社区物业管理方案Word格式文档下载.docx

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五、社区文化建设14

（一）社区文化活动组织及创意16

（二）社区文化建设的原则17

六、物业管理报价19

（一）管理人工费19

（二）公共设备设施运行维护及保养费21

（三）清洁卫生费22

（四）绿化管理费23

（五）办公费23

（六）服装费24

（七）固定资产折旧24

结束语26

潮鸣街道刀茅巷社区物业管理方案设计

房地产经营与估价09

（1）班尚武指导老师赵巧英

随着我国经济发展和城市开发，住宅小区越来越成为居住的主流，小区物业管理是针对当代社会这一市场需要应运而生的。

物业管理公司入住小区的普遍存在，管理和服务以及相互的权利和义务细则便成为大家急需解决的问题。

什么样的物业什么样的收费以及实施怎样的物业管理。

这样小区与小区之间便形成了差距，不能够对待不同的小区实行统一不变的管理方案。

为了应对激烈的市场竞争，物业管理公司也需要针对不同的小区来制定不同的管理方案，做出自己的特色才能打响自己的品牌。

根据需求分析，实现小区特色的管理业务，效益已越来越明显。

因此，开发这样各种因地制宜的物业管理方案成为很有必要的事情，在本文中将就本次毕业设计我所开发的小区物业管理方案,谈谈其专有特色和所涉及到的问题及解决方法。

关键词：

物业管理、特色、因地制宜

前言：

社区是聚集在一定地域中的人们所组成的社会生活共同体。

因此社会文化建设在社区物业管理中起到至关重要的地位。

在中央提倡和谐社会的同时，我们更应该提倡和谐社区。

和谐社区最重要的一点是社会文化的现代化建设，如何加强和改进现代物业社区的文化建设，是我们每个社区人所应该了解和努力的。

为了进一步了解社区文化，营造和谐社区，我们有义务和责任对现代化社区文化建设进行新一轮的统筹。

走集团化发展道路、打造强势品牌、提高企业的核心竞争力：

高薪的技术应用、提供个性化、专业化的服务，奉行以人为本的服务理念加强法制管理，规范物业市场；

奉行以人为本，创造“和谐社区”的服务理念将成为我国物业管理行业的发展趋势。

一、物业基本概况

（一）基本信息

潮鸣街道刀茅巷社区位于下城区东部，东临贴沙河，西靠刀茅巷，南起庆春路，北至体育场路。

占地面积0.28平方公里，容积率2.6，绿化率29.20%。

现有住宅楼33幢，83个单元，住户约2400户，人口近7000人。

实行物业管理的小区有宏盛公寓、浙大小高层、米兰公寓、泰和苑、环东公寓、晶晶大厦、天园阁等。

辖区内有杭州市红会医院、好又多超市、传媒学院艮山实验中学、杭州机床厂、下城区综合办公楼等五个共建单位。

社区坚持以人为本、服务居民为原则、以群众满意为标准，充分发挥社区居委会自我管理、自我教育、自我服务、自我监督的作用。

以“学习------改变我们的生活”为创建理念，以营造一个“文化共享、温馨和谐”的学习型社区为目标，不断提升社区居民的文化生活品质。

图—1：

试项目位置图

（二）小区近况

杭州一些老小区频频遭遇物管“抛盘”，其中一些小区的物业管理由于无人接盘，变成了“真空”小区。

老式小区里的房子以前大多是公房，由单位或政府管理，基本不存在物业管理收费的问题。

从10多年前开始，公房逐渐变为私房，物业公司进驻小区，收费难问题也随之而来。

潮鸣街道刀茅巷社区也面临着这样的一个问题。

这是在杭州市破解住房难相关专题会上提出的。

根据杭州市房管局的初步调研，杭州市有30%左右的住宅小区未实行专业化的物业管理，约724处，涉及40.1万住户。

杭州市从今年开始将启动物业管理改善工程，要解决老旧小区的物业管理问题。

杭州市房管局物业监管处处长谢小敏表示，根据现在的测算，老小区管理费用以低廉为准则。

李晓宏是土生土长的杭州人，不仅在一个老小区工作，他自己居住的也是一个老小区，包括他的亲戚朋友大多数也在老小区生活，对老旧小区的物业管理之难深有感触。

物业管理有很多琐碎的事情，老旧小区尤其如此，公共设施、设备使用多年，动不动就坏，需要修理，问题是钱从哪里来？

基于这个问题的根源所在，这些小区需引进正规的物业管理公司进行管理，社区也应设立严格的社区居委会对各个小区进行严格的管理，从而实现方便你我，方便大家，构建和谐社区的理想目标，做到对各小区的统筹管理。

二、对本项目物业管理的目标

一流的物业需要一流的管理，一流的管理出一流的质量。

通过我们的服务，为刀茅巷社区及业主创造价值，为刀茅巷社区及业主营造一个“安全、舒适、温馨、亲情”的环境。

1、总体管理服务目标

1、前期目标

成为社区单位的好参谋、好帮手、好朋友；

提高服务质量和标准，提升刀茅巷社区品质。

2、合同目标

在合同期内，全身心为刀茅巷社区及业主服务，成为刀茅巷社区及业主的好保姆、好管家、好朋友。

2、管理服务理念―――――我们让您更满意

让——严格管理、规范服务、心心交流

您——广大的刀茅巷社区的业主们

更——优于行业标准、优于其它企业

满意——成为业主的好保姆、好管家、好朋友成为合作方甲方的好参谋、好帮手、

3、服务承诺

1、总体指标

（1）满意度指数百分之95以上；

（2）管理服务范围内不发生重大安全责任事故，

（3）管理服务范围内不发生重大火灾责任事故，

2、分类指标

（1）管理处设专线24小时受理服务

（2）各类服务人员上岗培训率达到100%；

（3）有效投诉处理率100％，投诉人签字满意率95％以上；

（4）清洁管理无盲点，管理服务范围保持环境整洁，环境垃圾日产日清；

（5）管理服务范围内秩序维护固定岗实行24小时秩序维护立岗服务

三、拟建立的管理运作方式及岗位人员的配备

（一）管理处运作方式及各部门职责

1、管理处运作方式

管理处实行管理处经理负责制的直线制领导形式，下设秩序维护队、保洁部两个部门，实施管辖区域内统一的物业管理。

管理处经理集指挥与职能于一身，全面掌握日常工作及人员状况。

减少失控。

各项工作的安排及临时任务的下达，均由管理处经理直接安排，各部门主管下属员工直接向其主管负责，各部门主管直接向管理处经理负责，管理处直接向公司负责，公司直接向刀茅巷社区的业主们负责。

2、岗位编制与配备

（1）办公室：

物业管理主任1名、物业管理副主任1名、助理1名、行政文员2名

（2）工程部：

工程部主管1名、、技术人员2名、维修工3名

（3）服务部：

业务主管1名、客服人员2名、文化宣传员2名、后勤主管1名、后勤工作者2名

（4）保安部：

保安队长1名、保安员12名

（5）财务部：

财务主管1名、会计员2名、出纳2名、车场收费员1名

（6）保洁部：

保洁组长2名、保洁员8名、绿化员2名

（7）管理部：

物业资料管理员2名、仓管员1名

3、管理处各部门岗位人员配备及岗位职责和工作范围

（1）管理处主任

在公司的领导下，全面负责管理处内部管理、业主服务、秩序维护服务、保洁服务、应急处理及特约服务等工作。

组织贯彻社区管理服务的工作计划。

负责组织社区公益性活动。

完成居委会交办的其他任务。

（2）工程部主管

对房屋、设备设施的检验、维修、更新、改造的计划安排和实施管理，对管理处工程、设备维修人员的业务指导、技术监督和专业培训。

（3）保安部队长

在管理处经理的领导下，对所管辖区内的治安、消防负责。

负责对当值秩序维护进行岗位督导，发现不合格操作当场予以纠正，对各班秩序维护质量记录进行初审。

负责对突发事故应急处理的现场协调。

负责对消防设施及秩序维护器材、公用物品的检查和管理。

负责员工的消防培训及社区消防安全知识宣传。

负责对队员考勤和请假审批及工作考核。

（4）保洁班班长

服从管理处经理的领导，对医院的清洁负责。

负责对当班保洁工操作的检查，对各班保洁工作质量记录进行初审。

负责对绿化区的规划和养护工作的督导、监管。

负责安排人员完成业主提出的特约服务。

负责对员工考勤和请假审批及工作考核。

（5）保洁员

对保洁班长负责，认真执行各项管理制度；

认真做好承包区域的环境保洁；

在班长带领下，认真完成本职工作和其他交办任务。

（6）工程技术人员

一般由房屋工程、电气工程、给排水等方面的中、高级技术人员组成，主要工作包括房屋、设备设施的检验、维修、更新、改造的计划安排和实施管理，对管理处工程、设备维修人员的业务指导、技术监督和专业培训。

（2）有关培训

源源不断的人员培训是我物业的管理水平不断提高的根本保证。

为此，公司根据市场发展的需要，建立了自己的“培训中心”。

每年举办二期1个月全脱产的物业经理培训班和不定期的各类专业的培训班。

除了每年举行的大的管理培训外，我公司还为该物业老小区准备了每周三的培训训练，以达到新进员工对自己业务的熟练掌握，争取为业主提供舒适的环境以及满意的服务。

我公司培训承诺：

让各类服务人员上岗培训率达到100%；

使小区业主不花冤枉钱，不浪费培训人员珍贵的时间。

四、各专业管理方案

（一）安全管理

1、在管理处经理领导下开展工作，负责辖区范围内24小时保安服务。

2、以“预防为主，群防群治”的方针，严格进行小区进出人员和物品出入管

3、协助、配合辖区民警搞好小区治护、暂住人口管理，确保小区正常工作秩序和良好的生活环境。

4、随时保持高度警惕、积极参与突发事件，火警、火灾抢救工作。

5、配合有关政府部门宣传国家一些方针、政策，与政府部门和小区住户实现良好沟通。

6、作为公司对外的窗口，依据公司仪容、仪表要求，讲文明、讲礼貌，热心为客户服务，树立小区文明高尚的整体形象。

7、协助、配合各部门搞好各项活动及完成领导交代的临时性任务。

（二）车辆管理

1、遵守交通管理规定，爱护小区（大厦）的道路、公用设施、不乱停放车辆。

2、不准在道口、车行道、消防通道上停放车辆（摩托车和自行车按规定停放在各自的停放点）。

3、停车场实行月卡、季卡、年卡和临时停放收费方式，实行月卡、季卡、年卡的车主（司机）须到各管理办理有关手续，临时停放按《贵阳市机动车辆保管统一收费标准》缴费，临时停放必须保证业主（住户）有足够车位前提下实行。

1.4停车场必须有专人24小时值班，建立健全各项管理制度和岗位职责，并将管理制度收费标准悬挂于出入口的时显位置。

1、停车场内按要求设置消防栓，配备灭火器，由管理处定期检查。

2、停车场和大厦行车道路须做好行车线、停车位（分固定和临时）、禁停、转弯、减速、消防通道等标识。

3、机动车进场时应服从管理人员指挥，遵守停车场管理规定，履行机动车进出车场有关手续，按规定交缴停车费。

4、集装箱车、拖拉机、工程车以及运载易燃、易爆、有毒等危险物品的车辆不准进入。

5、不损坏停车场消防、通讯、电器、供水等设施。

9、摩托车、自行车由管理处免费统一管理。

（三）工程维修服务管理

规范工程维修人员的服务行为，树立公司良好形象，为客户提供优质服务。

1、关心公司，热爱本职工作，遵守公司各项规章制度和劳动纪律，维护公司利益和荣誉，爱护公司设备、设施。

2、认真贯彻公司“开源节流”的方针，在工作中力行节俭，不浪费公司资源。

3、从全局出发，树立良好的合作意识，团结、真诚协作，达到畅顺、高效率的工作绩效，切实服从领导的工作安排和调度，如有异议，必须做到“先服从后投诉”。

4、对工作中出现的问题不推诿，勇于承担责任，并从中吸取教训，不断提升工作水平。

5、未经公司领导授权或批准，不得以公司名义对