某公园营销推广策划书Word下载.docx

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85.2

257.1

244.82

63.92

※三年内各种指标呈现持续加速态势——平均增长率：

年销量40%，销售收入59%。

※三年内共出售商品住宅575.62万平方米，平均年销量为191.87万平方米，其中2004年销量最多。

※年均竣工面积239.17万平方米。

1-22005年市场现状分析

1-2-1供应情况（1-8月份）

截至8月底房地产开发统计

主要指标

合计

上年同期

增幅

完成投资额（亿元）

42.6

41.38

2.95%

住宅

32.6

29.63

10.02%

商品房施工面积（万平方米）

622.78

795.38

-21.7%

竣工面积（万平方米）

63.85

130.04

-50.9%

※依据数据显示，在经历一系列国家宏观调控政策的“洗礼”后南昌房地产前8个月，开发力度有所减缓，完成投资42.6亿元，投资增幅较上年同期增长2.95%，较上半年增幅提高9.73%。

※受调控政策的影响，截至8月底南昌房地产市场供应量与去年同期相比有所下降。

1-2-2未来潜在供应情况

※2005年全市计划供地4000-4500亩，南昌市区增加交通便利、配套设施完善的中低价位普通商品住房用地供应。

对于类似别墅等高档住宅项目用地，将鼓励安排在南昌市周边区县。

受政府出台利好政策等因素影响，南昌楼市重新开始活跃，成交量大幅回升。

间接拉动了市场的供应量的提升。

1-2-3需求情况

8月份当月份相关数据统计（含四县）

较上月增长

商品房交易面积

24.91

24.7

0.84%

45.76%

23.97

20.77

15.39%

51.23%

商品房交易金额

7.08

6.42

10.3%

60.18%

6.5

4.57

42.33%

69.97%

2005年1-8月份成交套数图示（市区）

※今年3月份国家出台了一系列宏观调控政策。

这些政策的出台，让全国的房地产市场都受到了一定影响。

尤其是今年6月和7月，南昌市房地产市场消费者观望气氛浓厚，成交量大幅萎缩。

据统计，6、7两个月市区商品住房的成交量仅为1052套和685套。

※相关资料显示：

多数城市房地产市场截至8月底仍处于观望期，未能走出低谷。

而整个市场开始重新启动且商品房销售量环比增幅超过50%的仅有4个城市，包括南昌1.2倍、合肥79.26%、无锡62.75%、哈尔滨57.84%。

这表明南昌房地产市场复苏快速，排在全国前列。

商品房交易量大幅回升。

1-2-4需求总量预测

※2005前三季度年南昌市经济发展，国内生产总值比上年同期增长16.5%，综合考虑国家宏观经济调控对全国房地产市场的影响，预测南昌市（含周边地区）城镇居民基本的住房需求为260—310万平方米。

※按照南昌市城镇居民住房的年需求量按预计10%的递增比例，可预测2005年城镇居民住房的年需求量约为260-310万平方米。

1-2-5需求结构

※南昌市平均年净增人口约10万人，按40%新增人口需新建住宅，每人20-25平方米的标准计算，对住房的需求量约为80-100万平方米。

※2005年1-5月全市市区交易的91.6万平方米商品住宅中，外地居民购买的为24.5万平方米，比重为27%。

保守估计2005全年以及未来几年内外地居民在南昌购房比例可保持25%，预计其对南昌市住房的消化量约为65-80万平方米。

※南昌正在进行的花园城市建设和改造旧城工程，将产生大量的拆迁户需要重新安置，致使今年拆迁安置用房的需求量大增。

预计拆迁、危改户以及原无房户和未达标户对住房的年度需求量约为115-130万平方米。

其中约60%此类人群意向选购经济适用房产品。

价格

（元/m2）

预销售量

（万m2）

所占比例

（%）

单套面积

（m2）

1500元以下

10.7

11.7

60平方米以下

2.99

3.3

1500-2000元

6.97

7.6

60-80平方米

1.67

1.8

2000-2500元

7.82

8.5

80-100平方米

14

15.3

2500-3000元

20.2

22.1

100-120平方米

14.6

15.9

3000-4000元

34.31

37.5

120-150平方米

33.42

36.5

4000-5000元

7.31

8.0

150-180平方米

13.74

15.0

5000元以上

4.28

4.6

180平方米以上

11.2

12.2

1-2-6市场需求特点（2005年上半年）

※上述数据显示南昌市商品房市场高价位、大户型住房所占比例较大，从商品住房供应情况看，2005年1-5月单价在每平方米3000元以上的高价房供应量占总量的47.9%，单套面积在120平方米以上的占总量的65.1%；

从预销售情况看，2005年1-5月单价在每平方米3000元以上的占总销量的72.2%，单套建筑面积在120平方米以上的占总销量的63.7%。

※结合图表分析120-150平方米为南昌市场热销户型。

※总价30-50万元是目前购房者能够承受的房屋总价范围。

※其中南昌高收入阶层、二次置业（卖旧房买新房）群体、外来购房者消化的中高档楼盘占有相当一部分比例。

1-2-7价格走势

※南昌房价经过连续三年大幅攀升，今年上半年增速开始放慢，房价增幅有较大回落。

总体看来，南昌市房地产市场将呈现平稳发展的态势，房地产投资增幅较上年有较大回落，逐渐趋于理性，房价涨幅逐渐趋缓，供求关系将逐渐趋于平衡。

※根据调查今8月份全市市区商品房预销售均价为3239.74元／平方米，较上年1至7月预销售均价高出26.18元／平方米，增幅为0.85%，其中，商品住房预销售均价为3127.20元／平方米，较今年1至7月份预销售均价高出76.78元／平方米，增幅为2.52%。

※南昌房地产市场已由8月份呈现出了回暖态势。

依据8月南昌房地产市场价格指标种种数据显示，南昌楼市已经走出6、7月的“阴霾”，开始“拨云见日”，利好政策刺激消费也同时得到了体现。

可以预测，南昌房价今年仍将有小幅上升，但会逐渐趋于稳定。

1-2-8市场走势分析图

南昌市商品住宅施工面积、新开工面积、竣工面积、销售面积情况

（资料数据采集2002年—2005年上半年）

1.竞争区块分析

※直接竞争区块：

市区、安义县及新建县西部产品

※间接竞争区块：

南昌其他区县产品

按照地理位置作为评判标准

2.详细描述

项目名称

翡翠山庄

物业位置

新建望城

发展商

南昌英豪房产有限公司

策划代理

——

物管公司

南昌通达物业

物业管理费

0.8元/平方米

物业类型

别墅

工程进度

现房

规划设计

省设计院

园林规划

绿化率

60％

容积率

0.36

项目规划

总体规划

占地面积

260亩

建筑规模

一期39栋其中8栋双拼，二期60多栋

建筑面积

65614.23平方米

项目配套

周边公交

219

外形特征

小区配套

花园等

周边配套

周边配套较不完善

户型配比

户型

面积（范围）

户型套数

已售套数

销售率

双拼

310

16

100％

单体

410

23

二期单体

355

60

未开盘

254

套数合计：

170

项目销售

销售概括

开盘时间：

2005.4-5月

入伙时间

未定

销售电话：

开发总期数及现推期数：

按揭银行：

付款方式：

一次性、按揭、分期付款

价格情况

别墅/花园洋房

最高价：

3400-3500

最低价：

2900

均价：

3000

朝向差价：

折扣系数：

营销分析

主要卖点

主打广告

生态景观与建筑群的完美结合，天然韵味的原生态精致生活

客户来源

南昌市较高收入阶层

项目优势

项目劣势

1、有私家花园

1、较偏远

2、有单独的停车位

2、周边配套不完善

绿地山庄

迎宾大道西侧

上海绿地集团

绿地集团市场部

上海科瑞物业管理公司

物管费

1.3元／㎡

三期封顶

南方冶院

园林设计

德国飞扬

57％

0.5

项目规划

规划面积：

1250亩（前三期500亩）

建筑规模：

1700套

建筑面积：

100000（前三期）平方米

外形特点：

海派

周边公交：

218、203、230、221

周边配套：

小区配套：

会所、幼儿园、网球场

户型组合

面积

总套数

联排

200㎡

叠加

170㎡

50

43

250㎡

175

108

独栋

300㎡

25

合计：

500套

户型配比：

项目销售

销售概况

04年5月

入伙时间：

05年3月

5987111

开发期数及现推期数：

共六期（现三期）

交行、工行

按揭、一次性

价格分析

6000

3400

车位：

每户1个，售价：

3300元／㎡

储藏间：

个，售价：