Ehptjhi项目可行性分析报告模板Word格式文档下载.docx

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四、项目建设的市政配套条件

第四章:

项目开发定位

一、项目市场定位

二、项目消费群定位

三、项目产品定位

四、产品风格定位

五、项目社区形象定位

六、项目功能定位

七、项目价格定位

第五章:

项目规划设计方案

一、设计思想、设计理念及设计特点

二、总体规划

三、建筑设计

四、结构设计

五、专项设计

六、消防设计

七、环境保护

八、经济技术指标

第六章:

项目实施进度安排

一、项目进度安排的原则

二、项目实施的进度安排

第七章:

项目营销方案策划

一、营销卖点

二、销售策略

三、促销策略

四、准备策略

五、项目销售收入实现计划

第八章:

项目总投资估算及资金筹措计划

一、项目总投资估算的依据

二、项目总投资估算的原则

三、项目投资估算及资金筹措计划

第九章:

项目销售和收入测算

一、住宅销售单价的确定

二、商铺销售单价的确定

三、车位销售单价的确定

四、项目总销售收入的确定

五、项目住宅定价模拟

第十章:

项目财务评价

一、财务评价技术线路

二、财务评价

三、项目不确定性分析

第十一章:

项目综合评价结论及风险规避建议

一、项目综合评价结论

二、项目风险规避建议

1、建设单位基本情况

2、项目概况

1、(某城市)房地产市场的需要

2、(某区)城市建设的需要

三、可行性研究编制的依据(长沙为例)

1、湖南省建筑安装工程预算工作手册;

2、湖南省建筑工作估算指标;

3、长沙市最新材料价格信息;

4、2001年湖南省建筑工作概算定额;

5、湖南省建设厅文件湘建价[2002]578号文;

6、省定额站建定价[2000]138号文有关人工工资的规定;

7、湖南省建设系统行政事业性收费项目表;

8、房地产公司某区项目规划设计方案;

9、委托方提供的其他有关资料;

10、我司近期类似项目有关造价资料;

11、现场勘察及市场调查收集的有关资料等。

项目财务评价结果如下:

财务指标

数值

财务净现值

投资利润率

投资回收期

借款偿还期

盈亏平衡点

通过对项目的技术经济分析论证,得出如下结论:

1、项目销售市场前景……,建设条件……;

2、项目的前期工作……

3、项目的各财务指标……;

4、项目投资额,投资回收期,经营风险……。

1、长沙经济持续、快速增长。

2、居民消费能力,消费意识。

3、城市规划促进房地产市场发展。

4、区域发展分析

二、市房地产市场分析

1、房地产供给情况

2、长沙房地产需求情况

3、长沙房地产价格分析

4、住宅市场的户型特点

5、住宅市场的竞争态势

6、长沙住宅消费者分析

7、住宅市场的发展趋势

1、开发商对国家政策变化的预期

2、开发商对需求市场的预期

1、项目优劣势分析

1)区域环境分析

2)地段分析

3)地块特征分析

4)开发商实力分析

5)生活配套分析

2、项目投资机会分析

1)强有力的消费支持

2)区域规划前景与政策支持

3)咸嘉湖改造利好

综合以上分析可得出以下结论:

长沙属亚热带季风性湿润气候。

气候特征是:

气候温和,降水充沛,雨热同期,四季分明。

长沙夏冬季长,春秋季短。

春温变化大,夏初雨水多,伏秋高温久,冬季严寒少。

1、气温

Ø

年平均气温17.2℃

极端最高气温:

40.6度

极端最低气温:

-11.3度

2、雨量

年平均降雨量:

1389.8㎜

年最大降雨量:

1959.4㎜

年最小降雨量:

192.5㎜

3、湿度

年平均相对湿度:

80%

年最小相对湿度:

10%

4、季候风

年平均风速:

2.7m/s

最大风速:

24m/s

5、雪

年最大积雪深度:

20㎝

年最大冻土深度:

5㎝

6、日照

日照时数达1677小时

1、项目地块概况

2、项目地块地形、地质条件

1、项目规划限定:

容积率,绿地率,建筑密度

2、后退红线控制:

东、西:

退规划路边线或用地红线多层>4米,高层>8米;

南、北:

多层退规划路边线>5米且退用地红线>0.55H,高层退规划路边线>8米且退用地红线>12+0.2H。

3、间距控制:

建设间距类区:

4、建筑高度控制:

1道路2、供电3、供水4、排水5、暖通6、供气7、电话通讯8、网络

五、项目形象定位

项目的规划设计方案从设计指导思想、设计理念、总平面设计以及建筑设计、专项设计等几方面进行说明,最后对设计方案的技术经济指标进行阐述。

1、设计指导思想

2、设计理念

3、设计特点

1、总平面布局与交通流线规划

2、组团化

3、绿化系统规划

4、公建配套规划

1、建筑风格

2、住宅类型

3、户型设计

4、小区停车处理

1、火灾报警及联动控制系统

2、电视电话宽带网系统

3、保安监控系统

4、交通及停车场管理系统

1、公共及生活用水处理

2、固体垃圾处理

3、噪声处理

表1:

项目经济技术指标表

名称

指标

总用地面积

净用地面积

总建筑面积

计入容积率总建筑面积

其中

住宅

商业

配套设施

地下室面积(不计入容积率)

建筑占地面积

总户数

总停车数

容积率

建筑密度

绿地率

建筑高度

1、尽量缩短建设工期

因房地产开发项目投资金额巨大,且开发所需的大部分资金是借贷资金,工期长短在一定程度上决定了利息额的多少,因此,在不影响工程质量的前提下,缩短工期可以减少资金占用成本,从而减少总投资。

而且,工程在建设过程在需要配备专门的管理人员及一定量的物质资源,这样,工期越长,管理成本就越高。

同时,短平快的工程会给开发商带来运营效率高的良好印象。

为缩短工期,应重点做好以下工作:

选择优秀的承包商来确保工程按期完成;

多个施工队同时开工,做好不同施工队的协调工作,使他们之间能有效配合,协调推进施工进度。

2、分片分期开发

3、住宅和配套同步

4、高效运用资金

项目开发期计划表

开发期数

项目名称

时间

一期

主体建筑工程

建筑安装工程

销售

二期

三期

项目建设经营期进度表

建设经营期

主要工作内容

完成整个项目投资的比例

1

前期准备工作

一期主体建筑基础工程

2

一期主体建筑工程

06年4月一期开始销售

3

一期销售工作

一期建筑安装工程

二期主体建筑部分工程

4

二期销售工作

二期建筑安装工程

5

三期主体建筑工程

三期销售工作

6

三期建筑安装工程

1、开盘期

2、强销期

3、销售尾期:

1、广告

销售准备期:

在这一阶段,项目刚刚动工,消费者对项目所在区域及项目情况一无所知,人们从施工现状无法了解小区的整体规划。

所以,此期的重点放在项目所在区域及项目自身规模、规划特点、开发商开发理念等的宣传上。

主要通过报纸软性新闻、报纸硬广、户外广告、互联网广告等方式进行宣传,内容上既能突出小区自身的特点,同时又能迅速抓住消费者的注意力。

通过大力度宣传,使项目的开发理念,区域的价值得到消费者的认同与关注,为后期的销售作好市场铺垫。

开盘期与强销期:

加大广告频率及媒体的选择,尤其是强化现场广告和电视广告,形成强大的宣传攻势,形成对消费者进行全方位的渗透和影响。

在宣传内容上,除体现小区的特色处,还应突出了热卖的景象。

销售尾期:

该时间段,一期销售已进尾声,这时的宣传应重点放在优惠促销上。

同时,通过宣传树立企业品牌,并为项目二期销售打下基础,做好铺垫。

此阶段的广告频率相应减少,以降低宣传成本。

2、广告媒体

3、人员促销

对销售人员进行专门的培训,以规范他们的行为细节,统一制定销售说词。

销售期间:

要求销售人员热情、耐心、诚恳地接待每一个客户,与重点客户建立良好的关系,树立“诚信为本”、“顾客就是上帝”的营销思想。

另外,采用一些奖励办法调动促销人员的积极性。

4、房展会

5、精品楼书

6、公共关系

1、销售中心

2、样板房展示

3、楼盘正式推出仪式

项目各建设经营期销售比例表。

经营期

销售比例(%)

销售金额(万元)

合计

7、房地产公司项目规划设计方案;

8、我司近期类似项目有关造价资料。

1、项目投资估算尽可能反映项目的实际情况;

2、项目总投资尽量符合节约和安全的原则;

3、项目总投资估算对于无法准确估算的项目在预备中考虑。

1、项目主要经济技术指标

项目主要经济技术指标表

项目

数量

单位

地上住宅建筑面积

地上店面建筑面积

车位

地上配套设施面积

户数

地下建筑面积

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