长租公寓深度报告：透视日本包租模式的长租公寓企业运营资料下载.pdf
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由发展历程：
由“以租引建以租引建”到到“以建引租以建引租”Leopalace21经历过三阶段发展：
第一阶段，成立至1992年，以建造起家，专注于新房销售；
第二阶段，1993年至2008年，“建造+租赁”协同发展，但更加侧重建造业务，本质上是“以租引建”。
第三阶段，2009年之后，转型聚焦租赁业务，在收缩建筑业务的同时对租赁业务实行精细化管理。
Leopalace21具备的优势：
获取房源的护城河是前提，较强的招租运营能力是关键具备的优势：
获取房源的护城河是前提，较强的招租运营能力是关键作为日本规模领先的公寓企业，Leopalace21具备如下优势：
（1）为土地持有者提供“房屋全周期”服务，参与项目前期规划设计，通过“以建引租”是Leopalace21获取房源的护城河。
（2）“聚焦核心市场”的精细化运营、“小户型、高坪效”的产品定位、“长短租组合”的优化配置、“线上线下”的全渠道营销以及“高质量高效率”的全流程服务，是Leopalace21提高出租率及租金水平的关键因素。
（3）强大的IT化能力，加上”重服务但轻运营”的市场化合作模式，则是Leopalace21提高运营管控效率的关键，并保障了盈利的最终转化。
对我国长租公寓的借鉴意义对我国长租公寓的借鉴意义Leopalace21的运营模式对我国长租公寓运营商的借鉴意义在于：
（1）建立起获取房源的护城河是先决条件，在租赁土地供给加大的背景下，开发商从土地端介入长租公寓的逻辑更为顺畅，当然，围绕TOB端进行深服务的地产服务商也具备间接优势，“开发商拿地+服务商包租运营”是一种可行的合作模式。
（2）高效的招租运营是核心能力，提高租金水平（租金差）及出租率实现收入增长是盈利的基础，于此同时，通过信息系统建设以及提高人员管控效率（人房比）实现运营费用集约化则同样重要。
（3）全流程的服务是公寓运营的必须条件，但需平衡服务模式的“轻”与“重”，在收入增长与运营费用管控之间寻求合适的平衡点。
目前，A股市场上，以万科A为代表的开发商、以世联行为代表的房地产服务商、均布局长租公寓市场，建议关注这类企业的投资机会。
风险提示风险提示政策支持力度及落地节奏低于预期，租赁人口及租金增长不及预期，竞争加剧导致租赁成本上升。
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长租公寓系列深度报告之二从EQR透视美国长租公寓运营模式2017-07-31房地产行业:
7月成交热度回落，租赁支持政策深化落地2017-07-24识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明22/3838投资策略|房地产目录索引目录索引前言.5LEOPALACE21：
日本典型的包租模式公寓运营商.6LEOPALACE21发展：
从建造商向租赁运营商转型.8战略选择：
从“以租引建”到“以建引租”.10招租运营优势：
“重”服务，但“轻”运营.19图表索引图表索引图图1：
Leopalace21建造建造+租赁租赁商业模式商业模式.6图图2：
16年日本主要公寓运营商管理房间数量（万间）年日本主要公寓运营商管理房间数量（万间）.7图图3：
Leopalace21各区域房间数量占比各区域房间数量占比.7图图4：
Leopalace21总资产及同比总资产及同比.7图图5：
Leopalace21净资产及同比净资产及同比.7图图6：
Leopalace21收入结构变化（亿日元）收入结构变化（亿日元）.7图图7：
Leopalace212016年收入结构年收入结构.7图图8：
Leopalace21营业利润结构变化（亿日元）营业利润结构变化（亿日元）.8图图9：
Leopalace212016归属净利润（亿日元）归属净利润（亿日元）.8图图10：
Leopalace212016总市值（亿日元）总市值（亿日元）.8图图11：
Leopalace21分业务营业收入（亿日元）及三阶段战略变化情况分业务营业收入（亿日元）及三阶段战略变化情况.9图图12：
Leopalace21营业利润结构（亿日元）营业利润结构（亿日元）.10图图13：
日本：
日本90年代前典型区域房价快速上涨年代前典型区域房价快速上涨.11图图14：
Leopalace21第一阶段收入（亿日元）及同比第一阶段收入（亿日元）及同比.11图图15：
90年代日本公寓平均售价持续下行年代日本公寓平均售价持续下行.11图图16：
90年代日本典型区域房价逐年下跌年代日本典型区域房价逐年下跌.11图图17：
90年代日本城镇化率趋于稳定年代日本城镇化率趋于稳定.12图图18：
日本人口超过：
日本人口超过100万的城市群人口占比万的城市群人口占比.12图图19：
日本建造租赁住宅固定资产税课税的减免：
日本建造租赁住宅固定资产税课税的减免.12图图20：
日本建造租赁住宅继承税课税的减免：
日本建造租赁住宅继承税课税的减免.12图图21：
日本90年代租赁住房开工建设（万套）年代租赁住房开工建设（万套）.12图图22：
日本90年代新开工住房结构（万套）年代新开工住房结构（万套）.12图图23：
Leopalace21第二阶段商业模式第二阶段商业模式.13图图24：
Leopalace21第二阶段营业收入情况（亿日元）第二阶段营业收入情况（亿日元）.14图图25：
Leopalace21第二阶段营业利润结构（亿日元）第二阶段营业利润结构（亿日元）.14图图26：
Leopalace21建造及租赁业务营业利润率建造及租赁业务营业利润率.14图图27：
Leopalace21第二阶段管理数量快速增加第二阶段管理数量快速增加.14图图28：
Leopalace21第二阶段资产负债率第二阶段资产负债率.15图图29：
次债危机中租金收入市场化调整、但租金支付相对刚性，加剧公司亏损次债危机中租金收入市场化调整、但租金支付相对刚性，加剧公司亏损16识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明33/3838投资策略|房地产图图30：
日本租赁公寓住宅占比呈下降趋势日本租赁公寓住宅占比呈下降趋势.16图图31：
Leopalace21管理房间入住率情况管理房间入住率情况.16图图32：
Leopalace21第三阶段商业模式转变第三阶段商业模式转变.17图图33：
日本典型城市自用住宅与租赁住宅占比日本典型城市自用住宅与租赁住宅占比.17图图34：
12-14年日本典型县市人口净流入和公司网点分布年日本典型县市人口净流入和公司网点分布.17图图35：
Leopalace21带租公寓分布（带租公寓分布（2016）.17图图36：
Leopalace21建造门店全国分布（建造门店全国分布（2016）.17图图37：
2013年年-2015年年Leopalace21各地区物业数量各地区物业数量（万间万间）.18图图38：
2013年年-2015年年Leopalace21各地区入住率各地区入住率.18图图39：
Leopalace21第三阶段管理房间数量维持稳定（万间）第三阶段管理房间数量维持稳定（万间）.19图图40：
第三阶段：
第三阶段Leopalace21收入结构（亿日元）收入结构（亿日元）.19图图41：
第三阶段Leopalace21营业利润结构（亿日元）营业利润结构（亿日元）.19图图42：
Leopalace21在房源获取端的优势在房源获取端的优势.20图图43：
Leopalace21业务模式：
从建造出发，围绕“房屋生命周期”开展一系列业务模式：
从建造出发，围绕“房屋生命周期”开展一系列服务，以房屋为核心形成闭环服务，以房屋为核心形成闭环.21图图44：
Leopalace21隔音楼板与隔音墙隔音楼板与隔音墙.22图图45：
Leopalace21预制装配式混凝土建筑预制装配式混凝土建筑.22图图46：
Leopalace21承租费用占租金收入占比承租费用占租金收入占比.22图图47：
Leopalace21世纪初小户型租赁住宅供应占比世纪初小户型租赁住宅供应占比.23图图48：
2005-2035年日本家庭数量与构成（百万户）年日本家庭数量与构成（百万户）.23图图49：
Leopalace21公司市场定位公司市场定位.23图图50：
Leopalace21租赁业务市场定位租赁业务市场定位.23图图51：
Leopalace21阁楼公寓阁楼公寓.23图图52：
Leopalace21短租提供服务短租提供服务.24图图53：
Leopalace21不同租期对应租金（日元不同租期对应租金（日元/天）天）.24图图54：
Leopalace21常规租约与短租约结构（万间）常规租约与短租约结构（万间）.24图图55：
Leopalace21企业租客数量及占比企业租客数量及占比.25图图56：
Leopalace21合作上市公司占比合作上市公司占比.26图图57：
Leopalace21企业客户行业分布（万人）企业客户行业分布（万人）.26图图58：
Leopalace21租赁门店数量（间）租赁门店数量（间）.26图图59：
Leopalace21加盟店模式加盟店模式.26图图60：
Leopalace21信息平台服务流程信息平台服务流程.27图图61：
Leopalace21信息平台主页面信息平台主页面.27图图62：
Leopalace21信息平台（户型信息）信息平台（户型信息）.28图图63：
Leopalace21信息平台（建筑概况及费用）信息平台（建筑概况及费用）.28图图64：
Leopalace21官网海外租客服务页面官网海外租客服务页面.28图图65：
Leopalace21官网学生租客服务页面官网学生租客服务页面.28图图66：
Leopalace21安全系统安装户数累计总数（万户）安全系统安装户数累计总数（万户）.29图图67：
Leopalace21安全系统覆盖占比安全系统覆盖占比.29图图68：
Leopalace21安装摄像头占比安装摄像头占比.29图图69：
Leopalace21房屋定制合约累计总数（万笔）房屋定制合约累计总数（万笔）.30图图70：
Leopalace21原客户男女占比原客户男女占比.30图图71：
Leopalace21定制房屋合约男女占比定制房屋合约男女占比.30识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明44/3838投资策略|房地产图图72：
Leopalace21信息平台“信息平台“MYPAGE”页面”页面.31图图73：
Leopalace21服务模式与服务模式与EQR服务模式对
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