵犯、损失。
三、环境维护服务
1.馆外广场、各楼层设置相应的垃圾桶，垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁、无异味，每日至少清运2次。
2.本项目所有公共区域、办公区域及附属设施和场所，由专人负责管理，做到场所、物件整洁，窗明几净，地面无灰尘、无纸屑、无油污和积水等。
3.卫生间每日冲洗，由专人负责管理，定期药物消洒；
做到无蝇、无臭味、无堵塞，洗手台无水迹，镜面、墙面干净，地面无积水和泥土，厕所周围无垃圾、杂物。
4.根据实际情况定期进行消毒和灭虫除害。
四、植物租摆服务
1.乙方根据季节变化向甲方提供绿色植物服务进行美化。
2.植物摆放地点包括大厅、展厅、过道等。
文化馆植物租摆方案
序号
品名
规格
数量（盆）
1
非洲茉莉
1m-2m
15
2
鸭足木
2m以上
10
3
万年青
1m以下
20
5
螺纹铁
6
吊绿萝
30
8
也门铁
9
金钻
大绿萝
11
小叶榕
13
青苹果
杜鹃
16
绿宝
17
撒尾葵
合计
200
3、工作要求
a、工作人员在工作中要使用规范的文明用语，尊重客户，全心全意为客户提供服务。
b、每周应安排一次对植物进行常规养护。
c、养护内容包括根据植物生长状况进行的浇灌（宜每周一次）、喷雾、修株整形、营养供给、病虫害防治等。
d、养护人员在养护过程中应做到植物造型保持美观，摆放合理，叶色自然；
叶片表面及盆体保持干净整洁；
铺垫的石子及陶粒保持整齐、干净。
e、养护人员进行养护时要随身携带干净抹布、剪刀、塑料布、营养液、小喷壶及基本杀虫药剂。
发现植物有黄叶、破损叶、多余叶要及时修剪。
保证花卉定期修剪、无病虫害及花卉无单面长时间缺光（每两周将植物原地移动一次）。
f、在搬移植物时，应小心谨慎，防止对植物及花盆的损坏。
g、养护人员保证浇完水或浸泡完毕的花卉，没有污水溢流现象；
桌面、地面及周围设施不被污染及损伤；
h、养护人员在养护工作中，要遵守客户的规章制度，不做与养护无关的事，不妨碍客户的正常工作。
I、养护期间如植物出现严重黄叶、枯萎死亡现象，及时上报乙方相关管理人员，协助安排植物进行替换。
五、文化窗口服务
（1）依照甲方的工作要求，按照相关规章制度和岗位职责开展工作；
负责有效开展文化馆各岗位（音响、灯光、编导、综合管理、讲解等）及文化馆指定的其他岗位的工作。
（2）文化窗口配置服务人员10人，工资由甲方根据工作岗位核定，音响、灯控岗位基本工资不低于4000元/月，综合管理岗位不低于2700元/月，编导岗位基本工资不低于5000元/月。
每年按照投标人提供的本年度实际在岗人数进行结算，由投标人发放。
（3）乙方作为文化窗口服务人员的用人单位，应当履行《中华人民共和国劳动合同法》对劳动者的法定义务，且不得将这些义务转嫁给采购人。
（4）甲方同乙方提供的文化窗口服务人员之间不存在用人单位同劳动者之间的劳动关系；
（5）乙方负责文化窗口服务人员的工资发放、社保缴纳、福利、招聘、解聘和处理劳务纠纷等工作，且保证工资、社保、福利等按时全额到位。
（6）乙方负责对文化窗口服务人员提出的疑问及时解答。
第五条物业服务人员要求
为保证服务质量，所有物业服务人员均要求具备相应学历，品行端正，具体要求如下：
1、项目经理：
1人
人员要求：
男女不限，年龄25-40周岁，有较强的管理能力和相同物业管理工作经验，能够充分调动全体员工的积极性，善于管理、善于沟通者优先。
具体要求：
（1）应针对采购人的需求制定并完善相关管理制度，明确各岗位要求，对接采购人需求安排协调好各岗位人员，落实岗位职责，协调人员矛盾，高效地开展服务工作。
（2）做好服务的日常监督和记录，发现问题及时要求整改，确保管理不走样。
（3）定期发放调查评审表，征求服务需求，对管理服务质量进行评估，及时改进要求，完善服务项目。
（4）做好物业管理日常用品的采购与财务结算。
（5）加强与采购方的协调沟通，及时解决管理服务中的问题。
（6）加强对服务员工的管理，做好思想引导和业务培训，做到队伍稳定，服务专业。
（7）积极配合采购人其他工作或活动的顺利开展。
2、客服人员：
男女不限，年龄25-40周岁，有较强的辅助管理能力和相同物业管理工作经验，能够充分调动全体员工的积极性，善于管理、善于沟通者优先。
（1）做好项目日常工作台账。
（2）辅助项目负责人对项目的工作开展。
（3）做好采购人临时交办任务等。
3、秩序维护人员：
12人
男性，年龄25-35周岁（含）5人，年龄36-50周岁（含）7人，责任心、纪律性强，无违法记录，有工作经验者、退伍军人优先。
业务要求：
安全管理目标：
建立完善管理区域内的安全防范制度体系，日常办公秩序井然有序，治安防范措施严密有效，治安隐患发现、处置及时有效，维护安保责任区域内正常的工作、生活秩序。
管理区域内消防安全管理的规定得到有效落实，安保责任区域内消防管理严格规范，各种消防隐患发现、处置及时，发生火警，处置果断、规范、及时。
管理区域内交通安全管理的规定得到有效落实。
管理区域内紧急突发事件的妥善处理，确保安保责任区域内不发生大的维稳事故、刑事案件、火灾事故、交通事故等。
安全管理范围及内容：
办公区、会议室、公共文化服务区域、停车场等区域，以及内部和外围公用设施的保安，包括治安、消防、交通管理和防范巡逻执勤。
做到管理区域内实行24小时值班巡逻制，确保文化馆大楼内无火灾、无刑事事故、无安全隐患发生。
有应急处理计划和措施，如有事故发生，做到能够及时报警、保护现场，防止事态进一步恶化，事件处理及时率100%；
负责监控室的日常工作及设备的维护与保养；
做好消防、闭路监控异常情况处理，并负责晚间任务接收及下达；
严格执行消防操作规程，定期进行消防演习，保证消防通道畅通，消防器材可随时启用；
对外来探访人员，建立询问登记制度，要求记录完整，有回执；
做好信件收发工作，严肃收发纪律和程序，不得有任何失误；
自行车、助力车、摩托车、汽车按指定地点停放并进行管理。
安全管理具体要求：
按照预防为主、打防结合的原则，严格落实安全管理的各项规定，提供优质高效的安保服务，采用各种现代化管理手段，实施科学规范的日常管理，确保文化馆的安全与稳定。
（1）安全秩序管理。
a、文化馆内设置安全巡逻岗，对不熟悉的办事人员要及时引导,严格控制闲杂人员、推销人员或其他身份不明人员入办公区。
b、做好对文化馆各入口（整体）动态情况的监控，做好监控仪、报警仪的日常保洁保养，及时联系相应部门排除故障，保证畅通。
c、对搬出文化馆大楼内货物应有采购人单位资产主管部门的确认手续，并对运输车主及其公司情况进行登记，防止公物意外遗失或被盗。
d、接受采购人单位的业务指导、检查与监督，配合、协助采购人单位对有关事件的调查处理，制定各类突发事件及应急救援预案，发生紧急突发事件，服从采购人单位统一指挥和调度，确保突发事件得到迅速解决，确保安保责任区域内不发生大的维稳事故。
e、杜绝在大楼周围墙上乱写、乱张贴广告、标语等影响外观的行为出现，禁止燃放烟花炮竹。
f、保障重大活动顺利进行，重要接待或举行大型活动、会议等重要公务活动时，保安人员礼仪接待，协助配合采购人及相关部门做好安全防范、车辆停放安排和外围秩序维持等工作。
g、交通秩序的管理。
维持文化馆广场、停车场交通秩序，指挥和疏导各类车辆，并按规定停放，引导要及时，手势要规范，态度要热情。
制止夜间在公区外围停车，单位车辆夜间一律停地下停车场，并做好夜间安全守卫工作，防止车辆被盗事件发生。
（2）停车场管理
a、制定完善的停车场管理制度，确保各单位公务车辆和工作人员私人车辆、外来办事车辆按规定道路和方向行驶，车辆停放有序。
b、有重大活动安排时，应根据需要事先预留车位，并摆放醒目标志，防止车辆堵塞现象发生。
c、做好各种安全标识和安全设施的维护管理（如道闸、限速器、转弯凸镜、限高牌、限速牌、道路指示牌、区域指示牌等），保证行车安全。
d、指挥车辆动作规范，热情礼貌，服务周到，防止与驾驶人员发生矛盾冲突。
e、关注已停车辆，对车辆状况做好登记，防止用户粗心而造成损失，也要防止意外的责任由守车人员承担，发现车辆报警立即赶赴现场进行处理。
f、停车场实行24小时值班巡逻制度，做好巡查登记。
查看车辆有无损坏、漏油、漏水情况和车辆防护状况是否完好，是否有可疑人员在停车场滞留等。
g、发生交通事故时，迅速保护和控制现场，及时报警并抢救伤员，防止车辆堵塞现象发生。
h、如因秩序维护人员失职导致车辆被盗、被损坏情况，则由投标人负责追究失职秩序维护人员的经济责任，并根据情况轻重，该辞退的予以辞退。
（3）安防系统、消防系统管理。
a、消防员应24小时对消防系统进行监控，发现报警立刻通知相关岗位人员到现场查看确认，防止超标准使用报警，确属安警、火警则按安警、火警处理程序立即进行处理，属误报的，查明原因，消除故障，恢复系统，做好处理记录。
b、发生火警或误报使电梯迫降时，立即通知电梯内乘客保持镇静，并通知相关人员做好解救工作。
c、定期对消防系统进行巡视检查、检测和保养，发现问题及时排除，保证系统的正常可靠运行。
d、严格执行交接班制度，加强消防管理。
e、做好安防、消防系统检查工作，并做好记录。
f、安防监控应24小时进行值守，发现问题立刻通知相关岗位人员到现场查看确认，做好记录。
g、负责采购人安排的临时秩序维护工作。
h、采购人干部、职工对安全保卫工作的满意率应达95%以上（以问卷调查及综合考评为准）。
4、保洁人员：
6人。
人员要求：
男女不限，年龄在50周岁以下，身高1.50米以上，体检合格，有从事过写字楼保洁工作经验，仪表整洁，礼貌和蔼，有良好素养和职业道德，工作中积极主动、团结互助、以诚对人、以礼相待。
工作内容：
负责文化馆大楼内部及广场、外围的环境卫生，并提供优质服务。
工作要求：
（1）执行清洁制度，清洁设施合理、完备，满足文化馆办公和人流量大等特点下的清洁要求，全天候、全方位地保持清洁；
a、各楼层设置相应的垃圾箱、垃圾桶，垃圾箱每天清理2次，垃圾桶垃圾实行袋装化，保持垃圾桶清洁、无异味，每日至少清运2次；
会议室及责任卫生区的垃圾筒垃圾不能超过容积的三分之二；
b、本项目所有公共区域、办公区域及附属设施和场所，应做到全天候保洁，由专人负责管理，做到场所、物件整齐整洁，窗明几净，地面无灰尘、无纸屑、无蛛网、无油污和积水等；
c、卫生间及时冲洗，由专人负责管理，定期药物消洒；
做到无蝇、无臭味、无堵塞；
洗手台无水迹，镜面、墙面干净；
地面无积水和泥土，厕所周围无垃圾、杂物；
d、各功能室地面干净，桌椅、茶几、沙发等摆放整齐保持洁净，门窗、工作间无污渍、无灰尘。
e、根据实际情况定期进行消毒和灭虫除害；
（2）办公楼立面、公共楼道及物业区域内道路整洁，无堆放杂物现象，并承担“门前三包”责任；
（3）楼内墙面清洁高位1次/季、低位1次/周。
瓷砖部分高位1次/季、低位1次/周（3米以上为高位）；
（4）不锈钢材质部分（含宣传栏、电梯门等）日常保洁，另视污染程度使用护理剂；
（5）卫生间、楼道、走廊等公共部位需制定保洁巡视制度，公共区域垃圾筒需清倒2次/日；
（6）对办公区、绿化带等部位进行消杀除虫，1次/季。
5、工程人员：
1人。
人员配置年龄在50岁以下，具有行业主管部门颁发的相关证件，有强烈的事业心和责任心。
负责文化馆大楼水电、弱电、消防系统、电梯以及空调的日常维护（修）和年检等工作，并做好相关巡查记录，节假日设备出现故障时能够随喊随到。
确保零修、急修及时率达98%以上，零修合格率达100%。
文化馆大楼弱电系统、电梯、空调等设施采取三方共管方式（采购人、专业维保公司、投标人），参与协议的签订，做好第三方监督管理工作，承担连带责任。
以上设备如发现故障应及时与专业维保公司沟通、协调、联系，尽快排除故障。
具体要求以文化馆物业管理方案（范围及要求）设施、设备及排水设备维护要求为准。
6、文化窗口服务人员
（1）配置人数：
10人，依照甲方的工作要求，按照相关规章制度和岗位职责开展工作；
负责向甲方提供音响、灯光、编导、综合管理、讲解等劳务服务。
人员工资由甲方根据工作岗位核定，音响、灯控岗位基本工资不低于4000元/月，综合管理岗位不低于2700元/月，编导岗位基本工资不低于5000元/月。
（2）人员配备要求：
A.总体要求
a、具有中华人民共和国国籍，拥护中华人民共和国宪法；
b、政治合格，具有良好的品行；
c、具有正常履行职责的身体条件。
B.岗位、人数及条件
a、音响师1名、灯控师1名
男性，18-45岁（含），大专以上学历，录音类专业、电力音响或灯控相关岗位1年以上经验、有剧场舞台灯光音响使用工作经验者优先。
精通灯光编程、色彩搭配、有专业素养；
精通音响设备调试、维护；
能独立操作所有音响、灯具；
有上进心、学习能力强、吃苦耐劳、责任心强，服从单位安排。
b、编导1名
男女不限，年龄25—40岁（含），本科以上学历，音乐、舞蹈等艺术类编导专业。
执行8小时工作制。
c、综合管理人员6名
（a）男女不限，18-35岁（含），身高160cm以上，性格开朗随和，形象气质佳，声音甜美，有亲和力，衣着整齐、大方得体。
（b）大专以上学历，普通话标准，具备一定的文字基础，综合素质较高，有艺术特长优先。
（c）有良好的服务意识，熟练使用电脑、传真机、复印机、打印机等各种办公设备；
熟练使用各种办公软件如：
WPS、Excel、Office软件等。
（d）具有良好的沟通交往能力，熟悉各种礼仪常识。
（e）具有一定组织协调能力、思维敏捷，应变能力强。
d、解说员1名
男女不限，18-45岁（含），大学本科以上学历，书法、美术类专业优先，普通话达二级甲等以上，形象气质佳、具有亲和力，责任心强，语言表达能力强。
第六条甲方的权利和义务
一、甲方的权利
1.代表和维护使用人的合法权益，听取使用人的意见和建议，及时将意见和建议反馈给乙方，并督促乙方及时处理。
2.监督乙方遵守物业管理制度、实施物业服务的其他行为。
3.审定乙方拟定的物业管理方案、年度管理计划、维修养护计划，监督检查乙方各项方案计划的实施。
4.审定乙方制定物业共用部分和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护方面的规章制度。
5.负责督查对物业设施、设备和共用部分的大中修及更新、改造。
6.定期听取乙方关于物业服务合同履行情况的报告。
7.对乙方违反法律、法规和政策规定的行为，提请相关部门处理。
8.甲方有权要求乙方撤换不服从管理及工作达不到要求的工作人员。
9.监督乙方管理服务工作及实施制度的执行情况，对乙方进行季度和年度全面考核评定（考评标准见附件1）。
10.甲方有权利要求乙方于半年度末提供文化窗口服务人员费用开支结余情况。
11.依据法律、法规规定享有的其他权利。
二、甲方应履行的义务
1.按合同规定按时支付物业服务费。
2.听取使用人的意见和建议，协调使用人与乙方的关系。
3.协调乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动。
4.协助乙方对使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理。
5.协调、配合乙方共同处理本合同生效前发生的相关遗留问题。
6.对涉及乙方的知识产权、商业信息和技术秘密等重要资料和信息负有保密义务。
7.法律、法规规定的其他义务。
第七条乙方的权利和义务
一、乙方的权利
1.按照本合同规定向甲方收取物业服务费用。
2.经甲方同意后，可将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，费用由乙方承担。
3.根据甲方授权，采取批评、规劝、警告措施制止物业使用人违反公共管理制度的行为。
4.依照法律、法规规定和本合同约定享有的其他权利。
二、乙方应履行的义务
1.接受物业管理主管部门及政府相关部门的监督、指导，并接受甲方和使用人的监督。
2.按照国家和本市有关物业管理技术标准、行业规范以及本服务合同进行管理，提供专业化的优质服务。
3.及时向甲方通告本区域内有关物业管理服务的重大事项，及时处理投诉，接受甲方的监督。
4.对项目重要资料、信息及甲方的商业秘密负有保密义务，否则将承担由此给甲方造成的一切损失。
乙方妥善保管以下资料：
（1）竣工总平面图、绿化图、单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工资料。
（2）规划设计资料。
（3）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料。
（4）物业质量保修文件和物业使用说明文件。
（5）物业管理所必须的其他资料。
5.在承接物业服务时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，并做好书面记录和签认工作。
6.结合本物业管理项目的实际情况，编制物业管理
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