XX广场全套物业管理方案DOC 31页Word文档下载推荐.docx

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B、装修指南2）货梯使用规定

1）装修申报流程图3）专用货梯申请

2）装修申报说明4）电梯安全指示

3）二次装修管理F、空调服务

4）防火材料要求及规定1）广场各区域空调开放时间

5）装修商管理2）办公楼加时空调申请

2、日常服务3）室内空调温度及温控器使用

A、物业服务及调查4）空调冷凝水防范和室内空

1）物业管理员区域责任调设备检修

2）服务监督调查3、停车场管理与服务

a、入室服务监督意见调查1）停车须知

b、二次装修服务监督意见调查2）办理摩托车、自行车

c、年度客户服务满意度调查及汽车停车证

d、投诉受理意见反馈调查4、公寓管理与服务

B、清洁保养服务1）住户证办理

1）公共区域清洁保养2）公寓楼大堂出入口密码更改

2）公共卫生间清洁保养3）邮件、报纸、宽带电讯服务

3）建筑物外墙清洁保养4）穿梭巴士

4）业/租户室内清洁保养5）送水工、保姆安全管理

5）垃圾处理及垃圾清运5、会所服务

6）有害垃圾回收及处理6、商务服务

C、绿化服务A、邮政服务

1）广场绿化景观保养B、电信服务

C、有线电视

D、铭牌制作

E、广告资料

F、机票订购

G、废品回收

H、广场餐饮

I、银行服务

J、推荐的其他服务公司

K、便民服务项目

五、服务时间

1、管理公司办公时间

2、管理公司夜间和节假日办公方式

3、巨星广场正式开放时间

4、办公楼防火楼梯内锁开启时间

5、公共区域设施开放时间

六、收费服务

A、收费标准

B、交费指南

1）交费须知

2）交费途径

3）银行及账号

七、投诉处理

1、业/租户投诉流程

2、投诉处理和应对

3、投诉信息反馈跟进

八、应急处理

1、紧急公共电话号码

2、紧急事故须知

3、意外和医疗抢救

4、火警处理程序

5、罪案与保安

6、地震

7、天气危害

九、消防指引

1、巨星广场消防安全系统

2、消防安全

3、火警应变措施

4、消防责任人员职务指引

5、应急广播内容

前言

上海保利物业酒店管理有限公司广州分公司（以下简称为“保利物业”）被正式委托为巨星广场的物业管理公司，执行对巨星广场的物业管理职能，享有《巨星广场业主公约》中规定物业管理公司的各项权利并承担该公约规定的义务及责任。

保利物业是中国保利集团所属的全资子公司，具有独立法人资格。

主要从事国内高端物业、星级酒店的物业经营管理以及培训中心、商务服务中心投资经营业务。

保利物业凭借先进的管理经验、优秀的人才、雄厚的资本与优质的服务，在2003年荣获建设部物业管理企业一级资质。

保利物业在高级涉外办公楼、商住楼、酒店及高档住宅管理方面经验丰富，坚持“管理高目标、人员高素质、服务高水平、经营高效益”的四高要求，发扬“程序、效率、温暖、主动”的服务宗旨，力求实现“安全、温暖、快捷、洁净、方便”的服务目标。

保利物业管理以北京保利大厦、上海证券大厦、广州巨星广场、广东广播中心、深圳罗湖商业中心、南方电网调度大楼等为代表的CBD高端物业、高档别墅星级酒店、高档商场等项目达30余个，并投资经营管理培训中心和保利商务服务中心。

目前物业管理面积达200万平方米以上。

巨星广场2002年被评为“广东省物业管理示范大厦”，2003年被评为“全国物业管理示范大厦”，2005年5月巨星广场管理处通过了ISO9001和ISO14001国际质量环境管理体系认证。

管理处始终贯彻“更安全、更环保、更舒适”的质量环境方针，将竭诚为您营造安全、温暖、快捷、方便的商务环境。

本手册目的是给所有业/租户了解巨星广场的基本情况及广场物业管理服务的方方面面的工作，以促进互相沟通和交流。

由于本手册所涉及相关内容具有时效性，具体执行以巨星广场物业管理公司最新通告为准。

巨星广场简介

巨星广场是目前华南地区最高的建筑物，也是广州的标志性超高层建筑物。

地处广州商业旺地，是商务人士首选的超高档办公楼，亦是尊贵人士首选的高级商务住宅。

广场主楼为办公楼，是目前世界上最高的混泥土结构大厦，全玻璃外墙，高贵典雅。

办公楼共80层，楼高391米，建筑面积152879平方米。

群楼共5层，其中1至4层为购物商场，第5层为住客会所，中庭大堂定期举办各种表演和展览。

主楼东西各有一幢酒店式公寓，每栋楼高38层。

主楼与群楼组成广州最大规模的建筑群，类型涵盖办公楼、商场、住宅等等。

广场的负一、负二层是广州市目前最大的室内停车场。

公寓楼由管理处提供全方位24小时酒店式服务。

巨星广场拥有先进完善的消防系统，办公楼的27PC楼、47PE楼、67PG楼全层均为防火避难层。

办公楼每层设有两个安全出口以及两道消防逃生楼梯；

两座公寓楼的2201室为防火避难室，公寓楼每层设有两个安全出口及两道消防逃生楼梯；

商场每层设有多个安全出口及紧急逃生楼梯；

从而保证广场业/租户的安全。

公共广播系统平时播放轻柔音乐，必要时播放紧急消息。

楼宇自控系统智能化程度处于时代前列，光纤电缆、卫星数据通讯为商家提供更快捷的经济信息。

广场宽带互联网有“中国宽带数码第一港”的美誉。

巨星广场实行24小时专业保安巡逻，广场各出入口及重要位置均装有闭路电视监控系统、红外线移动报警系统、巡更系统、门禁系统、住户报警系统等保安监控设施。

巨星广场物业管理公司职责

1）根据《巨星广场业主公约》制定广场守则及必要的规章制度，以有效的形式督促业/租户遵守本手册。

2）实施广场的保安及消防管理，确保广场具有良好而安全的环境。

3）实施广场的公共环境的清洁卫生管理，美化公共环境，确保广场内环境整洁舒适。

4）对广场的建筑物、公共设施及设备进行维护保养，确保各中央系统性能良好、运行正常。

5）对广场财务管理按照公平、公正、公开的原则执行，严格控制费用支出，以最少的费用实现管理目标。

6）加速对管理队伍综合素质的培训和提高管理质量水平，以达到本广场的服务目标。

7）追求完善、不断创新，使广场管理始终居于高水平之列。

8）通过优质的物业管理服务，提升广场的知名度，努力实现物业的保值增值，提高广场各业/租户的投资回报。

服务部门介绍

A、客户服务中心

客户服务中心是管理公司对客服务工作的一个窗口，主要职责包括受理业/租户咨询、报修及投诉处理等。

服务地点：

办公楼B1观光梯前厅

联系电话：

87520501、87520789-555

B、消防及安全监控中心

消防及安全监控中心主要是通过现代化的监控设施，对广场内的安全及消防状况实施有效的控制和管理，及时处理紧急事务。

消防中心服务地点：

中天购物城一楼133铺旁

87520322

安全监控中心服务地点：

停车场B1层保安部

87520789-515

C、相关服务部门

▲物业部（办公楼）：

负责协调统筹办公楼物业管理面客服务管理工作。

▲物业部（商场）：

负责协调统筹商场物业管理面客服务管理工作。

▲物业部（公寓楼）：

负责协调统筹公寓楼物业管理面客服务管理工作。

▲保安部：

负责监控，维护广场公共秩序。

▲工程部：

负责公共设备/设施的运行、维护、保养。

▲公关推广部：

负责宣传、树立良好公众形象，拓展市场。

▲车场部：

负责停车场的日常运作及车辆管理。

▲财务部：

负责和组织管理公司各项财务会计工作。

▲行政人事部：

负责管理公司行政及人事管理工作。

▲各服务部门服务地点：

87520789转各部门

▲物业部（公寓楼）服务地点：

公寓楼1座701室

87520789-333

服务热线和投诉热线

项目联系电话

总机87520789（24小时）

传真87520667

服务热线87520789-55587520501（24小时）

投诉总督87520789-304（24小时）

财务查询87520789-409（办公时间）

工程抢修87520229（24小时）

保安服务87520110（24小时）

邮政服务87520789-501（办公时间）

公寓服务87520501（24小时）

电子邮箱CITICPLZ@.

管理公司：

上海保利物业酒店管理有限公司广州分公司

地址：

广州市天河北路233号巨星广场办公楼B1观光梯前厅

电话：

87520789传真：

87520667邮编：

510613

发展商：

熊谷蚬壳发展（广州）有限公司

广州市天河北路233号巨星广场办公楼1001、1008室

87521000传真：

87521016邮编：

巨星广场业/租户公共守则

业/租户公共守则

（1）广场业/租户必须遵守和履行《巨星广场业主公约》及由管理公司按照需要而制定的规则。

（2）广场业/租户必须遵守由管理公司制定的装修规则。

（3）广场业主在房产权转移（包括但不限于出售、转让、馈赠、遗赠或互易）时，新房产承受人/公司应在旧业主处签署一份承诺书，承诺履行及遵守《巨星广场业主公约》及各有关之业/租户守则，并在接受产权后的一个月内将该份承诺书交管理公司。

此外，原业主亦需书面通知管理公司有关单元拥有人的变更及承让人的姓名、联络地址及其它有关资料。

在管理公司未取得上述承诺书及通知书之前，原业主与承让人需共同履行《巨星广场业主公约》及业/租户守则所规定的职责，包括但不限于支付管理费以及赔偿在该段期间，该承让人对发展商及其它业/租户所造成之一的损失。

在承让人办妥所有房产权转让登记手续，及在管理公司收到上述承诺书及通知后，承让人有责任代原业主清缴所有原业主欠付之管理费及根据《巨星广场业主公约》规定需支付之费用或承担之一切责任。

（4）各办公楼单元的业主或其使用者只可将其单元用作办公楼的用途，各商业单元的业主或使用者只可将其单元用作商业的用途。

而公寓楼的住户只能将其单元用作住宅。

（5）当业主委员会按《巨星广场业主公约》指定或委托他人为管理者，各业/租户需遵守该管理者作出的一切有关管理广场之规则，并遵守业主委员会与管理者所签署之管理合同。

（6）业主需如期付清其拥有房屋使用权的单位产生之各种税收、公共分摊和支出费用等。

（7）在未征得管理公司书面同意前，各业/租户不得变更或改动其单位的原有结构，亦不得改动、损坏、损害、破坏或干扰广场内任何的公共地方或公共设施。

（8）各业/租户不得改变广场任何部分的外观。

（9）各业/租户不得在广场外墙安装任何户外遮光帘、遮篷、花架、天花、杆、悬挂旗帜或任何其他伸出物，亦不得堵塞任何窗户。

（10）各业/租户不得在广