房地产评估报告Word格式文档下载.docx

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2.2武汉市房地产市场分析

2.2.12013年武汉市宏观经济回顾

2.2.22013年武汉市房地产市场回顾

2.2.32014年武汉市场走势研判

2.2.42014年武汉市房地产市场展望

第三章项目周边市场物业市场调查分析

3.1投资地块的地理环境

3.1.1土地性质及地理位置综述

3.1.2地块自然景观及环境质量

3.2投资地块区域分析

3.2.1基础设施状况分析

3.2.2光谷地区住宅市场调查

3.3项目周边主要物业分析

3.3.1光谷区域房地产个体详细分析

3.4消费者调查分析

3.4.1客户群分析

3.4.2住房面积/户型调查分析

3.4.3投资方式分析

3.4.4结论

第四章项目开发经营优势点与机会点分析

4.1房地产投资项目开发经营机会形成模式

4.2项目开发经营优势点

4.3项目开发经营机遇

第五章项目定位

5.1目标市场定位

5.1.1消费群主要目标界定

5.1.2年龄界定

5.1.3购买目的界定

5.2产品定位

第六章项目开发建设建议

6.1项目总体规划建议

6.2住宅建筑设计建议

6.3小区配套设施建议

6.4环境艺术设计建议

6.5小区科技和智能化应用设计建议

第七章项目开发经营策略及投资估算

7.1项目开发经营策略

7.2项目投资估算

7.2.1规划用地情况

7.2.2投资估算

7.2.3项目实施进度安排

7.2.4项目投资与筹资计划

第八章项目开发经营状况分析

8.1项目价格定位

8.2项目销售计划

8.3项目销售收入估算

8.4项目利润估算

8.5项目现金流量与财务净现值、财务内部收益率

第九章项目开发经营风险分析

9.1盈亏平衡分析

9.2项目敏感性分析

9.3项目开发经营主要风险对策分析

第十章结论与建议

世界城新尚都可行性评估报告

第一章前言

1.1报告编制目的

随着我国经济的稳步发展，房地产投资活动也日益活跃，目前房地产业已经成为了国民经济的支柱产业，对拉动经济增长和提高人民生活水平发挥了重要作用。

房地产项目开发投资额巨大，投资回收期长，涉及的程序和领域十分复杂，市场定位是否清晰，产品定位是否合理，投资收益能否实现，都不能凭投资者主观猜测臆断，房地产投资一旦决策失误，投资者将会损失惨重血本无归，导致稀缺的社会资源无效率配置，甚至城市面貌的开发进程也会因此受到影响。

此外，房地产项目投资开发还要面临市场风险、周期风险、利率风险、政策风险、未来运营等一系列不可控制风险，要想房地产开发项目达到预期的经济、社会和环境效益，做好前期的可行性研究工作至关重要。

房地产开发项目可行性研究通过对与项目有关的社会、经济和技术方面的情况进行深入细致的研究，对项目的各种可能技术方案进行认真分析，对项目的经济效益和环境进行科学的预测，减少和避免开发商投资决策的失误，因此，房地产开发项目前期的可行性研究对项目的投资决策以及后期的经营管理具有重要意义。

编制本报告主要目的为：

（1）在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估；

（2）对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议；

（3）结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式；

（4）对项目决策及其实施的优化提出建议。

1.2报告编制的依据

（1）国家建设部及武汉市颁布的相关法律与政策；

（2）武汉市关于房地产开发经营的相关规定与税费标准；

（3）房地产管理部门发布的相关数据资料

（4）现场勘察和实地调研所得资料

（5）武汉市规划局规划方案

（6）亿房、安居客网站

1.3项目概况

世界城新尚都位于1350米光谷步行街之上，北临珞瑜路，西对世界500强超市家乐福，周边即将规划10万平方超级百货卖场，更有大洋百货、工贸家电、中影天河影城、欢乐空间、城市之星电玩城、必胜客、星巴克等优质城市配套资源，便利生活一网打尽。

楼下即是地铁2号线起点站，横贯珞瑜路，跨江直通汉口。

根据调查分析及以上资料，项目产品定位为多层及高层住宅新区，配置较高。

并初步确定项目主要指标如下：

（1）总用地面积：

22.5亩

（2）规划面积：

15000平米

（3）容积率：

5.84

（4）绿化率：

2.22%

（5）总建筑面：

30000平米

总车位数：

173个

第二章项目开发经营环境分析

2.12013年国内宏观经济与房地产市场回顾

2.1.12013年国内宏观经济回顾

经营环境与投资机会密切相关，作为基础性、先导型的房地产业更是如此。

房地产开发与国家宏观经济形势紧密关联，经济繁荣时，由于各产业扩大生产，使房地产供不应求，房地产价格不断升高，经济衰退时，社会对房地产需求能力受到抑制，房地产产品开始出现难以脱手现象，房地产市场出现混乱。

因此，对宏观经济的把握是每一个开发者首要重视的问题。

2013年国内生产总值为568845亿元，按可比价格计算比上年增长7.7%，国民经济运行缓中求稳，经济社会发展稳中有进。

分季度看，一季度中国经济同比增长7.7%，二季度增长7.5%，三季度增长7.8%，四季度增长7.7%。

分产业看，第一产业增加值56957亿元，增长4.0%；

第二产业增加值249684亿元，增长7.8%；

第三产业增加值262204亿元，增长8.3%。

从环比看，四季度国内生产总值增长1.8%。

全年万元国内生产总值能耗比上年下降3.7%。

农业生产再获丰收，工业生产增势平稳。

全年社会消费品零售总额234380亿元，比上年名义增长13.1%（扣除价格因素实际增长11.5%），其中，限额以上企业（单位）消费品零售额118885亿元，增长11.6%。

按经营单位所在地分，城镇消费品零售额202462亿元，比上年增长12.9%，乡村消费品零售额31918亿元，增长14.6%。

按消费形态分，餐饮收入25392亿元，比上年增长9.0%，商品零售208988亿元，增长13.6%。

在商品零售中，限额以上企业（单位）商品零售额110704亿元，增长12.7%，其中，汽车类增长10.4%，家具类增长21.0%，家用电器和音像器材类增长14.5%。

12月份，社会消费品零售总额同比名义增长13.6%（扣除价格因素实际增长12.2%），环比增长1.24%。

2.1.22013年国内房地产市场回顾

1、房地产开发投资完成情况

全年全国房地产开发投资86013亿元，比上年名义增长19.8%（扣除价格因素实际增长19.4%），其中住宅投资增长19.4%。

房屋新开工面积201208万平方米，比上年增长13.5%，其中住宅新开工面积增长11.6%。

全国商品房销售面积130551万平方米，比上年增长17.3%，其中住宅销售面积增长17.5%。

全国商品房销售额81428亿元，增长26.3%，其中住宅销售额增长26.6%。

全年房地产开发企业土地购置面积38814万平方米，比上年增长8.8%。

12月末，全国商品房待售面积49295万平方米，同比增长35.2%。

全年房地产开发企业到位资金122122亿元，比上年增长26.5%。

其中，国内贷款增长33.1%，自筹资金增长21.3%，利用外资增长32.8%。

　2013年，东部地区房地产开发投资47972亿元，比上年增长18.3%，增速比1-11月份提高1个百分点；

中部地区投资19045亿元，增长20.8%，增速回落0.9个百分点；

西部地区投资18997亿元，增长22.6%，增速回落0.5个百分点。

　　2013年，房地产开发企业房屋施工面积665572万平方米，比上年增长16.1%，增速与1-11月份持平；

其中，住宅施工面积486347万平方米，增长13.4%。

房屋新开工面积201208万平方米，增长13.5%，增速提高2个百分点；

其中，住宅新开工面积145845万平方米，增长11.6%。

房屋竣工面积101435万平方米，增长2.0%，增速回落0.5个百分点；

其中，住宅竣工面积78741万平方米，下降0.4%。

　　2013年，房地产开发企业土地购置面积38814万平方米，比上年增长8.8%，增速比1-11月份回落1.1个百分点；

土地成交价款9918亿元，增长33.9%，增速提高2.4个百分点。

2、商品房销售和待售情况

　　2013年，商品房销售面积130551万平方米，比上年增长17.3%，增速比1-11月份回落3.5个百分点，比2012年提高15.5个百分点；

其中，住宅销售面积增长17.5%，办公楼销售面积增长27.9%，商业营业用房销售面积增长9.1%。

商品房销售额81428亿元，增长26.3%，增速比1-11月份回落4.4个百分点，比2012年提高16.3个百分点；

其中，住宅销售额增长26.6%，办公楼销售额增长35.1%，商业营业用房销售额增长18.3%。

　　2013年，东部地区商品房销售面积63476万平方米，比上年增长19.3%，增速比1-11月份回落2.9个百分点；

销售额49327亿元，增长28.4%，增速回落4.7个百分点。

中部地区商品房销售面积35191万平方米，增长16.8%，增速回落5.4个百分点；

销售额16524亿元，增长26.9%，增速回落4.9个百分点。

西部地区商品房销售面积31883万平方米，增长14.1%，增速回落2.6个百分点；

销售额15576亿元，增长19.6%，增速回落3个百分点。

　　2013年末，商品房待售面积49295万平方米，比11月末增加2489万平方米，比2012年末增加12835万平方米。

其中，住宅待售面积比11月末增加1696万平方米，办公楼待售面积增加156万平方米，商业营业用房待售面积增加346万平方米。

　　3、房地产开发企业到位资金情况

　　2013年，房地产开发企业到位资金122122亿元，比上年增长26.5%，增速比1-11月份回落1.1个百分点，比2012年提高13.8个百分点。

其中，国内贷款19673亿元，增长33.1%；

利用外资534亿元，增长32.8%；

自筹资金47425亿元，增长21.3%；

其他资金54491亿元，增长28.9%。

在其他资金中，定金及预收款34499亿元，增长29.9%；

个人按揭贷款14033亿元，增长33.3%。

2008-2013年全国开发企业资金来源占比

　　4、房地产开发景气指数

2013年12月，房地产开发景气指数为97.21，比上月提高0.83点。

附表

表1　2013年全国房地产开发和销售情况

指标

绝对量

比上年增长（%）

房地产开发投资（亿元）

86013

19.8

　其中：

住宅

58951

19.4

　　　　办公楼

4652

38.2

　　　　商业营业用房

11945

28.3

房屋施工面积（万平方米）

665572

16.1

486347

13.4

24577

26.5

80627

22.5

房屋新开工面积（万平方米）

201208

13.5

145845

11.6

6