和声整合推广策略培训Word文件下载.docx

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再如宁波绿园的产品意象“奢侈品”，找到两者的共通之处，如“历史”、“细节放大”、“品牌联动”等；

对产品进行概念提炼时偏产品或偏形象都不要紧；

提炼产品灵魂的方法

①找其它的场所（如展开的博物馆，常规博物馆是较封闭的；

溶解的公园；

可以把写字楼做成宾馆的感觉，也可把宾馆做成家的感觉）

②和甲方老总交谈，前提是你要具备一定的洞察力（怎样的老总就有怎样的楼盘，老总的气质多多少少会反映在楼盘气质上）

③寻找与项目气质高度融合的场所（如摩登场、或拿名画与房产品从名师、时间、时代、投资等角度作横向对比）

④当你找不到项目灵魂的时候，哪怕片断也行。

（比如你要告诉创作部门这个项目的气质是稳重的？

现代的？

简约的？

中式的？

开放的还是封闭的……诸如此类）

看一份好的报告，你能感觉到背后从事策略或策划的人，他曾有过“发抖的感觉”。

第三部分：

推广（分为形象推广及产品推广）

推广流程

１）品牌导入

既所谓的形象推广期，可以采用爆破式或你预先设想的节奏

如万科的１００００个爱家心愿。

要弄清楚你的爆炸式活动是界定在业内？

还是客户群？

还是纯属投老板所好博老板一乐？

２）积累期

如果这是很容易看出策略线是否认真的一环，那么品牌导入就是能看出服务这个项目的团队是否有创意？

方法：

一公里或三公里广告拦截、区域短信、阶层活动等，这里要注意一点：

做到边积累边锁定边维护

３）开盘

什么时候开看客户积累。

至于开盘定价是低开还是高开要看老总个性。

４）持续期

寻求问题出在哪？

对难销房源进行梳理。

要相信每个客户都是一把钥匙，让每个已购房客户都成为销售源。

要明确策略的根在哪里？

所有的活动以此为核心。

好的活动是市场上未出现过的。

标准活动＋小想法＝有意思的活动

第四部分：

产品建议

方法一：

从灵魂出发，从项目的核心概念出发；

要弄清楚一个项目的物理定位及精神（所谓的灵魂）

如:

１３０万㎡滨海大盘（物理定位）

源于海，超于海（核心概念）

方法二：

建立同类产品的资料库，这取决于一个人的用心程度。

一次事隔20多天还有欲望去梳理的培训，整理出来供同行分享。

整理到最后，发现培训完的作业没完成。

——关于企业品牌导入及项目品牌导入的１０个案例。

整理：

徐莉

和声策略部定价报告分享

时间：

2007年8月9日

部门：

策略五组

诚挚感谢师俊杰分享他的定价经验及定价市调方法:

）

随着项目跟进深入，定价报告已成为策略人员的必修课。

一份完整的定价评审报告通常包括以下几部分：

一、当前房产市场行情

（包括当前市场去化情况、在售与即将推出的市场供应情况、二手房市场表现等）

二、项目分析

（概况+SWOT分析）

三、定价策略：

（主要是定价依据和标准）

四、根据竞争楼盘产品价格对比，建立项目认知，并进行均价测算

（方法：

加权点数定价、回归方程式、经验值推算法、对比分析法、综合平均法等）注:

综合平均法含有目标客户访谈法

五、定价说明：

（主要考虑后期项目价格涨幅情况及价格推售策略）

定价市调注意事项

小高层作定价时要关注——

竞争对手1-5层销售情况及价格；

6层、8层、9层（最好房源）边套的销售情况，如果剩余房源多则表明销售不佳；

楼层差价、同层差价（东边套与西边套差价、东边套与中间套差价、东套与西套差价）

通常情况下，小高层楼层差价60元、80元、100元不等；

竞争楼盘价格涨幅情况。

高层会有5个价格区间——

1-5层//6-10层//11-15层//15层以上//顶楼价格

顶楼复式定价二种方法——

一是提高单方面积价格，按一层面积算，顶层为赠送；

二是按双层算，单方面积调低

在测算出单栋均价后，作一户一价时，通常的基准均价楼层界定——

5楼——小高层（11或11+1）

8-9楼——高层（16或17层）

2楼或4楼——多层（5+1）；

4楼——（6层）

（备注：

基准均价和均价是不同概念）

常识补充：

小高层、高层都为二次供水

多层1-3楼直接供水，4楼以上二次供水

曹今｜和声户型解读培训

（2007-06-2818:

30:

33）

转载▼

标签：

户型

培训

和声

分类：

读书笔记

和声户型解读培训 

曹今

适用对象：

给甲方做户型调整建议的策略人员及写户型说明的创作人员

一个常规的户型要具备6大功能空间：

客厅、餐厅、卫生间、主卧、储藏室、学习区。

好的户型最好能同时满足以下三条动线：

家务动线（如买菜后从入门到厨房的距离，通常所谓的“干湿分区”）

家里人动线（如各房间到卫生间的距离）

访客动线（客厅与主卧的距离，强调公共区域与私人区域互不干扰，也就是通常所谓的“动静分区”）

面积与户型对应关系（指多层、小高层物业）

150-190㎡，可做到：

跃层

100-130㎡，可做到：

3房2厅2卫/3房1厅1卫

85-95㎡，可做到：

2房2厅2卫/2房1厅1卫

65-75㎡，可做：

单身公寓

以下为曹老提供的《房型设计与技术要点概要》

1、户型好的住宅采光口与地面比例不应小于1：

7，在整个户型平面设计时，小户型、中户型至少应有一套，大户型至少有两个居住空间向南偏东35度至南偏西35度。

2、起居室（客厅）两个基本原则是：

第一，起居室的独立性；

第二，起居室的空间效率。

现在，有的户型中的起居室也仍然保留着过去“过厅”的角色；

有的户型设计了独立的起居室和交通空间分离，相对增加了户型面积。

因此在设计户型时，起居室的使用面积小套、中套不应小于12平方米，大套不应小于14平方米。

起居室应有直接采光、自然通风。

起居室的短边轴宽度，小套、中套不宜小于3.6米,大套不宜小于3.9米。

起居室至少一侧的墙面直线长度不宜小于3米。

3、厨房：

根据建设部的住宅性能指标体系，3A级住宅要求厨房面积不小于8平方米，净宽不小于2.1米，厨具的可操作面净长不小于3米；

2A级面积不小于6平方米，净宽不小于1.8米，厨具的可操作面净长不小于2.7米，1A级则分别是5平方米、1.8平方米和2.4米。

低层、多层住宅的厨房应有直接采光，中高层、高层住宅的厨房有可开向公共走廊的窗户。

厨房应设排烟烟道，厨房的净宽度单排布置设备的，不应小于1.5米,双排布置设备的，不应小于2.1米。

厨房宜配服务阳台，并设污洗池。

（在一些90㎡之内的经济户型中，因受各种条件限制，可以考虑暗卫，但厨房必须为明厨）

4、卫生间：

满足三个基本功能，即洗面化妆、沐浴和便溺，而且最好能有分离，可以避免冲突，其使用面积不小于4平方米。

从卫生间的位置来说，单卫的户型应该注意和各个卧室尤其是主卧的联系。

双卫或多卫时，公共卫生间应设在公共使用方便的位置，但入口不宜对着入户门和起居室。

从面积角度来看，带浴缸的卫生间净宽度不应小于1.6米，淋浴的净宽度不应小于1.2米。

5、卧室：

一般来说主卧室的面宽不应小于3.6米,面积在14至17平方米左右，次卧室的面宽不应小于3米,面积在10至13平方米左右。

其次，应注意卧室的私密性，和起居室之间最好有空间过渡，直接朝向起居室开门也应避免对视。

6、卧室与卫生间之间不应该设计错层。

7、辅助空间：

包括阳台、露台、储藏间等。

在部分面积虽小，但在日常生活中的地位非常重要。

露台一是为建筑立面漂亮，二是通过送露台来解决价格抗性。

小套、中套的壁橱，净深不宜小于60公分，净宽不宜小于80公分。

大套储藏使用面积不应小于1.5平方米。

8、套内出入口净宽不宜小于1.2米。

主要阳台净深不小于1.3米,阳光室的净深不小于1.5米。

总之，根据户型面积不同，设计时应注意与实际使用结合，小户型经济住宅强调基本生活要求，普通型住宅强调主要功能齐全和空间的灵活适应性，豪华型住宅强调创造高质量的生活环境，注重细节突出个性。

另外，房型设计还应考虑住房的“时期消费”特点，即针对不同的家庭结构、不同的年龄层次，设计出合适的住宅生活空间。

居室设计标准

居室类别

设计尺度

设计标准

说明

主卧室设计

10-12平方米

宽3米，深3.3米,

使用面积至少10平方米

以床长2米来算,加上床前需留的1米通道,则卧室至少应为3米;

卧室中衣橱是必要的,按深度是0.6米算,床与衣橱间留0.6米道,床与窗之间再留0.6米通道,加上床本身的宽度1.5米,则卧室的深至少应为3.3米.

14平方米

宽3.6米，深3.9米,使用面积14平方米

此种户型面积是最实用的户型,容易摆放家私。

20平方米

宽3.9米，深4.8米,使用面积20平方米

此种面积的户型可以采用“分居”设计

次卧室设计

儿童房

2.7米宽，3.6米深,使用面积10平方米

由于孩子喜欢在起居室或家庭室游戏，所以一般儿童房的面积设计在10平方米就足够孩子生活及学习

书房

6-10平方米

书房的设计对面积的要求不高，一般6-10平方米就足够了

策略是需要广告意识的

——关于如何将营销策略转变成广告策略（序）

张歌

2007年8月15日

以下根据张总讲话整理——

当前，工作中出现的问题：

策略部门在下创意卡时没给创作部一个明确的创作方向，还仅仅停留在营销策略上，未及时准确地转变为广告策略，以至于创作作品与以往相比没有明显的提升，达不到一个较高的水准。

策略部现还停留在卖点整理及剖析阶段，没有找到项目的根在哪？

就比如青山湖81号，澳洲风情别墅很好？

但好在哪没想透？

一定要理出澳洲吸引人的点在哪？

再比如嘉兴项目提出一个“优+”概念，优+什么呢？

策略线没有再深入下去。

如发展+绿成，这可以说明我这个项目很强势；

发展+德国的LOW-E玻璃，+日本三菱电梯说明我这个项目很国际化……现在策略线还停留在卖点打包上。

送露台、入户花园这些是促销策略，起传递信息的作用，这只是广告基本点。

要根据你的客户群情况去剖析出这送的露台、入户花园对其有什么样的好处。

同是送30平方的露台面积，面对20岁和40岁的客群其广告诉求的点肯定不一样。

甲方告诉你这次促销活动可以送5000元优惠，你下单时要给创作一个方向，将你的销售策略转变成广告策略。

5000元可以旅游一次，可以买一套家具，如此去发想……

现在所有的项目都在搞产品说明会，其实做一个活动方案也是要有广告